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전세대출 얼마까지 가능한지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세대출은 주택을 구매하기 위해 보증금을 대출로 받는 상품입니다. 여러 요건에 따라 대출한도가 결정되며, 아래의 정보를 참고하시면 도움이 될 것입니다:대출 대상:전세계약 체결하고 보증금 5% 이상 지불한 사람대출신청일 현재 민법상 성년인 세대주 (단독세대주 경우 만 25세 이상)세대주를 포함한 세대 구성원 전원 무주택부부합산 연소득 5천만원 이하 (연소득 6천만원까지 가능)순자산가액 3.61억원 이하 세대주 (2023년 기준)연체, 부도 등의 기록이 없는 사람대출접수일 현재 공공임대주택에 입주하고 있지 않은 사람 (대출 목적물이 해당 주택인 경우 or 신청인 및 배우자가 퇴거하는 경우는 가능)대출한도:일반가구: 전세금액 70% 이내 (갱신 시 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금 70% 이내)신혼·2자녀: 전세금액 80% 이내 (갱신 시 증액금액 이내에서 증액 후 총 보증금 80% 이내)담보 별 대출한도:한국주택금융공사 기준: 보증금 7억 (서울, 경기, 인천 이외는 5억원) 이하보증금 5% 이상 지급한 세대주본인 및 배우자 주택보유수 1주택 이내본인 및 배우자 3억 이하 투기지역, 투기과열지구 내 소재 아파트 소유권 취득 X보증대상물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에 정하는 입소자일 것금리:연소득 4천만원 이하 기초생활수급권자·차상위계층 → 연 1.0%연소득 5천만원 이하 한부모가구 → 연 1.0%장애인·노인부양·다문화·고령자가구 → 연 0.2%이용기간:2년 (최대 10년까지 연장 가능)
경제 / 부동산
24.02.07
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[아파트매매 잔금일정] 매도인은 대리참석 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매 잔금일에 매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다매도인의 인감 날인된 위임장매도인의 인감증명서매도인의 신분증 사본대리인의 신분증대리인의 도장위임장에는 매도인이 대리인에게 잔금처리 및 소유권 이전 등기에 필요한 권한을 위임한다는 내용이 명시되어야 합니다. 위임장은 매도인이 직접 작성하거나 법무사에게 의뢰할 수 있습니다.매수인은 매도인의 위임장과 인감증명서를 확인하고, 대리인의 신분증과 도장을 확인한 후 잔금을 매도인의 계좌로 이체하거나 수표로 지급할 수 있습니다. 잔금을 지급한 후에는 매도인이 준비한 소유권 이전에 필요한 서류를 대리인으로부터 받아야 합니다.잔금일에 은행 법무사가 나와서 소유권 이전 등기를 대행해 줄 경우, 매수인은 대출 약정서에 서명 날인을 잔금일 이전에 완료해야 합니다. 또한 은행에 매도인의 대리인 참석 여부를 미리 알리고, 은행에서 요구하는 대리인 서류를 준비해야 합니다.매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하는 경우에는 소유권 등 법적으로 문제가 없습니다. 단, 매도인과 대리인이 신뢰할 수 있는 관계인지, 대리인이 매도인의 의사에 따라 행동하는지, 대리인이 잔금을 횡령하거나 소유권 이전 서류를 누락하거나 변조하지 않는지 등을 주의해야 합니다. 만약 매도인이 대리인을 통해 잔금처리를 하지 않으려면, 매수인과 협의하여 잔금일을 변경하거나, 매도인이 직접 참석할 수 있는 장소로 잔금처리 장소를 변경할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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오피스텔은 빌라보다 전세가 안전한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 빌라보다 전세가 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 오피스텔 시장에서도 전세 사기가 발생하는 경우가 있습니다. 예를 들어, '갭투자’라고 불리는 방식으로 오피스텔을 사들인 후 보증금을 편취하고 도주하는 사례나, 신탁등기가 이뤄진 오피스텔을 임대인에게 전세로 계약하면서 신탁회사와의 관계를 숨기는 사례등이 있습니다. 이런 사기 행위를 피하기 위해서는 전세 계약을 하기 전에 다음과 같은 점들을 꼭 확인해야 합니다.오피스텔의 소유주와 임대인이 동일한지 확인하고, 소유권증명서와 등기부등본을 요구하고 검토하세요. 소유주가 신탁회사인 경우에는 신탁계약서도 확인하세요.