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국민임대 거주 기간 기준이 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.국민임대주택은 무주택 저소득층을 위해 제공되는 주택으로, 임대기간은 30년입니다. 여러분이 국민임대 아파트에서 12년을 살았다가 다른 국민임대 아파트로 이사를 간 경우, 새로 이사한 아파트에서는 남은 18년을 살 수 있습니다. 이는 새로 이사한 아파트에서도 국민임대주택으로서의 임대기간이 유지되기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.03.19
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임장시 특별하게 살펴봐야 할 부분은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아래는 임대차 계약을 맺을 때 반드시 살펴봐야 하는 중요한 부분들입니다임대료 및 보증금: 임대료와 보증금은 계약서에 명확하게 기재되어야 합니다. 이 금액들이 어떻게 지불되는지, 환불 조건이 있는지 확인하세요.계약 기간: 임대 기간은 시작일과 종료일이 명시되어야 합니다. 계약 기간을 정확히 확인하고, 연장 가능 여부도 고려하세요.임대 조건: 부동산의 사용 목적, 허용되는 활동, 반려동물 허용 여부, 시설 사용 규칙 등 임대 조건을 자세히 검토하세요.임대인과 임차인의 권리 및 의무: 각 당사자의 권리와 의무를 명확하게 기재해야 합니다. 예를 들어, 수리 및 유지보수 책임, 임대료 지불 일정, 계약 해지 조건 등이 포함됩니다.특약 및 부가 조항: 특별한 조항이나 부가적인 사항이 있는지 확인하세요. 예를 들어, 묵시적 갱신, 임대료 인상, 계약 해지 조항 등이 있을 수 있습니다.서면 확인: 계약서를 작성할 때 모든 당사자가 서명하고 날인해야 합니다. 서면 확인은 미래에 발생할 분쟁을 방지하는 중요한 단계입니다.법적 조언: 부동산 계약은 법적인 측면이 많이 포함되어 있습니다. 변호사나 부동산 전문가와 상담하여 계약서를 검토하고 필요한 조치를 취하세요.이러한 사항들을 주의깊게 살펴보시고, 임대차 계약을 체결할 때 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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월세 묵시적갱신에대해서 궁금해서요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 대해 궁금하시군요. 묵시적 갱신은 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 사이에 임차인과 임대인 모두 계약 갱신 요구나 거절, 계약 변경을 통보하지 않은 경우에 해당합니다. 이 경우, 계약은 종전의 임대차와 동일한 조건으로 2년이 자동으로 연장됩니다. 임대인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으나, 계약 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이후에 효력이 발생합니다.이제 여러분의 상황을 살펴보겠습니다. 2018년 5월 19일부터 2020년 5월 19일까지 월세로 계약하셨고, 2022년에 새로운 계약서를 작성하면서 계약갱신청구권 사용이라는 특약을 추가하셨습니다. 이후 2022년 5월 19일부터 2024년 5월 18일까지 계약이 연장되었습니다.그런데 최근 등기를 확인해보니 임대인이 사망하셨고 상속으로 집주인이 바뀌었습니다. 이 날짜는 2022년 5월 18일입니다. 여전히 아무 연락이 없으셔서 더 연장하고 싶으시다고 합니다. 그러나 문제는 계약서가 달라졌고, 이 2개월이 어떤 날짜를 포함하는지 궁금하십니다.묵시적 갱신 주장을 하려면 계약 종료일인 5월 18일 이후로 2개월이 지나야 합니다. 따라서 묵시적 갱신 주장을 하려면 3월 19일까지 기다리셔야 합니다. 이 날짜 이후에도 아무 연락이 없다면 묵시적 갱신 주장을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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기존 세입자가 있는 전세집 잔금 지급 시기 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세집 잔금 지급 시기와 기존 세입자 퇴거에 관한 문의에 대해 알려드리겠습니다.