답변 내역

보통 임대아파트에 따라 입주시에 이를 공고하기 때문에 아파트별로 차이가 있습니다. 분양전환이 되지 않는 장기임대아파트가 있는 반면 일정기간 공공,민영 5~10년분양전환으로써 입주자를 모집하는 경우가 있습니다. 일반적으로 5년.10년단위로 하는 경우가 많고 민영의 경우는 조기분양을 하는 경우도 있습니다. 물론 임대기간이 길수록 월 임대료는 저렴하지만 분양전환시 가치상승분이 분양가에 반영되기 때문에 분양가에 있어서는 불리하고, 단기 분양전환의 경우는 월 임대료 혜택은 적지만 이른 분양전환에 따라 분양가에서는 장점이 있습니다.

직접거래도 불법은 아니며, 계약상 효력 역시도 문제가 없습니다. 보통 사인간의 계약은 당사자들간 의사합치 즉 협의를 하여 체결하게 되면 그 자체로 법적효력을 가지게 됩니다. 즉, 부동산에서 중개사를 통하지 않아도 문제가 되지 않습니다. 다만 부동산 특성상 권리관계가 등기부로써 공시되어 있고 큰 자금이 오고가고 등기에 대한 부분이 있기 때문에 안전과 편의를 위해 중개사에게 일정 비용을 지급하고 계약을 하는 것입니다. 그리고 직거래시에는 중개수수료 부담이 없다는 장점이 있지만, 세금이나 기타 관련된 사항은 모두 동일하게 적용됩니다.

재당첨 제한은 청약을 하고 당첨이 되었는데 본계약을 체결하지 않는 경우에 적용이 되는 부분입니다. 즉 계약포기시 적용되는 패널티로써 당첨후 본계약을 체결하고 입주까지 한다면 재당첨제한은 관계가 없습니다, 그리고 10년 재당첨 제한은 투기과열지구와 분양가 상한제 주택에 해당되는 기준입니다.

관리처분인가는 개념상 재개발, 재건축 사업시행 인가후 조합원이 보유하고 잇던 부동산을 평가하고 그 지분에 따라 이후 분양되는 토지나 주택에 대해 합리적이고 균형있는 권리의 분배에 대한 사항을 계획하여 인가를 받는 과정을 말합니다. 해당 관리처분인가 중요한 이유는 해당 사항에 분양계획과 기존 조합원들의 분담금등의 산정이 포함되기 때문에 조합원들간, 조합과 시공사간 마찰이 가장많이생기는 부분이기 떄문입니다, 이러한 관리처분 인가가 잘 끝나게 되면 실제 이주가 시작되고 공사 착공을 시작하게 됩니다, 결론적으로 땅을 다지고 있거나 기존 주민들이 모두 이주한 개발지는 모두 관리처분인가가 끝난 단계로 보실수 있습니다.

주택정비사업도 여러가지가 있습니다. 가로정비사업처럼 골목에 대한 소규모 개발이 있을 수 있고, 재개발처럼 일정범위 내 지역에 대한 주거, 정비기반시설등을 새로 건축하는 큰 단위의 정비사업도 있습니다. 또한 아파트 재건축처럼 주거기능에 대해서만 해당 단지를 개발하는 정비사업도 있습니다. 즉, 정비사업이라도 재개발, 재건축, 가로정비사업등에 따라 사업주체가 다르고, 각 사업별로 공공개발을 하더라도 개발방식에도 차이가 있습니다, 그리고 보통은 소규모 가로정비사업은 골목길이나 가로구역내 시각적인 미관개선과 낡은 주거환경을 개선하는 것을 목적으하며 재개발의 경우는 대규모 공동주택의 개발과 유입되는 인구를 위한 정비기반시설(학교, 연계도로, 상하수도, 전기공급)등의 총괄적인 개발을 주도하게 됩니다.

부동산 어플도 결국에는 단순 매물 검색의 역할만하게 됩니다. 단순히 어플만을 사용한다고 해서 사기 가능성이 높은것은 아니며, 해당 어플들에 매물을 등록하는 사람은 직접 소유자일수도 있지만 전문적인 부동산 중개사무소도 많습니다. 네이버부동산처럼 개업중개사만 등록할수 있는 제도로 운영되지 않고 허위매물이나 과정광고등의 제제나 필터링이 앱차체에서 미흡한 단점은 있지만 이런 부분이 무조건적인 사기로 이어지는 것은 아닙니다. 그에 따라 어디서 매물을 보더라도 직거래보다는 중개사무소를 통해 거래를 진행하시면 계약상 위험은 크게 낮추실수 있습니다.