오피스텔의 감정가격과 전셋값이 비슷한지 확인하고, 너무 차이가 나는 경우에는 의심하세요. 감정가격을 부풀린 오피스텔은 전셋값이 매맷값보다 높아 '깡통 전세’로 전락할 수 있습니다.오피스텔의 분양업자나 임대인이 지원금이나 할인 등의 혜택을 제공하면서 계약을 서두르는 경우에는 주의하세요. 이는 보증금을 빨리 받아 도주하려는 의도일 수 있습니다.오피스텔의 계약서를 잘 검토하고, 허위매물이나 불법 중개를 피하기 위해 공인중개사와 계약하세요. 계약서에는 보증금, 임대기간, 임대료, 관리비 등의 내용이 명확하게 기재되어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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연립주택 건물이 경매로 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금의 100%를 못 받을 경우 전세반환금 소송을 진행할 수 있습니다. 전세금반환소송은 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 늦게 반환하는 것에 대해 지연이자를 포함한 보증금을 청구하는 소송입니다. 전세금반환소송을 제기하기 전에는 임대인에게 내용증명이나 문자를 보내 보증금을 돌려달라고 의사표시를 해야 합니다. 전세금반환소송을 제기할 때는 임대차계약서, 입금증, 전입신고증, 내용증명 등의 증거를 준비해야 합니다. 전세금반환소송은 소액사건심판법에 따라 빠르고 간편하게 진행될 수 있습니다.소송에 승소하여도 임대인의 재산이 없거나 부족하면 돈을 못 돌려 받을 수 있습니다. 이 경우, 임대인의 재산을 경매를 통해 압류하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 만약 임대인이 파산신청을 하거나 구속되면, 파산관재인이나 법원에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 파산절차에서는 임차인의 권리가 다른 채권자들보다 우선하지 않으므로, 보증금을 전액 받을 수 있다고 보장할 수는 없습니다.건물이 매각된다면 방을 빼야하는지는 임차인의 대항력과 우선변제권에 따라 다릅니다. 대항력과 우선변제권을 취득하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마치고, 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 배당요구를 하거나 계속 현재의 집에 살 수 있습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 돌려받고 이사를 가야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 존속되고, 낙찰자와 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다. 대항력은 있지만 우선변제권이 없는 후순위 임차인은 배당요구를 할 수 있지만, 낙찰자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 배당요구를 하면 임대차계약이 해지되고, 보증금을 일부 또는 전액 못 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인은 배당요구를 할 수 없고, 임대차계약이 해지되고, 낙찰자에게 퇴거를 요구받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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어떻게 하면 진상 세입자를 구분할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대주택 관련 법률을 숙지하십시오. 세입자 선별 과정에서는 연방, 주, 지역의 Fair Housing Laws를 준수해야 합니다. 차별적인 행위를 피하고, 모든 신청자를 공정하고 동등하게 대해야 합니다. 성별, 인종, 종교, 국적, 가족 상태, 장애 등의 요인을 기준으로 선별하지 마십시오.최소 자격 요건을 설정하십시오. 소득, 임대 이력, 신용도, 참조 등과 같은 요인을 바탕으로 세입자의 자격과 요구사항을 명확히 정하십시오. 이러한 기준을 모든 신청자에게 일관되게 적용하고, 특정 개인이나 그룹에게 예외를 허용하지 마십시오.임대 신청서를 요청하십시오. 임대 신청서는 세입자의 개인 정보, 소득, 고용, 임대 이력, 참조 등을 수집하는 데 사용됩니다. 임대 신청서를 작성할 때는 신청자의 동의를 받아야 하며, 민감한 정보를 수집할 때는 서면 허가를 받아야 합니다.신용, 임대 이력, 범죄 기록을 확인하십시오. 신용 보고서, 임대 이력 보고서, 범죄 기록 보고서 등을 통해 세입자의 배경을 검증할 수 있습니다. 신용 보고서는 세입자의 신용 점수, 결제 이력, 파산이나 기타 재정 판결 등을 보여줍니다. 