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신축빌라 입주시 임대인 변경 예정일때 보증보험은?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.신축빌라 입주를 앞두고 임대인의 변경이 예정된 경우 , 전세보증금 보호를 위한 보증보험 가입은 매우 신중하게 접근해야 합니다.보증보험은 임대인의 신용도와 소유권 등기 상태 등에 따라 가입 가능 여부가 달라지기 때문에 , 계약 시점과 보증보험 가입 시점이 불일치하면 큰 리스크로 이어질 수 있습니다.현재 상황은 건설사가 소유자인 상태에서 세입자가 전세보증금을 지급하고 , 이후 제3자에게 소유권이 이전되며 , 다시 그 제3자와 계약을 체결하게 되는 구조입니다.이럴 경우 가장 중요한 점은 보증보험 가입 시점에 소유권자와 세입자 간 계약이 유효해야 하며 , 해당 소유자가 보증보험 요건을 충족해야 한다는 점입니다.만약 건설사 소유 상태에서 계약을 체결하고 , 그 건설사 명의로 보증보험에 가입하면 , 해당 보증은 ' 건설사와의 계약 ' 에 한해 유효합니다.하지만 이후 임대인이 변경되고 , 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하게 되면 , 기존 보증 보험은 무효가 될 수 있으며 , 새로운 임대인 명의로 다시 보증보험을 가입해야 합니다.문제는 여기서 발생합니다.새로 임대인이 될 예정인 사람은 아직 확정도 되지 않았고 , 신용이나 기타 사유로 인해 보증보험 가입이 불가능한 경우 , 세입자는 보증 사각지대에 놓이게 됩니다.보증보험사가 보증을 거절하면 전세금 반환에 대한 안전장치가 사라지게 되는 것입니다.따라서 이 같은 구조에서 세입자가 취할 수 있는 가장 안전한 방안은 다음과 같습니다.임대인이 확정된 이후 , 소유권 이전등기 완료 후에 계약 체결 및 보증보험 가입을 진행한다.만약 입주 시점을 조정할 수 없다면 , 계약서에 반드시 ' 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약 자동 해제 및 전세금 전액 환급 ' 조항을 포함시켜 리스크를 줄여야 합니다.임대인 변경 전에는 보증보험 가입을 하지 말고 , 소유권 이전 등기 완료 후에만 계약 및 보증보험을 실행하는 것이 바람직합니다.결론적으로 , 임대인 변경 예정이 있는 상황에서는 서두르지 말고 보증보험 가입 가능 여부가 확인된 이후에 계약을 확정하는 것이 세입자의 재산을 보호하는 최선의 방법입니다.계약 구조가 복잡할수록 보증보험이 핵심 안전장치가 되므로 , 임대인 변경 전 계약은 신중히 , 보증보험은 임대인 변경 이후에 가입하는 것을 원칙으로 삼아야 합니다.