개인적 판단으로는 너무 확대해석해서 보시는 것으로 보입니다. 정부에서 사전청약제도를 만들고 중단하였다가 다시 부할한 것은 청약 경쟁률 심화에 따른 주거불안과 실수요자들의 안정적인 청약 당첨을 위한 부분이였습니다. 하지만 현재상황에서 이러한 사전청약제도는 분양가가 확정되지 않은 상태에서 수분양자를 모집하고 본청약시 확정된 분양가로 납부를 하여야 하기에 이에대한 불확실성 특히 질문에서처럼 공사비가 오른 현 시점에서는 기존 사전청약당첨자들의 분양가상승에 따라 포기가 속출되는 부분, 그리고 사전청약당첨자들은 긴 시간 입주를 대기하게 되는데 해당 과정에서 어떠한 이유로 공사가 지연되거나 심할 경우 중단등으로 인해 입주기간의 확정이 어렵고, 그 기간동안 다른 청약등에 대한 기회를 상실하게 되어 주택보유기회를 오히려 더 없앤다는 평가가 많아 폐지를 한 것입니다. 질문에서 부분도 가능성은 있겠지만 이는 현재와 같은 고물가에서 나타난 부동산상황에 대입하여 판단하신 것이고 사전청약제도 폐지는 그전부터 부동산 하락시점 이전부터도 계속 논쟁이 되었던 부분입니다.

전세사기여부는 사실상 보증금을 반환받는 시기에 미반환등에 따라 발생하는 것이기에 계약당시가 아닌 만기시점인 2년뒤 4년뒤에 현실화가 됩니다. 즉, 계약시기에 권리관계상 아무런 하자가 없고, 임대인의 재정상태에 문제가 없더라도 시간이 지난 뒤에는 문제가 발생하여 전세사기로 이어질수 있습니다. 모든 전세사기피해 유형이 다 그러한 것은 아니겠지만 계약시점에서는 문제가 없었으나, 이후 발생되는 경우가 많고, 문제가 심각했던 빌라등의 깡통전세등은 지난 과거기록상 부동산가격이급락하는 경우가 흔하지 않았기에 사회적 문제로 발생되지 않았던 것이나, 최근 부동산 시장 침체에 따라 가격이 폭락하면서 그동안의 관행적인 무자본 갭투자등이 깡통전세로 변하게 되면서 피해가 발생하는 경우도 상당합니다. 즉, 이러한 부동산불패의 흐름이 정부의 무분별한 갭투자등 통제를 미흡하게 하였고, 각 개인들의 설마 주택가격의 급락하여 깡통전세가 될까라는 안일한 인식등이 합쳐지면서 현재와 같은 큰 피해로 이어지게 된 부분이 있습니다. 사실 금리의 급격한 인상에 따른 주택가격 하락이 없었다면 현재와 같은 전세사기 이슈화는 나타나지 않았을 가능성이 높습니다. 그만큼 전세사기중 처음부터 목적을 가지고 사기를 계획한 임대인의 사기행위나, 임차인 스스로 확인도 안하고 계약을해서 피해를 본 케이스는 극히 적습니다.

대한민국 실효 지배 영토 안에는 약 3358개의 섬이 존재하는데 이중유인도는 482곳에 불과하며, 나머지 2876곳이 무인도라는 자료가 있습니다, 참고로 무인도는 사람이 살지 않는 섬을 말하지만 국제법상 한 세대만 거주하고 있는 경우에도 무인도로 포함됩니다. 우리나라 무인도의 대부분은 전라남도와 경상남도등 남해안 지역에 위치하고 있습니다.

판례에 따르면 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기위한 근저당의 경우 근저당설정행위와 별도로 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 하고, 근저당권의 성립 당시 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지는 여부는 해당 존재를 주장하는 측에 입증책임이 있다는 의 미입니다. 쉽게는 채무자이자 소유자인 A와 근저당권자인 B 사이 채무관계에 대한 분쟁이 발생한 경우 피담보채권을 성립시키는 계약관계의 입증은 근저당권자인 B에게 있다는 의미로 해석할수 있습니다.