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MZ세대가 주식 대신 코인에 몰리는 사회적 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.MZ세대 , 특히 20~30대는 전통적인 주식보다 암호화폐(코인) 에 더 많은 관심과 투자를 보이는 경향이 뚜렷합니다.이는 단순한 수익률 기대 이상의 , 세대적ㆍ사회적 맥락이 반영된 현상으로 해석할 수 있습니다.첫째 , 기회의 비대칭성입니다.MZ 세대는 부모 세대와 달리 부동산 , 정규직 , 주식 등 기존의 부(富) 축적 수단에 상대적으로 늦게 진입했습니다.이미 상승해버린 집값과 주가 앞에서 " 정석대로 해선 기회를 잡을 수 없다 " 는 인식이 강합니다.반면 코인은 여전히 ' 낮은 진입장벽 ' 과 ' 단기간에 큰 수익을 낼 수 있는 가능성 ' 을 상징하며 , 새로운 기회의 영역으로 여겨집니다.둘째 , 디지털 네이티브로서의 감각입니다.MZ세대는 인터넷 , 게임 , 가상 세계에 익숙한 세대입니다.이들에게 블록체인 , 디지털 자산 , NFT 등은 생소한 개념이 아니라 자연스러운 기술 환경의 일부입니다.이로 인해 코인 투자는 ' 이질적인 투기 ' 가 아니라 ' 자기 세계 안의 경제 활동 ' 으로 받아들여집니다.셋째 , 즉각성과 변동성에 대한 수용성입니다.코인은 하루에도 수십 퍼센트씩 오르내리는 극심한 변동성을 보입니다.하지만 MZ세대는 모바일 트레이딩 , 실시간 정보 소비 , 단기 콘텐츠 소비에 익숙한 세대로서 이러한 속도감과 자극을 불편하게 느끼지 않습니다.오히려 주식의 ' 느리고 답답한 움직임 ' 이 지루하게 느껴지기도 합니다.넷째 , 불확실한 미래에 대한 반항입니다.정규직의 불안정 , 연금에 대한 불신 , 고용 유연화 등으로 인해 MZ세대는 ' 성실히 살아도 보장받을 수 없다 ' 는 체념을 안고 있습니다.이 때문에 리스크를 감수하더라도 빠른 자산 증식을 노리는 방법 , 즉 코인 투자가 정서적으로 더 잘 맞는 경향이 있습니다.결론적으로 , MZ세대의 코인 선호는 단순한 유행이 아니라 기회의 절박함 , 디지털 문화 , 감각의 차이 , 구조적 불안이 복합적으로 작용한 사회적 선택입니다.주식은 여전히 건전한 투자처지만 , MZ세대에게 코인은 그 이상의 의미를 지닙니다.그것은 ' 기존 질서에 대한 도전 ' 이자 ' 새로운 질서 속에서의 생존 전략 ' 이기도 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.24
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뉴스를 보다가 밈주식이란 용어가 나오는데 이건 뭔가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.밈주식(Meme Stock) 이란 무엇인가?' 밈주식(Meme Stock) ' 이란 인터넷 커뮤니티나 SNS , 특히 레딧(Reddit) , 트위터(X) , 디스코드 등에서 바이럴처럼 퍼지며 개인 투자자들 사이에서 급격히 주목받아 급등락하는 주식을 말합니다.이 용어는 ' 밈(meme) ' 이라는 단어에서 유래했는데 , 밈이란 사회적으로 퍼지는 유행이나 유머 요소를 의미하며 , 이러한 특징이 주식에도 적용된 것입니다.밈주식의 대표적인 사례로는 2021년 초 미국에서 폭등한 게임스탑 (GameStop) 과 AMC엔터테인먼트(AMC)가 있습니다.이들은 원래 시장에서 주목받지 못하거나 실적이 부진한 기업이었지만 , 대형 기관의 공매도에 맞서기 위한 개인투자자들의 ' 집단 매수 ' 움직임이 인터넷 커뮤니티를 통해 확산되며 폭발적인 가격 상승을 이뤘습니다.이 현상은 ' 월스트리트베츠(WallStreetBets) ' 라는 레딧 게시판에서 특히 강하게 나타났습니다.밈주식의 특징은 다음과 같습니다.첫째 , 기본적인 기업 가치보다는 커뮤니티의 정서와 유행에 따라 움직입니다.