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오피스텔을 숙박 업소로 사용하려면 어떠한 법적 절차가 필요하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오피스텔을 숙박업으로 사용하려면 관광진흥법상 등록된 시설로 전환해야 합니다보통은 다음 두 가지 방법이 있습니다.① 생활형 숙박시설로 변경건축물 용도가 생활형 숙박시설이어야 하며, 이는 건축허가 단계에서 정해져야 합니다.기존 오피스텔을 생활형 숙박시설로 변경하려면 상당한 절차와 비용, 요건(소방설비 등)이 필요합니다.지자체에 따라 생활형 숙박시설 신규 등록이 제한되거나 아예 불가능한 곳도 많습니다.② 공중위생관리법에 따른 숙박업 신고일반 숙박업소로 신고하여 운영하는 방식입니다건축물 용도가 숙박업에 적합해야 함 (오피스텔은 기본적으로 불가).방음, 소방, 위생, 출입구, 주차 등 기준을 충족해야 하고해당 지자체 조례에 따라 용도지역(상업지역 등) 허용 여부도 다릅니다,건축물대장 용도 확인: 현재 ‘업무시설(오피스텔)’인지 확인,관할 구청에 문의: 해당 지역에서 숙박업 가능한지 여부소방·위생·건축기준 충족 여부 확인관련 서류 준비 및 숙박업 등록 신청시설 기준 심사 및 등록 허가 후 운영 가능이런부분을 관할구청에 문의해보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.12
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집 내놓을 때 중개비와 월세 둘 다 내야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,묵시적 계약이 됐으면 나가겠다고 통보한후에는 통보한날부터 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다그렇지 않다면 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산수수료도 임차인이 부담해야 합니다묵시적 계약은 만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 통보를 안했다면 묵시적 계약으로 봅니다그런부분을 먼저 알아보시고 방을 빼시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.12
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장기전세(서울리츠) 대출 관련 문의 드립니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,기타 정부 지원 대출 프로그램신생아특례대출: 출산 후 2년 이내인 가구를 대상으로 하는 대출로, 연소득 1.3억 원 이하, 자산 5.06억 원 이하인 경우 신청 가능합니다청년 주택드림 대출: 청년 주택드림 청약 통장 가입자를 대상으로 하는 대출로, 일정 조건을 충족하면 초기 자금 부담을 완화할 수 있습니다. 사전 계약 필수: 전세 계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불한 후 대출을 신청해야 합니다신청 기관: KB국민은행, 신한은행, 우리은행, 농협은행 등에서 신청 가능합니다필요 서류: 주민등록등본, 소득증빙서류, 임대차계약서 등신용도 요건: 신용 등급이 낮거나 연체 기록이 있는 경우 대출이 거절될 수 있습니다이런조건의 대출이 있으니 미리 은행에서 상담받아 보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.12
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5억 아파트 매수시 들어가는 세금 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,취득세기본 세율: 1.1% (지방교육세 포함)5억 원 × 1.1% = 약 550만 원주택자이며 조정지역이나 다주택자가 아닐 경우 이 세율 적용다주택자거나 조정대상지역이라면 더 높을 수 있습니다,중개수수료 (공인중개사)5억 원 매매 시 상한 요율: 0.4%5억 × 0.4% = 200만 원 (최대)에 부가세별도입니다,기타 비용등기 관련 비용 (법무사 수수료 등) 약 30만~50만 원인지세 (계약서 작성 시) 7만 5천 원 (5억 기준)총계 약 40만~60만 원대략적으로 8백만원~9백만원선입니다
경제 / 부동산
25.06.12
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매매시 지주택이라는단어가있던데 지주택은무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지주택(지역주택조합)이란?지역주택조합은 무주택자 또는 85㎡ 이하 1주택 소유자가 조합을 만들어 직접 아파트를 짓는 방식입니다즉, 건설사나 시행사가 단독으로 사업을 주도하는 것이 아니라, 조합원들이 직접 땅을 사서 아파트를 짓는 구조입니다예: 서울에 사는 무주택자 A씨가 지주택 조합에 가입해서 조합이 땅을 확보하고 건설사와 계약히고 아파트 준공 후 입주합니다왜 저렴한가요?1. 분양 마진 없음: 시행사나 건설사의 이윤이 거의 없기 때문에 분양가가 낮습니다2. 조합원이 직접 사업주체: 택지 확보, 설계, 시공 등을 직접 추진하므로 중간 마진이 적습니다3. 토지 매입 시점의 가격 적용: 지주택은 개발 전에 토지를 확보해두므로, 주변 시세보다 저렴하게 분양하는 경우가 많습니다,지주택의 단점 (주의사항)토지 100% 확보가 안 된 상태에서 사업을 시작하는 경우가 많아, 지연되거나 무산될 수 있고 조합 내부 갈등, 시공사와의 분쟁 등이 발생할 수 있습니다탈퇴할 때 납입금을 돌려받기 어려운 경우가 있고 일반 조합원이 사업을 주도하기 때문에 경험 부족으로 리스크가 큽니다일반 아파트처럼 신축 분양,초역세권등을 강조하지만 실체가 다른 경우 많으니 주의하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.12
