답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지거래허가구역 제도는 다음과 같은 목적을 갖고 시행됩니다,투기 수요 억제,단기 가격 급등 방지,불필요한 매매 수요 차단,시장 과열 시기의 심리 진정 효과하지만 현실에서는 한계가 있습니다실거주 명목의 매수자 증가로 요즘 시장에서는 말씀하신 대로 대부분의 매수자가 똘똘한 한 채 전략에 따라 실거주 목적으로 구입하는 경우가 많습니다허가구역이라 하더라도 실거주 목적으로 2년 이상 거주 의무 조건을 채우겠다는 사람들이 많기에, 제도의 실효성이 제한적일 수 있습니다.우회 거래 및 편법 전세 활용 일부 수요자들은 가족 명의 분할 매입, 전세를 끼고 사실상 실거주 요건을 피하는 방식 등을 동원하여 제도를 우회합니다재건축·재개발 기대감 재건축 예정 지역의 경우, 장기적 투자 가치에 대한 확신이 강하기 때문에 단기 규제 효과는 제한적입니다규제를 감수하고서라도 매수에 나서는 경우가 많아 그지역들은 계속 오르고 있어서 사실 의미가 무색할 정도입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전에 나가시게 되면 방이 나갈때까지 기다려야 되고 부동산수수료도 임차인의 부담입니다그러니 먼저 임대인께 이사를 해야 된다고 말씀드리고 부동산 몇곳에 방을 직접 내놓으시기 바랍니다방이 빨리 나가기를 바라겠습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현실적으로 큰 문제는 없을 수 있지만, 계약서상의 공백은 분쟁 소지가 되므로 피하는 게 좋습니다7월1일에 계약서를 쓰지만 새 계약 시작일을 2025.6.30일로 이어서 작성하시면 공백을 방지할수 있습니다또 월세는 선불이든 후불이든 서로 협의로 계약서에 날자를 기재 하시면 됩니다보증금 반환일은 2025.6.29일까지 계약 종료일 기준으로 보면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생애최초 특별공급은 신청 시점 기준으로 판단하며,혼인 후 배우자가 주택을 보유한 적이 있어도, 신청 당시 무주택이면 신청가능하다고 합니다 아내가 과거에 주택을 보유했던 것은 문제되지 않고 청약 신청일 기준으로 아내가 주택을 가지고 있다면 불가합니다25년 5월에 아내가 주택을 처분했다면,25년 7월 남편 명의로 첫 주택을 매수할 때, 청약 생애최초 특별공급 자격 충족 가능성이 높습니다,주민등록상 세대원 모두 무주택 상태여야 합니다,소득 요건은 전용면적에 따라 도시근로자 가구당 월평균 소득 100~160% 이하 제한이 있습니다 (3인 가구 기준 약 8,000만 원 안팎),자산 요건은 부동산·자동차 등 총자산이 일정 기준 이하 여야 합니다(23년 기준 약 3.25억 원 이하)

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.핫플레이스는 강남 3구(강남,송파,서초) 재건축 기대감에 따라 상승폭도 가장 큽니다이어 한강변(용산, 마포, 성동, 광진) 중심으로 상승을 주도하고 있고 도심 외곽의 저가 아파트(도봉, 구로, 강서 등)도 개발 기대감 속 빠르게 재평가 중에 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,부모님 집으로 전입신고 하시는 게 가장 안전합니다.9월 1일부터 새 세입자가 전입신고를 해야 버팀목 대출이 실행됩니다같은 주소에 2명이 전입신고 되어 있으면 대출 실행이 불가합니다따라서 8월 말까지 기존 주소에서 전출 해서 부모님 댁 주소로 전입신고 하시면 됩니다보통 주소지 옮긴다고 해서 세금이나 불이익은 거의 없습니다부모님 댁에 실제로 거주하지 않더라도 일시적인 주소 이전은 허용됩니다단, 거주 요건이 있는 청약·세금 관련 기준에는 영향이 있을 수 있으니 꼭 확인하셔야 합니다,주민등록상 주소지(=전입해놓은 부모님 댁 주소)를 쓰시면 됩니다보금자리론 신청 시점에 실제 전입 주소가 필요합니다주민등록상 주소를 기재하는 게 일반적이며,실제 거주지와 다르더라도 문제 없다고 합니다다만, 보금자리론은 무주택 요건이 중요하므로,주소지보다는 기존 주택 보유 여부만 확실히 없음으로 확인되면 된다고 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.