이는 전통적인 펀더멘털 분석이 통하지 않는 시장의 변칙적인 흐름을 보여줍니다.둘째 , 짧은 시간에 극심한 변동성을 보입니다.하루 만에 수십 퍼센트가 오르거나 떨어지기도 하며 , 이는 투기적 성격을 강하게 가집니다.셋째 , 개인 투자자 주도 현상입니다.기관이나 헤지펀드보다 일반 대중의 참여가 핵심 동력이 되며 , 종종 ' 기득권에 맞서는 반란 ' 이라는 상징성을 갖기도 합니다.이는 코인 시장의 ' 밈코인(meme coin) ' 과 유사합니다.도지코인(Dogecoin) , 시바이누 (ShibaInu)처럼 농담이나 인터넷 밈에서 출발한 코인이 대중의 관심과 유행에 힘입어 급등하는 것과 비슷합니다.결론적으로 , 밈주식은 단순한 투자가 아닌 일종의 문화적ㆍ사회적 현상이며 , 금융 시장의 새로운 세대 변화와 온라인 커뮤니티의 힘을 보여주는 상징이기도 합니다.하지만 그만큼 위험성도 크므로 투자의 경우에는 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.24
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친척 집으로의 전입신고를 통해 세대 분리하는 경우
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.청년도약계좌 가입을 위한 가구원 소득 요건을 충족하기 위해 친척 집으로 전입하여 세대 분리를 고려하는 사례는 현실에서 종종 발생하는 고민입니다.이에 따라 주소지 , 세대주 요건 , 정부24 입력 방식 ,그리고 친척 측에 대한 영향 등을 중심으로 다음과 같이 정리할 수 있습니다.(1) 같은 주소지에서 세대분리 및 세대주 인정 가능 여부같은 주소 (같은 층 포함) 에서도 실질적인 독립 생활 조건이 충족된다면 세대 분리는 가능합니다.다만 , 전산상 주소가 완전히 동일한 경우 (예 : 서울시 OO구 OO동 101-1)에는 주민센터에서 세대 분리를 거부할 수도 있으므로 , 같은 건물이라도 호실 (예 : 101호 , 102호) 을 다르게 기재하는 것이 관행상 안정적인 방법입니다.만약 구체적인 층이나 호수가 부여되지 않은 단독주택이라면 , 실제 생활공간이 구분되고 독립된 경제생활을 증명할 수 있다는 점을 토대로 세대분리가 허용될 가능성이 있습니다.이 경우 주민센터 방문 시 분리된 생활공간 , 별도 식사 , 소득 사용 등 경제적 독립을 증명하는 진술서를 요청받을 수 있습니다.(2) 정부24에서의 관계 선택 (친척VS동거인)정부24를 통한 전입신고 시 이사가는 세대주와의 관계를 선택해야 하는데 , 이 항목은 행정정보 목적이므로 ' 친척 ' 이든 ' 동거인 ' 이든 큰 불이익은 없습니다.다만 , 청년도약계좌는 가구원 산정 시 " 건강보험 피부양자 " 기준을 참고하기 때문에 , 전산상 관계가 ' 친척 ' 으로 기록되어 있더라도 실제로 건강보험상 독립 세대주로 분리되어 있다면 청년도약계좌 심사에서는 별도로 불이익이 발생하지 않습니다.다만 , 혹시 모를 모호한 해석을 방지하기 위해서는 관계를 ' 동거인 ' 으로 설정하는 것이 보다 안전한 선택일 수 있습니다.' 동거인 ' 은 가족관계로 얽혀있다는 판단이 적게 작용하므로 가구원에서 제외될 가능성이 높아지기 때문입니다.(3) 친척 측의 불이익 가능성 여부친척의 주소지에 전입해 세대분리를 하더라도 , 친척이 직접적으로 받는 불이익은 거의 없습니다.단 , 다음과 같은 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.ㆍ 건강보험료 산정 : 친척이 직장가입자가 아닌 지역가입자인 경우 , 동일 주소지 내에 타인이 전입하면 건강보험료 부과 기준이 달라질 수 있습니다.그러나 세대가 분리되어 있다면 이런 영향은 거의 없거나 매우 미미합니다.ㆍ 기초생활보장 , 장려금 등 복지수급 : 친척이 각종 복지제도를 받고 있다면 , 주소지에 다른 사람이 전입하는 것만으로도 조사가 들어갈 수 있으므로 민감한 상황이라면 사전 협의가 필요합니다.