전문가 프로필

답변 내역

입주당일 벽지오염 확인 교체요청 하면...
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임차인은 임대기간 동안 주택의 내부를 관리하고 통상적인 손상을 제외한 파손이나 고의로 인한 수리 비용을 부담해야 합니다. 하지만 임대인은 임차인에게 인도하기 전에 주택의 상태를 확인하고 필요한 수리를 해야 하는 의무가 있습니다. 또한 임차인이 입주하기 전에 발견하지 못했던 누수나 노후, 균열 등으로 인한 훼손은 임대인의 책임이 될 수 있습니다.따라서 임차인이 입주 당일에 벽지 오염을 확인하고 임대인에게 교체 요청을 하면, 임대인은 그 원인이 무엇인지 조사해야 합니다. 만약 벽지 오염이 임차인의 과실이 아니라면 임대인은 벽지를 교체하거나 수리해야 할 의무가 있습니다. 그러나 임대인이 벽지 오염을 임차인의 과실로 인정하지 않거나 수리를 거부한다면, 임차인은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

단독주택 마당 사용권한 세입자 기준 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단독주택 마당 사용권한은 임대차 계약서에 따라 달라집니다. 만약 계약서에 마당 사용권한에 대한 내용이 없다면, 세입자는 마당을 사용할 수 있는 권리가 없습니다. 마당은 임대인의 소유물로 간주되기 때문입니다. 세입자가 마당을 사용하려면 임대인과 협의하여 계약서에 특약을 추가하거나, 임대인의 동의를 받아야 합니다.법적으로도 세입자의 마당 사용은 인정되지 않습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차기간 중에 임대인의 동의 없이 임대주택의 구조, 형상, 용도 등을 변경하거나 임대주택에 부수물을 설치할 수 없습니다. 마당 사용은 임대주택의 용도를 변경하는 것으로 볼 수 있으므로, 임대인의 동의 없이 마당을 사용하는 것은 임대차계약을 위반하는 행위입니다. 임대인은 이 경우 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 세입자가 마당을 사용하고 싶다면, 임대인과 사전에 협의하고 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 임대인과의 관계를 원만하게 유지하기 위해서도, 마당 사용에 대한 규정을 명확히 하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

부동산 관련 용어 중에서 종상향이 있는데 어떤 의미이며 조건이 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.종상향이란 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 용도지역 중 1·2 종 일반주거지역을 2·3 종으로 높여주는 것을 뜻하는 부동산 용어입니다. 종상향을 하게 되면 건폐율과 용적률, 층수가 상향됩니다. 예를 들어, 1 종 전용주거지역을 2 종 일반주거지역으로 종상향하면 건폐율은 10%, 용적률은 최대 150%가 커집니다.종상향의 조건은 도시관리계획 수립 절차를 준용합니다. 기초조사를 필두로 계획(안) 작성-주민 의견 청취-입안 또는 결정 신청-관계기관 협의-도시계획위원회 심의-결정 및 고시-지형도면 작성 및 승인 고시로 마무리됩니다. 이러한 절차는 시간이 오래 걸리고 소유주들의 이권 문제, 도심 과밀화 등의 단점도 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 선순위근저당의 다음 이라면
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고와 확정일자를 받은 세입자는 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 먼저 배당(보증금을 변제) 받을 수 있는 권리를 말합니다.만약 선순위근저당의 다음에 전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 있다면, 우선변제청구가 가능합니다. 즉, 선순위근저당권자에게 배당된 금액을 제외하고 남은 금액에서 세입자의 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.우선변제 금액 외에는 어떻게 되는지에 대해서는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 만약 남은 금액이 세입자의 보증금보다 많다면, 그 차액은 다른 후순위 권리자들에게 안분배당됩니다. 만약 남은 금액이 세입자의 보증금보다 적다면, 세입자는 보증금의 일부만 변제받을 수 있으며, 나머지는 임대인에게 청구해야 합니다.전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금과 권리를 보호하기 위한 중요한 제도이므로, 전세계약을 할 때는 반드시 받아야 합니다. 또한 전세사기를 예방하기 위해 전세보증보험 가입이나 특약사항 작성 등의 조치도 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