경제 / 부동산
25.06.12
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알트코인 시즌이라는게 뭔가요? 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.암호화폐 투자자들 사이에서 자주 들을 수 있는 말 중 하나가 바로 ' 알트코인 시즌 (Altcoin Season , 줄여서 알트시즌) 입니다.비트코인을 제외한 모든 암호화폐를 통칭하는 알트코인(Altcoin) 의 가격이 전반적으로 급등하는 시기를 가리키며 , 많은 투자자들이 기다리고 열광하는 시기이기도 합니다.알트시즌은 보통 비트코인의 상승이 어느 정도 마무리되고 횡보를 시작할 때 나타납니다.시장에 들어온 유동성이 비트코인외 다른 코인들로 흘러가면서 , 상대적으로 저평가되어 있던 알트코인들의 가격이 급격히 상승하는 현상이 발생합니다.이때는 평소 주목받지 못하던 중소형 코인들도 2배 , 5배 , 심지어 10배 이상 오르기도 하며 , 시장 전반에 과열 분위기가 퍼집니다.사람들이 알트시즌을 그토록 기다리는 이유는 단기간에 높은 수익을 거둘 수 있는 기회로 인식되기 때문입니다.비트코인은 이미 시가총액이 크고 가격 단위도 높아졌기 때문에 , 수익률 관점에서는 제한적이라는 생각이 많습니다.반면 알트코인은 아직 가격이 낮고 변동성이 크기 때문에 " 10배 수익 " , " 한탕 " 을 노리는 투자자들에게 매력적으로 다가옵니다.그러나 알트시즌은 칼날의 양면과도 같습니다.급등한 가격은 언젠가 급락으로 이어지며 , 막차를 타려다 손실을 보는 경우도 빈번합니다.알트시즌의 끝자락에서는 근거 없는 급등과 루머가 난무하며 , 이른바 ' 펌핑과 덤핑 (pump and dump) ' 이 반복되기도 합니다.따라서 알트시즌을 기다리는 것만큼이나 , 그 속에서 냉정하게 빠져나올 수 있는 판단력 또한 중요합니다.결론적으로 , 알트코인 시즌은 암호화폐 시장의 흥미로운 순환 중 하나로 , 큰 기회와 큰 위험을 동시에 내포합니다.그것이 바로 투자자들이 ' 알트시즌 ' 을 외치면서도 동시에 경계하는 이유입니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.06.12
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Nft도 거래가 활발하게 되던데 어떤식으로 사용하는건가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.NFT(non-Fungible Token) 는 대체 불가능한 디지털 자산으로 , 블록체인 기술을 기반으로 유일성과 소유권을 증명하는 역할을 합니다.최근에는 단순한 수집용을 넘어서 다양한 형태로 실생활이나 디지털 생태계에 활용되고 있으며 , 이에 따라 NFT거래도 활발히 이루어지고 있습니다.우선 , NFT의 대표적인 활용 방식은 디지털 소유권 증명입니다.예를 들어 디지털 그림 , 음악 , 영상 , 게임 아이템 등은 복제가 쉬워 원작자의 권리를 보호하기 어려웠습니다.하지만 NFT는 블록체인에 기록된 고유한 ID를 통해 " 누가 원작을 소유하고 있는지 " 를 명확하게 보여줍니다.이는 예술가들에게는 수익 창출 수단이 되고 , 구매자에게는 일종의 디지털 수집품이나 자산 투자 기회가 됩니다.둘째 , NFT는 게임 및 메타버스에서의 실질적 자산으로 쓰입니다.예컨대 , NFT로 발행된 아이템이나 캐릭터는 게임 내에서 실제 사용이 가능하고 , 유저 간 거래도 자유롭습니다.메타버스 플랫폼에서는 NFT로 토지를 사고 건물을 지어 임대하는 등 가상 경제 활동이 현실 경제와 연결되기도 합니다.셋째 , 회원권이나 인증서로 활용되기도 합니다.예를 들어 어떤 커뮤니티나 공연 , 콘서트 입장권 , 혹은 고급 클럽의 멤버십은 NFT로 발행되어 위변조를 막고 , 거래를 가능하게 합니다.이런 NFT는 실사용 가치가 있으면서 동시에 희소성을 바탕으로 투자 자산이 되기도 합니다.코인 거래소나 NFT 마켓플레이스 (예 : OpenSea , Binance NFT 등) 에서 다양한 NFT들이 천차만별의 가격에 거래되는 이유는 , 그 희소성 , 인기 작가의 작품 여부 , 활용처의 유용성 , 그리고 단순한 투기 수요까지 모두 영향을 주기 때문입니다.결론적으로 , NFT는 단순한 이미지 파일이 아니라 디지털 세상의 ' 소유권 ' 을 증명하고 활용할 수 있는 도구로 발전하고 있으며 , 예술 , 게임 , 메타버스 , 티켓팅 등 다양한 분야에서 실제 사용이 가능합니다.다만 아직은 투기성이 강한 시장이기도 하므로 , 활용도와 실질 가치에 기반한 신중한 접근이 필요합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.06.11
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상장이 되는 코인들이 있는 반면 폐지되는 코인들도 있던데 어쩌다가 상폐가 되는 건가요???