ㆍ 주택 세금 등 : 주소지만 공유하고 실제 소유권이나 재산관계가 없으면 , 귀하의 전입 자체로 종부세 , 재산세 등 불이익은 없습니다.요약하자면ㆍ 같은 주소지라도 생활공간과 경제생활이 독립되어 있으면 세대분리는 가능합니다.단 , 호실 기재 또는 실질적 독립 생활 증명이 중요합니다.ㆍ 정부24에서 관계는 ' 동거인 ' 으로 하는 것이 가구원 배제 측면에서 보다 유리할 수 있습니다.ㆍ 친척에게는 건강보험료나 복지수급 관련해 간접적인 영향만 있을 수 있으며 , 대부분의 경우 실질적 불이익은 없습니다.필요시 주민센터에 방문하여 " 세대분리 가능 여부와 전입신고 처리 방식 " 을 구체적으로 문의해보는 것이 가장 확실한 방법입니다.청년도약계좌 신청 시에는 건강보험상 세대구분 상태도 함께 검토되므로 , 전입신고 이후 건강보험 자격 변동이 정확히 반영되었는지 확인하는 것도 중요합니다.
경제 / 부동산
25.07.24
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솔라나코인은 얼만큼올라갈까요 ? ?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.솔라나(Solana , SOL)의 상승세는 최근 몇 주간 두드러집니다.지금 시점에서 솔라나가 앞으로 얼마나 더 오를 수 있는지 , 매수 타이밍이 맞는지 살펴보겠습니다.(1) 현재 상승 모멘텀ㆍ SOL은 최근 200달러를 돌파하며 강한 상승 흐름에 진입했습니다.7월 들어 30일 기준 약 35~44% 이상 성장한 것으로 분석됩니다.ㆍ 분석가들은 단기 목표를 $225~$250 , 높게는 $336 까지도 예상하고 있습니다. (CryptoDnes.bg) ㆍ 특히 9일/21일 지수이동평균선(EMA)이 200일 EMA를 상향 돌파하면서 기술적 관점에서도 강세 신호가 포착되고 있습니다.(2) 중장기 전망ㆍ YouHodler 에 따르면 , $500~$1,500까지 상승 가능성도 열려있습니다.ㆍ Benzinga 는 2030년까지의 평균치를 $1,042 최고 $1,258 로 예측하고 있습니다.(3) 리스크 요인 ㆍ 네트워크 불안정 , 경쟁 블록체인 (Ethereum , Avalanche 등) , 그리고 규제 리스크는 여전히 경계해야 할 요인입니다.ㆍ 최근 SEC의 암호화폐 보안성 관련 조치 , 그리고 기술적 결함 등도 SOL가격에 영향을 미칠 수 있습니다.(4) 매수 타이밍 전략ㆍ 단기적으로는 $225~$250 선까지 추가 상승 가능성이 보입니다.기술적 과열 (과매수)로 인한 조정 가능성도 있으니 , Pull-back(반등 기회)을 기다리는 전략도 고려할 수 있습니다.ㆍ 중장기적 관점에서 본다면 , 현재 가격대는 진입 기회로 볼 수 있으며 , 향후 수년 간 수백 달러에서 천 단위까지 상승 여력도 존재합니다.다만 변동성 대비 자산 배분과 ' 감당할 수 있는 금액 ' 으로 접근하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 솔라나의 모멘텀은 매우 강하며 , 단기적으로 $225~$250 선 상승 , 중장기적으로는 수백~천 달러 이상까지 오를 가능성도 엿보입니다.그러나 기술적ㆍ규제적 리스크가 상존하니 , 분할 매수와 리스크 관리 전략이 필수입니다.지금 매수 고민 중이라면 , " 단기 리스크와 중장기 상승 잠재력 " 을 균형 있게 고려해 보세요.매수 여부는 투자 여력과 리스크 수용 정도에 따라 달라질 수 있으니 신중히 판단하실 것을 권합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.23
