월세낀 매물 매매시 특약사항은 어떤게 있을까요?
안녕하세요 월세낀 매물을 매매할 예정입니다. 월세 기간이 끝나면 저희가 들어가서 실거주할 예정입니다.
혹시 필요한 특약사항들은 어떤 게 있을까요?
첫 매매라 도움이 필요합니다,.
감사합니다!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
월세가 있는 매물을 구매해 앞으로 직접 거주할 계획이라면, 무엇보다 임대차 계약의 승계 여부와 명도(집 인도) 관련 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
먼저 현재 임대차 계약에서 정해진 보증금, 월세 금액, 계약 만료일 등 핵심 내용을 정확하게 계약서에 적고, 매수인이 이 조건을 그대로 이어받는다는 점을 명시하세요. 그리고 현재 임차인이 계약갱신요구권을 이미 행사했는지도 꼭 확인해 관련 서류를 받아 두는 것이 좋습니다.
실제 거주를 목적으로 한다면, 임차인의 퇴거 예정일을 확실히 정해두고, 혹시 임차인이 예정일에 퇴거하지 않을 경우를 대비해 배상책임 조항을 넣어 두는 것이 안전합니다.
추가로, 잔금을 치르기 전까지 새로운 근저당 설정이나 권리 변동을 금지하고, 현재의 시설물 상태 그대로 인도받는다는 내용까지 계약서에 넣으면 한층 더 안전하게 거래를 마칠 수 있습니다.
도움이 되셨나요?
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
[임대차 승계 및 보증금 정산 관련]
매수인은 본 건 부동산에 설정된 임대차 계약(임대보증금 00원, 월세 00원, 임대기간 202X년 0월 0일까지)을 그대로 승계하며, 잔금 지급 시 매매대금에서 해당 임대보증금을 공제한 금액을 매도인에게 지급하기로 한다. 잔금일까지 발생한 월세와 공과금은 매도인이 정산하며 그 이후 발생분은 매수인이 수취한다.
[계약갱신요구권 및 실거주 관련]
매도인은 현재 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않았음을 확인하며, 매수인이 본 건 주택에 실거주할 목적으로 매수함을 인지하고 임차인의 퇴거 확인 등 관련 절차에 적극 협조하기로 한다. 만약 임차인이 갱신권을 행사할 경우 매도인은 즉시 매수인에게 고지해야 한다.
[장기수선충당금 정산 관련]
아파트 관리비에 포함된 장기수선충당금은 잔금일 기준으로 매도인이 정산하여 매수인에게 현금으로 지급하거나 매매잔금에서 공제한다. 향후 임차인 퇴거 시 해당 금액은 매수인이 임차인에게 일괄 정산하여 반환하기로 한다.
[하자 담보 관련]
매도인은 계약 당시 인지하지 못한 중대한 하자(누수 등)에 대하여 잔금일로부터 6개월간 담보책임을 진다. 단, 임차인의 과실이나 단순 소모성 비품의 고장은 제외한다.
위 문구들 중 본인의 상황에 맞는 것을 선택하여 계약서에 넣으시면 됩니다. 특히 실거주를 하실 예정이니 임차인의 '계약갱신요구권 행사 여부' 확인 문구는 반드시 넣으시길 권장합니다.
1명 평가안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
중요한 요점은 월세 끝나면 입주한다는 것으로 그 부분에 대하여 말씀드립니다
매매 확인설명서에 포함되는 임대차 내역서 작성시
현 임차인인 계약 만기시 계약을 종료하고 이사하겠다는 동의를 받고 서명한 확인서를 받아 두시면 되겠습니다.
이 같은 절차를 거쳐 현 임대인인 매도인이 기존 임차인과의 향후 이사를 확정 합의한 상태에서 매매가 이루어 지도록 요청하는 것입니다
이상 도움이 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실거주 예정자라면 꼭 넣어야 할 특약은
,임차인 퇴거 불이행 시 책임
임차인이 계약 종료 후 퇴거하지 않을 경우,
명도 및 그로 인한 손해는 전적으로 매도인이 책임진다
특히 첫 매매자라면 필수입니다
,실거주 목적 고지 특약
매수인은 본 주택을 실거주 목적으로 매수한다
나중에 혹시 있을 수 있는 임차인 분쟁 시 매수인에게 유리한 근거가 됩니다
월세 낀 매물은 누가, 언제, 얼마를, 어떻게 책임지는지를 특약으로 글자 하나까지 안전하게 기재해야 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
실거주를 위해서 임대차를 낀 매물을 매수하는 경우에는 세입자의 퇴거 일자를 잘 확인해보셔야 하며, 이를 위해서 주택 매입시 세입자로부터 퇴거확약서 등을 받아 놓으시는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법에 의해서 계약기간이 남아있는 세입자는 계약기간이 종료될 때까지는 거주를 할 수 있으며 이는 집주인이 변경되더라도 유효한데, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지는 등기를 완료해야 세입자의 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
기본적으로 넣어 둘 특약으로는 매수인은 잔금일 현재 존재하는 임대차 계약을 그대로 승계하며 매도인은 잔금 시까지 임대차 계약에 아무런 변경을 하지 않는 것을 기재하시고, 매도인은 잔금일에 임대차 계약서 원본 및 영수증을 매수인에게 인도한다는 조항을 넣으시길 바랍니다.
또한 매도인은 잔금 전까지 연체된 관라비, 공과금, 임대료가 없음을 보증하며, 잔금 후 발견되는 연체 분은 매도인 책임으로 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요 월세낀 매물을 매매할 예정입니다. 월세 기간이 끝나면 저희가 들어가서 실거주할 예정입니다.
혹시 필요한 특약사항들은 어떤 게 있을까요?
첫 매매라 도움이 필요합니다,.
감사합니다!
==>우선적으로 특약조건에 "현 임차인에 대한 명도책임은 잔금일까지 매도인에게 있음"이라는 단서 조항을 반영하시고 이를 위반하는 경우 "발생한 손해가 있다면 배상책임이 있음"이라고 반영하심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
월세가 낀 매물 매매시에는 임대차 계약 존속 확인, 보증금 승계 명시, 명도시점 및 미이행 시 손해배상 조항을 특약으로 반드시 넣는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
세입자를 낀 매매에서는 세입자승계가 포함되기 때문에 매매대금에서 현 세입자의 보증금을 제외하고 지급하여야 하는데, 보통은 지급방식을 계약금과 중도금, 잔금의 지급방식으로 기재하고 실제 게약금을 주고 계약서를 체결할때 중도금으로는 기존세입자의 보증금을 기재하고 잔금시점에는 매매가격에서 보증금과 계약금을 뺀 나머지만 지급하시면 됩니다.
그외 세입자에게는 전세승계거부권이 포함되기 때문에 필요에 따라 세입자의 동의여부등을 확인하였다는 특약기재도 필요할수 있습니다. 그리고 현 세입자의 임대차를 승계한다는 내용을 포함하여 합니다.