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미래 도시의 건축은 어떤 모습일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 미래도시에 대해서는 기술발전속도의 현실화정도를 판단하기 어렵기에 어떻게 변화될지는 정확히 말씀드리기 어렵지만, 가장 가까운 시간내 활용이 가능한 스마트 도시의 경우는 현재 아파트와 외형자체에 대해서는 크게 차이를 나타내기 보다는 그 기능적인 면이 훨씬 업그레이된다고 볼수 있습니다. 쉽게 lot 사물인터넷 기술을 통해 건물 내부의 다양한 시스템을 연결하여 효울적인관리가 가능할수 있고, 자가 주택 내부의 모든 시설물에 대해서 사용자 편의 중심의 자동화 시스템을 구축하여 편의성을 크게 향상시킬수 있습니다, 또한 실내외 전체가 지금보다는 프리이멈 즉, 하이앤드아파트 중심으로 변형되어 가는 형태로 변화될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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보통 집은 이사 몇달전 정도쯤에 부동산에 올리는게 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 2~3개월전에 올리시는 경우가 많습니다. 이유는 해당기간정도 뒤에 입주를 희망하는 수요자들이 대부분이고, 실제 대출과정이나 입주가능기간을 고려할때 가장 용이한 기간차이기 때문입니다. 다만 해당지역내 부동산 거래량이 적고 수요가 워낙 적은 곳이라면 이보다는 더욱 빠르게 주택매물을 등록하셔야 거래가 이루어질수 있고, 거래가 활발한 지역이라도 대출등을 고려하면 퇴거기준 최소 1개월이상 남아야만 거래가 이루어질 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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임대료보다 높은 금리의 대출을 받는 리츠는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산리츠는 부동산 투자회사를 의미하고 해당 투자회사는 대출과 자기자본(투자자금)을 동원해 건물을 매입하고 임대료를 받아 관련된 비용을 지출하고 남은 수익에 대해서 주주에게 배당등을 진행하는게 일반적입니다. 질문에서처럼 부동산 임대수익률이 3%라면 이는 대출관련된 이자비용, 세금등을 공제하고 순수하게 남는 임대수익에 대한 수익율일 가능성이 높습니다. 임대수익률 계산에서는 연임대수익에서 대출금을 제외한 자기투입자본에 대한 비율이기 때입니다. 그에 따라 질문처럼 임대수익률이 은행이자율보다 낮다라도 리츠회사 운영이나 배당에는 문제가 없을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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경매에서 경매신청등 배분은 어떻게 하는건가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 낙찰자의 경우 배당이 어떻게 되는지는 크게 중요하지 않습니다. 중요한건 권리관계상 낙찰이후 인수되는 권리와 소멸되는 권리의 구분이 낙찰자 입장에서는 가장 중요하고, 특히 인수되는 권리중 가장 유의해야 하는 대항력있는 선순위임차인에 대한 배당금액정도라고 볼수 있습니다. 보통 배당순서는 경매집행비용 -> 부동산 필요비,유익비 -> 소액임차인 최우선변제금, 임금채권 (3개월치) -> 당해세 -> 담보물권(순위에 따른 실제 배당) 순으로 진행된다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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만 35세 남자 미혼인데 집을 사야하는지 분양받아야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 청약의 경우는 본인이 구매를 원해도 당첨이 되어야 매수가 가능하기에 내가 원하는 시기에 구매를 할수 있는 것은 아닙니다. 그렇기에 구축매매와 청약을 비교하여 판단한다면 시기보다는 본인이 새집을 원할 경우 계속적인 청약을 통해 구매를 하시면 되지만, 내 자금상황과 구매를 원하는 시기에 맞추어 주택보유를 원하시다면 구축매매를 진행하셔야 합니다. 그리고 현재시점도 사실 실거주를 위한 주택을 구매하는데 있어 나쁜시기는 아닙니다. 금리가 인하되기 시작했고 대출규제에 따른 가격상승세를 막고는 있지만 주택가격은 강보합상태로 하락보다는 유지되고 있는 부분을 볼 수 있기 때문입니다. 