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전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.10년 이상 한 세입자와 계속해서 계약을 갱신해 온 상황은 흔치 않지만 , 임대차 시장에서 종종 일어나는 일입니다.임대인 입장에서는 오랜 기간 집을 잘 써준 세입자에게 고마운 마음도 있지만 , 물가 상승이나 세금 증가 등으로 인해 전세금 조정이나 월세 전환을 고려하게 되는 시점이 옵니다.지금처럼 2025년 현재 , 기존 7천만 원 전세 계약을 1천만 원 더 올리거나 , 월세 전환을 검토하는 상황에서 임대차보호법이 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.첫째 ,전세금을 1천만 원 더 올리는 방식으로 계약을 연장할 경우 , 이는 사실상 ' 새로운 계약 ' 으로 간주 됩니다.이때 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 행사할 수 있습니다.다만 중요한 것은 , 이 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 이후 1회에 한해 행사할 수 있다는 점입니다.만약 세입자가 2022년 12월의 계약 당시 이 권리를 행사하여 2년 연장을 요청했던 것이라면 , 그 권리는 이미 소진된 것입니다.이 경우 , 임대인이 새 조건으로 다시 2년 계약을 제시해도 그 이상 자동 연장할 의무는 없습니다. 그러나 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않았던 것이라면 이번 계약에서도 2년 거주 보장 요청이 가능해 집니다.둘째 , 월세 전환의 경우에도 비슷한 논리가 적용됩니다.월세로 계약 조건이 변경되더라도 본질적으로 는 주거 임대차 계약이기 때문에 임대차보호법이 적용됩니다.즉 , 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 , 월세로 전환하더라도 2년 계약 후 다시 2년 연장을 요구할 수 있습니다.반대로 , 이미 해당 권리를 행사한 상태라면 , 법적으로 임대인이 1년 계약을 제안하더라도 문제는 없습니다.결론적으로 , 세입자의 계약갱신요구권 사용 여부가 핵심입니다.10년 이상 살고 있더라도 , 2020년 개정법 이후 그 권리를 행사했는지에 따라 임대인의 대응도 달라질 수 있습니다.그러므로 세입자와 협의 전에는 해당 권리 행사 여부를 확인하는 것이 좋고 , 가능하다면 서면 기록을 남기는 것도 안전한 임대관리에 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.24
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누나가 사채업자에게 돈을 빌렸습니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.질문자님의 누나는 자신의 선택으로 사업을 시작했고 , 결과적으로 실패했습니다.사업이라는 것은 본질적으로 책임이 따르는 도전이며 , 성공과 실패 모두 본인이 감당해야 할 몫입니다.그러나 지금의 상황은 누나의 책임이 부모님께 전가되고 있는 것으로 보입니다.부모님은 은퇴 후 안정된 삶을 위해 준비해 오셨던 자금을 , 자식의 실수로 인해 갑작스레 소진하게 되었습니다.질문자님은 동생으로서 , 또 자식을 걱정하는 부모님의 마음을 이해하려고 노력하지만 , 동시에 부당하다는 생각을 지우기 어렵습니다.누나의 실패는 안타깝지만 그 대가를 부모님이 치르는 것은 옳지 않다고 생각합니다.어른으로서의 책임을 다하지 않고 가족에게 짐을 지우는 것은 결국 또 다른 고통과 갈등을 불러올 뿐입니다.결론적으로, 부모님의 희생을 당연하게 여기지 말고 , 누나 스스로 빚을 감당하고 갚아나가야 합니다.그것이야말로 진정한 반성과 성숙한 태도일 것입니다.그리고 그런 모습은 보여야 가족의 한 일원으로서 소임을 다 하는 것이라 보겠습니다.