기존 세입자 퇴거와 잔금 지급:실무적으로, 기존 세입자도 대항력을 유지해야 합니다. 따라서 신규 세입자가 잔금을 먼저 임대인에게 지급하고, 임대인이 기존 세입자에게 보증금을 반환한 후 기존 세입자가 퇴거하는 절차가 일반적입니다.이로써 기존 세입자의 권리를 보호하면서도 신규 세입자가 원활하게 이사할 수 있도록 합니다.공인중개사를 대리인으로 위임한 경우:만약 기존 임차인이 먼저 퇴거한 상태라면, 임대인이 현장에 없어도 신규 세입자가 잔금을 지급할 수 있습니다.그러나 신규 임차인이 먼저 잔금을 지급하는 경우, 잔금일에는 임대인이 반드시 현장에 참석해야 합니다.공인중개사를 대리인으로 위임했다 하더라도, 잔금 지급 시 임대인의 참석이 필요한 상황입니다.요약하자면, 기존 세입자의 권리를 존중하면서도 신규 세입자가 원활하게 이사할 수 있도록 상황에 맞게 절차를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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경매 낙찰 관련 질문하려구요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 낙찰 후의 과정은 중요하고 복잡한 단계입니다. 여러분이 낙찰을 받았다면, 다음과 같은 절차를 따라야 합니다낙찰 영수증 수령: 낙찰을 받으면 낙찰 영수증을 받게 됩니다. 이는 입찰이 마감되었음을 의미합니다.점유자 연락처 확인: 낙찰 영수증을 받은 후, 물건지에 직접 가서 점유자와 연락을 시도해야 합니다. 점유자가 연락을 받지 않는 경우, 관리소에 문의하여 점유자의 연락처를 확인할 수 있습니다.명도 협상: 점유자와의 명도 협상을 진행해야 합니다. 이 단계에서 점유자와 합의를 이루어 빠른 이사를 할 수 있도록 합니다.매각허가 확인 및 잔금 납부: 낙찰 후 매각허가가 떨어지고 잔금 일정이 나오게 됩니다. 잔금일정을 확인하고 기한에 맞춰 잔금을 납부하고 등기 이전을 진행합니다.대출받기: 낙찰 이후 대출이 필요한 경우, 대출 상담사에게 물건지 정보를 전달하여 대출 가능 금액을 확인하고 서류 접수를 진행합니다.명도 완료: 명도는 대면 협상이나 문자 협상을 통해 이루어질 수 있습니다. 이사비를 피하기 위해 명도를 완료해야 합니다.부동산 임대 또는 매매: 명도가 완료된 후, 매물을 확인하고 필요한 수리를 진행한 뒤 부동산에 매물을 내놓습니다. 매수자가 있을 경우 실거래가 이루어집니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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준공업지역 재건축 질문드려요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시의 최근 도시계획 조례 개정으로 준공업지역에서 아파트를 지을 때 용적률이 최대 400%까지 허용되도록 변경되었습니다. 이는 김종길 의원이 발의한 서울시 도시계획조례 일부개정조례안이 서울시의회에서 통과되었다는 내용입니다.따라서, 준공업지역에서 아파트 등 공동주택을 건설할 경우, 공공기여 등에 따라 최대 400%의 용적률을 적용할 수 있게 되었습니다. 이 조례는 오는 28일에 공포되며, 3개월 후인 6월 말부터 시행될 예정입니다. 다른 법적인 부분을 처리할 필요 없이, 이제 준공업지역에서 재건축이 가능하게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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부동산 소유권이전등기 소송에서 승소 후 가처분 없애는 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소유권 이전등기 소송에서 승소한 후 가처분을 없애는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 상대방이 가처분을 풀지 않는 경우, 다음 절차를 따라 진행하시면 됩니다부동산처분금지가처분 신청: 가처분권자의 본안사건 승소판결에 의한 소유권 이전등기의 경료에 따라 가처분등기를 말소할 수 있습니다. 이를 위해 이익을 갖는 자는 집행법원에 가처분의 목적달성을 이유로 하여 말소촉탁신청을 할 수 있습니다.