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근저당 설정 있는 전셋집으로 들어갔을 때는 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 선순위 근저당과 같은 물건이 있는 경우 전세계약시 "잔금 지급시 기존 근저당 말소"를 특약으로 기재하게 됩니다. 그래서 전세잔금을 입금한뒤 임대인은 근저당을 말소하고 전세세입자가 선순위 임차권이 되도록 합니다. 만약 해당 특약없이 후순위로 임차권이 설정되는 경우, 근저당으로 인한 경매시 말소기준권리보다 순위가 낮게 되어 경매낙찰시 임차권은 소멸하고 배당으로써 돌려받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자가 점유이전을 요구할 경우 퇴거를 당하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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3개월된 전세를 안고 매수했는데 이 경우 임대인으로서 30일내에 국가에 임대 사실을 보고하는 것을 해야하는지 궁금합니다. 알려주시면 감사드리겠습
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 임대차신고는 임대차계약 또는 재계약시 계약일로부터 30일 이내 하면 되기 떄문에 단순히 매매를 통해 임대인이 변경되었다고 임대차 신고를 다시 할 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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상가임대차보호법에 대해 궁금한 부분이 있습니다ㆍ(주인 매매)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 매매를 하더라도 기존 임대차계약은 새로운 매수자에게 그대로 승계되기 때문에 남은 기간 임대차 연장을 이어서 할수 있습니다. 다만 새로운 임대인이 온다고해서 해당시점부터 다시 10년이 아닌 기존계약 그대로 이어지는점 참고하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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전세계약 2년만기 임박시 언제까지 집주인에게 재계약 통보해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약연장에 대한 통보는 계약만료 6~2개월전 하시면 됩니다. 보통 연장의 의사가 없다면 반드시 해당기간에 계약연장거부의사를 상대방에게 전달하여야 하며, 연장을 원할 경우 해당기간 임대인 연락이 올때까지는 먼저 연락을 취하지 않는게 유리할수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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공인중개사 일하다보면 확인설명서를 정확하게 작성하거나 누락하는 경우가 많나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확인설명서는 중개사의 중개의무상 매우 중요한 서류입니다. 확인설명의 경우 말그대로 주어진 사실에 대해서 정확하게 중개의뢰인에게 설명하는게 필요하고, 중개사가 직접 확인가능한 부분외 임대인또는 매도자로부터 확인해야 하는 부분들에 대해서도 최대한 정확하게 문의를 하여 기재한뒤 계약 상대방에게 그대로 전달하여야 합니다. 현실적으로 작성이 어렵다고 사실확인 없이 임의대로 작성한 경우 중개사고로써 인정될수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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월세 계약 시 부득이하게 계약해지를 해야될경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도해지를 위해서는 임대인동의가 필요합니다. 보통 임대인 동의를 위해 다음세입자 주선과 중개보수를 조건으로 하지만, 임대인이 이를 거부하고 다른 조건을 요구하나 해지자체를 거부하게 되면 중도해지가 어렵게 됩니다. 그러므로 임대인에게 상황을 잘 설명하시고 동의를 구하시는게 가장 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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아파트 매매시 절차 문의드립니다.(공동명의 등)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상 계약당사자간 함께 서명 및 날인을 하는게 맞지만, 위임장을 가지고 혼자 방문하시어 계약하셔도 됩니다. 2.서류만 법무사에게 제출하고, 직접 가지 않으셔도 됩니다. 대리권을 부여하였기에 본인이 함께 동행하실 필요는 없습니다. 3.매도자가 잔금을 받고 은행에 상환하면 근저당 말소와 상관없이 근저당 효력은 사라지게 됩니다. 잔금은 매도자 계좌로 넣고 은행에 상환하였다는 이체기록만 확인하시면 됩니다, 등기말소의 경우는 이전등기를진행하는 법무사를 통해 동시에 진행하여도 되고 매도자가 은행법무사에게 대리하여도 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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보증금 200만원에 월세 25만원이면 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하시는 부분은 임대차신고 의무이고, 확정일자는 임대차계약시 보증금이 있다면 부여받으셔야 합니다. 즉, 임대차신고의무는 면제되나 확정일자는 부여받으시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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전세 연장 이나 재계약시 확정일자 매번 받아야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 재계약시 보증금이 동일한 경우는 확정일자 재부여가 필요없지만, 인상된 경우에는 추가로 확정일자를 부여받으셔야 합니다. 이때 기존 보증금은 이전 확정일자에 따른 우선변제권 효력이 유지되고, 인상된 차액에 대해서만 새로 확정일자를 받은날에 우선변제권이 부여되게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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월세를 계약할 때 냈던 계약금은 계약을 파기하면 돌려받지 못하는 것인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계악금은 계약금계약을 체결시 지급되는 해약금의 역할도 있습니다. 계약이후 일방적인 해지를 하실 경우 해당 계약금은 해약금으로써 반환받지 못합니다, 임대인이나 매도자가 일방적인 해지를 할 경우는 계약금 배액을 상환하게 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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