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이번에 정부가 발표한 부동산 8.8정책내용과 핵심이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이번에 발표된 부동산 8.8 정책의 주요 내용과 핵심은 서울과 수도권의 그린벨트를 해제하여 신규 택지에 총 8만 가구를 공급할 계획입니다. 특히 서울에는 1만 가구 이상이 공급될 예정입니다. 재건축 부담금을 폐지하고, 재건축·재개발 특례법을 제정하여 사업 추진을 가속화합니다. 이를 통해 도심 내 아파트 공급을 획기적으로 확대할 계획입니다. 소형 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택을 구입할 경우 세제 혜택을 제공하여 비아파트 시장을 활성화합니다. 또한, 신축 비아파트를 무제한으로 매입하여 공급을 확대합니다. 수도권 공공택지에서 착공하는 민간 건설사에는 미분양 매입확약을 제공하고, 후분양 공공택지의 선분양을 허용하여 착공 및 분양 일정을 조기화합니다. 지방 주택건설사업의 정상화를 위해 CR리츠와 지방 미분양 보증 등을 활용하여 미분양을 해소할 계획입니다.이 정책들은 주택 공급을 확대하고, 주거 안정을 도모하며, 부동산 시장의 건전한 환경을 조성하는 것을 목표로 하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.08
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우리나라의 인구가 계속 줄어드는데 집값이 향후 계속 떨어지는게 당연한거 아닌가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인구 감소와 저출산 문제는 한국 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다. 하지만 집값이 단순히 인구 감소로 인해 계속 떨어질 것이라고 단정짓기는 어렵습니다. 여러 가지 변수와 복합적인 요인이 작용하기 때문입니다.인구는 줄어들고 있지만, 1인 가구와 2인 가구의 증가로 인해 전체 가구 수는 오히려 늘어나고 있습니다. 이는 주택 수요를 유지하거나 증가시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 인구 감소가 모든 지역에 동일하게 영향을 미치는 것은 아닙니다. 서울과 같은 대도시나 인기 지역은 여전히 높은 수요를 유지할 가능성이 큽니다. 반면, 지방이나 인프라가 부족한 지역은 집값이 하락할 가능성이 높습니다. 경제 성장률, 금리, 정부 정책 등도 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 금리가 낮아지면 주택 구매가 더 쉬워져 수요가 증가할 수 있습니다.외국인 이민자나 체류 인구의 증가도 주택 수요를 지지할 수 있는 요소입니다.따라서, 집을 사는 것이 맞는지에 대한 결정은 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재의 경제 상황, 개인의 재정 상태, 주택의 위치와 유형 등을 모두 고려해보는 것이 중요합니다. 만약 장기적인 거주를 계획하고 있다면, 안정적인 지역에 투자하는 것도 좋은 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.08
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건설사의 책임준공협약이 정확히 무슨 제도인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.책임준공협약은 건설사가 정해진 기한 내에 공사를 완료하겠다는 약속을 의미합니다. 이 협약은 주로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에서 사용되며, 건설사가 천재지변 등의 불가항력적인 사유를 제외하고는 공사를 완료하지 못할 경우 모든 책임을 지는 제도입니다.이 제도는 PF 대출을 제공하는 금융기관에게 중요한 보증 역할을 합니다. 만약 건설사가 공사를 완료하지 못하면, 건설사는 PF 대출 원리금 전부를 포함한 채무를 인수해야 합니다. 이는 건설사에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 최근 건설사들이 책임준공협약으로 인해 어려움을 겪고 있는 이유는 분양률이 낮아지면 공사비를 제때 받지 못해 자금 흐름에 문제가 생깁니다. 이로 인해 공사를 완료하기 어려워지고, 책임준공협약에 따라 건설사는 공사를 완료해야 하는 부담을 떠안게 됩니다. 시행사가 공사비를 지급하지 않는 경우에도 건설사는 공사를 완료해야 합니다. 이는 건설사의 재정 상태를 악화시킬 수 있습니다.책임준공협약에 따라 건설사가 PF 대출 채무를 인수해야 하는 경우, 이는 건설사의 재무 건전성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.이러한 이유로 건설사들은 책임준공협약이 불공정하다고 느끼며, 제도 개선을 요구하고 있습니다. 국토교통부도 이러한 문제를 인식하고 제도 개선을 논의 중입니다.