또한 다주택자가 아닌 무주택자의 경우 대출규제 정도가 약한 부분도 있고, 정책적 지원도 유지중이기에 유리한 면이 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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2024년 이태원의 상권은 회복되었나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2022년 대형 압사사고와 코로나에 대한 영향으로 상권이 많이 하락한것은 맞습니다. 다만 올해부터는 분위기도 많이 회복된 편이라는 의견이 많으나 실제 매출에 있어서는 온전한 회복은 아직까지 되지 않았다고 합니다. 그리고 이러한 분위기 반전은 사실상 내수소비증가라기 보다는 외국인의 방문및 소비에 따른 것이라는게 분석입니다. 참고로 할로윈 관련해서는 점차 유동인구가 늘어는 나고 있지만 이전보다는 방문손님이 줄어든 느낌은 여전하며 작년의 경우 할로윈 기간에 방문손님이 평소보다도 더 적었다는게 이태원 상점들의 이야기 입니다. 거기에 최근에는 홍대나 다른 번화가로 손님들이 이동된 부분도 상권이 예전처럼 회복되지 않는 이유중 하나라고 합니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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부산 삼익비치는 어떻게 99층으로 재건축을 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부산 삼익비치는 현재 용적률 한도가 300%인데, 특별건축구역으로 지정되면서 용적률이 360%까지 높아졌습니다, 그에 따라 기존 1:1 재건축에 가까워 사업성이 낮았던 문제들이 해결되었고, 99층 초고층설계로 조합원 전세대 오션부가 가능해지면서 기존 세대간 갈등도 어느정도 완화된것으로 알고 있습니다. 결국에는 특별건축구역지정이 해당 재건축사업에 큰 도화선이 된 것으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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집값이 점점 올라간다는 것은 앞으로 경제가 어떻게 흘러간다는것을 이야기 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산은 후행경제입니다. 즉 경기가 호황이면 부동산 가격은 점차 상승하게 되고, 반대로 경기가 불황일때는 부동산 가격도 하락하게 됩니다 즉, 부동산 가격 상승기가 왔다면 이미 경기는 호황단계라고 볼수 있습니다, 그리고 주택가격은 과거지표를 기준으로 큰 그림에서 계속 우상향하고 있고, 그 사이 경기상황에 따라 상승과 하락의 파동이 반복되고 있다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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요즘 건설업 경기가 안좋은데 러시아 우크라이나 전쟁이 끝나면 기회가 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 알기는 어렵겠지만, 전쟁 후 재건산업의 경우 건축업계에서는 큰 수익을 낼수 있는 시장이기 떄문에 우리나라 건설업체에도 긍정적인 영향을 줄것으로 보입니다. 물론 수주경쟁등에서 실제 이겨 수주를 받아내야 되는 부분이지만, 우리나라 건설업계는 이미 세계적으로도 기술력,건설속도등은 인정되는 만큼 기대감이 큰게 사실입니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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전세 임대계약 만료 몇달전에 결정을 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약에 대한 여부는 만기 6~2개월전 의사통보를 하셔야 합니다. 만약 계약연장을 거부하고 만기해지를 원할 경우 해당 기간내 반드시 임대인에게 통보를 하셔야 합니다. 보통 해당 기간이 지나면 법으로써 자동갱신이 되기 때문에 임차인이 연장을 원할 경우에는 해당기간내 먼저 연락을 하지는 않는게 일반적입니다. 물론 시세가 하락하여 보증금 감액하여 연장을 원할경우는 임차인이 먼저 기간내 연락을 하게 됩니다. 일단 해당 기간내 협의가 완료되면 계약서 작성은 두 당사자간 일자를 정하여 작성하시면 되고, 만약 동일조건 연장이라면 구두상 합의만 하고 별도 계약서를 작성하지 않는 경우도 있습니다, 결국 연장후 계약서 작성은 서로의 필요에 따라 할수도 하지 않을수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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