부동산처분금지가처분 신청서 작성: 말소촉탁신청을 위해 신청서를 작성해야 합니다. 이 신청서는 집행법원에 제출됩니다.말소촉탁 신청 제출: 작성한 신청서를 집행법원에 제출하면, 집행법원은 별도의 취소결정 없이 가처분등기를 말소촉탁합니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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주택거래시 하자담보 책임기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.하자담보책임 기간은 주택을 매매한 후 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내까지 매도인에게 책임을 물 수 있습니다. 이 기간은 잔금일을 기준으로 정하는 것이 아니라, 하자를 발견한 날로부터 6개월이라는 점을 주의해야 합니다.하자담보책임 범위는 매매계약을 체결할 때 해당 주택이 하자가 있는 경우, 매도인이 일정 기간 동안 책임을 지는 것을 의미합니다. 이 기간은 10년으로 설정되어 있습니다. 따라서 부동산을 잔금 후 인도받은 시점부터 10년 동안 매수인은 매도인을 상대로 하자담보에 대해 손해배상을 요구할 수 있습니다.하자담보책임은 주택의 중요한 시설물이 작동하지 않거나 파손되었을 때 발생합니다. 예를 들어 시스템 에어컨, 보일러, 쿡탑, 환풍기 등 가전용품이 작동하지 않는 경우 매수인은 매도인에게 책임을 요구할 수 있습니다.요약하자면, 주택을 매매한 후 하자를 발견했을 때 매도인의 하자담보책임은 6개월 내에 매수인이 행사해야 하며, 기간은 10년입니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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은행대출 진행시에 보증보험 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.은행에서 대출을 진행할 때 보증보험은 중요한 역할을 합니다. 그러나 모든 상황에서 보증보험이 필수적인 것은 아닙니다. 여기서 몇 가지 주요 사항을 설명드리겠습니다보증보험의 역할:보증보험은 주택담보대출을 받을 때 대출금액에 대한 담보로 사용됩니다.세입자가 전입 신고되어 있으면 보증보험을 발급받을 수 없는 경우가 많습니다.대출 조건은 담보물건에 매수자가 전입신고하고 거주하는 조건을 포함합니다. 세입자가 있으면 담보권이 후순위가 되어 대출실행이 안될 수 있습니다.보험가입 여부:은행대출을 진행할 때 보험가입은 상관이 없습니다. 다만, 보증보험 없이 대출을 받으려면 자금을 충분히 확보해야 합니다.보험가입 여부는 개인의 상황과 은행의 정책에 따라 다를 수 있습니다.다른 대출 방법:보증보험이 안되는 경우, 다른 자금 조달 방법을 고려해 보세요. 예를 들어, 다른 금융 기관에서 대출을 받거나 추가 자금을 모으는 것이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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월세가 낀 아파트 매물 주담대 안되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매수를 고려하시는데 월세가 낀 아파트에 대해 주담대가 안되는 경우, 주택담보대출을 받기 어려울 수 있습니다. 주택담보대출은 세입자가 전입 신고되어 있으면 대출이 불가능한 경우가 많습니다. 대출 조건은 담보물건에 매수자가 전입신고하고 거주하는 조건을 포함합니다. 세입자가 있으면 담보권이 후순위가 되어 대출실행이 안될 수 있습니다.그렇다면 주담대가 안되는 상황에서 최선의 방법은 다음과 같습니다:자금 조달: 주담대 없이 매수하려면 자금을 충분히 확보해야 합니다. 추가 자금을 모으거나 다른 금융 기관에서 대출을 받는 것을 고려해 보세요.협상: 매도인과 협상하여 세입자 만료 전에 잔금을 치르는 방법을 찾아보세요. 협의를 통해 유연한 해결책을 모색할 수 있을 것입니다.기타 매수 방법: 주담대 없이 매수할 수 없는 경우, 다른 매물을 찾아보거나 다른 부동산 투자 방법을 고려해 보세요.
경제 / 부동산
24.03.18
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