경제 / 부동산
24.08.08
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부동산 갈아타기 신축 23평vs 안정된 구축 32평
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구성남의 신축 23평 아파트와 수지의 구축 32평 아파트 사이에서 선택하는 것은 여러 요소를 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 아래에 두 옵션의 장단점을 정리해보았습니다.구성남 신축 23평 아파트의 경우장점은 최신 시설과 인프라, 유지보수 비용이 적음. 5000세대 규모로 다양한 커뮤니티 시설과 편의시설이 있을 가능성. 출퇴근 및 생활 편의성. 단점은 생활 공간이 좁을 수 있음. 원하는 학군이 아닐 수 있음. 주변 인프라가 아직 완벽하지 않을 수 있음.수지 구축 32평 아파트의 경우 장점은 더 넓은 생활 공간. 자녀 교육에 유리한 환경. GTX-A 노선, 반도체 클러스터 등 다양한 개발 계획이 진행 중. 단점은 오래된 건물로 인해 유지보수 비용이 발생할 수 있음. 이미 개발된 지역으로 추가적인 가치 상승이 제한적일 수 있음.고려할 요소들의 경우 장기적인 부동산 가치를 고려할 때 입지는 매우 중요합니다. 플랫폼시티 개발 호재가 있는 수지는 향후 가치 상승 가능성이 높습니다. 현재 안정된 지역에서의 생활 편의성도 중요합니다. 수지는 이미 개발된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.자녀 교육, 생활 공간 등 개인적인 필요를 고려해야 합니다. 수지의 학군과 넓은 평수는 큰 장점이 될 수 있습니다.결국, 장기적인 가치 상승을 원하신다면 수지의 32평 아파트가 더 나은 선택일 수 있습니다. 반면, 최신 시설과 서울 접근성을 중시하신다면 구성남의 신축 아파트도 좋은 선택이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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부동산 전세만기시 집주인 바뀔경우.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약이 만료될 때 집주인이 바뀌는 경우, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도 몇 가지 중요한 권리가 있습니다.계약갱신청구권은 2020년 7월부터 시행된 주택임대차보호법에 따라, 세입자는 한 번(2년)의 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 새로운 집주인이 실거주를 목적으로 하지 않는다면, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 만약 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 별다른 통보를 하지 않으면, 계약은 자동으로 2년 더 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.새로운 집주인의 권리 승계: 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 모두 승계합니다. 따라서 기존 전세 계약은 그대로 유지되며, 새로운 집주인이 들어와도 세입자는 계약 기간 동안 거주할 수 있습니다. 따라서, 새로운 집주인이 들어와서 산다고 하더라도, 세입자는 계약갱신청구권을 행사하거나 묵시적 갱신을 통해 계속 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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주변에서 아파텔이라는 이름으로 판매하는 오피스텔을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파텔, 즉 주거용 오피스텔은 특정 조건에 따라 주택 보유 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 일반적으로 오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘며, 주거용으로 사용될 경우 주택으로 간주될 수 있습니다. 오피스텔이 업무용으로 등록되어 있다면 주택수에 포함되지 않습니다.주거용으로 사용되더라도 재산세가 상가분으로 부과되는 경우 주택수에 포함되지 않습니다. 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔은 주택수 산정에서 제외됩니다. 따라서, 아파텔이 주택 보유 1채로 책정되지 않는 이유는 주로 건축물 대장상 용도와 재산세 과세 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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프리미엄이란 뜻은 무엇을 뜻하는 것일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."프리미엄"이라는 단어는 여러 가지 의미를 가지고 있습니다. 일반적으로는 높은 품질이나 추가 혜택을 제공하는 상품이나 서비스를 지칭합니다. 예를 들어, 프리미엄 제품은 일반 제품보다 더 높은 품질이나 특별한 기능을 가지고 있을 수 있습니다.