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.암호화폐 시장은 수많은 코인들이 경쟁하는 무한 레이스와 같습니다.매달 새로운 프로젝트들이 생겨나 거래소에 상장되지만 , 반대로 일부 코인들은 거래소에서 퇴출되며 ' 상장폐지(상폐) ' 라는 결말을 맞습니다.겉보기엔 시장의 자연스러운 정리과정처럼 보일 수 있지만 , 그 이면에는 다양한 이유들이 존재합니다.첫째 , 프로젝트의 실패 또는 방치가 대표적인 원인입니다.초기에는 기술력 , 백서 , 로드맵 등을 앞세워 투자자들을 모았지만 시간이 지남에 따라 개발이 중단되거나 커뮤니티 관리가 소홀해지는 경우가 많습니다. 특히 개발진이 잠적하거나 SNS홈페이지가 장기간 미활성화되면 거래소는 이를 상폐 사유로 삼습니다.둘째 , 거래량 부족도 주요 요인입니다.거래소 입장에서는 유의미한 거래량이 없는 코인을 굳이 유지할 필요는 없습니다.유동성이 낮으면 시장 조작위험도 커지고 , 투자자 보호 측면에서도 부정적인 영향을 미치므로 상장폐지를 결정하는 경우가 많습니다.셋째 , 법적 리스크나 규제 불확실성이 문제가 되기도 합니다.예를 들어 해당 코인이 증권형 토큰 (증권성 토큰) 으로 판단될 경우 , 미국 SEC와 같은 규제기관의 제재 대상이 될 수 있습니다.이럴 경우 글로벌 거래소들은 법적 리스크를 피하기 위해 선제적으로 상폐를 단행합니다.넷째 , 사기성 프로젝트도 문제가 됩니다.처음부터 러그풀(먹튀) 이나 폰지 구조를 노리고 기획된 코인들은 시간이 지나면 실체가 드러납니다.거래소들은 이러한 위험을 사전에 걸러내려 하지만 , 상장 후 이상 징후가 드러나면 상폐 조치로 투자자 피해 확산을 방지하려 합니다.결론적으로 , 코인의 상장폐지는 시장의 건전성을 유지하기 위한 정화 작용이라 볼 수 있습니다.투자자 입장에서는 신중한 분석과 분산 투자로 이러한 리스크에 대비하는 것이 중요하며 ,단순한 가격 등락만 보고 코인을 선택하기보다는 개발 지속성 , 커뮤니티 활동 , 프로젝트 투명성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.상장보다 더 중요한 것은 ' 지속 가능성 ' 임을 기억해야 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.06.11
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월세 상승은 왜 물가상승률보다 더 빠른걸까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 몇 년간 많은 세입자들이 체감하듯 , 월세 상승율은 일반 소비자물가 상승보다 훨씬 빠르게 진행되고 있습니다.이 현상은 단순히 " 집값이 비싸서 " 라는 이유만으로는 설명하기 어렵습니다.경제적 구조 , 제도적 변화 , 시장 수급 요인 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다.첫째 , 전세에서 월세로의 구조적 전환이 큰 역할을 합니다.금리가 급격히 오르면서 집주인 입장에서는 목돈을 받아 굴리는 전세보다 매달 고정수익을 받는 월세가 유리해졌습니다.특히 전세보증보험 사고 증가와 전세사기 우려로 인해 세입자들도 안전을 이유로 월세를 선호하면서 , 시장 전체가 월세 중심으로 재편되고 있습니다.수요가 몰리니 자연스럽게 월세 가격도 오를 수 밖에 없습니다.둘째 , 주택공급 부족과 임대사업 위축도 요인입니다.정부의 부동산 규제 강화와 세금 부담 증가는 다주택자들이 임대주택을 시장에 내놓기보다 처분하게 만들었습니다.