하상원님의 전문가 프로필

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 탑층이 누수나 결로에 취약하다는 말은 주로 오래된 아파트에서 많이 나오는 이야기입니다. 탑층은 바로 위에 다른 세대가 있는 것이 아니라 옥상이나 지붕과 바로 맞닿아 있기 때문에, 방수층이 노후되거나 균열이 생기면 빗물이 천장 쪽으로 스며들 가능성이 다른 층보다 높습니다. 특히 준공 후 시간이 오래 지나 옥상 방수 보수가 제대로 이루어지지 않은 단지는 장마철이나 폭우 때 누수 문제가 발생하기도 합니다.결로 역시 비슷한 이유가 있습니다. 탑층 천장은 외부의 더위와 추위 영향을 직접 받기 때문에 단열 상태가 좋지 않으면 겨울에는 천장 표면 온도가 많이 내려갈 수 있습니다. 이때 실내의 따뜻하고 습한 공기가 차가운 천장이나 벽면과 만나면서 물방울이 맺히는 결로가 생길 수 있습니다. 여름에는 옥상이 햇빛을 직접 받아 실내가 다른 층보다 더 더워지는 경우도 있습니다.그렇다고 탑층이 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 위층에서 발생하는 층간소음이 없고 전망과 채광이 좋은 경우가 많아 오히려 탑층을 선호하는 사람도 많습니다. 특히 최근에 지어진 아파트는 옥상 방수와 단열 성능이 예전보다 좋아졌고, 최상층 천장 위에 별도의 단열 공간이나 설비층을 두는 경우도 있어 과거와 같은 단점이 상당히 줄었습니다.결국 오래된 아파트의 탑층을 매수하거나 전세로 들어간다면 단순히 "고층이라 좋다"거나 "탑층은 무조건 피해야 한다"고 판단하기보다는 실제 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 천장이나 벽지에 누수 흔적이 있는지, 곰팡이나 결로 자국이 있는지 확인하고 관리사무소에 옥상 방수공사를 언제 했는지도 물어보는 것이 좋습니다. 관리 상태가 좋은 아파트라면 탑층 특유의 조용함과 전망이라는 장점도 충분히 누릴 수 있습니다. 이런 점들을 참고하셔서 매수 시 활용하시기 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.세입자가 거주 중인 집을 매매하는 경우에는 부동산에 세입자의 전화번호를 바로 전달하기보다는 먼저 세입자에게 양해를 구하는 것이 좋습니다. 집을 매도하게 되어 중개사와 집을 보러 오는 사람이 있을 수 있다고 설명하고, 중개사에게 연락처를 전달해도 되는지 동의를 받은 뒤 알려주는 방식이 가장 깔끔합니다. 아무 설명 없이 세입자의 개인 연락처를 중개사에게 넘기는 것은 서로 불편해질 수 있습니다.보통 집을 보여줄 때는 부동산 중개사가 매수 희망자와 함께 방문하고, 방문 전에 세입자와 시간을 조율합니다. 세입자가 집에 있는 시간에 방문하기도 하고, 세입자가 외출한 상태에서 집을 보여주기로 서로 협의하는 경우도 있습니다. 다만 현재 실제로 거주하고 있는 공간이기 때문에 집주인이나 부동산이 일방적으로 시간을 정해서 들어가는 방식은 피하는 것이 좋습니다.집주인 입장에서는 매매를 위해 내부를 보여줘야 하지만 세입자 입장에서는 생활 공간을 계속 공개해야 하니 부담스러울 수 있습니다. 그래서 보통 하루 전이나 최소 몇 시간 전에 미리 연락하고, 평일 저녁이나 주말 등 세입자가 가능한 시간을 몇 가지 정해두는 방식으로 진행하면 서로 편합니다. 부동산에도 반드시 세입자와 먼저 시간을 맞춘 뒤 방문해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.결국 가장 무난한 방법은 집주인이 먼저 세입자에게 매도 계획을 알리고, 집을 보여주는 방법과 가능한 시간을 협의한 뒤 부동산과 연결해 주는 것입니다. 세입자의 연락처도 동의를 받고 전달하면 되고, 이후에는 부동산이 세입자와 직접 방문 시간을 조율하도록 하면 집주인도 매번 중간에서 연락하지 않아도 돼서 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.2026년 9월 현재 동탄구는 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정돼 있어 일반적인 주택구입 목적 주택담보대출의 LTV는 40%가 적용됩니다. 