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전월세신고 및 전입신고 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 전월세 신고는 계약일로부터 30일이내 하셔야 하고, 전입신고의 경우 임대아파트이 경우 잔금이후에 하셔야 하는 것으로 알고 있습니다. 본인 사정에 따라 입주가 늦더라도 실제 잔금일이 주택을 인도하는 날이자 계약서상 임대차기간 시작이므로 해당일자를 기준으로 보시는게 맞을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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청약 가점제와 추첨제 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 추첨제와 가점제의 경우 지역과 전용면적에 따라 구분되는데, 주로 전용면적을 기준으로 보시면 됩니다. 보통 전용면적 60제곱이하는 지역과 관계없이 가점제 40%, 추첨제 60%가 동일하게 적용되며, 60제곱 초과 85제곱이하는 비규제지역을 제외한 모든지역이 가점제 70%, 추첨제30%로 이고 비규제지역의 경우 전용면적 60제곱과 마찬가지리로 40 / 60으로 적용됩니다. 전용면적 85제고 초과시에는 비규제지역은 추첨제 100%, 투기과열지구 80/20, 청약과열지구 50/50이 적용됩니다. 그리고 투기과열지구, 청약과열지고, 수도권, 광역시에서는 추첨제라고 하더라더 대상 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하므로 유주택자분들에게는 기회가 거의 없습니다. 국민주택의 경우는 당첨자 선정방식이 가점과 추첨이 아닌 순위순차제라고 하는 방식으로 결정됩니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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재건축 아파트에 투자할 때 주의할 점이 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 투자에 있어 리스크는 크게 재건축사업진행에 대한 리스크로 구매하는 시점에 따라 다르겠으나, 안전진단이나 조합갈등에 따른 사업지연 그리고 그에 따른 분담금 증가의 리스크가 있습니다. 그렇기 때문에 반드시 해당 목적물의 사업성과 안정성등을 잘 판단하셔야 합니다. 또한 정부정책에 따른 리크스가 있을수 있는데, 간혹 재건축과열에 따른 규제나 반대로 규제완화에 따라 가능성등을 잘 판단하셔야 합니다. 그리고 재건축 전 구매를 하는 경우라면 관계가 없으나, 조합원 입주권을 매매하는 경우에는 사업진행에 따라 승계불가한 경우가 있을수 있기에 이에 대한 확인도 사전에 반드시 필요합니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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전세 계약 시 등기부 외에 반드시 확인해야 할 사항은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약시에는 등기부등본과 건축물대장은 당연히 계약전 확인하여야 할 부분이고, 그외 전세사기이슈등으로 인해 임대인의 국세납입증명서와 신분증사본, 그리고 전세계약서의 기본적인 조건과 특약사항등을 확인하셔야 합니다, 다만 해당 서류를 단순히 확인한다고 해도 이에 대한 해석이나 판단을 하지 못할 경우 의미가 없기에 반드시 중개사를 통해 해당 서류 확인및 설명을 들으셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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이스라엘과 이란간 전쟁은 우리나라 주식시장 및 부동산에 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선적으로 안좋은 영향으로써 악재임에는 틀림이 없습니다. 다만 이전부터도 이란과 이스라엘간 전쟁에 대한 예측이 있었고, 그에 따른 중동지역 분쟁은 시장내에서도 예상치가 있었으나, 예상보다 빠른 실행에 따른 충격정도는 있을수 있습니다. 보통 전쟁등이 발생하면 세계자본시자에서 안전자산에 대한 선호도가 높아질수 있고,이는 주식시장에서의 투자자금 유출에 따라 시세하락이 나타날수 있고 유가상승에 따른 물가인상 가능성등으로 기업이익활동에 마이너스가 될수 있기에 시장흐름 자체는 하방으로 이동되게 됩니다, 다만 그 충격정도가 현재 우리나라 주식시장의 긍정적인 상승세와 부딪치면서 어느정도의 영향을 줄지는 지켜봐야 할듯 보입니다. 그리고 이러한 전쟁이슈에서는 개별종목이나 섹터 주로 방산, 국방관련주는 상승세가 나타날수 있습니다, 개인적으로는 해당 이슈가 장기간 지속되는 경우에는 점차 시장에 미치는 마이너스 효과가 커질수 있기 때문에 단기적이슈로 끝난다면 관계없겠으나, 장기적으로 이어지면 결국 시장하방 요소로 영향을 크게 줄수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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보통 대출이 연체가 되거나 할때 경매로 넘어가는데요. 