답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 임대차계약에 따른 임차권은 채권이므로 경매시 후순위 물권(근저당등), 동일채권과는 안분배당이 됩니다. 그에따라 보증금 전액에 대한 배당자체가 매우 어렵기에 임대차보호법에 따라 대항력과 우선변제권을 부여하여 임차인의 권리를 높여주는 것이고, 그 전제조건이 전입신고와 확정일자부여입니다. 결국 전입신고가 되지 않는 경우 대항력이 없고 확정일자를 부여받더라도 대항력이 없이는 우선변제권이 인정되지 않으므로 경매가 진행되면 일반채권으로 구분되어 선순위임차권이라도 후순위 물권과 안분배당이 되어 채권금액 전부를 배당받기 어려워 집니다. 결론적으로 무조건 못받는게 아니라, 낙찰금액과 물권등의 채권금액에 따라 못받을수도 일부만 받을수도 전액받을수도 있습니다. 다만 전입신고와 확정일자를 갖추면 선순위의 경우 순위배당으로 먼저 배당이 가능하기 떄문에 전액배당 가능성이 높다고 보시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적 판단으로는 해당 부분은 중개사고로 보기 어려워 보입니다. 이유는 누수의 경우 중개사가 육안으로 확인이 불가하고 확인설명서 작성시 임대인에게 이를 물어 기재하는 항목에 해당하기에 임대인이 이를 고지하지 않았다면 책임에서 벗어날 가능성이 높고, 만약 알면서도 확인설명서를 이상없다라고 기재하였다면 이는 중개상 과실로 볼수 있고 중개사고에 따른 손실보상도 요구가 가능할수 있습니다만 이를 입증하기에는 어려움이 있어 보입니다. 혹 억울한 부분이 있어 신고를 원하시면 시청 민원실에 해당 중개업소를 민원신청하시면 되나, 결과가 어떨지는 판단하기는 어렵습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.리모델링과 재건축의 가장 큰 차이점은 리모델링은 아파트 뼈대를 남겨둔채 수평,수직으로 증축을 하는 과정이고, 재건축은 모두 철거뒤에 다시 건축하는 것입니다. 그에 따라 리모델링은 개발기간이 짧다는 장점이 있지만 재건축에 비해 일반분양이 적기 떄문에 분담금이 높아질수는 있습니다. 반대로 재건축은 공사기간과 절차가 리모델링에 비해 시간이 걸리지만, 일반분양세대가 늘어나기 때문에 분담금이 줄어들수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.월세에 대한 현금 영수증등은 임대인에게 요청을 하시면 되는 부분이고, 업무용 오피스텔에 입주하면서 전입신고를 하신다면 계약서상 전입신고불가 특약이 없는지를 확인해보신뒤 없다면 전입신고를 하셔야 합니다. 보통 업무용오피스텔에서 임차인이 전입신고를 할 경우 주거용으로 용도를 보기 때문에 임대인이 받은 부가세환급등을 다시 추징당할수 있기에 사전에 해당 부분을 확인한뒤 진행하시길 바랍니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.소유권이 이동되지 않는 단순 실거주는 증여의 문제가 발생되지 않습니다. 즉, 직계존비속간 무상임대차를 진행하여도 아무런 문제가 되지 않습니다. 또한 가족관계증명서등을 가지고 전입신고를 하시면 되기 때문에 크게 걱정할 부분은 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최우선 변제등은 모두 경매가 진행되었을 때 적용되는 부분이지 경매가 아닌 질문처럼 만기 반환에 있어서는 고려할 부분이 아닙니다. 그리고 만기일 보증금 반환에 대해서는 이를 확실하게 할 방법은 없습니다. 보통의 임차인의 권리상 만기일 이후 미반환시 반환을 위한 법적조치를 진행하기 때문에 만기일에 정확히 반환할지는 임대인의 반환의사가 가장 클수 밖에 없는게 현실입니다. 그리고 만기일에 반환이 혹시라도 되지 않는다면 이사를 하시더라도 현 주택 주택인도를 거부하고(현관문 비번등을 공개하지 않는 방법등), 전입신고상태를 유지하시면서 바로 임차권등기명령신청과 지급명령등을 법원에 신청하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 재개발이 아닌 재건축을 문의하신 듯 보입니다. 아파트 재건축의 경우는 사업진행을 위해 안전진단이 필요하고 해당 안전진단 신청요건은 완공된지 30년이 지나야 되기 때문에 30년이상된 아파트라면 재건축사업을 위한 안전진단이 가능하고 그에 따라 사업진행도 가능할수는 있습니다. 물론 해당 요건은 가장 기본적인 것이고 해당 아파트 입지나 세대수, 면적등이 어느정도 사업성이 있어야 가능합니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신혼부부라고 해도 저금리 공공대출상품을 이용하기 위해서는 소득요건과 자산요건이 이에 해당하여야 합니다. 질문의 경우 합산8천만원인 경우 소득기준을 초과하지만 신혼부부의 경우는 소득조건 완화가 되어 8500만원까지는 이용이 가능하므로 시중은행 대출상품에 비해서는 유리한 금리로 대출이 가능할수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 임대인과 협의가 필요해 보입니다. 계약상 장판교체를 명시하였고 현재 장판을 교체하였으나 상태가 만족스럽지 않은 것이기에 이를 계약상 의무를 이행하지 않았다고는 보기 어렵기 때문입니다. 개인적 판단으로 현 장판에 찍힘으로 인해 하자가 발생된 부분이 있다면 이는 퇴거시 원상복구를 요구에 따라 임차인이 부담을 할수도 있기에 협의를 진행하실때 신중하셔야 할듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로는 무허가, 미등기건물 또는 불법건축물도 주택임대차보호법의 적용을 받을수는 있습니다. 다만 전입신고가 불가한 경우라면 대항력등은 인정받을 수 없기에 인정되는 권리의 제한은 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.