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오피스텔 월세 계약 개인거래시 유의해야할 사항은 어떤게 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔 월세 계약 개인거래 시 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다부동산 등기부등본 확인: 계약 전에 반드시 부동산 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 근저당이 너무 많거나 부동산 권리관계가 이상한 경우를 주의해야 합니다. 공인중개사나 집주인의 말만 믿지 말고 등기부등본을 직접 확인하세요.집주인과 직접 계약: 집주인과 직접 만나서 계약하는 것이 중요합니다. 공인중개사가 대리로 계약하거나 집주인과 통화만으로 계약하는 경우 사기 위험이 있습니다. 집주인의 신분증과 계약금, 잔금이 집주인 계좌로 들어가는지 확인하세요.공인중개사나 중개업자의 신뢰도 확인: 공인중개사나 중개업자가 언제 개업했는지, 신뢰할 만한지 확인하세요. 중개사의 신뢰도를 파악하여 안전한 계약을 진행하세요.전입신고와 확정일자 우선 처리: 전입신고와 확정일자를 가장 먼저 처리해야 합니다. 이를 통해 소액임차인 우선 변제를 받을 수 있습니다. 전입신고가 가능한 오피스텔로 월세 계약을 하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.이렇게 주의사항을 지켜 월세 계약을 진행하시면 안전하게 오피스텔을 임대하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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오늘뉴스보니 공시지가 헌실화전면폐지라던데 왜그렇나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공시지가 현실화 폐지에 대한 이유는 다음과 같습니다.과도한 세 부담 감소: 공시가격 현실화 계획은 부동산 세 부담을 증가시켰습니다. 이로 인해 국민들의 재산세, 건강보험료 등 조세 부담이 높아졌습니다. 정부는 이러한 문제를 해소하기 위해 공시가격 현실화 계획을 폐지하게 되었습니다.무리한 현실화 계획: 공시가격 현실화 계획은 시세보다 높은 공시가격을 설정하여 부동산을 과세하는 방식이었습니다. 그러나 이로 인해 부작용이 발생했습니다. 예를 들어, 집값 급등으로 인한 부담이 늘어났고, 국민들의 경제적인 어려움이 커졌습니다.법 개정 전 다양한 정책수단 활용: 공시가격 현실화 계획을 법 개정 없이도 다양한 정책수단을 통해 폐지와 같은 효과를 낼 수 있도록 하기 위해 폐지 결정이 내려졌습니다.이로 인해 국민들의 부담이 경감되고, 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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평소궁금했던건데 취득세를 중과하는이유가궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유는 부동산 정책과 관련이 있습니다. 다주택자들은 여러 주택을 소유하고 있으며, 이로 인해 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 아래는 다주택자들에게 취득세를 중과하는 이유와 관련된 내용입니다양도세 회피 방지: 다주택자들은 양도세 부담을 피하기 위해 주택을 증여하거나 양도할 때가 많습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 증여세를 회피하는 시도를 제한합니다.부동산 시장 안정화: 다주택자들이 많은 주택을 소유하면 부동산 시장에 불안정성을 초래할 수 있습니다. 이를 막기 위해 다주택자들에게 취득세를 중과하여 부동산 시장을 안정화시키고 거래를 규제합니다.세수 증가: 다주택자들에게 취득세를 중과함으로써 세입자금을 확보하고 국가 예산을 지원합니다. 이는 국가 재정 건전성을 유지하는데 도움이 됩니다.2023년에는 다주택자들에게 취득세 중과가 완화되는 방향으로 정책이 조정되었습니다. 조정대상지역에서 2주택의 경우 취득세 중과세를 폐지하고, 3주택 이상은 50% 인하 적용됩니다. 또한 증여취득세율도 기존 12%에서 6%로 인하될 예정입니다. 이러한 조치는 부동산 시장을 조절하고 다주택자들의 세금 부담을 조정하기 위한 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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주택임대차 계약기간 이후에 계약서 작성해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 기간이 만료된 후에도 계약서를 작성할 수 있습니다. 