하상원님의 전문가 프로필

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2026년 9월 현재 동탄구는 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 있어 일반적인 주택구입 목적 주택담보대출의 LTV는 40%가 적용됩니다. 따라서 KB시세를 6억8000만원으로 본다면 단순 LTV 계산상으로는 약 2억7000만원 수준이 상한선이 될 수 있습니다. 다만 실제 대출액은 은행의 담보평가와 선순위 권리, DSR 등을 추가로 반영해 결정되기 때문에 LTV 40%만큼 무조건 나온다는 의미는 아닙니다. 동탄구에는 2026년 7월 1일부터 강화된 LTV 규제가 적용되고 있습니다.현재 배우자 명의의 주택이 있다는 것도 중요한 포인트 인데요, 수도권에서 1주택자가 기존 주택을 그대로 보유한 채 추가 주택을 매수하는 경우 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 LTV 0%가 적용되고, 기존 주택을 대출 실행 후 6개월 이내 처분하는 조건을 걸어야 구입자금 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 배우자 주택을 실제로 매도하고 처분조건부 1주택자로 대출을 진행한다면 동탄의 LTV 40% 범위에서 심사를 받아볼 수 있지만, 기존 주택을 계속 보유한 상태라면 소득과 신용점수가 아무리 좋아도 주택구입 목적 주담대를 받기 어렵습니다. 6개월 처분조건을 지키지 못하면 대출 회수와 향후 주택 관련 대출 제한 등의 불이익도 있으므로 단순히 "집을 내놓았다"는 것만으로는 부족합니다.그런데 질문하신 경우에는 대출보다 더 큰 문제가 있습니다. 현재 동탄구 아파트는 토지거래허가구역이어서 계약 전에 토지거래허가를 받아야 하고, 일반적으로 허가일부터 4개월 이내에 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 주택은 일정 요건을 충족하면 기존 임대차 종료일까지 실거주를 미룰 수 있지만, 이 특례의 매수인은 무주택자여야 합니다. 현재 제도는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람을 대상으로 하고 있습니다. 따라서 배우자가 현재 주택을 가지고 있고 2026년 5월 12일 이후에도 보유해왔다면 지금 주택을 매도하거나 장모님에게 증여한다고 해도 이 세입자 실거주 유예 특례 요건을 충족시키기는 어렵습니다. 2026년 9월 17일 발표된 개정 방안에서도 이 무주택 요건은 그대로 유지됐습니다.질문하신 매물은 전세 3억원을 승계하므로 매매가 7억3000만원에서 전세보증금을 제외하면 매도인에게 실제로 지급해야 하는 금액은 약 4억3000만원입니다. 현재 바로 사용할 수 있는 현금이 3억4000만원이라면 단순 계산상 약 9000만원과 취득세, 중개보수 등 부대비용이 추가로 필요합니다. 현재 살고 있는 집의 전세보증금 2억1000만원은 반환받기 전까지는 매수자금으로 사용할 수 없으므로 지금 당장 가용자금 5억5000만원으로 계산하기는 어렵습니다. 또한 기존 세입자의 3억원 보증금은 은행 입장에서 선순위 권리로 평가될 수 있어, 세입자가 없는 아파트처럼 단순하게 KB시세 6억8000만원의 40%인 약 2억7000만원이 그대로 대출된다고 가정해서도 안 됩니다.결론적으로 "동탄에서 세입자를 낀 집을 사면 대출이 무조건 1억원밖에 안 나온다"는 규정은 없습니다. 1억원이라는 숫자는 수도권 및 규제지역의 기존 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주담대의 한도와 혼동한 것으로 보입니다. 주택구입 목적 대출에는 별도의 1억원 고정 한도가 있는 것은 아닙니다. 질문자분은 연소득이 약 9400만원이고 다른 대출이 없기 때문에 소득과 신용만 놓고 보면 DSR보다 LTV나 담보조건이 먼저 한도를 결정할 가능성이 높아 보입니다. 하지만 현재 매물의 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 대출한도가 아니라 "배우자 명의 1주택을 가진 상태에서 2027년 5월까지 세입자가 거주하는 이 주택에 대해 토지거래허가를 받을 수 있느냐"입니다. 현재 알려주신 조건 그대로라면 세입자 실거주 유예 특례의 무주택 요건에 걸릴 가능성이 높기 때문에, 계약금을 지급하기 전에 동탄구청 토지거래허가 담당부서와 대출을 실행할 은행 양쪽에서 사전 확인을 받는 것이 필요합니다. 적어 드리고 나니까 생각보다 상황이 그렇게 좋지는 않은 것 같습니다. 거래 시 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.동생 명의의 오피스텔을 대신 매도하려면 일반적인 매도 서류에 더해 본인이 동생을 대신해 매매를 진행할 수 있다는 위임장이 필요합니다. 보통 매도인인 동생의 부동산 매도용 인감증명서, 인감도장, 신분증 사본, 등기필증 또는 등기필정보, 주민등록초본, 위임장 등을 준비하게 됩니다. 특히 부동산 매도용 인감증명서는 일반 인감증명서와 달리 매수인의 성명, 주소, 주민등록번호 등이 기재되므로 매수인이 결정된 뒤 발급받는 것이 일반적입니다.