재개발 재건축 관련 궁금해서 문의드립니다

Question

저희 동네가 몇년 내로 재개발이 된다고 합니다. 제 평생 이런 경험은 처음이라 궁금해서 그러는데 재개발 조합원이 되면 분담금은 얼마나 내야 할까요? 만약 분담금이 부담되어서 부득불 다른 동네로 이사가야 한다면 보상금은 얼마나 나올까요? 평균값이 궁금합니다. 또한 재개발 과정에서 절대 다수가 헐값의 보상금만 받고 쫓겨나다시피 나가는 일이 허다하다는데 마땅한 해결책은 없나요? 참고로 저는 비수도권 대도시 중심 지역구에 삽니다.

Answer 1

저희 동네가 몇년 내로 재개발이 된다고 합니다. 제 평생 이런 경험은 처음이라 궁금해서 그러는데 재개발 조합원이 되면 분담금은 얼마나 내야 할까요? 만약 분담금이 부담되어서 부득불 다른 동네로 이사가야 한다면 보상금은 얼마나 나올까요? 평균값이 궁금합니다. 또한 재개발 과정에서 절대 다수가 헐값의 보상금만 받고 쫓겨나다시피 나가는 일이 허다하다는데 마땅한 해결책은 없나요? 참고로 저는 비수도권 대도시 중심 지역구에 삽니다.

===> 재개발 조합원 분담금과 보상금은 정해진 평균값이 있는 것이 아니라, 사업지 위치·규모·사업성·조합원 주택 규모·감정평가액 등에 따라 크게 달라집니다. 따라서 관련 자료를 정리한 후 주변 부동산 전문가르 찾아 상담을 받아 보시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

재개발이 진행이 되게 되면 토지소유자등은 조합원이 되게 됩니다. 조합원이 되게 되면 먼저는 가지고 계신 부동산의 감정평가를 실시를 해서 가치를 인정을 받고 다음으로 조합원 분양 신청을 해서 분양을 받은 아파트 가격을 받게 됩니다. 그럴 경우 조합원 신청한 아파트 분양가에서 기존 감정평가액을 뺀 금액 만큼 추가로 분담을 하고 입주를 하시면 됩니다.

다만 조합원분양가는 일반분양가보다 싸게 분양을 받을 수 있으므로 그 차이만큼 조합원 프리미엄이 형성이 되는데

만일 추가분담금이 부담스러울 경우 기존 부동산가액 + 프리미엄을 해서 매도를 하셔도 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

뉴스에서 흔히 보면 헐값 보상 받고 원주민이 쫒겨나는 비극은 과거 법 제도가 미비하던 시절이나 사업성이 극도로 나쁜 일부 구역의 이야기이며 현재는 법적 장치와 절차를 통해 내 재산의 가치를 정당하게 평가받을 수 있는 길이 있기 때문에

걱정은 하지 않으셔도 되겠습니다.

보상금은 공시지가 기준이 아니라 실거래가로 책정됩니다. 따라서 실거래가 80~90% 정도 생각하시면 될 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

재개발 조합원이 되셨을 때, 분담금은 지역별 편차, 보상받으실 대지의 크기, 용도 에 따라 매우 차이가 많이 날수 있습니다. 따라서, 정확한 지역을 알지 못해 답변을 제대로 드리지 못하는 점 양해를 부탁드립니다.

그리고 영화에서 나온 것 처럼 쫒겨나는 일은 잘 없고, 보통은 보상을 싯가에 맞추어 문제가 없도록 진행합니다. 그러나, 재개발 되는 지역에서 보상금이 그 주변 아파트 시세를 따라가지 못하기 때문에 보통은 살던 동네에서 멀리 떨어진 지역에 살게 되는 것이 일반적이라 쫒겨난다는 표현을 쓰는 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

비수도권 대도시 중심지 기준 조합원 분양가는 전용 84제곱미터 기준 5억원에서 6억원 사이이며 감정평가액을 뺀 원주민들의 평균 추가 분담금은 약 2억원에서 3억원 내외로 추산됩니다. 입주권을 포기할 경우 받게 되는 보상금은 현재의 노후화된 상태를 기준으로 평가되기에 인근 직전 시세의 70~80% 수준에 불과하여 주변의 새 아파트를 사서 가기에는 턱없이 부족합니다. 헐값에 강제 퇴거당한다기보다는 소득이 없는 은퇴 세대나 소형 지분 소유자가 수억원의 분담금을 감당하지 못해 입주권을 프리미엄만 받고 외지인에게 판 뒤 외곽으로 밀려나가는 구조입니다. 가장 손해인 현금청산 대신 감정평가 후 프리미엄을 붙여서 입주권 상태로 매도하는 것이 유리하며 부득이하게 보상금을 받을 땐 수용재결 등 이의신청 절차를 통해 금액을 증액시키는 법적 대응을 해야 합니다.