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상가 보유하면서 내는 세금이 보통 한달치 월세정도라고 하던데 맞는건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.상가 보유시 부과되는 세금에는 재산세,임대소득시 발생하는 종합소득세,부가가치세가 있습니다.재산세는 매년 7월에 건물분에 대한 세금이,매년 9월에 토지분에 대한 세금이 부과 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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권리금 생기는 이유가 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.흔히들 말씀하시는 권리금에는 크게 3가지가 포함되어져 있습니다.첫번째 지역권리금 (흔히들 바닥권리금이라 하죠)두번째 시설권리금 (시설 및 집기 인테리어 비용등등)시설권리금에는 통상 감가상각 10년을 적용합니다.세번째 영업권리금 (같은 업종으로 양도양수시 포함할수 있는 회원수 고정고객등등. 여기에는 매출 수익등을 중요시 보게 됩니다)상가 업종에 양도양수를 어떻게 하느냐에 따라 상황에 따라 권리금은 위 세가지 모두 적용할수 있고 반대로 세가지 모두 포함되지 않을수도 있습니다.상황에 따라 다르겠지만 가장 큰 비중을 차지하는건 영업권리금 입니다.질문자님은 같은 업종으로 양도 받으시려는게 아닌듯 하니지역권리금 및 시설권리금에 대한 부분만 보시면 될 듯 합니다. 반대로 양도인 입장에서는 같은 업종으로 양도하시는게 권리금 책정에 유리하니 상호간에 입장차가 크리라 보여집니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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하반기부터 부동산시장 살아날수 있을까요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.지금 시기는 급매물이 소진되고 거래량이 줄어든 정체기라고 볼수 있습니다.급락하는 시기에 급매물들이 실수요자들의 매수로 인해 급매물들이 소진되며 일시적 반등으로 상승 분위기를 탔습니다.실수요 매수자들은 급매물을 또 기다립니다.여유있는 매도인들 또한 기다립니다.급한 매도인들은 팔았습니다.힘겨루기 상태로 서로 기다립니다.중요한건 실수요자와 함께 투자 수요자들이 같이 움직여 줘야 하는데 팔짱끼고 지켜보는 관망세 입니다.빠르면 23년 말 늦으면 24년 상반기까지는 이흐름이 유지되리라 보며 이후 금리인하의 신호와 함께 서서히 계단식 우상향 하는 흐름을 보이지 않을까 싶습니다.한번 더 급락하는 시기가 올 것이라고 예상하시는 분들도 계시지만 그 이유가 모두가 알고 있는 이미 예상하고 있는 악재입니다. 국제적인 이슈가 없는한 얼마전 겪었던 단기간 급격한 하락은 없을것이며, 당분간은 급격한 폭등또한 없을것 입니다.부동산이 살아날수 있을까요?에 대한 답은드라마틱하게 부동산이 살아나진 않지만 24년초부터는 완만한 살아남으로 예상할수 있겠습니다.
경제 / 부동산
23.06.24
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2년 전세계약 만료후에 계약갱신요구권으로 재계약시 법률관계?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1. 전세금액의 변동이 없어서 계약서를 작성하지 않고 재계약 하였다면 임차인이 중도에 통보하면 계약해지가 가능한가요?=> 전세보증금의 증감없는 재계약은 하셨는데 계약서는 작성하지 않으셨다고 ?? 하시니,,즉, 묵시적갱신 자동연장을 하셨다는 가정하에 답변드리면 임차인은 언제든 계약해지의 통보를 임대인에게 할 수 있습니다. 통보받은 날로부터 3개월뒤 효력이 발생되고요.2. 2년기한으로 계약서를 작성하였으면 반드시 기한을 준수하여야 하는가요?=> 임차인은 개인적인 사유로 만기전 퇴실은 얼마든지 가능합니다. 다만, 임대인의 중개수수료 부담한다는 특약이 있었을테니 부담하셔야 할 것 입니다. 또한 월세 계약중이시라면 임대차기간내의 월차임 및 관리비는 새로운 임차인 입주전까지는 부담하십니다.3. 계약서에 반드시 계약갱신요권으로 계약한다는 문구를 넣어야 하나요?=> 계약서 별지로서 확인설명서라고 3장짜리 법정서식이 있습니다.거기 첫번째 장에 보면 계약갱신요구권 행사여부 체크란이 있는데 여기에 체크 하시면 되겠습니다.계약서 특약에 별도로 기재하셔도 보다 확실 하겠습니다. 이 부분은 계약 진행해 주시는 공인중개사분께서 알아서 잘 해 주실 겁니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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상가 권리금 이럴경우에 어떻게 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.