인감증명서를 너무 일찍 받아두는 것은 권하지 않습니다. 소유권이전등기에 첨부하는 인감증명서는 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 하기 때문입니다. 따라서 계약부터 잔금 및 등기까지 기간을 고려해 발급받는 것이 좋습니다. 그리고 기존 월세 계약 당시 사용했던 인감도장을 반드시 계속 사용할 필요는 없습니다. 동생이 인감도장을 변경해 새 도장을 인감으로 등록했다면 이후에는 새로 등록된 인감도장과 그 인감에 대한 인감증명서를 사용하면 됩니다. 기존 임대차계약 자체가 도장을 변경했다는 이유로 효력이 없어지는 것은 아닙니다.현재 월세 세입자가 있다면 매매계약서에 보증금 액수, 월세, 임대차기간, 미납 월세 여부와 함께 매수인이 임대차관계를 승계한다는 내용을 명확하게 적어두는 것이 좋습니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔이고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추고 있다면 소유권을 취득한 매수인이 원칙적으로 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 예를 들어 매매가격이 2억원이고 승계할 임차보증금이 3000만원이라면 실제 잔금 정산에서는 이 보증금을 고려해 지급액을 정하는 방식이 일반적입니다.매매대금을 본인 계좌로 받는 것도 동생이 명확하게 권한을 위임한다면 법적으로 불가능한 것은 아닙니다. 다만 매수자 입장에서는 명의자가 아닌 제3자 계좌로 수억원의 매매대금을 보내는 것이 상당히 부담스럽기 때문에 거절할 수도 있습니다. 꼭 본인 계좌로 받아야 한다면 위임장에 "매매계약 체결 및 계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금 일체를 대리인이 지정한 계좌로 수령할 권한"을 구체적으로 기재하고 동생의 인감도장을 날인한 뒤 인감증명서를 첨부하는 것이 좋습니다. 민법상 대리인이 권한 범위 안에서 한 행위는 본인에게 효력이 발생합니다. 다만 매매대금 자체는 기본적으로 동생 소유의 재산이므로 본인 계좌로 받았다고 해서 마음대로 보관하거나 처분할 수 있는 것은 아닙니다. 동생과 보증금 문제로 과거에 분쟁이 있었다면 중개사와 잔금 법무사에게 사정을 미리 설명하고, 위임장에 대금 수령 권한과 임차보증금 처리방법까지 명확하게 적어두는 것이 가장 안전합니다. 위 내용을 참고하시어 안전한 거래 하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단독주택이나 다가구주택은 세대마다 수도계량기가 따로 설치되어 있지 않고 건물 전체가 하나의 계량기를 사용하는 경우가 있습니다. 질문하신 상황도 이런 경우라면 수도사업소에서 각 세대에 따로 요금을 부과하는 것이 아니라 건물 전체 수도요금이 한 번에 나오고, 1층에서 이를 받아 각 세대에 다시 나눠 받는 방식일 가능성이 높습니다. 혼자 살면 2만원이라고 한 것도 수도사업소에서 정한 1인 가구 요금이라기보다는 건물에서 자체적으로 정한 정산 기준으로 보입니다. 실제로 단일 계량기를 여러 세대가 사용하는 건물도 있습니다.일반적인 1인 가구의 수도요금은 사용량과 지역에 따라 차이가 있지만 물을 많이 사용하지 않는다면 보통 한 달에 수천원에서 1만원대 정도에서 나오는 경우가 많습니다. 상수도요금뿐 아니라 하수도요금과 물이용부담금 등이 함께 붙기 때문에 단순히 사용한 물값만 내는 것은 아닙니다. 예를 들어 서울시는 1인 가구의 월 사용량 예시를 6m3 정도로 잡고 있으며, 실제 요금은 사용량과 계량기 조건 등에 따라 달라집니다.세대별 계량기가 없다면 사람 수에 따라 나누는 방법 자체가 이상한 것은 아닙니다. 실제 사용량을 정확하게 알 수 없기 때문에 1인 가구, 2인 가구처럼 거주 인원으로 나누는 건물도 있습니다. 다만 1층에 호프집이 함께 있다면 조금 더 확인해 볼 필요는 있습니다. 호프집은 주거 세대보다 물 사용량이 많을 수도 있기 때문에 건물 전체 수도요금을 단순히 사람 수만으로 나눈다면 주거 세대가 불리할 수도 있습니다. 2만원이 적정한지 판단하려면 전체 수도요금 고지서와 몇 세대가 어떤 기준으로 나누어 내고 있는지를 한번 확인해 보는 것이 가장 확실합니다.그리고 매월 19일이 납부일이라고 해서 반드시 8월 29일부터 9월 19일까지 사용한 물값을 낸다는 뜻은 아닙니다. 수도요금은 검침일을 기준으로 사용량을 계산하고 납부일은 그 요금을 내는 날짜이기 때문에 서로 다를 수 있습니다. 따라서 처음 정산할 때는 8월 29일 입주일을 기준으로 이전 사용분과 이후 사용분을 나누는 것이 합리적입니다. 1층에서 2만원을 요청한다면 먼저 "2만원이 한 달 정액인지, 이번에는 입주일부터 일할 계산하는 것인지, 전체 수도요금은 얼마인지" 정도만 물어보시면 됩니다. 이런 부분을 확인하는 것은 예민한 것이 아니라 공동계량기를 사용하는 건물이라면 충분히 확인해 볼 만한 사항이니 꼭 확인하셔서 불이익 당하시지 않도록 챙기시기 바랍니다. 감사합니다.