따라서 KB시세를 6억8000만원으로 본다면 단순 LTV 계산상으로는 약 2억7000만원 수준이 상한선이 될 수 있습니다. 다만 실제 대출액은 은행의 담보평가와 선순위 권리, DSR 등을 추가로 반영해 결정되기 때문에 LTV 40%만큼 무조건 나온다는 의미는 아닙니다. 동탄구에는 2026년 7월 1일부터 강화된 LTV 규제가 적용되고 있습니다.현재 배우자 명의의 주택이 있다는 것도 중요한 포인트 인데요, 수도권에서 1주택자가 기존 주택을 그대로 보유한 채 추가 주택을 매수하는 경우 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 LTV 0%가 적용되고, 기존 주택을 대출 실행 후 6개월 이내 처분하는 조건을 걸어야 구입자금 대출을 받을 수 있습니다. 따라서 배우자 주택을 실제로 매도하고 처분조건부 1주택자로 대출을 진행한다면 동탄의 LTV 40% 범위에서 심사를 받아볼 수 있지만, 기존 주택을 계속 보유한 상태라면 소득과 신용점수가 아무리 좋아도 주택구입 목적 주담대를 받기 어렵습니다. 6개월 처분조건을 지키지 못하면 대출 회수와 향후 주택 관련 대출 제한 등의 불이익도 있으므로 단순히 "집을 내놓았다"는 것만으로는 부족합니다.그런데 질문하신 경우에는 대출보다 더 큰 문제가 있습니다. 현재 동탄구 아파트는 토지거래허가구역이어서 계약 전에 토지거래허가를 받아야 하고, 일반적으로 허가일부터 4개월 이내에 실거주해야 합니다. 세입자가 있는 주택은 일정 요건을 충족하면 기존 임대차 종료일까지 실거주를 미룰 수 있지만, 이 특례의 매수인은 무주택자여야 합니다. 현재 제도는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람을 대상으로 하고 있습니다. 따라서 배우자가 현재 주택을 가지고 있고 2026년 5월 12일 이후에도 보유해왔다면 지금 주택을 매도하거나 장모님에게 증여한다고 해도 이 세입자 실거주 유예 특례 요건을 충족시키기는 어렵습니다. 2026년 9월 17일 발표된 개정 방안에서도 이 무주택 요건은 그대로 유지됐습니다.질문하신 매물은 전세 3억원을 승계하므로 매매가 7억3000만원에서 전세보증금을 제외하면 매도인에게 실제로 지급해야 하는 금액은 약 4억3000만원입니다. 현재 바로 사용할 수 있는 현금이 3억4000만원이라면 단순 계산상 약 9000만원과 취득세, 중개보수 등 부대비용이 추가로 필요합니다. 현재 살고 있는 집의 전세보증금 2억1000만원은 반환받기 전까지는 매수자금으로 사용할 수 없으므로 지금 당장 가용자금 5억5000만원으로 계산하기는 어렵습니다. 또한 기존 세입자의 3억원 보증금은 은행 입장에서 선순위 권리로 평가될 수 있어, 세입자가 없는 아파트처럼 단순하게 KB시세 6억8000만원의 40%인 약 2억7000만원이 그대로 대출된다고 가정해서도 안 됩니다.결론적으로 "동탄에서 세입자를 낀 집을 사면 대출이 무조건 1억원밖에 안 나온다"는 규정은 없습니다. 1억원이라는 숫자는 수도권 및 규제지역의 기존 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주담대의 한도와 혼동한 것으로 보입니다. 주택구입 목적 대출에는 별도의 1억원 고정 한도가 있는 것은 아닙니다. 질문자분은 연소득이 약 9400만원이고 다른 대출이 없기 때문에 소득과 신용만 놓고 보면 DSR보다 LTV나 담보조건이 먼저 한도를 결정할 가능성이 높아 보입니다. 하지만 현재 매물의 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 대출한도가 아니라 "배우자 명의 1주택을 가진 상태에서 2027년 5월까지 세입자가 거주하는 이 주택에 대해 토지거래허가를 받을 수 있느냐"입니다. 현재 알려주신 조건 그대로라면 세입자 실거주 유예 특례의 무주택 요건에 걸릴 가능성이 높기 때문에, 계약금을 지급하기 전에 동탄구청 토지거래허가 담당부서와 대출을 실행할 은행 양쪽에서 사전 확인을 받는 것이 필요합니다. 적어 드리고 나니까 생각보다 상황이 그렇게 좋지는 않은 것 같습니다. 거래 시 참조를 부탁드립니다. 감사합니다.