이미 세입자와 월세 조건에 대한 동의를 문자로 확인했으며, 보증금에 대해서는 언급하지 않았다고 하셨습니다. 따라서 26일에 계약서를 작성하는 것은 가능합니다.다만, 계약서를 작성할 때 몇 가지 주의사항이 있습니다:월세 조건: "월세 xx원으로해서 1년 계약하는 것으로 하자"라는 내용을 계약서에 명시해야 합니다. 이는 이미 세입자와 합의한 내용이므로 중요합니다.보증금: 보증금에 대한 언급이 없었으므로, 계약서에 보증금에 대한 내용을 추가해야 합니다. 보증금은 그대로인지, 조정이 필요한지 확인하시고 명시해주세요.기타 조항: 계약서에는 기타 필요한 조항들도 명시해야 합니다. 예를 들어, 임대료 지불일, 유지보수 책임, 입주일 등을 정확히 기재해야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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원룸에 보증금에 월세를살고있는데요ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 월세를 내고 계시는 원룸의 보증금에 월세를 살고 계시다면, 집주인이 월세를 인상하고자 한다면 다음 사항을 고려해야 합니다.임대료 인상 제한: 주택임대사업자는 보증금과 월세 인상이 5%를 초과할 수 없습니다. 이 규정은 주임사가 아니어도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 때에도 적용됩니다.환산보증금 계산: 월세를 보증금으로 환산할 때, 다음과 같은 공식을 사용합니다:환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 × 12) ÷ 5.50%월세 인상 계산: 환산보증금을 먼저 계산하고, 그 환산보증금에 5%를 인상한 금액으로 다시 보증금과 월세로 나누는 작업이 필요합니다. 월세를 인상할 경우, 임대인이 원하는 조건과 임차인이 원하는 조건을 협의하여 결정하게 됩니다.예를 들어, 현재 월세가 55만 원이고 보증금이 1천만 원일 경우, 월세를 5% 인상하면 578,541원이 됩니다. 만약 보증금을 2천만 원으로 변경한다면 월세는 536,875원이 됩니다. 임대인과 임차인이 상호 협의하여 조정하시면 될 것 같습니다.이상의 내용은 규정에 따라 계산되는 예상치이며, 실제 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집주인과 상세한 협의를 통해 월세 인상에 대한 결정을 내리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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상속 받은 재산 매매시 세금은 어떻게 되는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상속 받은 재산을 매매할 때 세금은 다음과 같이 적용됩니다증여세: 상속받은 누나가 토지를 증여받을 경우 증여세를 납부해야 합니다. 증여자는 세금을 부담하지 않습니다. 증여가액은 매매사례가 없다면 감정평가액, 감정평가액이 없다면 개별공시지가 기준으로 산정됩니다. 또한 남매는 "기타친족"에 해당하여 10년간 1천만원의 증여재산공제가 적용됩니다. 공시가 1억원의 토지를 증여받는 경우 증여재산공제 1천만원 적용시 증여세는 900만원으로 계산됩니다.취득세: 토지를 증여받을 경우 4%의 취득세율이 적용됩니다.증여와 취득세에 대한 세금 계산은 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 세금액을 확인하기 위해서는 세무사나 회계사와 상담하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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LH전세임대 중 다른 아파트로 이사해야해서 주택담보대출 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 거주 중인 LH전세임대계약이 2024년 6월 15일에 만료될 예정이며, 신축분양권을 매수하여 6월 동안 입주하실 계획이시군요. 주택담보대출과 관련하여 몇 가지 사항을 고려해보겠습니다.주택담보대출 가능 여부:주택담보대출은 주택을 담보로 받는 대출로, 주택을 소유하고 있는 경우 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주택담보대출을 받기 위해서는 증빙소득 (원천징수영수증, 소득금액증명원 등)을 제출하고 DTI(Debt-to-Income Ratio) 및 DSR(Debt Service Ratio) 심사를 통과해야 합니다.