임대 이력 보고서는 이전 주소, 과거 임대주인의 이름과 연락처, 퇴거나 파손된 임대 계약, 결제 이력 등을 보여줍니다. 범죄 기록 보고서는 중범죄와 경범죄의 유무, 재판 중인 사건, 성범죄자 등록부의 상태 등을 보여줍니다.현재 고용주와 임대주인에게 연락하십시오. 세입자의 소득과 고용을 확인하기 위해 현재 고용주에게 연락할 수 있습니다. 세입자의 임대 이력과 행동을 확인하기 위해 현재 임대주인에게 연락할 수 있습니다. 이때는 세입자의 동의를 받아야 하며, 법적으로 허용된 질문만 해야 합니다.세입자와 인터뷰하십시오. 세입자와의 인터뷰는 세입자의 성격과 적합성을 파악하는 데 도움이 됩니다. 인터뷰 시에는 세입자의 자격과 관련된 법적이고 객관적인 질문만 해야 하며, 차별적이거나 부적절한 질문은 피해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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임차인 구하고 새집으로 이사가려는데요, 전출신고 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전출신고와 전입신고에 관한 질문에 답변드리겠습니다.전출신고는 1994년부터 폐지되었으므로, 전입신고만 하시면 됩니다.전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 신고해야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 거짓으로 신고하면 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다.전입신고는 인터넷이나 방문으로 할 수 있습니다. 인터넷으로 신청하려면 정부24에 접속하여 공인인증서로 로그인하고, 전입신고를 검색하여 신청하면 됩니다. 방문으로 신청하려면 새로운 거주지의 주민센터나 읍면사무소에 가서 계약서와 신분증을 제시하고, 전입신고서를 작성하면 됩니다.전입신고를 하면 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 대항력은 임차인이 임대차 내용을 임대인이나 제3자에게 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하며, 우선변제권은 임차주택이 공매나 경매에 처할 경우 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 확정일자란 임차인이 임차주택의 인도를 받고 전입신고를 한 날짜를 말하며, 임차인이 임대차계약서 원본이나 사본을 가지고 주민센터에 방문하여 부여받을 수 있습니다. 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 강화하고, 연말정산 시 전세자금대출이자 소득공제를 받을 수 있습니다.따라서, 저는 다음과 같은 방법을 추천드립니다.이달 27일에 새로운 임차인(친동생)이 입주하면, 그날이나 그 다음날에 새로살게될 집에 전입신고를 하세요. 인터넷이나 방문 중 편한 방법으로 하시면 됩니다.전입신고를 하면서 임대차계약서를 제출하고, 확정일자를 받으세요. 확정일자는 전입신고와 동일하게 하시면 됩니다.전입신고와 확정일자를 받으면, 친동생의 대출심사에 문제가 없을 것입니다. 또한, 자신의 보증금과 임차권을 보호하고, 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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잔금을 두 번에 나눠서 지급해도 괜찮나요? 첫 번째 잔금 지급 시 전입신고 및 입주를 해도 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1) 잔금을 두 번에 나눠서 입금하는 것은 임대인과 임차인 사이의 합의에 따라 가능합니다. 다만, 잔금을 나눠서 입금할 경우에는 계약서에 그 내용을 명시하고, 잔금 지급일에 대한 확실한 약속을 하셔야 합니다. 또한, 잔금을 나눠서 입금할 경우에는 전세보증금 반환 보험 가입이 어려울 수 있으므로, 이 점도 고려하셔야 합니다.Q2) 첫 번째 잔금을 입금하기로 한 날에 입주 및 전입신고가 가능합니다. 임차인으로서 대항력을 갖추기 위해서는 입주 후 14일 이내에 주민센터 혹은 인터넷등기소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야하는데요. 