청년전용 부증부월세대출 을 받고싶습니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 부증부월세대출은 만 19세 이상 ~ 만 34세 이하의 무주택 청년에게 저리로 전월세보증금 및 월세를 대출해주는 정책입니다. 부부합산 연소득이 5천만원 이하이고, 순자산가액이 3.45억원 이하인 자가 대출을 받을 수 있습니다.현재 소득이 없는 대학생도 대출을 받을 수 있습니다. 다만, 1년 미만 재직자의 경우 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.대출을 받아 1년간 이용한 뒤 완납을 하고, 다른 지역으로 이사를 가면 다시 청년전용 부증부월세대출을 신청해서 받을 수 있습니다. 대출기간은 25개월이지만, 4회 연장하여 최장 10년 5개월까지 이용할 수 있습니다.현재 계약하고 싶은 집들이 500에 65 정도라면, 이 대출을 통해 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.보증금 대출: 최대 3천5백만원 이내이며, 보증금 대출금과 월세금 대출금의 합계액이 전세금액의 80% 이내여야 합니다. 단, 보증금 대출금은 전세금액의 70% 이내입니다.월세금 대출: 최대 960만원 (24개월 기준 월 40만원 이내)입니다.예를 들어, 전세금액이 5억원이고, 월세금이 65만원인 경우, 보증금 대출은 3천5백만원, 월세금 대출은 960만원을 받을 수 있습니다. 이 경우, 보증금 대출금과 월세금 대출금의 합계액이 전세금액의 80% 이내이고, 보증금 대출금이 전세금액의 70% 이내이므로 대출 조건을 만족합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

아파트 매물 내놓을때 사진을 첨부하는게 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 매물 사진을 첨부하는 것은 장단점이 있습니다. 사진을 첨부하면 매물의 상태와 분위기를 잘 보여줄 수 있고, 구매자의 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 사진을 첨부하지 않으면 구매자가 직접 집을 보러 올 가능성이 높아지고, 현장에서 협상할 수 있는 여지가 생깁니다. 또한 사진을 첨부할 때는 네이버 부동산의 사진 기준과 규정을 준수해야 하며, 검증 비용이 들 수도 있습니다. 인테리어를 새로 해서 깔끔한 집이라면 사진을 첨부하는 것이 좋을 수도 있습니다. 하지만 사진만으로는 집의 모든 장점을 드러낼 수 없으므로, 구매자에게 설득력있는 설명을 해주는 것도 중요합니다. 결국 사진을 첨부하는 것은 개인의 선택이며, 매물의 특성과 시장 상황에 따라 다르게 판단해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

전세 잔금전 임차인에 비번 미리 알려줘도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인에게 전세 잔금전에 비밀번호를 알려주는 것은 권장하지 않습니다. 임차인이 잔금을 치르지 않고 점유하거나, 짐을 들여놓고 나중에 퇴거를 거부할 수도 있기 때문입니다. 임차인이 청소를 하고 싶다면, 임대인이 직접 문을 열어주고 청소가 끝난 후 사람과 짐이 없다는 것을 확인하는 것이 좋습니다. 그리고 잔금을 받은 후에 비밀번호를 알려주시면 됩니다. 이렇게 하면 임차인의 대항력이 발생하지 않고, 임대인의 권리를 보호할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

부동산 공시가격 측정방법 기준
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 공시가격은 국세, 지방세, 건강보험료 등의 과세기준이 되는 부동산의 적정가격입니다. 부동산 공시가격에는 토지의 공시지가와 주택의 공시가격이 있습니다. 토지의 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘고, 주택의 공시가격은 표준단독주택공시가격, 개별단독주택공시가격, 공동주택공시가격으로 나뉩니다부동산 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 조사, 산정되고, 4월 28일에 공시됩니다. 이후 30일간 이의신청을 받고, 6월 27일에 최종 결정됩니다면적은 같으나 층수가 다를 때 공시가격의 차이가 있는 이유는, 공동주택공시가격은 층수별로 가격계수를 적용하기 때문입니다. 가격계수는 층수가 높아질수록 증가하며, 동별로 다르게 적용될 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

