답변 내역

자격증은 말그대로 해당 업무를 하고 개업을 하기 위한 필요조건일뿐입니다. 보통 시험과목자체가 법률적인 부분을 중심으로 하기 때문에 실무경험과는 차이가 있으므로 자격을 취득하신뒤 소속공인중개사로써 경험을 쌓는게 필요합니다. 어떠한 매물에 대한 중개를 전문으로 하는지에 따라 갖추어야할 요건에는 차이가 있지만 공통적으로는 업무에 대한 전문성과 의뢰인들간 의사조율능력, 그리고 부지런함은 반드시 갖추셔야 할 부분입니다.

신탁등기가 되어 있는 경우 계약시 신탁사의 임대차 동의서등이 반드시 필요하고 계약시 공유자중 과지분권자와 계약을 체결하시거나, 모두 과지분권자가 아니라면 세명의 공유자 모두 계약시 참석하여야 하고 계약을 진행하셔야 합니다. 물론 한사람이 대표로 참석할 경우 나머지 공유자의 인감, 인감증명서, 위임장은 필수로 확인하시면 됩니다. 보통 과정상 불안한 부분이 있거나 경험이 없다면 반드시 공인중개사를 통한 계약을 하셔야 안전하게 계약을 체결하실수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안전한지 안한지는 현 시점에서 확정적으로 판단하기는 어렵습니다. 일단 보증금은 소액임차인 최우선 변제에 해당 되기 떄문에 경매가 진행되면 선순위 물권보다는 우선 배당이 되겠지만, 다가구 특성상 기존 임차인들의 보증금과 낙찰금액에 따라 전액배당 가능여부는 달라집니다. 다만, 임차보증금 합과 선순위 근저당의 금액 그리고 건물시세를 고려하였을 떄에는 배당에 크게 문제가 있을 것으로 보이지는 않지만, 이는 추측상 그런것이지 100% 확정된 사실은 아닙니다, 그리고 토지와 건물을 합친 시세가 30억인것이지, 대지권등이 없는 일반 건물에 대해서는 최악의 경우 건물에 대해서만 경매가 진행된다면 위험성이 더 높아질수 있고 그에 따라 배당의 가능성은 더 낮아질수 있습니다. 그리고 경매이후에는 임차권이 소멸되기 떄문에 새로운 낙찰자가 나가라고 하면 보증금 반환여부와 관계없이 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 가장 현명한 선택은 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 가입하시는게 가장 안전한 방법입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

잘못알고 계시는 듯 합니다. 아무리 소액임차인에 해당 되더라도 경매진행에 따라 최우선 변제로 보증금 전액을 다 보호되지 않습니다. 소액임차인 최우선 변제는 경매시 우선하는 물권보다 최우선 배당을 하는 것을 말하나, 이는 해당 범위내 한도가 정해져 있기에 무조건적으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다, 그리고 현재 신규계약이 아닌 이미 계약중인 경우 소액임차인 최우선변제 범위는 현 시점 기준이 아니라 말소기준권리가 설정된 쉽게 등기접수일 기준으로 해당 시점에 최우선 변제 범위가 적용됩니다. 현재시점을 기준으로 서울의 경우 보증금 1.65억까지는 소액임차인 범위에 해당되며, 최우선 변제금액은 5500만원입니다. 이에 대한 적용은 보증금이 1.65억이하면 소액임차인에는 해당되고, 최우선 배당시 최대 5500만원까지만 우선 배당을 해준다는 것이고 나머지 미배당된 금액은 본인 임차권 권리순위에 따라 순위배당 or 안분배당을 받으셔야 합니다. 예로 보증금이 1억이라면 주택이 경매사 말소기준권리보다 우선하여 5500만원까지 배당을 받게 되고, 나머지 4500만원에 대해서는 순위 배당에 따라 본인 배당 순서에 남은 금액이 있다면 받게 되는 것이고, 배당할 금액이 남아있지 않다면 배당이 불가합니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

네, 질문자님 판단대로 매물을 찾아보시면 됩니다, 우리나라의 경우 국민평행이라고 해서 84제곱(33평)을 많이 말하는데 해당 평행의 방3 화장실2 구조가 대부분이며, 이는 4인가구를 기준으로 가장 많은 수요가 있는 형태입니다. 이를 참고하시면 될듯 보이고, 입지에서는 나이가 많을 수록 병원 주변 입지가 수요가 많은 것도 사실입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

월세의 경우 중개보수산정시 환산 보증금이 거래금액으로 적용됩니다. 질문에서 1000/50은 환산보증금이 6000만원이 되고 관리비는 해당 산정에 포함되지 않습니다. 중개보수요율의 경우 서울지역, 임대차, 5000만원~1억미만 0.4%가 적용되게 됩니다. 그에 따라 6000만x0.4로 24만원이 중개보수로 나오게 됩니다. 다만 목적물이 오피스텔등 주택이 아닌 경우 0.9%가 적용될수 있으나, 질문의 경우 법정한도 초과수수로 보이긴 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

공인중개사 자격 시험의 경우 1차를 합격하면 다음해 1차시험은 면제가 가능합니다. 그에따라 올해 1차만 합격되었다면 내년에는 2차만 보시면 되고, 만약 2차에 응시하지 않거나, 2차에 불합격된 경우 다음해에는 1,2차 시험을 다시 보셔야 합니다. 즉, 1년만 유예되며, 그 이후에는 1차 합격이 반영되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

정확한 상황에 대해서는 은행에 직접 문의를 하셔야 할듯 보입니다. 질문의 내용만을 볼때 기존 계약상 관계가 없는 부모님에게 돈이 입금될 가능성은 없습니다. 원칙상 주택이 바뀌게 되면 대출을 연장하는게 아닌, 목적물 변경을 하시거나 상환 후 재대출을 하는게 일반적입니다. 위 내용상 어떻게 연장을 하셨다는 것인지 정확한 이해가 어렵지만, 최초 전세대출 2천만원에 대한 상환이 되지 않은 상태에서 추가대출이 된것으로 이해가 되며, 현재 기존주택 임대인이 보증금을 은행에 상환하지 않은 상태로 보이므로 일단은 이전 임대인에게 반환여부를 확인하시고, 이후 은행에 처리현황등을 알아보셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

월세를 끼고 매매하는 경우 임대차 계약을 그대로 승계하기 떄문에 실거주를 목적으로 한다고 해도 해당 계약기간내 임차인을 퇴거시킬수 없습니다. 즉, 현 계약만기일까지는 계약을 유지하셔야 하고, 만기시에 실거주를 이유로 재계약을 거부하실수는 있습니다, 그리고 월세보증금 역시 반환의무는 새로운 매수자(임대인)에게 있고, 매매시에는 해당 보증금에 대해서는 거래대금을 매도자에게 지급하지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

오피스텔도 양도소득세의 부과대상이 됩니다. 그에 따라 오피스텔을 매도하면서 발생되는 양도차익(매도가-매수가)이 발생되었다면 해당 금액에 따라 누진세율을 적용해 (6~45%) 양도소득세를 납부하시면 됩니다 양도소득세의 경우 1주택자인 경우 2년보유 매도시 비과세되나, 해당 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용시설로써 주택에 포함되지 않는다면 양도비과세는 적용되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.