답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 합의가 되면 가능하지만, 임대인이 이를 수용할 가능성은 없어보입니다. 보통은 특약에 질문과 같은 상황을 막기위해 "전이신고익일까지 다른 물권설정을 하지 않는다"라는 특약을 넣습니다.2) 1과 같이 선순위 지위를 유지하기 위한 특약을 넣으시면 됩니다.3) 네, 원칙적으로 후순위가 되며, 만약 보증금이 소액임차인 최우선 변제 대상에 해당된다면 지역에 따른 최우선변제금은 우선해서 받을수 있습니다.4) 일반적으로 그렇습니다만 질문처럼 선순위 임차권을 근거로 계약을 하였는데 해당 상태가 되었다면 보증보험사로부터 지급거절등의 문제가 생길수 있습니다. 보통 질문의 상황이 발생하면 특약이 있을 경우 계약해지통보를 즉각적으로 하시면 되나 특약도 없다면 사실상 피해를 볼 가능성이 있습니다.5) 예방법은 계약시 1에 해당되는 특약을 넣는것, 특약이 없이 질문처럼 되었다면 임대인에 대해서 협의를 하여야 하나 이를 강제하거나 되돌릴 방법은 사실 없습니다. 특약이 기재되었다면 앞에서 말한것처럼 계약해지통보 및 해지에 따른 손해배상청구등이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관점에 따른 차이는 있겠지만 개인 주택임대사업자는 사업자가 있어도 다른 직장처럼 관련업무를 하거나 노동을 제공하지는 않습니다. 말그대로 본인 소유주택을 임대차하면서 벌어들이는 임대소득에 대해 사업자로써 수익을 공개하고 그에 따른 세금을 부담하는 것이고 그 과정에서 정부정책에 따른 세금혜택을 받는 것입니다. 즉, 겸업이라고 보기는 어렵습니다. 반대로 공무원업무를 하면서 분양관련 업무를 진행하거나 중개사무소를 운영하는등의 경우는 이에 따른 업무활동을 하는 경우로써겸업이 제한될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 만기일까지 거주할 의무가 있기 때문에 이전에 퇴거를 하는 경우 임대인과 협의에 따라 부담하실수도 있습니다. 다만 이미 만기해지를 통보하엿고 그에 따라 새로운 임차인이 구해져 입주,퇴거일을 협의하여 만기보다 조금 일찍 퇴거를 하는 경우라면 이는 정상적인 만기퇴거로 볼수 있고 중개수수료등은 부담하지 않습니다, 질문의 경우도 다른 임차인이 구해져 합의 에 따라 만기이전에 퇴거를 하는 상황이라면 중개수수료를 부담할 이유는 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 개념상 민간분양은 민간건설사가 건설하여 공급하는 아파트를 말하고, 공공분양은 공기업(LH,SH), 지방자체단체, 국가기관등이 공급하는 주택을 말합니다. 공급목적에서도 민간분양은 기업의 이윤창출이 목적인 만큼 다양한 계층을 대상으로 하며, 공공분양은 취약계층, 저소득층, 특정 사회적 약자를 위한 만큼 주거안정을 위한 공공목적이 강합니다. 청약조건에 있어서도 공공분양은 소득 , 면적에 대한 제한이 있지만 민간분양은 이러한 제한 없이 청약이 가능하고, 분양가 역시 공공은 시세보다 낮게, 민간분양은 시세대로 공급을 하게 됩니다. 그외 청약통장에 따른 1순위 요건 역시도 공공분양이 더 까다롭게 적용됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 시대가 변함에 따라 커피를 먹는 소비자들이 증가하였고 선호도나 이용빈도가 늘어남에 따라 해당 시장이 커지게 되었고 그에 따라 대기업이나 프랜차이즈 기업들이 참여하게 되면서 중심상권 및 골목상권 내에도 많은 수에 커피 전문점들이 생겨나게 된것으로 볼수 있습니다. 