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상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상속인 전원 확인 및 동의 서류 확보,상속등기 예정일 확인 및 계약서에 특약 기재,계약 체결 시 상속인 전원 인감증명서, 위임장 제출 받기, 상속등기 완료 후 → 소유권이 상속인 중 1인 또는 공동명의로 이전됨 확인, 이전등기 서류 확보 → 잔금 지급 및 매수자 등기만약에 계약서를 작성하게 된다면 특약사항입니다1. 본 부동산은 현재 상속등기 절차가 진행 중이며, 매도인은 잔금일 전까지 상속등기를 완료하고, 잔금 수령과 동시에 소유권이전등기를 이행하여야 한다.2. 상속등기 지연 또는 상속인 간 분쟁 등으로 이전등기가 불가할 경우, 매수인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 매도인은 계약금의 두 배를 반환한다.3. 상속인 전원은 본 계약의 체결 및 부동산 처분에 전원 동의함을 서명 및 인감날인으로 증명하며, 이에 대한 증빙서류를 매수인에게 제공한다이런특약 조건으로 계약을 진행하시고서류는 가족관계증명서, 인감증명서, 상속재산분할협의서, 위임장계약 상속등기 완료 후 이전 특약, 상속인 전원 동의 서류 확보부동산에서 진행하게 되면 서류확인을 해줄것으로 보입니다법무사와 같이 진행하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.12
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금리를 과도하게 낮추면 부동산·환율 상승 우려된다는데요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,대출이 많은 서민·청년층은 금리가 낮아지면 월 상환 부담이 줄어듭니다이자가 줄면 소비할 수 있는 여유자금이 생기고, 내수 활성화에 도움이 됩니다 대출 의존도가 높은 자영업자도 금리 인하의 수혜를 보게 됩니다그래서 일반 국민 입장에서는 금리 인하가숨통 트이는 정책으로 받아들여지기 쉽습니다그런데 금리가 낮아지면 돈의 가치가 떨어지므로, 많은 자금이 현금보다 '자산(집, 주식 등)에 몰리게 됩니다실수요가 아닌 투기 목적의 부동산 거래도 늘어나면서 집값 상승을 자극할 수 있습니다금리가 낮으면 해외 자본 이탈이 일어날 수 있고 외국인 투자자들은 금리가 높은 나라로 자금 이동하기 때문입니다이 경우 환율이 올라가고(원화 약세), 수입물가 상승으로 물가 전체에 자극 우려가 생깁니다수입 원자재 비중이 높은 우리나라에서는 인플레이션을 유발할 수 있는 요인입니다그래서 한국은행은 물가 안정과 금융 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 고려해야 하는 상황입니다
경제 / 부동산
25.06.12
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4월 서울 오피스 시장 거래 규모가 1조원을 넘겼지만 경기 둔화로 인해 공실률은 3%대라는데, 오피스를 너무 과도하게 많이 지은거 아닌가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2024년 상반기 동안 서울 오피스 시장의 거래 규모는 약 13조 원에 달하며, 이는 2023년 전체 거래 규모를 초과한 수치입니다2024년 4분기 기준 서울 오피스 시장의 공실률은 약 3.4%로, 이전 분기 대비 상승했습니다 공실률이 상승하는 주요 원인 중 하나는 공급 과잉 우려입니다 특히 강남권과 여의도 등 주요 지역에서는 대규모 오피스 공급이 예정되어 있어, 향후 공실률이 더욱 증가할 가능성이 있습니다그러나 이러한 공급 과잉 우려에도 불구하고, 프라임 오피스 시장에서는 여전히 낮은 공실률을 유지하고 있고 이는 대기업과 공공기관 등 주요 임차인들의 수요가 지속되고 있기 때문입니다
경제 / 부동산
25.06.12
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전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대한민국 주택임대차보호법상, 계약 기간(통상 2년) 동안에는 임대료(전세보증금 포함)를 일방적으로 변경할 수 없습니다해당 문구가 있더라도, 효력이 없거나 매우 제한적으로만 해석됩니다특히 계약서에 1년 뒤 5% 인상이라는 조항이 있더라도, 그것이 임차인의 동의 없이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다결국, 임대인이 보증금 인상을 요구하려면 임차인의 동의가 있어야 하며, 그 경우 사실상 계약을 변경(재계약)하는 것과 같습니다단독으로 보증금을 요구할 수는 없고, 임차인이 동의하지 않으면 기존 계약이 우선됩니다또 1년계약을 했더라도 임차인이 원해서 1년 더 살겠다고 하면 1년 전 계약 그대로 더 살수 있습니다2년미만의 계약은 2년으로 봅니다법규정을 알고 대처를 하시면 됩니다
경제 / 부동산
25.06.12
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임대사업자 등록한 아파트에 임대인이 직접 실입주가 가능한가요 ?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자진말소 없이 실입주 불가합니다8년 장기임대 등록 주택은 임대 의무기간 동안 임대 의무가 있기 때문에,세입자가 퇴거했다고 해도, 임대인은 직접 실입주를 할 수 없습니다실입주를 원하신다면, 자진말소(임대사업자 등록 말소) 절차를 거쳐야 합니다.단, 예외가 있습니다임대의무기간이 이미 종료된 경우 (예: 2015년 등록하여 2023년에 8년 경과) 이 경우는 임의로 실입주 가능 (단, 등록은 남아 있더라도 의무는 종료)하지만 8년이 아직 지나지 않았다면,세입자가 나갔다고 해서 마음대로 입주하면 위반이며, 등록말소 없이 입주하면 과태료 등 불이익이 발생할 수 있습니다.예전처럼 세금 혜택이 거의 사라졌기 때문에,신규 임대사업자 등록은 실익이 거의 없습니다오히려 의무만 많고 제약이 많아 일반적으로 미등록 상태로 임대하는 것이 훨씬 자유롭고 유리할수 있다고 합니다
경제 / 부동산
25.06.12
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