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7개월차 코인선물 성적표인데 목표잡은거 질문드립니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 선물 7개월차의 성적표를 바탕으로 , 트레이더로서의 가능성과 향후 방향성에 대해 살펴보겠습니다.☆ 성과 평가 : 거래소 포함 + 50.56%는 의미있는 수치입니다.7개월 간 거래소 포함 기준으로 + 50.56%의 누적 수익 , 월복리 기준 + 6.02% , 연복리 기준 + 97.3%는 단순히 ' 운 좋았다 ' 수준을 넘는 성과입니다.특히 선물거래는 극도로 변동성이 큰 영역인데 , 이 수익률은 리스크 관리와 전략적 진입ㆍ청산이 어느 정도 체계화됐음을 보여줍니다.이는 단기적인 재능 이상의 무언가가 있다는 뜻이기도 합니다.☆ 거래소 미포함 기준 손실 : 실전 트레이더로 가기 위한 숙제한편 , 거래소 수수료나 슬리피지(미끄러짐) , 스프레드 등을 제외하면 -20.62%의 손실이 나타납니다.즉 , 시스템적 비용에 수익이 잠식되고 있다는 이야기입니다.이것은 리스크 매니지먼트 , 진입과 청산의 정교함 , 혹은 과매매ㆍ과진입 여부 등 기술적 디테일을 점검할 필요가 있다는 신호입니다.특히 실전 트레이더는 ' 거래소 미포함 수익이 양(+) ' 인지를 중요하게 봅니다.☆ 1년 완주 후 목표 달성 시 , 테스트는 ' 통과 ' 로 평가 가능현재의 목표가 ' 1년까지 꾸준히 누적 수익을 만들고 , 거래소 미포함 손익도 이익 전환시키는 것 ' 이라면 , 그 목표에 도달했을 경우 트레이더로서의 기본 자질과 실전 감각은 검증됐다고 볼 수 있습니다.단기 수익이 아닌 ' 일관성 있는 손익곡선 ' 을 만든다면 , 이는 곧 시장에서 살아남는 힘을 갖췄다는 뜻입니다.☆ 트레이더의 길 : 실력 + 멘탈 + 자기 객관화의 싸움무엇보다도 중요한 건 지금처럼 " 아직 내 길인가 확신이 없다 " 는 자기 성찰입니다.이것이야말로 성공한 트레이더들이 갖는 공통된 특징입니다.무모한 확신이 아닌 , 냉철한 판단과 피드백 루프를 돌리는 힘.당신은 이미 그 흐름에 있습니다.투자를 거치지 않고 바로 코인 선물에 뛰어들었다는 점은 리스크였지만 , 그 리스크를 7개월 간 생존 + 성장으로 전환했다는 점은 분명한 가능성을 보여줍니다.☆ 결론 : 1년 목표 달성 시 , 실전 테스트는 ' 패스 '지금부터 중요한 건 남은 5개월 동안의 수익률보다 수익 구조의 개선 , 즉 거래소 미포함 기준의 손익개선 입니다.슬리피지 관리 , 거래 횟수 조절 , 시나리오 기반 진입 , 감정통제 등 마무리 다듬기 단계라고 할 수 있습니다.1년 완주 후 긍정적인 손익 결과가 나온다면 , 트레이더로서 최소한의 테스트는 통과한 것으로 보고 , 다음 스텝(규모 확대 or 펀드레벨 자금 운영 등) 을 진지하게 고민해도 됩니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.23
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전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세계약 체결 시 임대인이 변경되는 경우 , 특히 기존 집주인이 해당 부동산을 새로운 매수인에게 매도하면서 전세를 승계하는 상황에서는 , 계약 구조와 금전 흐름에 대해 명확히 이해하고 처리하는 것이 중요합니다.{상황 요약}ㆍ 전세를 구한 세입자(임차인)는 해당 주택을 계약하려는 시점에 , ㆍ 집주인 (기존 임대인)은 해당 집을 새로운 매수인(예비 임대인) 에게 매도 중이며 ,ㆍ 전세 잔금일과 집의 소유권 이전일이 동일한 날로 예정되어 있음.{일반적 절차 및 원칙}(1) 잔금 지급 주체임차인은 전세 잔금을 기존 집주인에게 지급하는 것이 일반적입니다.왜냐하면 기존 집주인이 아직 소유권이자 임대인이기 때문입니다.다만 , 소유권 이전 등기가 그날 동시에 진행되고 , 새로운 임대인이 바로 전세를 승계한다는 전제가 명확하다면 , 실무에서는 새 임대인에게 직접 잔금을 지급하는 방식도 협의될 수 있습니다.그러나 이는 위험 요소가 존재하므로 신중해야 합니다.