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근저당과 아파트 대출 관련 질문 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 근저당이란?근저당은 주택, 건물, 토지 등의 재산을 담보로 하여 돈을 빌릴 때 설정하는 것입니다.채무자가 돈을 빌릴 때 채권자에게 재산의 일부나 전체를 담보로 제공하는 것을 의미합니다.설정된 근저당은 채무자가 돈을 갚지 않을 경우, 채권자가 해당 재산을 매각하여 돈을 회수할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.근저당 설정의 필요성근저당 설정은 채권자와 채무자 사이의 신뢰를 확보하는 역할을 합니다.채무자가 대출금을 상환하지 않을 경우, 채권자는 근저당 설정된 재산을 매각하여 자신의 채권을 회수할 수 있습니다.또한 근저당 설정은 다른 금융기관이나 개인에게 해당 재산을 재차 담보로 제공하는 것을 방지하는 역할도 합니다.근저당 설정 방법주로 등기를 통해 이루어집니다.채무자와 채권자 사이에서 근저당 설정에 관한 계약을 체결한 후, 등기소에 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 근저당 설정을 신청합니다.등기가 완료되면 근저당이 설정된 것으로 간주되며, 해당 재산에 대한 채권자의 권리가 확정됩니다.근저당 해지 방법근저당 해지는 대출금을 모두 상환한 후에 진행됩니다.근저당 해지를 원할 경우, 해당 금융기관에 대출금 상환 완료 사실을 알리고 해지를 요청해야 합니다.근저당 해지 동의서와 필요한 서류를 준비하여 등기소에 방문하거나 인터넷 등기소를 통해 근저당 해지를 신청합니다.관련 비용근저당 설정 및 해지와 관련된 비용은 여러 요소에 따라 달라질 수 있습니다.은행에서 주택 담보대출을 받을 경우, 일반적으로 3만 원 ~ 5만 원의 비용이 청구될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.14
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전세 연장을 할 때는 계약서를 또 적어야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하실 때, 기존 계약 조건을 그대로 유지하는 경우 별도의 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 보증금에 변동이 없으므로 확정일자도 기존대로 유지하시면 됩니다. 기존 계약서에 "OO년 OO월 OO일까지 계약을 연장한다."라는 내용의 특약사항을 추가하여 임대인과 임차인의 도장이나 사인만 확인하시면 됩니다.따라서, 새로운 계약서를 작성할 필요 없이 기존 계약을 연장하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.14
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전세권 설정을 하면 전세도 안전한 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용하거나 수익하는 권리입니다. 하지만 무조건적으로 안전한 것은 아닙니다. 애초에 들어갈 당시부터 해당 부동산의 채권 및 기타 부동산의 상태가 "안전한 상태"여야 합니다. 이는 전세금을 보호하고, 내 보증금을 그 안전한 상태와 안전한 순위가 계속 유지되도록 만드는 것입니다.전세권 설정을 통해 임대인과의 계약을 안전하게 유지하고 보증금을 지키는 방법으로 고려할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.14
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부모자식간 아파트 매매를 통한 증여방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법적 측면:부모와 자식 간에도 부동산을 사고파는 건 가능합니다.국세청은 가족 간 양도거래를 정상적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정합니다. 하지만 대가를 받고 양도한 사실이 맞다면 정상적인 거래로 인정받을 수 있습니다.부모자식 간 매매거래는 증여로 추정하는 것이 원칙입니다.가격 조정:가족 간 부동산 매매 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다.자금 조달:주택 구입자금은 현금증여와 대출을 통해 조달할 수 있습니다.5천만원은 현금증여로 가능하며, 나머지 5천만원은 대출이나 차용증으로 조달할 수 있습니다.전문가 상담:부동산, 법무사, 세무사 등 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.부동산 매매 계약서 작성 및 절차 서류, 증여세 계산 등을 전문가와 상의하시면 더욱 안전하게 진행하실 수 있습니다.이러한 점을 고려하여 부모님과의 부동산 매매(증여)를 진행하시기를 권장드립니다.
