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전세금반환대출받은 후 주택 매도?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환 대출을 받은 후 주택을 매도하는 것과 관련하여, 최근 규제 완화 대책에 따르면, 전세금 반환 목적 대출의 규제가 일시적으로 완화되었습니다. 이는 전세금 차액분에 대한 대출 규제(DSR·RTI 등)를 2023년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 완화하는 것을 포함합니다.규제 완화의 적용을 받으려면, 집주인은 후속 세입자와 '전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 하며, 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증에 가입하거나 보증료를 납입해야 합니다. 또한, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 집주인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 계획입니다.규제 완화 대상은 2023년 7월 3일 이전에 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차 계약 만료 등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정되며, 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인할 계획입니다.귀하의 경우, 전세금 반환 대출을 받아 매도하는 경우가 규제 완화 대상에 해당되는지 여부는 복잡할 수 있으므로, 해당 금융 기관이나 전문가와 상담하는 것이 좋겠습니다. 또한, DSR 대신 DTI만을 고려하는 규제 완화 대상이 되기를 원한다면, 이에 대해서도 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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전세대출 1년 연장이 가능할까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.KB국민은행의 청년전용 전세대출과 관련하여, 대출 기간은 1년 이상 2년 이내로 설정되며, 만 34세 이하까지는 임대차 계약 기간 내로 횟수 제한 없이 기한 연장이 가능합니다. 만 35세 이상의 경우에는 기한 연장일 기준으로 1회에 한하여 2년 이내로 기한 연장이 가능하다고 합니다.신속채무조정에 대해서는, 연체 전이나 연체일이 30일 이하인 경우에 신청할 수 있으며, 채무조정이 완료되면 연체 이력이 남지 않아 금융 서비스 이용에 도움이 됩니다. 상환 기간 연장, 분할 상환, 상환 유예, 채무 감면 등의 지원을 받을 수 있습니다2.우리은행과 농협은행의 전세대출 상품에 대해서는, 우리은행의 경우 대출 기간이 25개월 이내로 설정되어 있으며, 임차보증금의 80% 범위 내에서 대출이 가능합니다. 농협은행의 경우, 대출 기간은 1년 이상 2년 이내로 설정되며, 임차보증금의 80% 이내에서 대출이 가능하다고 합니다.은행에서 대출 연장이 거절될 경우에 대비하여 다른 은행의 전세대출 상품을 미리 알아보시는 것이 좋습니다. 대출 연장 심사는 전세 만기 1개월 전부터 가능하므로, 그 시점에 맞춰 준비하시는 것이 중요합니다. 만약 연장이 어렵다면, 다른 은행에서의 대출 가능성을 타진해보시는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 다만, 신속채무조정이나 연체 이력 등이 대출 승인에 영향을 줄 수 있으니, 해당 사항을 정확히 은행에 전달하고 상담을 받으시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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부동산 계약시, 계약 당사자가 오지 않는경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약에서 계약 당사자가 계약 체결에 직접 참여하지 않는 경우, 이는 계약의 유효성에 영향을 줄 수 있습니다. 특히, 가계약 후 본 계약을 위해 계약자 본인이 나타나지 않는 상황은 계약 파기의 사유가 될 수 있습니다.민법 제565조에 따르면, 계약 당사자 일방이 계약 당시 계약금, 보증금을 지불한 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이는 계약금을 지불한 후 계약자가 나타나지 않아 계약을 이행할 수 없을 때, 계약을 해제하고 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 계약을 종료할 수 있음을 의미합니다.그러나 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 안전합니다. 법적 분쟁이나 계약 해제 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 문제들을 적절히 해결하기 위해서는 전문적인 법률 지식이 필요하기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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임대차계약서 신고를 기존 세입자가 있는 상태에서도 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 현재 세입자가 존재하더라도, 신규 임차인으로서 계약을 체결하셨다면 신고를 진행할 수 있습니다. 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하며2, 일방이 신고를 거부할 경우 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있습니다.집주인의 허가 없이도 임차인이 직접 신고할 수 있으나, 이 경우 신고 거부한 당사자에게 과태료가 부과될 수 있습니다. 신고는 온라인으로 부동산거래관리시스템을 통하거나, 주택이 위치한 신고관청(읍·면·동·출장소)에 방문하여 할 수 있습니다.계약금을 지불하고 계약서를 작성한 날짜를 기준으로 30일 이내에 신고해야 하며, 가계약금을 먼저 지급한 후 계약서를 작성했다면 가계약금이 지급된 날짜를 기준으로 합니다. 신고 시 필요한 서류와 절차에 대한 자세한 정보는 정부24 또는 관련 블로그에서 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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깡통전세인지 아닌지 구분하는 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.깡통전세를 구별하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여, 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택을 말합니다. 깡통전세를 예방하기 위한 몇 가지 방법은 다음과 같습니다:주변 매매가와 전세가 확인: 원하는 집의 주변 매매가와 전세가를 확인해보세요. 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세일 가능성이 높습니다.등기부등본 열람: 대한민국 법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 근저당권이 있는지, 대출 규모, 권리제한사항 등을 파악할 수 있습니다.보증금 분석 리포트 활용: 집품 보증금 분석 리포트를 활용하여 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 내역이 있는지, 건물이 법적으로 안전한지, 보증보험 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있습니다.