(2) 계약서 작성 상대새로운 임대인이 전세를 승계하게 될 것이 확실하다면 , 즉 매매계약서에 ' 임대차 승계 ' 가 명시되어 있고 , 등기 이전도 그날 동시에 될 예정이라면 , 전세계약은 새로운 임대인과 체결하는 것이 일반적입니다.이 경우 임차인은 계약서에 " 전 임대차 계약을 승계함 " 또는 " 전세권을 승계한 자 " 임을 명시한 새 임대인과 계약서를 쓰는 게 안전합니다.(3) 주의사항 및 권리 보호 ㆍ 소유권 이전이 확정되지 않은 상태에서 새로운 임대인과만 계약서를 작성하거나 , ㆍ 기존 임대인에게 잔금을 주고도 새로운 임대인과 계약서 없이 무주택자로 남는 상황은 법적으로 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.따라서 , 등기부등본 상의 소유권 이전 확인 , 전세권 설정 또는 확정일자 확보 , 매도인과 매수인 간 ' 전세 승계 ' 서면 약정 등은 반드시 확인해야 합니다.결론적으로 , 잔금은 일반적으로 기존 집주인(기존 임대인) 에게 지급 , 계약서는 새로운 집주인 (새 임대인) 과 작성하는 것이 맞지만 , 이 모든 것은 소유권 이전이 잔금일에 확실하게 이루어지는지 , 새 임대인이 임대차를 명확히 승계하는지에 따라 달라질 수 있습니다.반드시 중개사를 통한 3자간 조율 , 또는 법률전문가 확인을 거쳐 안전하게 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.23
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코인 커뮤니티 가보면 왜 분위기가 막장스럽나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.코인 커뮤니티는 종종 막장스럽고 혼탁한 분위기로 지적받습니다.주식 커뮤니티와 비교했을 때 유난히 과격하고 선동적이며 , 조롱과 비방이 난무하는 특성이 두드러집니다.그 원인은 몇가지 구조적ㆍ심리적 요인으로 설명할 수 있습니다.첫째 , 진입장벽의 차이입니다.주식은 일정수준의 금융지식과 제도 이해가 필요하지만 , 코인은 누구나 쉽게,지갑을 만들고 거래할 수 있습니다.이로 인해 다양한 배경과 연령층의 사람들이 대거 유입되며 , 정보의 질과 토론의 수준이 고르지 못한 상태로 형성됩니다.둘째, 극단적 수익과 손실 경험이 커뮤니티 분위기를 자극적으로 만듭니다.하루아침에 수십 배 수익을 얻은 사람과 전 재산을 잃은 사람이 한 공간에 공존합니다.이들은 과도한 감정의 기복 속에서 타인에 대한 배려보다는 감정의 분출을 우선시하게 됩니다.자연스레 조롱 , 분노 , 선동이 빈번해집니다.셋째 , 규제의 부재와 익명성입니다.주식 커뮤니티는 일부 사이트가 실명제나 관리 체계를 갖추고 있는 반면 , 대부분의 코인 커뮤니티는 익명 기반으로 운영됩니다.익명성은 책임 없는 언행을 부추기고 , 극단적 표현도 쉽게 표출하게 만듭니다.넷째 , 투기적 성격이 강한 시장 특성도 작용합니다.암호화폐는 본질적 가치나 수익 모델보다도 심리와 유행 , 커뮤니티 여론에 의해 가격이 움직이는 경향이 큽니다.이로 인해 누군가의 말 한마디에 가격이 출렁이고 , 이를 이용한 ' 선동 ' 이나 ' 펌핑 ' 이 구조적으로 빈번해질 수밖에 없습니다.요약하자면 , 코인 커뮤니티의 막장스러운 분위기는 낮은 진입장벽 , 극단적 감정 , 익명성과 규제 부재 , 투기적 생태계가 복합적으로 작용한 결과입니다.이는 단순한 이용자 개인의 문제를 넘어서 , 구조적 환경이 만들어낸 사회적 현상이라 할 수 있습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.22
