답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 전세세입자의 보증금을 안고 시세와의 차익만을 지급하고 주택소유권을 가져오는 투자방식입니다. 이러한 투자방식의 수익구조는 주택 사용수익을 포기하는 대신 주택가치상승을 통해 시세차익입니다. 그런의미에서 갭투자가 가장 좋은 시기는 주택가격이 상승하는 시기로써 주로 부동산 상승기에 투자방법으로 볼수 있습니다. 반대로 하락기에서는 갭투자는 주택가치하락뿐 아니라 기존임차인에 대한 보증금 반환까지 손실로써 이어질수 있고 대표적인 결과가 현재 전세사기 및 전세보증금미반환사고의 높은 증가율이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.자가주택 구매의 장점을 임대차 단점을 통해 다 표현하신듯 보입니다. 자가주택(자가)는 질문처럼 장기거주가 가능한 만큼 주거지 이동을 하지 않아도 되기 떄문에 주거안정효과가 큽니다. 그리고 현재 금리는 더 낮아질 가능성이 오를 가능성보다는 높기에 대출을 받았을 때 이자율을 고려하면 유리한게 맞습니다. 임대차에서 발생하는 주거비용은 사실상 날라가가는 비용이 강하지만 주택구매에 따라 매월 내는 원리금은 주택가격상승분에 따라 어느정도 상쇄가 가능할수 있습니다, 중요한건 시기의 문제일수 있는데, 해당 시기를 정확히 판단가능한 능력은 누구에게도 없기에 개인적인 의견을 전달드리면 현 정부의 대출규제로 인해 대출을 통한 자금조달이 원할하지 않고 아직 금리인하에 따른 대출금리 인하도 적용되기 이른 시점입니다 .그에 따라 정부가 현 대출규제를 완화하는 시점에서 주택을 구매하시는게 시기가 가장 좋다고 판단됩니다. 물론 그시기에 다른 악재등이 발생하지 않는다는 전제하에서요,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁이라는 뜻은 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기다는 의미로 부동산 재건축에서 신탁개발은 내 소유권을 신탁사에게 넘겨주고 모든 권한을 신탁사에게 주어 개발을 진행하는 방식인데, 쉽게 보통 재건축은 소유권을 가진 소유자가 조합원을 참여 조합을 구성하고 시행사가 되어 개발사업을 진행하게 됩니다. 이럴경우 조합원간의 의견조율에 문제가 생길 가능성이 높고 그에 따라 개발사업속도가 늦어질수 있습니다. 반대로 신탁사를 통한 신탁개발은 말그대로 소유자가 소유권을 넘기고 뒤로 빠져있기 때문에 신탁사는 의견마찰 없이 결정사항에 따라 빠르게 개발사업을 진행할수 있어 사업진행에 유리한 면이 있습니다. 반대로 단점은 각 소유자의 의견이 개발시에 반영되기 어렵다는 점이 있습니다. 정말 간단하게 설명하면 조합이 시행사인 개발사업의 문제점 "사공이 많으면 배가 산으로간다" 이 부분을 해결가능한 개발방식이 신탁개발입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도라는게 정부가 만들어서 확장시킨게 아닌 이전부터 이어져 오던 거래당사자간 거래방식중 하나라고 보시면 됩니다. 즉 임대인과 임차인이 서로간 필요에 따라 조금씩 변형되어 이어진던 제도가 전세제도이고 정부는 이러한 전세제도에 대한 규재나 특별법등을 통해 제도를 개선해 오며 지금까지 왔다보시면 됩니다,역사적으로 비슷한 거래방식은 조선시대이전부터도 존재하였다는 이론이 많으나, 실제 전세제도가 급격하게 확산된 시점은 우리나라 경제발전을 시작하던 시기인 70~80년대로 보시면 됩니다. 해당 시기 우리나라는 서울에 인구가 유입이 되기 시작하였고 주택부족문제가 심각해지고 주택이 부족한 만큼 매월부담하는 주거비용도 급격하게 높아지게 됩니다. 이에 따라 임차인입장에서는 목돈을 한번에 지급하고 매월 월세납입이 없는 전세제도가 매우 유리하였고, 임대인 입장에서는 당장의 월세가 없더라도 목돈을 한번에 받아 다른 주택구입이나 다른용도로 활용가능하였기에 서로간 이해가 맞아 매우 넓게 확산되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 1주택자가 전세대출이 가능한지를 문의하시는 듯 보입니다. 원칙상 가능합니다. 