또한, 프리미엄은 추가 비용을 의미하기도 합니다. 예를 들어, 보험료를 지불할 때 프리미엄이라는 단어를 사용합니다.음식에서 "프리미엄"이라는 표현을 사용할 때는, 보통 고급 재료를 사용하거나 특별한 맛을 제공하는 경우를 의미합니다. 예를 들어, 프리미엄 초콜릿은 일반 초콜릿보다 더 좋은 재료를 사용하여 만든 고급 초콜릿을 의미합니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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중기청 100프로 연장 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출 연장과 관련된 상황이 복잡할 수 있지만, 몇 가지 방법을 고려해볼 수 있습니다.집주인에게 새로운 세입자와의 계약을 8월 10일에 맞추어 진행하고, 대출금 상환을 9월 10일에 맞추어 달라고 요청할 수 있습니다. 집주인이 협조해준다면, 새로운 세입자가 들어오는 시점에 맞춰 대출금을 상환하는 것이 가능합니다. 대출을 받은 은행에 문의하여 상황을 설명하고, 대출 상환 시점을 조정할 수 있는지 확인해보세요. 은행에서 유연하게 대응해줄 수 있는 경우가 있습니다. 중기청 전세대출의 연장 조건을 충족한다면, 연장을 신청할 수 있습니다. 연장 신청 시 필요한 서류와 절차를 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 만약 기존 대출을 상환하고 새로운 대출을 받아야 하는 상황이라면, 새로운 대출 신청을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우에도 은행과의 상담이 필요합니다.이와 관련된 구체적인 절차나 서류 준비에 대해서는 대출을 받은 은행이나 중기청에 직접 문의하는 것이 가장 정확합니다. 상황에 따라 다를 수 있으니, 미리 준비하고 상담을 통해 최선의 방법을 찾는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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리츠주식etf질문드립니다 한국형
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강남의 상가 공실률 증가가 리츠 주식과 ETF에 영향을 미칠 수 있습니다. 리츠(Real Estate Investment Trusts)는 부동산을 소유하거나 운영하는 회사에 투자하는 방식으로, 상업용 부동산의 임대료와 공실률이 리츠의 수익률에 직접적인 영향을 줍니다.특히, 상가 공실률이 높아지면 임대 수익이 감소하고, 이는 리츠의 배당금과 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 강남 지역의 상가 공실률이 높아지면 해당 지역에 투자한 리츠의 수익률이 낮아질 가능성이 큽니다. 한국형 리츠 ETF는 다양한 부동산에 투자하는데, 주로 오피스 빌딩, 상업용 부동산, 물류 센터 등이 포함됩니다. 예를 들어, KODEX 한국부동산리츠인프라 ETF와 TIGER 리츠부동산인프라 ETF는 국내 상장된 다양한 리츠에 투자하며, 이들 리츠의 주요 자산은 상업용 부동산과 오피스 빌딩입니다.따라서, 특정 건물이나 지역의 공실률 변화는 해당 리츠의 수익률과 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 강남 지역의 상가 공실률이 높아지면, 강남에 투자한 리츠의 주가가 하락할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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만60세 이상 부모님 주택소유 자녀 청약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택 청약 자격은 무주택 여부, 소득, 자산 기준을 충족해야 합니다. 특히, 청년 계층의 경우 본인이 무주택자이면 부모님이 주택을 소유하고 있어도 신청이 가능합니다. 만 60세 이상의 부모님이 주택을 소유한 경우 부모님이 만 60세 이상이고 주택을 소유하고 있다면, 자녀는 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 세대 구성은 아버지와 같은 세대에 속해 있는 경우, 아버지가 만 60세 이상이므로 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 어머니는 다른 주소에 거주하고 계시므로 별도의 세대로 간주됩니다. 1인가구로 세대 분리를 하는 것도 하나의 방법입니다. 세대 분리를 통해 본인이 세대주가 되면 청약 신청 시 유리할 수 있습니다. 세대 분리를 위해서는 30세 이상 또는 소득 중위 40% 이상. 주거하는 건축물 구조에 따라 세대 분리가 가능해야 합니다. 현재 상황에서는 아버지와 같은 세대에 속해 있는 경우 무주택자로 인정받을 수 있으므로, 굳이 세대 분리를 하지 않아도 행복주택 청약 신청이 가능합니다. 그러나 세대 분리를 통해 1인가구로 나오는 것도 청약 신청 시 유리할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.07
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