이렇게 하면 혹시 모를 상황에서도 최우선변제권을 갖게 되어 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 전입신고를 하지 않은 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로, 꼭 전입신고를 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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주거용 오피스텔 중개수수료(복비) 계산, 이럴 경우 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주거용 오피스텔의 중개수수료는 거래금액에 0.4%를 곱한 금액이 최대 한도입니다. 거래금액은 보증금과 월세의 합이 아니라, 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 예를 들어, 보증금이 500만원이고 월세가 65만원이라면, 거래금액은 500 + (65 x 100) = 6500만원이 됩니다. 그러면 중개수수료는 6500 x 0.4% = 26만원이 최대 한도입니다. 이 금액은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정할 수 있습니다보증금이 5000만원 이하일 경우에도, 중개수수료는 거래금액의 0.4%를 곱한 금액이 최대 한도입니다. 다만, 이 금액이 20만원을 초과하면 안 됩니다. 예를 들어, 보증금이 3000만원이고 월세가 50만원이라면, 거래금액은 3000 + (50 x 100) = 8000만원이고, 중개수수료는 8000 x 0.4% = 32만원이 됩니다. 하지만, 이 금액은 20만원을 넘기므로, 중개수수료는 20만원으로 제한됩니다. 만약 중개업자가 20만원 이상을 요구하면, 이는 불법입니다제 상황에 맞는 복비는 1)에서 계산한 것과 같이 26만원이 최대 한도입니다. 하지만, 이 금액은 협의에 따라 낮출 수 있습니다. 중개업자와 잘 상의하여 합리적인 금액을 결정하시기 바랍니다.계산법에 의한 복비보다 중개업자가 요구한 복비가 더 크면, 그 금액이 최대 한도액을 넘지 않는다면 불법은 아닙니다. 예를 들어, 계산법에 의한 복비가 20만원이고, 법에서 정한 최대치가 30만원이고, 중개업자가 요구한 금액이 25만원이라면, 이는 법적으로 허용되는 범위입니다. 하지만, 이 금액은 협의에 따라 낮출 수 있습니다. 중개업자와 잘 상의하여 합리적인 금액을 결정하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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보증보험 기준 강화에 따른 전세
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험 가입 기준은 2024년 5월 1일부터 적용됩니다. 그 전까지는 공시지가의 135%가 기준입니다.보증보험 가입 기준보다 전세보증금이 높은 경우, 보증보험을 가입할 수 없습니다. 이 경우, 임대인과 협의하여 보증금을 낮추거나, 반전세 계약으로 변경하는 방법이 있습니다. 또는 다른 보증보험 가입 가능한 집을 찾는 것도 방법입니다.공시지가의 126%보다 전세보증금이 낮은 경우, 역전세라고 부릅니다. 역전세는 임대인이 임차인에게 월세를 지불하는 형태의 계약입니다. 역전세는 보증보험 가입이 필요하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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재건축 동의서 제출 후 해당물건을 매매하려고 한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 재건축 조합에 매매 의사를 통보하고, 조합의 승인을 받아야 합니다. 조합은 매매 승인 여부를 판단하기 위해 매수인의 자격, 매매가격, 매매조건 등을 검토합니다. 조합의 승인을 받지 못하면 매매가 무효가 될 수 있습니다.다음으로, 매매계약서를 작성하고, 부동산거래계약신고필증을 발급받아야 합니다. 매매계약서에는 매도인과 매수인의 인적사항, 매매대상 물건의 정보, 매매가격, 계약금과 중도금의 납부일과 금액, 잔금의 지급방법, 매매조건, 계약위반 시의 책임 등을 명시해야 합니다. 부동산거래계약신고필증은 매매계약이 성립된 것을 증명하는 서류로, 국세청 홈택스에서 신청하고 발급받을 수 있습니다.마지막으로, 매매대금을 지급하고, 소유권이전등기를 완료하여야 합니다. 매매대금은 계약서에 명시된 방법에 따라 지급하고, 소유권이전등기는 등기소에서 신청하고 수수료를 납부하면 됩니다. 소유권이전등기를 위해서는 매도인의 매도용 인감증명서와 주민등록초본, 매수인의 인감증명서와 주민등록초본, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 재건축 조합의 매매승인서 등이 필요합니다.이상이 재건축 동의서 제출 후 해당 물건을 매매하려고 하시는 경우의 절차입니다.
경제 / 부동산
24.02.06
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