따라서 주택을 매매하고자 할 때, 주택담보대출을 신청할 수 있습니다.주담대 대출 실행 여부:주담대 대출은 생애 첫 주택 구입자를 위한 대출 상품입니다.주택 구입 시 중도금 대출로 활용하고자 하는 경우, 주담대 대출로 갈아타서 잔금을 치룰 수 있습니다.주담대 대출은 주택 구입자가 주택을 처음으로 취득하는 경우에 해당하며, 최대 대출 한도는 주택 가격의 80% 이내입니다.따라서 주택 매매가 가능하며, 주택담보대출과 주담대 대출을 활용하여 잔금을 처리할 수 있습니다.협의 방법:현집주인과 계약 만료 후 몇 일 더 필요한지 협의하는 것은 좋은 방법입니다.상황에 따라 협의하여 적절한 기간을 정하고, 원활한 주택 매매 및 이사를 진행하시기 바랍니다.위 내용을 참고하여 주택 매매와 주담대 대출을 원활하게 진행하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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부동산 경매 포기 건으로 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 경매 포기에 대해 안내드리겠습니다.경매 포기 수수료:경매를 맡겼던 경매부동산에는 수수료를 지급해야 합니다.일반적으로, 경매대행업체는 법원감정가격의 1% 또는 낙찰금액의 1.5%를 수수료로 받습니다.예를 들어, 부동산의 법원감정가격이 3억원이고 낙찰금액이 2억 5천만원이라면, 수수료는 300만원(법원감정가격의 1%)에서 375만원(낙찰금액의 1.5%) 사이입니다.보증금 반환 방법:경매 포기 후 보증금을 반환받기 위해 다음 단계를 따르세요:경매계에 가서 “보관금 환급 신청서”를 작성하고 제출합니다.경매계에서 “법원보관금 출급 (환급) 명령서”를 출력해줍니다.이 명령서와 사업자등록증, 통장사본(통장으로 환급받을 경우)을 가지고 법원 1층에 있는 은행으로 가면 환급해줍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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전세 기간 만료 후 퇴거 할 때 원상 복구는 어느 정도까지 해야 할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 기간 만료 후 퇴거할 때 원상 복구에 대한 의무는 임차인에게 있습니다. 원상 복구의 범위는 다음과 같습니다도배, 장판 등: 세월의 흔적은 임차인이 보상할 필요가 없지만, 찢어진 부분 등의 파손은 수리를 해주셔야 합니다.청소: 퇴실 후 방 상태가 깨끗하지 않으면 청소비가 청구될 수 있습니다.샤시 실리콘의 곰팡이도 제거해 주시는 것이 좋습니다. 원상 복구는 도배, 장판 등 임대주택 전용 부분에 기본적으로 제공된 시설물을 퇴거 시 입주 당시의 상태로 유지하는 것과 설치를 위해 천공, 변형 등 부수 행위에 대해 입주 당시 상태로 복원하는 것을 의미합니다. 그러나 예외적인 경우도 있습니다임대주택의 수선비 부담: 임차인의 고의, 과실로 인한 파손, 훼손, 멸실 시 임대인이 부담합니다.원상 복구 없이 퇴거 시 소요비용: 원상 복구 의무가 부담되며, 원상 복구 없이 퇴거 시 소요비용이 부과될 수 있습니다.따라서 곰팡이로 인한 벽지 훼손에 대해서는 상황에 따라 판단하셔야 합니다. 만약 생활습관 등 부주의로 인해 발생한 것이라면 원상 복구를 해주셔야 합니다. 퇴거 시에는 임대주택의 상태를 촬영하여 증거를 남겨 놓는 것이 좋습니다. 또한, 임대차 계약서에 원상 회복 의무가 명시되어 있는지 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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공동명의인 4명 중 한 명이 전세 계약 종료 통보에 관한 내용을 말했을때?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공동명의인으로 전세 계약을 체결한 경우, 계약 종료 통보는 모든 공동명의자에게 해야 합니다. 따라서 집주인 측에서도 계약 종료일을 이야기할 때는 4명 모두에게 통보를 받아야 계약 종료가 성립합니다.퇴거일자를 조율하기 위해 막내가 날짜를 이야기했으며, 연장할 생각이 없다고 하셨습니다. 그러나 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.20
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