경제 / 대출
25.03.24
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1주택 보유자 부동산 통해 판매시 궁금한 것이 있습니다ㅠ
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택을 보유하고 있는 개인이 해당 주택과는 무관하게 신용대출을 받은 경우 , 그 대출 정보가 부동산 중개업소 측에 자동으로 전달되거나 , 이를 공개해야 할 법적 의무는 없습니다.신용대출은 일반적으로 금융 기관과 개인 간의 계약에 따라 이루어지는 것이며 , 이는 개인의 금융정보에 해당됩니다.대한민국의 ' 개인정보 보호법 ' 에 따라 , 개인의 금융정보는 본인의 동의 없이 제3자에게 제공될 수 없기 때문에 , 부동산 중개업소는 별도의 동의 없이는 해당 정보를 열람하거나 알 수 없습니다.또한 부동산 거래에서 중요한 것은 매매 대상이 되는 주택 자체에 대한 권리관계와 등기부등본 상의 담보 내역 등입니다.신용대출은 주택에 근저당권 등을 설정하지 않는 이상 , 주택의 소유권 이전이나 거래 자체에 영향을 주지 않습니다.따라서 구매자나 중개인에게 해당 대출을 공개할 의무도 존재하지 않습니다.결론적으로 , 주택 소유자가 개인적으로 받은 신용대출은 사적인 금융 거래에 해당되며 , 주택을 매도하는 과정에서 이를 부동산 중개업소에 반드시 알려야 하는 법적 책임은 없습니다.다만 , 거래 과정에서 자금의 흐름이나 신뢰를 위해 자발적으로 정보를 제공할 수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.24
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한전기술의 올해 배당금은 얼마인가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.한전기술은 2024년 연결기준으로 매출액 5,534억 원 , 영업이익 548억 원 , 당기순이익 585억 원을 기록하였습니다.2023년에는 주당 515원 의 배당금을 지급하였으며 , 2024년 귀속 배당금은 2025년 3월 11일 이사회에서 보통주 1주당 999원 의 현금 배당을 결정하였습니다.이는 전년도 배당금에 비해서 크게 증가한 수치입니다.배당금 지급 예정일은 2025년 4월 30일이며 , 시가배당율은 약 1.82% 로 예상됩니다.실적 개선과 신규 프로젝트 수주 등이 증가추세에 있어 올해 주가 전망도 긍정적입니다.(비즈니스포스트 )
경제 / 주식·가상화폐
25.03.23
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잔금날 주민등록초본 제출에 대해서 궁금합니다...
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 잔금을 치르는 날 , 매수인의 주민등록초본 제출을 요구받는 경우가 있습니다.이때 초본은 단순한 신원 확인용이 아니라 , 실제 거주 이력을 확인하기 위한 목적으로 제출하는 경우가 많습니다.특히 조정대상지역 또는 규제지역 내 부동산 거래에서는 매수인의 무주택 여부나 거주 요건 충족 여부를 확인하기 위해 주소이력이 중요한 자료가 됩니다.만약 " 2023년도 이후 주소이력이 필요하다 " 는 요구가 있다면 , 초본을 발급할 때 ' 주소변동사항포함 ' 으로 5년치 발급을 선택하면 2023년도 이후의 이력도 자동으로 포함됩니다.주민등록초본은 신청 시 선택한 기간 동안의 주소 변경 사항이 모두 표시되기 때문에 , 굳이 " 2023년 이후만 " 따로 선택하지 않아도 됩니다.5년치 초본을 발급받으면 , 2020년부터 현재까지의 주소 이력이 포함되고 , 이안에 2023년도 이후 정보도 자연스럽게 들어가 있는 셈입니다.따라서 결론적으로 , 굳이 2023년도 이후만을 지정해 초본을 발급받지 않아도 됩니다.오히려 5년치를 발급받는 것이 더 안전하고 일반적인 방법이며 , 실무에서도 보통 이처럼 처리합니다.
경제 / 부동산
25.03.23
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토지허가거래? 토지거래허가? 가 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.토지거래허가제는 1979년부터 시행되어온 제도로서 , 지정된 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지자체장 (보통 구청장) 의 허가를 받아야만 계약이 성립되는 제도입니다.주택이 포함된 경우도 마찬가지로 , 일정 면적 이상일 경우 허가 없이는 소유권 이전이 불가능합니다. (예: 강남구 대치동에서 아파트를 사려면 " 실거주 " 목적이어야 하며 , 구청에서 허가를 받아야 함)그렇다면 , 토지거래허가제의 필요성과 자본주의 ㆍ 민주주의 사회에서의 정당성에 대해 살펴보겠습니다.서울 강남 등 일부 지역에 다시 도입된 토지거래허가제는 표면적으로는 개인의 재산권을 제한하는 제도로 보일 수 있습니다.