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미성년자도 isa계좌만들수 있는지 궁금해요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.ISA(개인종합자산관리계좌)는 다양한 금융상품을 하나의 계좌에서 통합적으로 운용하고 , 세제혜택을 받을 수 있는 계좌로 많은 투자자들에게 주목받고 있습니다.그렇다면 미성년자도 ISA 계좌를 만들 수 있을까요?결론부터 말하자면 , 미성년자도 ISA 계좌개설이 가능합니다.다만 몇가지 조건과 절차를 충족해야 합니다.첫째 , 미성년자의 법정대리인(보통 부모)의 동의 및 관련 서류 제출이 필수입니다.구체적으로 가족관계를 증명할 수 있는 서류(주민등록등본 등) 와 법정대리인의 신분증 , 그리고 법정대리인 동의서 등을 요구하는 경우가 많습니다.따라서 단순한 온라인 클릭만으로 개설이 가능한 성인과 달리 , 미성년자의 경우에는 비대면 개설이 어렵고 대면 개설이 일반적입니다.둘째 , 일부 증권사에서는 제한적으로 비대면 계좌 개설을 허용하기도 합니다.예를 들어 본인(미성년자)의 휴대폰 명의가 있고 , 부모 명의와 가족관계 증명이 가능한 경우에 한해 비대면 절차를 지원하는 경우도 있지만 , 이는 증권사마다 다르므로 개별적으로 확인이 필요합니다.셋째 , ISA계좌는 1인 1계좌만 허용되기 때문에 자녀 명의로 이미 개설된 ISA가 있다면 중복 개설은 불가능합니다.또한 미성년자 ISA의 납입한도는 성인과 동일하게 연 2,000만 원이지만 , 실제 납입 여건이나 상품 구성은 법정대리인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.결론적으로 , 자녀 명의의 ISA 계좌도 개설은 가능하지만 법정대리인의 협조와 대면 절차가 필요한 경우가 많다는 점을 유의해야 하며 , 가능한 증권사에 미리 확인 후 준비서류를 갖춰 방문하는 것이 안전합니다.ISA의 세제 혜택은 장기적인 자산 형성에 유리하므로 , 자녀의 미래를 위한 전략적인 시작으로 고려해볼 만한 선택입니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.22
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2주택 양도소득세 비과세 요건 문의드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.2주택자의 양도소득세 비과세 요건은 주택 보유 순서 , 보유 및 거주 요건 , 지역 요건 등에 따라 복잡하게 달라집니다.질문자는 현재 군포 A아파트를 10년 보유(5년 실거주) 하고 있으며 , 경기도 광주 B아파트를 5년째 보유 중입니다.B아파트는 취득 당시 비조정대상지역이었다는 점이 중요합니다.(1) A아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 매도하면 양도세 비과세가 가능한가?결론부터 말하자면 , 경기도 광주 B아파트가 취득 당시 비조정대상지역이였고 , 2년 이상 보유했다면 , A아파트를 보유한 상태에서도 B아파트 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.다만 , 다음 요건을 반드시 충족해야 합니다.ㆍ B아파트를 취득할 당시 비조정대상지역이었고 ,ㆍ 2년 이상 보유 요건만 충족하면 비과세가 가능하며 ,ㆍ 일시적 2주택 요건이 아닌 , " 비조정대상지역주택 " 의 특례 규정이 적용됩니다.2021년 1월 1일 이후부터는 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 2년 거주 요건까지 필요하지만 , 비조정대상지역 주택은 여전히 보유기간 요건 (2년) 만 충족하면 비과세 요건에 해당됩니다.따라서 , B아파트 매수 당시 비조정대상지역이 맞고 , 2년 이상 보유한 사실이 입증된다면 , A아파트를 보유하고 있더라도 B아파트 양도 시 비과세가 가능합니다.(2) B아파트의 비과세를 위해 A아파트를 먼저 매도해야 할까?그럴 필요는 없습니다.B아파트가 비과세 요건을 충족하고 있다면 , A아파트를 매도할 필요 없이 B아파트를 먼저 매도해도 비과세를 받을 수 있습니다.물론 이때 B아파트의 취득 시점과 해당 지역의 조정대상지역 여부가 핵심 변수이며 , 정확한 취득일과 국토부의 해당 시기 조정대상지역 지정 여부 확인이 필요합니다.