다만 보유주택이 속한 지역에 따라 제한이 되는 경우가 있을수 있고, 은행에 따라서도 가능여부와 한도가 달라질수는 있습니다. 일단 질문처럼 하신다면 우선 전세세입자에게 보증금을 받아 기존 주택의 근저당을 모두 상환한 뒤에 전세대출을 신청하셔야 한도등에 영향이 적을수 있다는 점은 참고 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람의 선호도에 따라 차이가 있을수 있어 보이고, 조식서비스가 된다고 해서 주택가격이 반드시 높아진다는 인과관계로 보기는 어렵습니다. 사실 조식서비스는 젊은 세대와 맞벌이 부부등에게는 좋은 서비스이고, 주택선택시 고려사항이 될수는 있지만, 사람에 따라 해당 서비스를 잘 이용하지 않는 사람들은 오히려 더 높은 관리비부담등 부정적인 면이 더 부각될수도 있기 떄문입니다. 다만 최근에 위와 같은 조식서비스가 되는 아파트단지등은 주민편의에 대한 부분과 함께 프리미엄 단지라는 이미지 부각을 위해 운영되는 이유도 적지 않기에 시세면에서도 긍정적으로 평가하는 경우가 많긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사시험은 매년 1회만 시행되며, 동일날짜에 오전1차 , 오후2차시험으로 진행됩니다. 그럼므로 1년 2회실시는 잘못된 정보라고 보시면 됩니다. 1차시험의 경우는 민법과 부동산학개론이 있고 2차시험의 경우 중개사법, 공법, 공시세법 과목이 있어 단순히 1차 2차시험만 놓고 보면 공부시간이나 암기량을 판단하면 2차시험이 더 합격하기 어려운편입니다.그래서 중개사 시험에서 당해 1차시험만 합격한 경우 다음해 1차시험을 면제해주고 2차만 합격하시면 최종합격이 되나, 또 떨어지실 경우 그 다음해에는 1,2차시험을 처음부터 다시 보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 이유라기 보다는 우리나라는 모든지역에 대해 용도지역이 정해져 있고 해당 구분에 따른 건폐율과 용적률 제한이 있습니다. 그렇기에 기술이 있다고 해도 지울수 있는 건물의 높이는 제한이 되어 있습니다. 다만 대지면적과 건물의 건축면적및 연면적에 따라 건축가능한 층수도 다르기에 정해진숫자로 해서 제한을 하고 있지는 않습니다. 자세한 사항은 용적률을 검색을 해보시면 대력적인 이해가 가능하실듯 보입니다. 용도지역외 다른 용도지구로써 고도제한등이 있어 높이 제한이 있을수도 있는데, 이는 건물의 층수가 아닌 대지로부터 높이를 제한하고 있습니다. 물론 고도지구등은 그에 맞는 사유가 있는 지역내에서만 적용이 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트시세와 전세시세는 같은 방향으로 움직이게 됩니다. 즉 비례관계라고 보시면 됩니다. 전자의 매매가가 높아지면 전세가 오르지 않는 이유는 해당지역에 임대차 수요가 없거나, 해당 아파트가 오래된 구축이라 전세가율이 낮아 상승정도가 낮을수는 있습니다. 그래도 시세가 오르면 결국 임대차시세도 점차 오르게 됩니다. 반대로 전세가는 높아졌는데 매매시세가 동일한 경우는 흔하게 발생될수 있는데, 이는 해당 지역내 매매거래는 낮지만 임대차수요가 많은 지역특성이 있을 수 있고, 신축으로써 거주환경이 좋은 경우 전세시세가 매매시세보다 더 빠르게 오를수 있습니다. 특히 전체적으로 임대차매물이 줄어들 경우 임대차시세는 매매시세와 관계없이 오르게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 청약제도는 공공,민영으로 우리나라 내 공급되는 모든 아파트의 경우 주택청약제도를 통해 입주자를 모집하게 되어 있습니다. 그에 따라 빌라등에서는 이러한 규정이 없기 때문에 분양은 하지만 우리가 알고 있는 청약통장을 가지고 주택청약제도를 통해 진행되지는 않습니다 , 질문처럼 아파트에 살고 싶은 마음이 지금이나 미래에도 없고, 그에 따라 새로운 아파트 분양등을 절대 받지 않을 것이라 판단된다면 청약통장은 필요하지 않습니다. 물론 임대주택등에 장기전세나 국가가 지원하는 저비용 임대주택을 신청하기 위해서는 청약통장 보유가 요건인 경우도 있으므로 해당부분까지 참고는 하셔야 합니다.