공급이 줄어든 상황에서 수요는 유지되거나 늘어나면 , 가격 상승은 불가피합니다.이는 특히 도심 , 역세권 , 학군지와 같은 선호지역에서 더욱 뚜렷하게 나타납니다.셋째 , 물가상승률과 다르게 월세는 ' 고정지출 ' 로 체감되기 때문입니다.물가상승은 평균적인 지표지만 , 월세는 한 달 수입에서 매번 빠져나가는 ' 큰 고정비용 ' 이기에 더 크게 느껴집니다.예를 들어 식비나 외식비는 줄일 수 있지만 , 월세는 줄일 수 없습니다.특히 급여는 제자리인데 월세만 올라갈때는 체감 고통이 배가됩니다.마지막으로 , 주거비는 전체 물가에서 차지하는 비중이 커 체감도가 큽니다.월세가 10~20만 원만 올라도 연간 100만 원 이상 부담이 늘어납니다.게다가 관리비까지 동반 상승하는 경우가 많아 세입자들의 경제적 압박은 더욱 가중됩니다.요약하면 , 월세는 단순한 물가의 일종이 아니라 주거 안정성과 밀접한 고정지출 항목으로 , 시장구조의 변화와 정책 , 수급 불균형이 겹치면서 빠르게 상승하고 있습니다.이러한 구조가 개선되지 않는다면 월세의 상승 속도는 앞으로도 물가보다 앞설 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
25.06.11
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부동산 계약 중개수수료 질문드립니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.사무실 계약이라면 0.9% 맞습니다. 주거용 오피스텔은 0.5% 이내 가능합니다.귀하가 예전에 냈던 30 여만 원은 주택개념이었나 봅니다.그러나 중개수수료는 공인중개사가 사전에 고지를 해야하는 의무가 있습니다. 항의하셔서 의견표시 하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.06.10
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재생에너지 관련 유망 종목은 어떤게 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.새 정부 출범 이후 재생에너지 확대가 핵심 과제로 떠오르며 , 해당 산업에 속한 기업들이 정책 수혜주로 꼽힙니다.아래는 주요 유망 종목들을 중심으로 간략하게 정리해봤습니다.(1) 한화솔루션 (한화 Qcells 포함)한화솔루션은 태양광 패널 제조부터 제작 , 그리고 발전소 건설에 이르기까지 태양광 생태계를 아우르는 종합 재생에너지 기업입니다.Qcells브랜드로 미국ㆍ말레이지아ㆍ한국 등에서 셀ㆍ모듈을 생산하며 , 미국ㆍ유럽에서 대규모 프로젝트를 수주한 이력이 있습니다.정부는 태양광 확대 정책의 핵심으로 이를 강조하면서 , " 햇빛연금 " 공약에 따라 태양광 테마주는 강세를 보이고 있습니다.(2) OCIOCI는 고순도 폴리실리콘을 생산하는 대표 기업으로 , 텍사스에 10 GW 규모의 태양광 셀 제조 시설을 연내 구축 계획 중입니다.미국 내 정책 여건 변화에도 불구하고 글로벌 AI데이터센터 전력 수요 증가에 힘입어 장기 성장 기대가 높습니다.(3) 두산퓨얼셀수소 연료전지 분야를 선도하는 두산퓨얼셀은 국내ㆍ해외에서 대형 연료전지 발전소를 준공하며 , 특히 부생수소 기반의 발전소를 세계최초로 상용화한 바 있습니다.정부의 분산전원 확대 정책에 부합하며 , 신재생 + 수소 전력시스템 수요 증가로 수혜가 예상됩니다.