권리금은 임대차보증금과 같이 보장받을수 있는 금액이 아닙니다.나중에 상황에 따라 권리금을 더 받을수도 있고, 무권리가 될수도 있습니다.권리금이란 크게 지역권리금,영업권리금,시설권리금 이렇게 나눠 집니다.지역권리금 이란 흔히 말하는 바닥권리금 이라고 생각하시면 되겠고요,영업권리금 이란 현재 회원수가 몇명이고 매출이 얼마고 수익이 얼마고 등등을 따져서 산정되는 금액이며,시설권리금 이란 초기 투자비용 즉 시설 및 인테리어에 들어간 비용 등 입니다.(세법에서는 감가상각 10년으로 보고 산정한다고 합니다.)암튼 권리금이라는 표현에는 위 3가지가 포함된 것이라 보시면 되겠습니다.질문자님이 문의하신 요지는 권리금 천만원 주고 들어갔는데 나중에 권리금은 어찌 되느냐? 이신것 같은데요,,위 답변을 보시면 권리금은 늘어날수도 줄어들수도 있을거라는 판단이 되실거라 사료 됩니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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역세권이란 어떤지역을 말하는건가요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.지하철역이나 기차역을 중심으로 반경 500m내외의 권역을 지칭하는 용어입니다.〈역세권의 개발 및 이용에 관한 법률〉에서는 역세권을 철도역 및 주변지역이라고 정의하고 있으며,일반적으로 역까지 도보 5~10분 소요되는 거리에 있는 지역을 역세권, 도보 5분 내외로 소요되는 지역을 초역세권이라 합니다.역세권은 대중교통의 접근성이 좋아 유동인구가 많이 모이게 되고, 이에 따라 관련 상업·편의 시설이 많이 위치한다는 특징이 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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임차권등기명령이 무엇인가요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.23
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가족 간 분양권 증여세 관련 질문입니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.10년내 증여가 없었다면 5천만원 공제가 가능하시고요,다만, 경우에 따라 다르지만 일반 증여보다는 부담부증여가 좀더 절세가 되지 않을까 싶습니다.부담부증여란 대출등 부채등의 채무까지 같이 증여하는 방식으로 , 예를 들어 5억의 증여중에 채무가 2억이 있다면 2억에 대한 세금은 증여세율로 계산하는것이 아니고, 증여자는 양도세를 수증자는취득세(무상취득세,유상취득세로 나뉨)로 계산되어 신고 및 납부하시면 됩니다.나머지 3억중 5천만원은 공제를 받으시고 2억5천만원에 대한 증여세만 신고 및 납부하시면 됩니다.경유에 따라 일반증여로 납부하실때 절세가 될때도 있고 부담부증여로 납부하실때 절세가 되는 경우가 있으니,(대부분은 부담부증여가 좀더 절세되는 경우가 많습니다)자세하고 정확한건 전문 세무사와 상담 하시어 절세하는 방법으로 신고 납부 하시면 좋을듯 합니다.감사합니다.
경제 / 부동산
23.06.22
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잔금일 매수인이 챙겨야할 서류는 어떻게 되나요 ..?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.매도인 매수인 각각 준비항 서류는 다음과 같습니다.-매도인 준비서류-매도용 인감증명서주민등록초본 주소이력포함등기권리증신분증인감도장-매수인 준비서류-주민등록등본가족관계증명서계약서 원본도장(인감도장 아니어도 됨)신고필증(중개사무소에서 준비해줍니다)신분증
경제 / 부동산
23.06.22
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청약에 당첨 되었는데 돈을 내지 못하면 청약권이 사라지나요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.본청약이나 일반청약으로 당첨되면, 주택 공급의 기회를 받은 것이므로, 계약체결을 포기하거나 계약을 해지하더라도당첨자 명단에 포함되어 아래 4가지 제한을 받게 되고, 청약통장을 사용하여 당첨되었다면 청약통장 재사용도 제한됩니다.본청약 당첨 후 포기해도 명단이 관리됩니다.계약을 포기했더라도 당첨이 된 이상 이미 주택 청약의 기회를 부여 받은 것이기 때문입니다.1. 재당첨제한 1~10년간 제한2.특별공급 횟수 제한3.투기과열지구 및 청약과열지역에서 5년간 국민주택과 민영주택의 일반공급 1순위 제한 5년간 4.민영주택 가점제 적용 제한 2년간물론 특별한 사유가 있다면 명단에서 삭제될수 있겠으나 단순히 돈을 내지 못한 사유로는 청약통장 재사용이 어렵습니다.
경제 / 부동산
23.06.22
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