다만 그만큼 경쟁이 치열해지면서 소상공인 커피집들은 프랜차이즈 업체들의 공격적인 마케팅으로 인해 점차 없어지는 분위기로 가고 있으며, 해당 프렌차이즈 업체들끼리의 경쟁구도로 변화되는 분위기로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 답을 적으신듯 합니다, 공시지가는 말그대로 세금산정을 위한 주택가격이라고 할수 있습니다. 질문에서 낮게 측정된 공시자가를 기준으로 세금을 내기 때문에 세부담이 적어지게 되고 이는 국민들의 부담을 줄여주게 됩니다. 실거래가는 개인과 개인이 거래를 통해 형성되는 가격이라 보시면 되고, 그만큼 가격변동성이 크고 항상 변동이 되게 되는데 반해 공시지가는 매년1월1일을 기준으로 각 지자체별 개별공시지가를 5월31일 전까지 공시하게 되며 1년에 한번 발표됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통계적으로 7,8월에는 주식장이 전반적으로 좋지 않다는 지표가 있긴 합니다. 이러한 이유에 대해서는 사실 정확히 판단할수는 없지만 질문에서처럼 큰손들의 휴가등의 이유로 이탈되는 점과 일반개미들 역시 휴가를 위한 비용마련을 위해 보유중인 주식을 정리하는 이유등이 있다고들 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울과 지방의 평균주택가격 차이는 점차 벌어지고 있으나, 4년전부터는 9~10억대로 유지되고 있습니다. 질문의 예시처럼 가격차가 20억이 넘지는 않습니다. 그리고 서울과 지방의 가격차이가 더 크게 벌어질지는 항후 정확한 판단은 어렵겠지만 개인적 판단으로는 아니라는 생각이 듭니다. 이유는 현재 심각한 인구감소는 지방이나 서울 모두의 수요감소로 이어질 위험요소이고 서울의 가격상승을 위한 수요에 대한 부분도 제한이 될수 있기 떄문입니다, 또한 근본적인 문제해결을 위한 각 지방마다 지방소멸을 막기위해 지역통합을 통한 인구유입의 노력을 하고 있고, 각 주요사업체, 공기업등의 이전을 추진하면서 지역 평준화를 지속적으로 노력하고 있다는 점을 볼때 격차가 더 벌어질 것으로는 보이지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 계약갱신청구권은 만기 6~2개월전 사용하셔야 하는 부분이고, 해당 기간에 연장에 대한 의사통보도 하셨어야 합니다. 질문의 기간에 통보를 하셨다면 원칙상 이미 묵시적 갱신으로 동일조건으로 2년간 연장이 된 상태로 볼수 잇습니다. 즉, 임대인이 이러한 내용을 모르고 그대로 의사통지에 동의를 하였기에 다행이였던 것으로 보입니다, 그리고 갱신청구권의 경우는 지금처럼 전세가격이 하락하는 시기에서는 크게 의미가 없을수 있지만, 반대로 부동산 가격이 크게 상승한 경우에는 5%이내 인상만 하고 계약을 연장할수 있기에 임차인에게는 매우 필요한 권리일수 있습니다. 특약에 해당 사용여부를 표기하는 것이 의무사항은 아니나 보통 이후 사용유무를 확정적으로 판단할수 있는 근거가 되기 때문에 사용시에는 특약에 명시하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.열풍은 말그대로 일시적으로 발생하는 유행같은 것으로 이해할수 있습니다. 다만 이러한 열풍이 장기적인 인기상품으로 안착하기 위해서는 k푸드에 대한 다각화와 새로운 방식의 마케팅, 그리고 좀더 현지에 맞는 방식의 전환(퓨전)등 여러가지 노력은 필요해 보이긴 합니다. 이는 한나라의 음식이 세계모든 나라 사람들의 입맛을 만족할수는 없기 때문이고, 해당 국가에 기호와 취향에 맞추어 본래의 특별함은 유지하되 맛이나 재료등의 일부 변화는 필요하다 보입니다.