경제 / 부동산
24.03.14
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매달 내야하는 월세 중 일부만 납부하면, 계약 해지 사유가 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 밀렸을 경우에는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 월세를 정확히 납부하지 않으면, 임대인과의 계약 조건을 위반하게 됩니다. 따라서 매달 50만원 월세를 내야하는데, 수개월 동안 매달 30만원씩만 납부했다면, 이는 계약 조건을 위반한 것이며, 임대인은 이를 계약 해지 사유로 사용할 수 있습니다.임대인과의 계약을 유지하고 싶다면, 월세를 정확히 납부하는 것이 중요합니다. 만약 월세를 밀렸을 경우, 임대인과 상의하여 문제를 해결하거나 추가적인 조치를 취해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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추가 대출로 근저당설정을 할건데 그러면 기존에 근저당액수도 갱신이 되나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정을 위해 추가 대출로 근저당설정을 하시려는 것으로 이해했습니다. 기존에 받으신 근저당액수가 갱신되는지 여부는 근저당 설정 방법과 규정에 따라 다를 수 있습니다. 아래는 근저당 설정과 관련하여 알아두어야 할 내용입니다:근저당권 설정 계약서 작성: 근저당 설정을 위해 근저당권 설정 계약서를 작성해야 합니다. 이 계약서에는 근저당 설정에 관한 모든 조건과 내용이 포함됩니다.필요한 서류: 근저당 설정 시 필요한 서류에는 주민등록등본 또는 초본, 신분증, 등기 필정 정보 또는 통지서, 등록 면허세 납부고지서, 등록 면허세 영수증 및 필증, 등기권자의 등본(초본) 등이 있습니다.비용: 근저당 설정 시 발생하는 주요 비용으로는 등록 면허세, 교육세, 국민주택채권, 증지대 등이 있습니다.또한, 기존에 받으신 근저당액수가 갱신되는지 여부는 근저당 설정 시 등기소에서 확인하실 수 있습니다. 근저당 설정을 스스로 진행하시는 경우 등기소를 방문하여 상세한 정보를 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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부동산에 올리지 않은 방도 중개수수료를 내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료에 관한 법적 규정을 살펴보겠습니다. 부동산 중개수수료는 중개 의뢰인으로부터 받는 것으로 정해져 있습니다. 따라서 계약 만료 전에 세입자가 이사를 하더라도 새로운 임대차 계약을 위한 중개수수료는 세입자가 부담할 의무가 없습니다.월세방을 홍보 홈페이지에 올렸고, 부동산 업자가 관심 있는 세입자를 찾아주었다면, 이 경우 부동산 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료는 중개인이 중개 업무를 수행한 대가로 받는 것이기 때문입니다. 계약서 작성을 위해서도 중개수수료를 지불해야 하는 것이 일반적입니다.따라서 세입자가 계약서 작성을 위해 부동산 업자를 끼고 와도 여러분이 중개수수료를 지불하는 것은 올바른 절차입니다. 중개인은 중개 업무를 수행했으며, 이에 대한 대가로 중개수수료를 받는 것이 법적으로 정해져 있습니다.만약 계약서 작성비로 이해하고 싶으시다면, 이 역시 중개수수료의 일종으로 간주됩니다. 중개인이 중개 업무를 수행하고 계약서를 작성하는 과정에서 발생한 비용으로 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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군인도 세대주 분리가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사회복무요원으로 근무하시는 분이라면 세대주 분리를 신청할 수 있습니다. 세대주 분리를 하기 위한 조건은 다음과 같습니다주소지 이전을 한 만 30세 이상인 사람혼인을 통한 결혼을 한 사람결혼 이후 이혼 및 배우자의 사망으로 1세대가 불가피한 사람30세 미만이지만 최저생계비 (기준 중위소득 40% 이상)의 월소득이 있어 독립된 생계를 유지하는 사람세대분리를 신청하시려면 주민센터를 방문하시거나 정부24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하실 수 있습니다. 주민센터 방문 시에는 세대주와 본인의 신분증, 도장을 지참하셔야 합니다. 온라인 신청의 경우 공인인증서가 필요합니다.군대에서 받는 월급은 소득으로 인정되며, 중위소득의 40%를 충족하신다면 세대주 분리를 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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전세자금 대출은 은행대출로 하려고 합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.은행에서 전세자금 대출을 받으려는 경우, 부모님의 집에 전세 계약이 가능합니다. 가족 간의 임대차 계약이 인정되기 때문에 문제는 없습니다. 다만, 정상적인 임대차 계약을 하고 들어가 살아야 합니다. 이를 위해 전세 계약 후 확정일자, 전월세 신고, 전입신고 등을 반드시 해야 합니다. 또한 전세보증금 시세보다 저렴하게 한다면 자식과 부모와의 임대차 계약이더라도 정상적인 계약이어야 합니다.그러나 부모님의 집에 전세로 들어가 살면서 나중에 부모님집 빌라를 증여받게 된다면, 은행에서는 전세자금 대출을 받은 상태에서 부모님집 빌라를 증여받는 것이므로 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 증여를 편법적으로 악용할 수 있기 때문입니다. 따라서 증여를 받을 경우 증여세를 고려해야 합니다.또한, 부모님의 집에 전세로 들어가 살면서 나중에 부모님집 빌라를 증여받을 경우, 국세청은 증여로 판단해 증여세를 추징할 수도 있습니다. 따라서 부모님과의 거래는 편법 증여의 가능성이 많기 때문에 국세청에서 주시의 대상입니다.요약하자면, 부모님의 집에 전세로 들어가 살면서 나중에 부모님집 빌라를 증여받을 경우, 증여세와 관련하여 주의해야 합니다. 또한, 은행에서 전세자금 대출을 받은 상태에서 증여를 받을 경우 문제가 발생할 수 있으니 신중하게 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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전세보증보험의 한도는 얼마나 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세 계약이 만료되었을 때 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우를 대비하여 임차보증금을 보장해 주는 보험상품입니다. 이 보증보험의 가입한도와 관련하여 다음과 같은 사항을 알려드리겠습니다보증한도: 최대 1억 5천만원까지 가능하며, 보증보험료는 전세금의 0.3%~0.5% 범위 내에서 책정됩니다.보증기간: 임차인이 해당 임대차계약을 이행하는 기간 중에서 1년 단위로 연장 가능하며, 총 3년까지 보증이 가능합니다.전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 운영 중에 있으며, 각 보증기관마다 가입 조건과 신청 방법이 상이할 수 있습니다. 가입하시려는 주택의 지역, 주택 종류, 전세금액 등에 따라 가입 가능 여부와 보증한도를 확인하시기 바랍니다. 또한, 2023년 5월부터 일부 조건이 변경될 예정이니 참고하시기 바랍니다.전세보증보험은 전세금 반환을 안전하게 지키기 위한 좋은 방법 중 하나이며, 가입 시 주의사항을 꼼꼼히 확인하시고 적절한 보험상품을 선택하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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