전세사기가 한번씩 나오는데요 기사요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 전에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.등기부등본을 열람하여 소유권자와 근저당 등의 권리관계를 확인합니다.시세정보를 확인하여 적정 전세가율을 파악하고, 과다한 전세보증금을 내지 않습니다.임대인의 신분증과 서명이 일치하는지 확인하고, 서류가 위조되지 않았는지 확인합니다.대리인인 경우 임감증명서 및 위임장의 인감이 동일한지 확인하고, 임대인과 통화를 통해 계약의사를 확인합니다.전세보증보험에 가입이 가능한지 확인하고, 가급적 가입합니다.전세 계약 중에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.계약서를 작성할 때 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 특약을 반드시 넣습니다.계약금 및 잔금은 반드시 임대인 명의 통장으로 입금하고, 입금증을 보관합니다.잔금일에 등기부등본을 다시 한번 확인하여 변동사항이 없는지 체크합니다.전세 계약 후에는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다.전입신고를 빠르게 하고, 전입신고증을 보관합니다.전세보증보험에 가입한 경우 보증공사에 가입증을 제출하고, 보증증서를 받습니다.보증금을 돌려받지 못하는 경우 내용증명을 보내고, 임차권등기명령과 지급명령을 신청합니다.변호사 등 법률전문가의 도움을 받습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0

신용대출이 있는데 주택 구매 대출이 나올까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신용대출이 있는 상태에서 주택 구매 대출을 받으려면 몇 가지 조건을 고려해야 합니다. 주택 구매 대출은 주로 LTV(대출금액/주택가격)와 DSR(총부채/총소득)이라는 두 가지 규제를 따라야 합니다. LTV는 주택 가격의 일정 비율만큼만 대출을 받을 수 있고, DSR은 총 소득의 일정 비율만큼만 부채를 갖을 수 있습니다. 이 두 가지 규제는 지역, 주택 종류, 소득 등에 따라 다르게 적용됩니다.구매하고자 하는 집이 하남에 있는 9억원 짜리 아파트라면, 현재 LTV는 40%로 적용됩니다. 즉, 9억원의 40%인 3.6억원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 이미 신용대출로 1.13억원을 사용하고 있으므로, 남은 대출 한도는 2.47억원입니다. 따라서 추가로 대출을 받으려면 주택 매매 자본금이 6.53억원 이상이어야 합니다. 하지만 현재 주택 매매 자본금이 4.8억원이므로, 부족한 1.73억원을 마련해야 합니다.또한 DSR은 현재 40%로 적용됩니다. 즉, 총 소득의 40% 이하만큼만 총 부채를 갖을 수 있습니다. 연봉이 7천만원씩이라면, 월 소득은 약 5백만원씩이고, 총 소득은 약 1천만원입니다. 따라서 총 부채는 4백만원 이하여야 합니다. 하지만 이미 신용대출로 월 200만원씩 상환하고 있으므로, 남은 부채 여유는 0원입니다. 즉, DSR 규제에 걸려서 추가로 대출을 받을 수 없습니다.결론적으로, 신용대출이 있는 상태에서 주택 구매 대출을 받으려면 LTV와 DSR 규제를 모두 만족해야 합니다. 하지만 현재 상황에서는 두 가지 규제에 모두 부합하지 않으므로, 추가로 대출을 받기는 어렵습니다. 신용대출을 상환하거나, 주택 매매 자본금을 늘리거나, 가격이 낮거나 LTV가 높은 주택을 찾는 등의 방법을 고려해보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
0
0