(4) SK에코플랜트SK그룹 계열의 신재생ㆍ환경 전문 기업으로 , 태양광 모듈뿐 아니라 해상풍력 구조물 제작 , 폐기물ㆍ환경 인프라 사업에서도 경쟁력을 갖추고 있습니다.해상풍력 신허브 조성 계획 등 정부의 해양 재생에너지 전략에 부합하는 종목입니다.(5) 효성중공업하이브리드 에너지 장비 제조 분야에서 강자로 , 태양광ㆍ풍력 발전용 모터ㆍ발전기 및 수소 인프라용 설비 (DBT 등) 기술을 보유하고 있습니다.특히 풍력 및 수소 정책 수혜주로 분류됩니다.{정책 배경과 시장 전개}ㆍ 새 정부는 산업부ㆍ환경부 기능을 통합한 ' 기후 에너지부 ' 를 신설하고 , 2030년까지 서남해안 해상풍력 20GWh 구축 등 해상풍력 확대를 목표로 하고 있습니다.ㆍ 또한 재생에너지 신ㆍ저장 인프라 , ESS 관련 사업이 강화되며 , 태양광ㆍ연료전지ㆍ풍력 분야의 기술ㆍ장비 중심 기업들이 수혜 산업군으로 부각되고 있습니다.{리스크 및 주의점}ㆍ 주요 종목들은 이미 정책 기대가 주가에 상당부분 반영된 상태입니다.앞으로의 수급은 정책 집행력 , 실현 가능성 , 글로벌 시장 경쟁력에 따라 결정될 것입니다.ㆍ 일부 기업은 해외 정책 (미국 IRA등) 의 영향을 받고 있어 , 글로벌 외부 변수도 주의해야 합니다.결론적으로 , 새 정부의 재생에너지 종합 추진 전략과 각 기업의 사업 역량을 고려할 때 , 한화솔루션(태양광) , OCI (폴리실리콘) , 두산퓨얼셀 (수소 연료전지) , SK에코플랜트 (해상풍력 + 환경) , 효성중공업(풍력ㆍ수소설비) 등이 중ㆍ장기적으로 유망해 보입니다.다만 , 단기적으로는 정책 기대감에 따른 주가 변동성이 있으며 , 글로벌 경쟁 및 수요 흐름을 감안한 전략적 분산 투자가 필요합니다.※ 참조yna.co.kr / stock.mk.co.kr / contents.premium.naver.com / reuters.com / ft.com / en.wikipedia.org
경제 / 주식·가상화폐
25.06.09
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거래소내에 있는 예치금과 가상화폐가 금융재산으로 어떻게 잡히나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 몇 년간 가상자산에 대한 관심과 투자 규모가 급증하면서 , 이들 자산이 과연 ' 금융재산 ' 으로 인정되는지에 대한 관심도 커지고 있습니다.현행 법제도상 가상자산은 일부 측면에서는 세금이 부과되지 않지만 , 그렇다고 해서 " 금융재산이 아니다 " 라고 단정 짓기는 어렵습니다.첫째 , 가상자산의 법적 지위는 아직 과도기적입니다.현재 대한민국에서는 가상자산 (비트코인 , 이더리움 등) 이 공식적으로 ' 화폐 ' 나 ' 법정 금융상품 ' 으로는 인정되지 않지만 , 자산으로서의 가치는 인정받고 있습니다.특히 ' 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률(특금법) ' 에 따라 거래소는 고객의 가상자산 보유현황을 관리ㆍ보고할 의무가 있습니다.둘째 , 현재는 과세되지 않아도 재산으로 간주될 수 있습니다.예를 들어 , 건강보험료 부과 기준에서 ' 금융재산 ' 은 중요한 판단 기준입니다.가상자산은 아직 건강보험료 산정 시 금융재산에 포함되지는 않지만 , 향후 제도 변화에 따라 포함될 여지가 충분히 있습니다.또 기초생활수급자 심사 시에도 실질적인 재산으로 간주될 수 있어 , 당장 세금을 부과받지 않더라도 ' 보유 가치 있는 자산 ' 으로는 분류될 수 있습니다.셋째 , 거래소에 단순 예치 중이라도 ' 재산 ' 은 맞습니다.