부동산 매매 계약서 검토 부탁 드립니다.

Question

안녕하세요.

현재 월세 낀 매물을 매매 계약 예정입니다.

(현재 월세 사는 사람 27년 6월 29일 계약 만료 후 제가 들어갈 예정이에요.)

등기부 등본상 현재 깨끗하지만, 내집스캔시 과거 압류 설정 2회 , 가처분 설정 이력 1회가 있었던 매물이라

불안함이 있기 때문에.. 특약을 좀 더 꼼꼼히 하고 싶은데 확인 OR 조언 주시면 감사하겠습니다..ㅠ

** 세금 관련 특약 추가 요청 해둔 상태입니다.

[일반 조항]

제 2 조 (소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2027년 06월 29일로 한다.

제 3 조 (제한물권 등의 소멸) 매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다.

제 4 조 (지방세 등) 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.

제 5 조 (계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

제 6 조 (채무불이행과 손해배상) 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

제 7 조 (중개보수) 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 계약 당사자 쌍방이 각각 부담하며, 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰년간의 지급약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다. 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효·취소 또는 해제되어도 중개 보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.

제 8 조 (중개보수 외) 매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다.

제 9 조 (중개대상물확인·설명서 교부 등) 개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다. 다만, 국토교통부장관이 지정한 정보처리시스템에서 공인전자서명(전자서명법 근거)의 방법으로 중개된 경우에는 교부한 것으로 갈음한다.

[특약사항]

• 본 계약은 양 당사자가 공부서류 및 물건의 현 상태를 육안으로 확인하고 계약, 서명, 날인함.

• 현 시설물 상태의 계약이며, 잔금시까지 중요부분하자(누수, 난방시설 고장 등)는 매도인의 책임으로 한다. 중요부분 하자에 대해서는 민법상 하자담보책임을 적용한다.

• 등기부상 을구의 근저당권 102,000,000원은 잔금시 전액 상환말소한다.

• 매도인은 계약 체결 후 잔금 지급 및 소유권 이전 등기 완료시까지 본 부동산에 새로운 압류, 가압류, 가처분, 근저당 등 어떠한 권리 제한 사유도 발생시키지 않는다. 이를 위반한 경우 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.

• 현재 임차인 거주 중이며, 임차인의 명도에 대해서는 매도인의 책임으로 한다. 임차인은 만기일인 2027.6.29일까지 이사 및 전출하기로 전화 및 문자로 확인을 하였음.

• 기타사항은 민법 및 부동산 거래 관례에 따른다. 매도인 지정 계좌 : 신한은행 ******.

[하단 서명 문구]

본 계약을 증명하기 위하여 계약 당사자가 이의 없음을 확인하고 각각 서명·날인 후 매도인, 매수인 및 개업공인중개사는 매장마다 간인하여, 각각 1통씩 보관한다. 다만, 거래계약서를 공인전자문서센터(전자문서및전자거래기본법 근거)에 보관한 경우에는 보존이 행하여진 것으로 본다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

일반적으로 매도인의 근저당권이 있고 잔금일자에 잔금으로 대출 상환을 하여 말소 시키는 조건이 있고 하자 부분 또한 합의에 의해서 결정이 되었고 하자 담보 등 민법에 의거 또한 잔금 전까지 추가 권리 못들어오게 하고 통상적인 매매계약 절차로 보여 집니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임차인의 명도에 대해서는 매도인의 책임으로 한다. 임차인은 만기일인 2027년 6월 29일까지 이사 및 전출하기로 하고 전화 및 문자로 확인 하였음

이 부분을 특약으로 기재했다고 해도 반드시 나간다는 보장이 없습니다. 따라서 본 부동산의 현재 임차인은 2027년 6월 29일까지 임대차계약이 종료되며 매도인은 임차인의 계약기간 만료에 따른 명도 및 전출을 자신의 책임과 비용으로 완료하여야 한다. 매도인은 잔금일 또는 2027년 6월 29일 중 실제 명도일에 임차인의 보증금을 전액 반환하고 임차인의 실제 퇴거, 열쇠 인도, 전출 사실을 확인 후 매수인에게 목적물을 공실 상태로 인도하여야 한다.

이렇게 변경을 추천드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

과거 등기부등본에 압류나 가처분 이력이 있으면 당연히 불안하실 수밖에 없습니다. 하지만 현재 등기부가 깨끗하게 정리되어 있다면 그 자체로 거래가 불가능한 것은 아니니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만, 매도인의 과거 자금 사정이 원활하지 않았을 가능성이 있으므로 현재 요청하신 세금 관련 특약처럼 방어적인 조치를 꼼꼼히 해두시는 것이 아주 현명한 대처입니다.

​세금 관련 특약을 추가 요청하신 것은 정말 잘하신 부분입니다. 잔금일 기준으로 국세 및 지방세 완납증명서를 매도인에게서 반드시 교부받는다는 내용을 명시하시길 권해드립니다. 또한, 매도인이 잔금일 전후로 새로운 권리 침해를 발생시키지 않겠다는 특약도 잘 작성되어 있습니다. 여기서 조금 더 보완한다면, 위반 시 계약 해제뿐만 아니라 '기지급된 금액 전액을 즉시 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액을 지급한다'는 식으로 반환 의무를 한 번 더 명확하게 적어두시면 훨씬 안전합니다.

​가장 꼼꼼하게 다시 짚어보셔야 할 부분은 바로 임차인 명도 관련 특약입니다. 만약 잔금을 치르고 소유권을 먼저 넘겨받으신 뒤 2027년에 입주하시는 상황이라면, 현재 작성된 '임차인의 명도에 대해서는 매도인의 책임으로 한다'는 문구는 실무적으로 모순이 발생할 수 있습니다. 잔금 이후 소유권이 이전되면 임대인의 지위는 매수인인 질문자님께 승계되므로, 정작 2027년이 되었을 때 매도인은 법적으로 임차인을 내보낼 권한 자체가 없기 때문입니다. 따라서 전화나 문자 확인에만 그치지 말고, 계약 시점에 임차인으로부터 '계약갱신청구권을 행사하지 않고 만기일에 확실히 퇴거하겠다'는 서면 확인서를 부동산을 통해 꼭 받아두시는 것이 향후 분쟁을 막는 가장 확실한 방법입니다.

​등기부상 근저당권 말소 특약과 관련해서는 '근저당권 상환 및 말소에 드는 비용은 매도인이 부담하며, 잔금 지급과 동시에 말소 서류를 접수한다'는 내용을 덧붙이시면 깔끔합니다. 일반 조항 제2조의 부동산 인도일이 2027년 6월 29일로 되어 있는 부분도, 소유권 이전일(잔금일)과 실제 거주를 위한 인도일(명도일)이 다르다면 이 둘을 명확히 구분해서 기재하는 것이 좋습니다. 계약서 자체는 전반적으로 표준적인 틀을 잘 갖추고 있으니, 말씀드린 명도 책임의 주체와 임차인 서면 확인 부분만 중개사를 통해 한 번 더 확실하게 정리하시고 안전하게 계약 마무리하시기를 바랍니다. 감사합니다.