계약 후에는 대항력과 우선변제권을 갖추고 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 대항력은 전입신고를 하여 얻을 수 있으며, 확정일자는 임대차 계약서를 발급받고 담당 행정복지센터, 등기소, 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 또한, 2022년 6월부터 시행된 '임대차 신고제’를 통해 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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계약금 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금 반환 가능성에 대해서는 여러 요소가 고려되어야 합니다. 일반적으로 계약금은 계약의 증표이자 해제 시 해약금 또는 위약금의 성질을 동시에 가지고 있습니다. 계약금 없이 계약을 체결했다 하더라도, 계약 해제 시 손해배상의 책임이 따를 수 있으며, 이 경우 위약금을 지불해야 할 수도 있습니다.계약금 반환에 대한 구체적인 조건은 계약서의 내용과 해당 사안의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 계약금 반환 조건이 명시되어 있다면 그 조건에 따라 처리됩니다. 만약 계약서에 특별한 조항이 없다면, 법적인 절차를 통해 해결해야 할 수도 있습니다.현재 상황에서는 계약금 반환을 원하신다면, 먼저 관리소장님 또는 부동산 중개인과 상의하여 계약 조건과 현재의 문제점을 설명하고 협의를 시도하는 것이 좋습니다. 만약 협의가 어렵다면 법적 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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전세계약 만료안된 집으로 입주 시 전세대출가능여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 전에 입주하시려는 경우, HUG 버팀목전세자금대출의 가능성은 몇 가지 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 전세자금대출은 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 하며, 대출 대상자는 만 19세 이상의 세대주(단독세대주 제외), 무주택자, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 자 등의 조건을 충족해야 합니다.현재 세입자의 계약 만기가 4월 20일이고, 4월 13일에 나간다고 하셨으니, 그 이후에 잔금을 지급하고 전입신고를 할 예정이라면, 대출 신청에 필요한 조건을 충족할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나, 전세대출의 승인은 임대차 계약서, 재산 상태, 소득 조건 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정되므로, 정확한 대출 가능 여부는 가까운 기금수탁은행이나 주택도시보증공사에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.또한, 전세계약 만료 전에 이사하는 경우, 기존 전세대출을 중도상환하지 않는 한 추가적인 대출은 사실상 불가능하다는 점을 유의하셔야 합니다. 따라서, 기존 세입자가 나가고 새로운 전세계약을 체결하기 전에 기존 대출 상황을 정리하고, 필요한 경우 새로운 대출 조건에 대해 상담을 받으시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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청년버팀목전세자금대출 동거인이 분양권이 있으면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세자금대출과 관련하여, 동거인이 분양권을 가지고 있을 경우 대출 회수 여부는 주택도시기금의 자산심사 기준에 따라 결정됩니다. 일반적으로, 청년버팀목전세자금대출은 대출자의 자산 상황을 고려하여 승인되므로, 분양권 보유가 자산 초과로 이어질 수 있는지 여부는 해당 기관의 자산심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.동거인으로 전입신고를 하는 경우, 세대주가 아닌 동거인 상태에서 잔금대출(집단대출)을 받을 때 불이익이 있는지에 대해서는, 대출 승인 조건이나 필요 서류 등은 은행마다 다를 수 있으며, 세대주가 아닌 경우 월세 세액 공제 등의 세제 혜택을 받지 못할 수도 있습니다. 그러나 집단대출 자체의 승인 조건에 있어서는 세대주 여부가 직접적인 영향을 미치지 않는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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민간임대 최소거주기간은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대주택에 대한 최소 거주 기간은 10년으로 보장되며, 임대보증금 보증가입이 의무화되어 있습니다. 기존에 등록된 장기임대주택의 경우, 종전대로 최소 임대 기간 8년을 유지할 수 있습니다.전세대출과 관련하여, 임대보증금을 전세대출로 사용하는 것이 가능합니다. LH전세자금대출은 저소득층의 주거안정을 위해 복권기금과 주택도시기금이 지원하는 전세임대사업의 일환으로, 입주자가 전세주택의 임차권을 한국토지주택공사에 귀속하는 조건으로 진행됩니다. 다양한 조건과 자격 요건이 있으니, 해당 조건을 충족하는지 확인하고 신청하시면 됩니다
경제 / 부동산
24.02.21
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전세임차인이 퇴거불응하고 거주시 보증금반환시기?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세임차인이 퇴거에 불응하는 경우, 보증금 반환 시기와 관련된 법적 절차는 다음과 같습니다임대차계약서 작성 시 보증금 반환 지연에 관한 이자율 약정하기: 계약서에 보증금 반환 지연 시 적용될 이자율을 명시해야 합니다.대항력과 우선변제권 취득하기: 임차인이 보증금을 반환받기 위해 필요한 법적 권리를 확보해야 합니다.임대차계약 해지 통보하기: 임대차계약이 종료됨을 통보해야 합니다.임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료: 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 유효한 방법입니다.임대차목적물 반환하기: 임차인이 임대차 목적물을 반환해야 합니다.보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송하기: 보증금과 지연이자에 대한 청구를 공식적으로 통지해야 합니다.보증금 반환 관련 소송(지급명령 또는 청구 소송): 법적 절차를 통해 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.세입자가 나가는 날에 맞춰 보증금을 반환하는 것이 일반적입니다. 만약 세입자가 나가지 않고 계속 거주한다면, 명도소송을 통해 퇴거를 요구할 수 있으며, 이 경우 보증금 반환은 소송 결과에 따라 결정될 수 있습니다. 자동연장으로 2년 후에 보증금을 반환하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있으며, 임대차 계약서의 약정이나 법적 절차에 따라 처리해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.21
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