전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요.
세입자에게 현재 7천만 원에 전세집을 내어주고있습니다.
최초 계약은 10년도 더 넘었고
2022년 12월 전세금을 약간 올린다고 계약을 다시했습니다.
2025년인 현재 전세금을 조금 더 올리거나 월세로 계약 구조를 변경하려고 2달 전에 통보를했습니다.
여기서 궁금한 점은
전세금을 1,000만 원 더 올리는 계약을 할 경우 최소 24개월은 살게 해줘야하나요? 임대차보호법으로 이 경우에도 2년 계약 이후 일정 기간을 더 살 수 있도록 해줘야하나요?
월세 전환의 경우는 1년만 계약해도 될거라 생각하는데, 이 경우에도 임대차보호법으로 더 살 수 있도록 해줘야하나요?
신규 계약이 아닌 계약 연장(10년 이상 집)의 경우라 헷갈리네요. 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
10년 이상 한 세입자와 계속해서 계약을 갱신해 온 상황은 흔치 않지만 , 임대차 시장에서 종종 일어나는 일입니다.
임대인 입장에서는 오랜 기간 집을 잘 써준 세입자에게 고마운 마음도 있지만 , 물가 상승이나 세금 증가 등으로 인해 전세금 조정이나 월세 전환을 고려하게 되는 시점이 옵니다.
지금처럼 2025년 현재 , 기존 7천만 원 전세 계약을 1천만 원 더 올리거나 , 월세 전환을 검토하는 상황에서 임대차보호법이 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.
첫째 ,전세금을 1천만 원 더 올리는 방식으로 계약을 연장할 경우 , 이는 사실상 ' 새로운 계약 ' 으로 간주 됩니다.
이때 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 행사할 수 있습니다.
다만 중요한 것은 , 이 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 이후 1회에 한해 행사할 수 있다는 점입니다.
만약 세입자가 2022년 12월의 계약 당시 이 권리를 행사하여 2년 연장을 요청했던 것이라면 , 그 권리는 이미 소진된 것입니다.
이 경우 , 임대인이 새 조건으로 다시 2년 계약을 제시해도 그 이상 자동 연장할 의무는 없습니다.
그러나 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않았던 것이라면 이번 계약에서도 2년 거주 보장 요청이 가능해 집니다.
둘째 , 월세 전환의 경우에도 비슷한 논리가 적용됩니다.
월세로 계약 조건이 변경되더라도 본질적으로 는 주거 임대차 계약이기 때문에 임대차보호법이 적용됩니다.
즉 , 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 , 월세로 전환하더라도 2년 계약 후 다시 2년 연장을 요구할 수 있습니다.
반대로 , 이미 해당 권리를 행사한 상태라면 , 법적으로 임대인이 1년 계약을 제안하더라도 문제는 없습니다.
결론적으로 , 세입자의 계약갱신요구권 사용 여부가 핵심입니다.
10년 이상 살고 있더라도 , 2020년 개정법 이후 그 권리를 행사했는지에 따라 임대인의 대응도 달라질 수 있습니다.
그러므로 세입자와 협의 전에는 해당 권리 행사 여부를 확인하는 것이 좋고 , 가능하다면 서면 기록을 남기는 것도 안전한 임대관리에 도움이 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거를 하여 2년 미만의 임대차계약일 경우 2년으로 봅니다.
또한 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권에 의한 계약의 연장이 아닌 새로운 계약으로 재계약을 하게 될 경우 첫 2년은 그냥가고 만일에 임차인이 2년 더 기존 조건으로 살고 싶다고 할 경우(계약갱신청구권) 2년 더 같은 조건으로 법적으로 해줘야합니다. 아닌 경우 1년에 5% 상한 임대료를 임차인과 협의를 해서 재계약을 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세의 경우 임차인이 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면 한번은 사용할 수가 있는데(몇년이 지났더라도 한번은 사용 가능) 계약갱신요구권을 사용하는 경우 2년의 기간으로 갱신되며 5%이내에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 만일 보증금 인상 요인이 발생한다면 계약기간 이내라도 1년후에 다시 5%내에서 보증금 인상을 요청할 수 있습니다. 만일 계약갱신요구권을 이미 사용했다면 1년 계약으로 갱신할 수 있으며 협의만 된다면 임의의 금액으로 인상이 가능합니다.
월세로 전환하더라도 주택임대차보호법은 동일하게 적용 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대차보호법에는 최소기간에 대한 보호만 있을 뿐 질문처럼 2년이 넘은 임대차에 대해서는 두 당사자간 협의로 기간을 정하시면 됩니다. 또한 갱신청구권이 없는 경우에는 연장을 원하지 않으면 임대인도 재계약을 거절할수 있습니다.
1처럼 2년이상이 지났고, 갱신청구권도 없는 상태라면 당사자간 협의에 따라 정하시면 되는 부분입니다. 법에 따라 보장해줄 기간은 없습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
최초 계약을 언제 하였더라도 묵시적 계약이 반복인 경우에는 계약갱신 청구권이 살아 있다는 점을 우선 알고 계시고요.
질문으로 볼 때 2022년에 새로운 조건으로 계약을 하신 것으로 보입니다.
그렇다면 24연도에 1차 계약이 종료되고 24년에 계약만기 전 임차인은 갱신 청구권을 행사할 수 있는 상태입니다.
청구권 행사시 임대인은 5% 이내에서 차임을 인상할 수 있으나 종전과 같은 조건으로 2년의 재계약을 거절할 수 없습니다.
그런데 만일 임차인이 1년에 월세 계약을 원하거나 제안에 동의한다면 새로운 합의이며 단기 계약도 할 수 있습니다.
당사자 합의이니까요.
그렇다고 하더라도 1년후 임차인이 주장하지 않는다면 1년이 아닌 2년간계약이 된 것으로 봅니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차보호법 상 2년 미만의 조건으로 계약을 했어도 임차인이 2년을 거주한다고 주장을 한다면 2년 거주를 할 수 있께 해줘야 합니다.
월세 또한 같습니다. 1년 미만의 계약이라도 2년 거주 보장이 가능하기 때문에 임차인이 2년 거주를 희망한다면 2년 거주할 수 있도록 해줘야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,임차인이 원할때는 1년도 가능하지만 임대인이 원해서 1년으로 했을때는 임차인이 더살겠다고 하면 2년으로 봅니다
2년미만의 계약은 2년으로 봅니다
,서로 협의로 가능하지만 임차인이 원하면 2년으로 봅니다
전세금을 1,000만 원 더 올리는 계약을 할 경우 최소 24개월은 살게 해줘야하나요? 임대차보호법으로 이 경우에도 2년 계약 이후 일정 기간을 더 살 수 있도록 해줘야하나요? ===> 네 주임법에 따르면 최초한의 임대차계약기간은 2년입니다.
월세 전환의 경우는 1년만 계약해도 될거라 생각하는데, 이 경우에도 임대차보호법으로 더 살 수 있도록 해줘야하나요? ==> 임차인이 2년 거주를 주장하는 경우 2년으로 진행도 가능합니다.