얼마나 연체가 되어야 넘어가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 기간이 정해져 있는 것은 아닙니다. 각 채권자(금융사)별 차이는 있으며, 일반적으로 은행권에서는 1~2회연체로 경매를 바로 신청하지는 않습니다. 보통 1~2회 연체시 채무자에 대해서 알람이나 전화를 통해 변제를 촉구하는데 해당과정을 통해 상환의지가 있는지, 일시적인 이유로 인해 연체가 발생되었는지를 판닪게 됩니다 ,3개월 이상 연체시에는 부실채권으로 구분하여 실질적인 독촉장 발송과 이후 담보물에 대한 권리행사로써 경매절차를 시작하게 됩니다, 다만 앞에서 말했듯 금융사별 대출 계약서에 명시된 사항에 따라서, 혹은 채무자와의 의사협의등으로 위에서 말한 기간과 차이가 발생할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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보증보험 가입 가능여부 확인 부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 융자와 근저당은 단어상 차이는 있으나, 주택 임대차 또는 구매시 두 가지 단어 모두 주택담보대출이 있다는 의미로 보시면 됩니다. 융자의 경우는 넓은 의미로 대출을 받았다는 의미이고, 근저당권은 물권중 하나로 설명하자면 그 의미가 있으나, 부동산 거래과정에서는 등기부상 기재된 채권최고액을 기준으로 주택담보대출이 있다고 생각하시면 됩니다. 그리고 전세보증보험의 경우 주택가액은 시세기준이 아닙니다. 현재 오피스텔이나 빌라등의 경우 공시지가 기준으로 140%, 담보인정비율 90%을 적용하게 됩니다. 질문에서는 공시지가를 기재하지 않아 정확한 평가가 어려우나, 시세6억라면 공시지가는 4~5억수준으로 보이고, 이를 기준으로 보면 선순위 채권 + 보증금이 4.7억이기에 가입자체는 가능할것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
25.06.14
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가게 월세를 안 내서 보증금으로 까이면 나가라고 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인입장에서 보증할 금액이 더는 없기 때문에 나가라고 할수 있습니다. 문제는 보증금이 까이는것과 별개로 계약의무위반에 따라 계약이 해지된 만큼 그에 따른 손해배상등의 책임을 지셔야 합니다. 잘 모르는 분들이 보증금이 다 소진되면 임대인이 알아서 나가라고 할때 나가면 된다라고 하는데, 이는 임대인 성향에 따라 더 높은 손실을 불러올수 있습니다, 암대인이 법을 통해 계약해지에 따른 손해배상을 청구하는 경우 법적 다툼으로 인한 비용손실과 판결에 따른 보증금 외 손해배상등 여러 문제를 추가로 만들수 있습니다. 반드시 임대인과 협의를 해서 일정 패널티를부여받고 중도해지로 깔끔하게 마무리하는게 최선입니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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임대사업자 등록한 아파트에 임대인이 직접 실입주가 가능한가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자가 등록된 임대주택에 실거주하는것도 가능은 합니다. 다만 위처럼 전세계약자의 권리를 침해하지 않는 상황으로 계약기간 만료후에 입주하는 경우라면 가능합니다. 그리고 두번째 질문의 경우는 상황에 따라 달라질수 있는데, 등록주택임대사업자 기간내 매도계획이 없고, 실거주의무등의 해소가 필요한 경우라면 등록이 유리하겠지만, 그게 아니라면 세제혜택을 위해 매도를 하시는게 유리하지 않을까 생각은 듭니다. 일반 임대차에 대한 여부는 세금을 고려하여 비교하여 판단을 해보시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 임대인이 계약 중간에 보증금을 5% 더 달라고 할 수 있는 내용일까요? -> 해당특약이 있더라도 계약기간 중 임대료인상을 임의대로 할수는 없습니다. 특약에 해당 내용이 있더라도 임차인에게 불리한 특약의 경우 효력이 없다고 볼수 있고 계약기간 내 인상의 경우는 합의없이 특약만으로 임의적인 인상은 임대차보호법 취지를 벗어나는 사항으로 효력이 없습니다. 2. 임대인이 요구했다면 계약을 갱신해야 되고, 이런 경우 전세보증보험 같은 것들도 다시 들어야 하나요? 요즘 역전세라 보증보험 가입이 거절될 수도 있을 것 같은데 말이죠... -> 1이 성립되지 않기에 적용될여지는 없으나, 2년을 거주한 뒤에 재계약시에는 본인선택에 따라 추가거주를 하거나 퇴거를 하시면 되는 부분이고 전세보증보험의 경우 년마다 갱신하므로 신규가 아닌 연장을 하시면 됩니다. 다만 연장시에도 심사과정에서 해당 기준을 초과할 경우 거절될수 있는데, 이에 대한 정확한 판단은 위 사항만으로 답변이 어렵고 갱신시점에 보증보험을 통해 문의를 해보시면 될듯 보입니다. 만약 거절이 실제 거절된다면 보증금은 그대로 하고 인상분에 대해서 월세전환을 하는등의 방식으로 진행하시는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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