자본주의 사회에서는 사유재산의 자유로운 거래가 핵심 원리이며 , 민주주의 사회에서는 개인의 권리를 보장하는 것이 기본이기때문입니다.그러면 왜 이러한 제도가 필요할까요?토지거래허가제는 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 공공적 목적을 가진 제도입니다.특정 지역의 부동산 가격이 급등하면 투기세력이 유입되어 가격이 비정상적으로 상승하고 , 이는 일반 서민들의 내 집 마련 기회를 박탈합니다.시장의 자유가 극단적으로 작동할 경우 , 오히려 불평등과 사회적 갈등을 심화시킬 수 있습니다.이러한 상황에서 공공복리를 위해 일시적으로 재산권을 제한하는 것은 헌법적으로도 허용되는 조치입니다.자본주의와 민주주의는 무제한의 자유를 보장하는 체제가 아닙니다.모두가 공정하게 참여할 수 있는 질서 있는 시장을 유지하기 위해 , 그리고 다수의 이익을 보호하기 위해 일정 수준의 규제가 필요합니다.이는 개인의 자유를 억누르기 위한 것이 아니라 , 오히려 더 많은 사람의 자유를 보장하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.결국 토지거래허가제는 자본주의와 민주주의의 원칙을 훼손하는 것이 아니라 , 오히려 그 원칙들이 건강하게 작동하도록 돕는 장치입니다.공공성과 공정성을 확보하는 가운데 시장의 자율성을 조화롭게 유지하려는 노력이라 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.23
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청약5만원씩 넣는것을 멈춰야할까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.청약통장을 매달 5만 원씩 90회 납입해 온 것은 결코 가벼운 노력이 아닙니다.특히 형편이 넉넉하지 않은 상황 속에서 아들의 미래를 위해 꾸준히 불입해 온 그 마음은 그 자체로 소중한 자산입니다.그러나 이제는 현실적인 고민이 필요합니다.현재 수입은 300만 원 , 고정지출과 부채 상환에 700만 원이 들고 있는 상황에서 , 매달 5만 원이라도 불입하는 것이 부담이 될 수 있습니다.특히 부채 부담이 큰 지금 , 작은 금액이라도 현금 흐름 관리에 민감하게 반응해야 하는 시기입니다.과거에는 ' 10만 원 이상 납입해야 유리하다 ' 는 기준이 있었지만 , 현재는 2021년부터 시행된 개편으로 인해 납입금액보다는 ' 납입횟수 ' 가 더 중요해졌습니다.즉 , 90회라는 기록은 큰 의미를 가지며 , 지금부터 더 많은 금액을 넣는다고 해서 그간의 회차가 무의미해지는 것은 아닙니다.하지만 민영주택에서는 여전히 납입총액이 중요한 경우가 있고 , 최근에는 ' 25만 원 이상 넣어야 한다 ' 는 이야기가 나오는 것도 이러한 민영주택 청약에서의 경쟁력을 염두에 둔 이야기입니다.결국 핵심은 어떤 주택에 청약을 넣을 계획이냐는 것입니다.공공분양을 목표로 한다면 회차 위주의 전략은 여전히 유효합니다.그러나 민영분양에서 높은 가점과 납입총액이 필요하다면 경쟁력이 낮아질 수 있습니다.이 시점에서 중요한 선택은 ' 지속 가능성 ' 입니다.현재의 재정 상태를 고려할 때 , 단지 " 많이 넣어야 유리하다 " 는 불확실한 정보만 믿고 금액을 올리는 것은 위험합니다.반대로 , 이미 의미 있는 납입 기록이 있다면 , 지금은 생활 안정을 우선시하고 청약은 장기적인 준비로 가져가는 것이 합리적입니다.따라서 매달 5만 원을 불입하는 것을 당장 중단할 필요는 없습니다.다만 , 여유가 더 줄어들 경우에는 과감히 멈추는 것도 고민해야 합니다.질문자님의 성실한 불입은 이미 자산입니다.지금 필요한 것은 , 그 성실함을 현명한 선택으로 전환하는 용기입니다.
경제 / 자산관리
25.03.22
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리플코인이 항소에 걸려서 요즘은 가격이 지지
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.리플 (XRP) 의 가격 향방은 오랜 시간 동안 이어진 미국 증권거래위원회 (SEC) 와의 법적 공방과 밀접한 관련이 있습니다.최근 항소가 일부 철회되며 긍정적인 신호가 감지되었지만 , 시장 반응은 예상보다 미온적이었습니다.이는 리플의 법적 리스크가 완전히 해소되지 않았고 , 글로벌 시장의 전반적인 침체 분위기와도 관련이 있습니다.만약 향후 미국 정부 , 특히 SEC와의 법적 다툼이 완전히 종료되고 , 리플이 ' 증권이 아니다 ' 라는 최종적인 법적 지위를 확고히 한다면 , 이는 단순한 호재를 넘어 구조적인 상승 동력으로 작용할 수 있습니다.미국 내 주요 거래소 재상장 , 기관투자자의 유입 , 국제 송금 및 CBDC ( 중앙은행 디지털화폐 ) 연계 사업의 본격화 등이 기대되기 때문입니다.그러나 " 만원대 상승 " 이라는 기대는 다소 과장된 전망일 수 있습니다.현재 리플의 시가총액을 기준으로 할때 , 1만원 까지 상승하려면 수백 조 원 이상의 자금이 유입되어야 합니다.이는 글로벌 시장 전체의 상승 사이클과 강력한 유스케이스 , 그리고 대중의 신뢰 회복이 동반되어야 가능한 시나리오입니다.결론적으로 , 항소가 완전히 철회되고 미국 정부와의 합의가 이루어진다면 단기적인 급등은 충분히 가능합니다.하지만 1만 원이라는 목표는 현실적인 여러 조건과 시장의 동반 성장이 필요하다는 점에서 , 장기적 관점에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.03.22