출금을 하지 않았다고 해서 그것이 재산이 아닌 것은 아닙니다.마치 은행 예금처럼 , 거래소에 코인을 보유하고 있다면 이는 실질적으로 언제든 현금화할 수 있는 ' 유동성 있는 자산 ' 이며 , 이는 필요한 경우 국세청 , 금융정보분석원(FIU) , 또는 수급 판단기관에 의해 조회ㆍ확인될 수 있습니다.결론적으로 , 현재는 가상자산에 대한 과세가 시행되지 않고 있더라도 , 거래소 예치금이나 코인 자산은 넓은 의미에서 금융재산 또는 유사자산으로 간주될 수 있습니다.제도 정비가 진행됨에 따라 이러한 자산도 향후에는 과세나 복지 심사 기준에 포함될 가능성이 높으므로 , 단순히 ' 출금하지 않았으니 재산이 아니다 ' 라고 보기엔 무리가 있습니다.지금은 회색지대지만 , 머지않아 제도권 재산으로 완전히 편입될 수 있다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.06.09
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이번 경제 컨퍼런스 주제가 종부세에 영향이 있을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.경제 컨퍼런스에서 부동산 시장 상황과 향후 경제 전망이 주요 주제라면 , 이 논의는 종합부동산세(종부세) 정책방향에 충분히 영향을 미칠 수 있습니다.아래와 같이 정리해보겠습니다.(1) 금리와 경기 리스크 -> 종부세 완화 압박ㆍ 금리 인상 또는 경기 침체 가능성이 강조되면 , 실물경제와 자산 시장 모두 타격을 받을 수 있다는 우려가 커집니다.ㆍ 이런 경우 정부나 여당은 부담이 큰 세율에 대한 완화 조치를 검토할 가능성이 큽니다.최근 종부세 개편 논의에서도 주요 근거로 " 과도한 세부담이 경기 위축을 부추길 수 있다 " 는 관점이 제기되었습니다.ㆍ 따라서 컨퍼런스에서 경기 위험이 크게 다뤄질 경우 , 종부세 완화를 위한 사회적ㆍ정책적 분위기가 강화될 수 있습니다.(2) 부동산 시장 안정화 강조 -> 종부세 유지 또는 강화ㆍ 반대로 , 서울 등 주요 지역 집값이 안정되지 않고 상승세를 보이면 , 규제가 필요하다는 목소리가 커질 수 있습니다.ㆍ 실제로 이재명 정부의 부동산 공약은 " 공급 확대는 하되 세제 및 규제는 현행 수준에서 크게 벗어나지 않는다 " 는 기조를 유지하고 있습니다.ㆍ 부동산 불안이 논의된다면 , 여론ㆍ국회 내에서는 " 종부세 유지 또는 재강화 " 쪽으로 정책 축이 이동할 가능성도 있습니다.(3) 전문가 의견과 정부 메시지의 시사성ㆍ 컨퍼런스에서 나오는 전문가 분석이나 정부 관계자의 발언은 향후 정책의 예고편 성격을 띠기도 합니다.ㆍ 특히 " 중과세 폐지 , 가액 기준 전환 " 등 구체적 언급이 나온다면 이는 종부세 완화가 현실화되기 위한 신호가 될 수 있습니다.{주의 깊게 봐야 할 포인트}ㆍ금리 , 경제 상황 : 금리 인상 폭ㆍ경제지표 악화 여부 (성장률 , 소비 , 물가 등)ㆍ 부동산 현장 움직임 : 수도권 주요지역 집값 흐름 , 서울ㆍ강남 재건축 등 투자 수요 방향ㆍ 정치 , 당 정책 언급 : 여당ㆍ정부 고위 인사 발언 - " 중과세 폐지 " , " 가액 기준 전환 " 등ㆍ 해당 발언의 구체성 : 단순 의견이 아닌 , 국회ㆍ기획재정부 등에 전달되고 있는 공식 메시지인지 여부결론적으로 , 이번 새 정부 차원의 경제 컨퍼런스 자체만으로 종부세 정책이 즉시 변화하기는 어렵지만 , 특히 경기 리스크 경고와 부동산 불안이 두 흐름 속에서 정부와 여당의 정책 조정 방향은 종부세 완화 VS 유지/강화 사이에서 기민하게 움직일 가능성이 높습니다.따라서 컨퍼런스에서 나오는 구체적 정책 언급이나 공식 발표 , 그리고 전문가ㆍ정치권 반응을 면밀히 관찰하는 게 중요합니다.※ 참고 mk.co.kr / metroseoul.co.kr / 한경 / 위키피디아