잔금일은 매수자, 매도자, 은행, 중개사, 법무사가 한 번에 움직이는 진짜 중요한 날이라 복잡해 보일 수 있지만, 하나씩 순서대로 하면 됩니다중개사가 미리 잔금날 준비해야 되는 서류를 미리 서로에게 통보해서 준비하게 합니다잔금날 시간대를 잡고 법무사가 와서 매도자서류를 확인하고 별이상없으면 매수자가 잔금을 치르게 되는데 만약 대출을 받는다면 은행법무사가 와서 서류가 검토되면 대출금을 매수자 통장으로 이체합니다그돈으로 잔금을 치르면 매도자는 대출상환을 하게 되고 상환 입금증을 주면 법무사는 등기서류를 법원에 접수하게 됩니다그런순서대로 일처리를 하게 되는데 매도자는 관리비,공과금을 처리하고 매수자에게 인계해야 될 모든것을 중개사가 짚어서 마무리를 하게 됩니다잔금처리 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.민간임대아파트는 민간 건설사가 건설하고 임대를 운영하는 주택으로, 일정 기간 동안 임대 후 분양 또는 매각이 가능한 등록 임대주택입니다기업형 임대주택 또는 뉴스테이(과거 명칭) 라고도 불립니다특징1. 임대의무기간: 보통 8년 또는 10년2. 초기 임대료 상승률 제한: 보통 연 5% 이내 제한 (법적 기준 있음)3. 임차인 보호: 장기거주 유도, 안정성 있음4. 분양 전환 가능성: 임대기간 종료 후 분양 전환될 수 있음대부분 최초 계약이 2년 + 2년 재계약으로 구성되어 있어 4년을 채우고 나가는 경우가 많습니다하지만, 8~10년 장기임대인 경우 계속 갱신해서 거주하는 것도 가능합니다전출 사유는 개인 사정(이사, 분양, 투자 회수 등)일 수도 있습니다체크사항은 등기부등본의 근저당 유무, 임대사업자 등록 여부를 확인하시고계약서 임대 기간, 갱신 조건, 보증금 반환 조건을 확인하셔야 합니다전세보증금 반환보증 여부, 시행사, 시공사 재무 건전성 확인이 중요합니다민간임대는 일반 분양아파트보다 시세 변동이 적은 편이나, 중도 분양 전환 여부에 따라 가치가 달라질 수 있습니다전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 지나치게 높으면 위험하니 확인을 잘하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권은 거래가 가능합니다다만, 건설사가 정한 전매 제한 기간이 지나야 거래가 가능하고 이 전매 제한 기간은 정부의 부동산 정책이나 해당 지역의 조정대상지역 여부 등에 따라 다르게 적용됩니다예를 들어:조정대상지역: 전매 제한이 최대 10년까지 가능비조정대상지역: 전매 제한이 없거나 6개월~1년 정도따라서 분양권을 팔기 위해선 전매 제한 기간이 끝난 후에야 가능합니다분양권 거래 시에도 양도소득세 등 세금이 부과됩니다특히 정부가 투기를 억제하기 위해 분양권 양도 시 높은 세율을 적용합니다, 양도소득세 (2024년 기준):보유기간 1년 미만: 양도차익의 70% 세율보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%2년 이상 보유 시: 기본세율 (6~45%) + 중과세 가능성조정대상지역 내 1세대 2주택자 이상: 중과세율 적용 기타:취득세: 매수자가 분양권을 사서 입주 시, 계약금 + 중도금 + 잔금 기준으로 1~3%중개수수료: 일반 부동산 매매와 유사하게 발생합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.내 집 마련을 생각할 때 청약저축(주택청약종합저축)이 굉장히 중요한 수단이기 때문입니다 쉽게 말해, 나중에 분양하는 아파트에 우선적으로 청약할 수 있는 자격을 만들기 위한 준비 과정입니다청약을 통해 국민주택, 민영주택 등 새로 분양하는 아파트에 신청할 수 있는 권리를 준비하는 저축 상품으로 은행에서 만들 수 있고, 월 2만~50만원 사이로 자유롭게 납입 가능합니다연소득 7천만원 이하 무주택 세대주라면, 연 240만원 한도로 납입금의 40%까지 소득공제를 받을 수 있으므로 최대 96만원 절세 효과를 볼수 있습니다분양 아파트는 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많아서 당첨되면 프리미엄(시세차익)이 수천만 원 이상이 될 수도 있습니다유주택자도 가입은 가능하지만 청약에 유리한 조건은 무주택자입니다나중에 집이 필요해질 수도 있으니 미리 가입해두는 게 유리하고 특히 20~30대 사회초년생이라면 언제든 유용하게 쓸 수 있는 보험 같은 것입니다