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공인중개사 거래방식에 대해 궁금증이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매나 전세나 계약에서는 당사자는 임대인과 임차인, 매수자와 매도인이 각각 있습니다. 본인이 임차인으로서 원하는 매물을 보고 부동산을 방문하였다면 본인의 중개사는 a라는 중개사이고, 임대인이 매물을 의뢰한 부동산이 별도로 있는 경우 b라는 중개사가 있을수 있습니다, 즉 a중개사는 임차인을 b중개사는 임대인을 각각 중개하는 중개사인것입니다. 이를 공동중개라고 하고 나중에 계약서를 쓰게 된다면 거래당사자는 2명, 중개사도 2명 모두 계약서상 서명및날인을 하게 됩니다. 이와 다르게 임대인이 의뢰한 중개사무소도 a중개사, 임차인이 의뢰한 중개사도 a라면 중개사 한명이 두 중개의뢰인을 확보한 것이기에 이때는 단독중개를 하게 됩니다. 물론 이런 경우가 흔하지는 않습니다. 이유는 빠른 거래를 위해 각 중개사들은 매물을 거래망등에 공유하기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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뉴스에서 도시 재상이라는 용어가 나오는데 어떤건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.도시재생이라는 것에는 많은 범위에 것들을 포함하게 됩니다. 보통 쉽게 생각해서 도시를 개발하고 잘 가꾸어 이전보다 더 살기좋은 도시로 만들어 유입인구를 늘리고 그에 따라 지역소멸화를 막고 지역경제활성화등을 도모하는 종합적인 사업을 말합니다. 빈집의 문제가 심각하게 나오는 이유는 빈집이 늘어나게 되면 우선적으로 해당 지역이 슬럼화되고 그에 따라 범죄등 안전에 문제가 생길수 있고 그만큼 지역이 침체되면서 기반시설등의 보수나 개선을 하지 못하게 되어 거주하던 주변 인구들까지도 점차 떠나가면서 최종적으로 지역자체가 소멸화단계로 이어질수 있기 때문에 빈집에 대한 문제해결은 매우 필요한 상황입니다. 각 지자체에서는 이러한 빈집문제해결을 위해 소유자의 동의를 얻어 리모델링 후 무상임대등을 통해 개선을 하려고 하거나, 지역내 다른 기반시설(경로당 , 전시관, 공용장소)로 개발을 추진하고 있습니다. 정부에서도 이러한 빈문제의 심각성을 인식하고 빈집세 도입을 통해 소유자들에게도 자진철거를 강제하거나 다른 용도로써 이용을 강제하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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부동산 용어 중 직주근접은 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직주근접은 단어자체의 뜻이 내포된 것으로 직장과 주거의 근접성을 나타낸다고 보시면 됩니다. 즉 직장 주변 근거리내 주거입지를 말한다고 보시면 됩니다. 보통 입지분석시 직주근접도 주택 선택에 영향을 주는 요인으로 쉽게 직장이 몰려있는 주변입지의 주택은 입지상 직주근접장점으로 인해 가치가 높게 나타나게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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과천시의 부동산 가격이 강남3구만큼 비싼 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과천시는 흔히들 준강남권이라고 부릅니다, 그만큼 서울지역과 비교해도 왠만한 지역보다 시세가 높은 지역에 해당되고 이러한 이유에는 직장이 몰려있는 서울강남권과의 교통 및 지리적 접근성이 뛰어난 점과, 과천 자체의 주거환경등이 매우 양호하여 거주 선호도가 높은 지역이기 떄문입니다. 이러한 부분은 주택가격에 그대로 반영되어 현재 과천의 아파트 평균 매매가격은 16억을 넘고 있으면, 이는 사실상의 서울 전구역과 비교해서 서초, 강남,용산을 제외하면 가장 높은 수준입니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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전세 사기꾼들은 왜 나오게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 문제를 해결하기 위해 정부에서도 주택임대차보호법이란 특별법을 만들어 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 문제는 해당 법이 있더라도 결국 임대인이 전세금을 받아 다른 용도로 사용한뒤에 돈이 없거나, 다음임차인을 비슷한 가격대로 구하지 못할 경우에는 보증금 미반환 문제가 발생될수 있습니다. 법에서는 이러한 경우 임차인에게 해당 주택에 대한 경매등을 통해서라도 보증금 회수가 가능토록 하고는 있습니다. 또한 피해에 대한 손해배상도 청구할수 있도록 하고 있습니다. 물론 절차나 과정이 임차인에게는 부담일수는 있습니다. 참고로 이와같은 전세보증금 미반환사고가 집중적으로 일어난 가장 큰 이유는 주택가격하락에 따른 전세시세의 하락입니다. 