정리하자면 ,ㆍB아파트가 취득 당시 비조정대상지역이었다면 , 2년 이상 보유 후 양도할 경우 비과세 가능ㆍ A아파트를 보유하고 있더라도 , B아파트 양도시 비과세 요건 충족 가능ㆍ 따라서 A아파트를 먼저 매도할 필요는 없음단 , 해당 판단은 정확한 취득일 , 지역 지정 당시의 규제 여부를 기준으로 하므로 , 국세청 홈택스 ' 조정대상지역 조회 서비스 ' 에서 당시 기준을 확인하거나 , 세무사 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
경제 / 부동산
25.07.22
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전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세사기를 당했을 때 가장 걱정되는 부분은 돌려받지 못한 보증금의 회수 여부입니다.특히 다가구ㆍ도시형생활주택 등에서 다수의 세입자가 존재하고 , 해당 주택에 선순위 근저당이 다수 설정되어 있다면 후순위 세입자는 일반적으로 ' 최우선 변제금 ' 범위 (수도권 외 지역 기준 2,800만 원) 외에는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.그러나 최근 LH(한국토지주택공사) 의 전세사기 피해자 구제를 위한 매입 사업이 시행되며 , 후순위 세입자에게도 일정 수준의 보상이 가능해질 여지가 생겼습니다.LH매입 제도란 , 전세사기 피해 주택을 LH가 직접 매입해 공공임대주택으로 전환하고 , 기존 세입자에게 우선 입주권을 주는 동시에 보증금 반환도 일정 수준 보전해주는 제도입니다.이 과정에서 가장 중요한 요소는 해당 주택이 LH매입 요건을 충족하느냐와 매입가격 산정 시 세입자의 피해금액이 얼마나 인정되느냐 입니다.피해 세입자 입장에서 가장 궁금한 건 , ' 내가 받은 보증금 전액 또는 최우선 변제금 이상을 받을 수 있느냐 ' 일 것입니다.LH는 매입가 범위 내에서 가능한 최대한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려 합니다.하지만 중요한 전제는 LH가 매입할 때 감정평가를 통해 매입가를 책정하고 , 그 매입가 내에서 선순위 채권자(근저당권자) 와 세입자의 권리를 합산해 조정한다는 점입니다.즉 , 이미 근저당이 많이 설정되어 있다면 그 권리가 우선 보호되므로 , 세입자에게 돌아올 수 있는 금액은 제한적일 수 밖에 없습니다.다만 , LH가 피해자 구제를 최우선 가치로 둘 경우 선순위 채권자와 조정을 통해 일정 금액을 양보받아 세입자의 피해보전을 일부 확대하는 경우도 있습니다.실제로 이런 방식으로 최우선 변제금 이상을 돌려받은 사례도 있습니다.※ 국토부는 최우선 변제금을 보장하는 경우 , 피해회복율이 55%에서 78% 수준 이상으로 나타나며 , 일부는 1.3배 (130%)이상 회복된 경우도 있다고 분석했습니다.결론적으로 , 질문자의 경우처럼 6,000만 원의 후순위 전세보증금을 가진 상태라면 , 통상적으로는 최우선변제금 2,800만 원 외에 추가 회수는 어렵습니다.그러나 LH매입을 신청해보는 건 충분히 시도할 가치가 있습니다.집의 매입 가능성 여부 , 채권자 조정 가능성 , 보증금 회수 가능 금액 등은 LH가 현장조사 및 감정평가 후 판단하므로 , 당장 포기하기보다는 지자체나 LH 전세사기 피해자 전담 창구에 문의하여 신청을 진행해보는 것이 바람직합니다.요약하면 , 최우선변제금 외 보증금 회수가 가능할 수도 있으나 , 이는 LH의 매입가와 선순위 채권 정리 결과에 따라 달라지므로 , LH 매입을 시도해보는 것은 현실적인 회수 가능성을 높이는 유일한 길일 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.21
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