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이번 토지허가제를 철회했다가 다시 재지정하게 되면 어떤 영향이 부동산 시장에 미치게 될까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울시가 강남 3구 등 주요 지역의 토지거래허가구역을 해제한 후 불과 40여일 만에 다시 재지정한 조치는 부동산 시장에 여러 가지 부정적인 영향을 초래할 수 있습니다.첫째 , 정책 신뢰도 하락입니다.부동산 정책은 시장에 예측 가능성과 안전성을 제공해야 합니다.그러나 이번처럼 짧은 기간 내에 정책이 번복되면 , 정부나 지자체의 정책 판단에 대한 신뢰가 낮아집니다.시장 참여자들은 " 정책이 언제 바뀔지 모른다 " 는 불안감 속에서 투기적 움직임이나 관망세를 택하게 되고 , 이는 시장의 왜곡을 초래할 수 있습니다.둘째 , 투기 심리 자극입니다.해제 후 아파트 값이 급등했다는 것은 토지허가제가 실질적으로 투기 억제 효과가 있었음을 반증합니다.하지만 그 효과가 단기적 가격 급등이라는 형태로 나타나면서 , 일부 수요자들은 " 정책이 풀릴 때 재빨리 들어가야 한다 " 는 투기적 심리를 갖게 됩니다.이는 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고 시장 과열로 이어질 수있습니다.세째 , 시장 혼란 과중입니다.정책이 단기간에 오락가락하게 되면 , 매도자와 매수자 간의 심리적 간극이 커지고 거래 절벽이 발생할 수 있습니다.매도자는 가격 상승 기대에 따라 가격을 올리지만 , 매수자는 다시 규제가 강화되며 조심스러워지기 때문입니다.이로 인해 거래량은 감소하고 , 실거래 가격은 왜곡되며 , 시장 전반의 불확실성이 커집니다.결론적으로 , 서울시의 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로 투기 수요를 억제하는 효과를 낼 수 있지만 , 정책의 일관성 부족은 장기적으로 시장 불신과 혼란을 키울 수 있습니다.부동산 정책은 속도보다 방향성과 일관성이 더욱 중요하다는 교훈을 다시금 일깨워줍니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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연금개혁안에 대해 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.연금개혁안 , 지속 가능성을 담보할 수 있을까?최근 여야가 합의한 연금개혁안은 소득대체율을 소폭 인상한 43%로 설정하고 , 보험료율을 현재의 9%에서 점진적으로 13%까지 올리는 방향으로 조정되었습니다.이는 분명 이전보다 연금의 수급 수준을 높이고 , 재정의 안정을 추구하기 위한 타협안으로 보입니다.그러나 이러한 개혁안이 과연 앞으로의 고령화 속도와 인구 구조 변화에 실질적인 대응이 될 수 있는지에 대해선 여전히 회의적인 시각이 존재합니다.우선 , 우리 사회는 세계적으로 유례없는 속도로 고령화가 진행되고 있습니다.출산율은 OECD 최저 수준이고 , 생산가능인구는 빠르게 감소 중입니다.이러한 구조 속에서 연금의 보험료율을 겨우 13%까지 인상하는 것이 과연 장기적 재정 건전성을 보장할 수 있을지 의문입니다.선진국들의 경우 이미 18~20% 수준의 보험료율을 유지하고 있는 점과 비교하면 , 현재 제안된 인상폭은 지나치게 완만하다는 비판이 제기됩니다.또한 소득대체율을 43%로 소폭 상향하는 것이 현실적인 수급자 보호로 이어질지도 불분명합니다.국민들은 여전히 노후 소득에 대한 불안을 안고 있으며 , 실질적인 연금 수급 시점에 이 제도가 재차 개편될 가능성도 배제할 수 없습니다.정치권의 눈치를보며 ' 절충형 개혁안 ' 만 반복된다면 , 신뢰도는 더욱 떨어질 것입니다.결국 현재의 개혁안은 문제의 핵심을 비껴간 ' 미봉책 ' 에 불과하다는 인상을 지우기 어렵습니다.고통 분담을 회피한 채 장기적인 지속 가능성을 담보하지 못한다면 , 가까운 미래에 더 큰 혼란과 부담을 떠안게 될 수 있습니다.지금 필요한 것은 ' 인기 없는 진실 ' 을 국민과 솔직히 공유하고 , 세대 간 공정성과 재정 안정성을 함께 고려한 실질적인 개혁안입니다.
경제 / 경제정책
25.03.21
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