이전까지는 부동산이 계속적으로 우상향하고 있었기에 보증금을 다른 용도로 사용하여도 현 임차인 보증금은 만기시 더 인상된 시세에 맞추어 다른 임차인을 구해 돌려주는게 가능했었기에 지금과 같은 미반환사고등이 감추어질수 밖에 없습니다. 지금은 다른 임차인을 구해도 시세가 하락하여 기존보증금보다 낮은 금액에 임차인을 구해야하고 그만큼 차액을 임대인이 만들어 반환을 해야 하기 떄문에 미반환사고가 크게 늘어나게 된 이유입니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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아이스크림 할인점이 많이 생겼던데 장사가 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아이스크림 무인판매점이 유행하면서 골목상권에 많이 생겨난듯 보입니다. 물론 각 매장마다 매출에는 차이가 있을 수 있고 경쟁이 과열되는 만큼 이전보다는 매출이 나오지 않는 경우가 더 많습니다. 다만 비용중 가장큰 비율인 인건비가 들지 않기에 비용부분에서 유지하는데 유리한 점과 장사가 미친듯이 잘되지는 않겠지만, 꾸준한 매출은 가능하다는게 일반적인 운영자분들의 말입니다 . 물론 기대치가 높은 경우라면 당연히 만족할 수준의 매출은 발생되지 않는것으로 알고 있고 대부분은 본업이 있는상태에서 부수입의 목적으로 운영하는 경우를 더 많이 봤습니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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주상복합과 아파트의 면적이 다른이유를 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주상복합의 경우는 사실상 공급면적을 산정시에 일반 아파트보다 공용면적 및 기타면적으로 빠지는 면적이 큽니다. 쉽게 공급면적은 전용면적 + 공용면적 + 기타공용면적으로 산정되는데, 일반적으로 동일한 공급면적을 기준으로 아파트보다 주상복합의 경우 공용면적 및 기타공용면적이 더 크기 때문에 실제 전용면적은 아파트보다 작다고 볼수 있습니다. 또한 아파트에는 서비스면적인 발코니(베란다)가 있지만, 주상복합의 경우 이러한 서비스면적이 없거나 매우 적은 것도 이유가 될수 있습니ㅏㄷ.
경제 / 부동산
24.10.28
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괜찮게본 매물의 집주인이 등기부등본상 세명이 나오는데 계약은 누구랑 맺어야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공유도 되어 있는 경우 지분에 따라 달라집니다, 세명의 공동소유자중 과지분자가 있고 해당 지분권자랑 계약을 체결하시면 문제가 되지 않지만 세명모두 균등하게 지분을 보유하고 있고 과지분권자가 없는 상태라면 계약시 세명 임대인 모두의 명의와 계약을 하셔야 합니다. 계약시 참석을 다 하지 않을 경우 위임장과 인감,인감증명서가 공유자 모두 첨부되어야 하고 계약서상에도 임대인은 지분권자 전원의 서명 및 날인이 필요합니다. 단순하게 세명의 공유지분자가 있다고 해서 위험한 매물은 아니며, 계약시 좀더 유의하시고 확인서류만 잘 체크하여 계약을 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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공동담보가 30억정도가 설정된 전세가5억 빌라에서 저희집에서한해서 공동담보를 말소한다는데 무슨 이야기일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동담보는 말그대로 해당 주택과 더불어 다른 부동산을 포함해 담보를 잡아둔것입니다. 그에 따라 공동담보를 본인이 계약하는 주택에 한해서 말소해준다는 이야기는 기존 공동담보목록에서 해당 주택을 제외한다는 것으로 이해됩니다. 결론적으로 선순위 물권인 공동담보가 말소되는 것으로 계약시 선순위 임차권 지위확보가 가능할것으로 보여집니다. 선순위 근저당이 없는 상태라면 계약시 권리관계에는 문제가 없다고 판단할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.28
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도로명 주소는 무엇을 근거로 만들어졋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금은 네비게이션등이 발전하면서 주택등을 찾아가는데 문제가 없어 위와 같이 변경한 이유를 이해하기 쉽지 않지만, 예전 동,지번주소는 주택을 찾기에는 매우 어려움이 있었습니다. 이유는 지번 부여방식상 새로 개발이 되거나하였을 경우 가까운 지번주소도 현황상 멀리 떨어져 있는등 여러 불편한 상황이 발생하였고, 개발이 계속되면서 이전 지번 부여방식으로는 한게가 생기게 되면서 주택등을 더 쉽게 찾고 구분이 쉽도록 현재와 같은 신주소를 부여, 변경하였습니다. 사실 앞에서 말한 것처럼 일반인은 우리들은 잘 느끼지 못하지만, 우체국등에서 근무하는 배달원분의 경우 현재 바뀐주소등이 이전보다 훨씬 주택을 찾기에 유리하다는 평가가 많습니다,
경제 / 부동산
24.10.28
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