경제 / 부동산
25.06.09
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생애최초 보금자리론 대출 나올까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.2025년 8월 아파트 매매를 위한 생애최초보금자리론 이용을 고려하고 있다면 , 가장 핵심적인 변수는 소득 인정 기준과 대출 한도 산정 방식입니다.특히 , 프리랜서 전환 시기와 부부의 소득 형태는 보금자리론 심사에서 민감하게 반영됩니다.먼저 , 생애최초 보금자리론은 부부합산 연소득 1억 원이하 (생애최초는 7천만~1억까지 가능) , 주택가격6억 이하 , 무주택자 등의 조건을 충족해야 하며 , 대출한도는 최대 80% , 최대 3억 6천만 원까지 가능합니다.현재 매매가 2억6천만 원이라면 이론상 최대 2억 800만 원까지 대출이 가능합니다.그러나 중요한 것은 소득 증빙 방식에 따른 인정 소득액입니다.(1) 소득 인정 시기와 자료ㆍ 2023년 귀속 소득금액증명원은 근로소득 3,750만 원 (총수입) , 소득금액 1,480만 원으로 낮게 잡혀 있습니다.ㆍ 2024년부터 프리랜서 전환 후 현재까지의 원천징수영수증 총지급액이 5,660만 원이라면 , 이는 비교적 양호한 수준입니다.ㆍ 문제는 보금자리론에서 보통 직전 과세년도(2023년) 기준을 우선 적용하되 , 필요시 최근 1년치 원천징수영수증ㆍ소득증빙자료를 보완자료로 활용할 수 있다는 점입니다.(2) 기 대출 1,600만 원의 영향ㆍ 보금자리론은 DSR규제에서 비교적 자유로운 정책상품이므로 , 총부채상환비율(DSR)이 치명적으로 작용하진 않지만 , 기대출이 클 경우 일부 한도에 영향을 줄 수 있습니다.(3) 배우자의 소득ㆍ 단순 알바 소득 (연 300만 원) 은 공식적으로 인정 소득으로 보기 어렵거나 매우 제한적으로 반영됩니다.ㆍ 2024년부터 소득이 증가했다고 해도 , 소득증빙(근로계약서 , 통장입금내역 , 원천징수영수증 등) 이 없으면 대출심사에 유의미하게 반영되기 어렵습니다.(4) 대출 시점과 소득 자료 선택ㆍ 6월 말 신청이라면 2023년 소득금액증명원을 기본으로 하되 , 프리랜서 전환 이후 2024년 원천징수영수증 , 거래내역 , 통장 입금내역 등 보완서류 제출을 병행해 인정소득을 최대한 끌어 올려야 합니다.ㆍ 이때 주거래 은행 또는 HF (한국주택금융공사) 상담센터에 미리 문의해 서류 인정 여부를 확인하는 것이 매우 중요합니다.결론적으로 , 매매가ㆍ무주택 요건은 충족되나 , 현재 가장 큰 변수는 소득 인정액입니다.기본소득만 보면 2023년 소득금액이 낮아 대출한도가 적게 나올 우려가 있으므로 , 2024년 수입을 적극적으로 증빙할 수 있는 자료 (원천징수영수증 , 세금계산서 , 입금내역 등) 를 최대한 준비하여 보완심사를 받는 것이 현실적인 전략입니다.은행 대출창구나 HF 고객센터 (1688-8114) 에 사전심사 요청도 가능하므로 , 6뭘말 본 신청 전 가심사 단계에서 예상 대출한도를 먼저 점검해 보는 것을 권합니다.
경제 / 부동산
25.06.08
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