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사업자 폐업하고 일주일 지났는데 전세대출 관련 질문 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자 폐업 후 전세대출을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 합니다.폐업 신고를 하지 않고 사업자등록번호를 유지하는 경우: 이 경우에는 사업자 대출의 규정에 따라 폐업 시 대출 원금을 일시 상환해야 할 수 있습니다. 따라서 케이뱅크나 카카오뱅크에서 한도조회가 가능하더라도 실제 대출 실행 시 폐업 여부를 확인하고 대출을 거절할 수 있습니다. 또한, 신용보증기금이나 기술보증기금 등 보증기관을 통한 보증대출은 폐업 시 보증을 상실하므로 대출을 받을 수 없습니다폐업 신고를 하고 개인명의로 전세대출을 받는 경우: 이 경우에는 개인 신용점수와 담보가격, 소득증빙 등이 전세대출의 승인 여부에 영향을 미칩니다. 폐업 후 무직자가 되면 소득증빙이 어려워지므로 대출 한도가 낮아지거나 대출이 거절될 수 있습니다. 하지만 신용등급이 1등급이라면 대출 가능성이 높습니다. 케이뱅크나 카카오뱅크에서는 신용등급이 1~3등급인 경우에는 소득증빙 없이도 최대 5억원까지 전세대출을 받을 수 있습니다따라서, 폐업 후 전세대출을 받으려면 폐업 신고를 하고 개인명의로 대출을 신청하는 것이 좋습니다. 케이뱅크나 카카오뱅크에서 한도조회가 가능하다면 실제 대출 실행도 가능할 것으로 보입니다. 하지만 대출 조건이나 금리는 은행마다 다르므로 여러 은행의 상품을 비교하고 선택하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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아파트 평수 옆에 붙어있는 ABCD가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 평수 옆에 붙어있는 ABCD는 아파트의 타입을 나타내는 것입니다. 타입은 아파트의 전용면적을 제곱미터로 표시한 것으로, 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기를 의미합니다. 예를 들어, 84타입이라고 하면 전용면적이 84제곱미터인 아파트를 말합니다.전용면적과 다른 개념으로 공급면적이 있습니다. 공급면적은 전용면적에 아파트의 복도, 엘리베이터, 주차장 등의 공용면적을 더한 것으로, 아파트의 총 면적을 의미합니다. 예를 들어, 84타입의 아파트의 공급면적은 보통 108제곱미터 ~ 114제곱미터 정도입니다.아파트의 평수는 공급면적을 평이라는 단위로 환산한 것입니다. 1평은 3.3058제곱미터이므로, 84타입의 아파트의 평수는 대략 32평 ~ 35평 정도입니다. 평수는 제곱미터보다 간단하게 계산할 수 있으므로, 많은 사람들이 아파트의 크기를 평수로 표현합니다.아파트의 타입과 평수에 따라서, 아파트의 구조와 방의 개수, 화장실의 개수 등이 다릅니다. 일반적으로, 타입이 크면 평수도 크고, 방의 개수와 화장실의 개수도 많습니다. 예를 들어, 49타입의 아파트는 보통 방 2개와 화장실 1개로 구성되어 있고, 20평 정도입니다. 59타입의 아파트는 보통 방 3개와 화장실 2개로 구성되어 있고, 25평 정도입니다. 99타입의 아파트는 보통 방 4개와 화장실 2개로 구성되어 있고, 38평 정도입니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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일시적 2주택 양도세 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택자란 1주택을 소유하던 1세대가 기존주택을 구입한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 1채를 추가로 구입하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우를 말합니다. 일시적 2주택자는 신규주택 구입일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분하면 양도소득세를 비과세받을 수 있습니다.질문하신 경우에는 A, B, C 모두 일시적 2주택자에 해당됩니다. A는 2020년 1월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2024년 3월에 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다. B는 2021년 5월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2023년 12월에 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다. C는 2024년 1월에 기존주택을 구입한 후 2024년 1월에 신규주택을 구입하였으므로, 2027년 1월까지 기존주택을 처분하면 3년 이내에 해당되므로 비과세를 받을 수 있습니다.단, 일시적 2주택자의 비과세 요건은 다음과 같습니다.종전주택 구입일로 1년 이상이 지난 후 신규주택을 매입할 것신규주택 매입 이후 일시적으로 2주택자일 것신규주택 구입일로 3년 이내에 종전주택을 처분할 것
경제 / 부동산
24.02.04
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자가를 가지고있는 장모님 집에서 살면 청약을 못 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 청약을 하려면 여러 조건을 충족해야 합니다. 그 중에서 거주지역과 주택소유에 관한 조건이 가장 중요합니다.일반적으로 청약을 하려면 해당 주택건설지역에 일정 기간 이상 거주하고 있어야 합니다. 이 기간은 지역마다 다르며, 입주자모집공고문에서 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 서울시에서는 2년 이상 거주해야 해당지역 청약자격이 주어집니다.또한 청약을 하려면 무주택자여야 합니다. 무주택자란 자신 또는 배우자가 주택을 소유하고 있지 않은 사람을 말합니다. 단, 만 60세 이상의 부모님이 소유한 주택이나, 소형 저가 주택, 20년 경과된 단독주택 등은 무주택으로 인정받을 수 있습니다.그런데, 장모님의 자가에 거주하고 있다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 장모님을 부양가족으로 인정받기 위한 조건을 확인해야 합니다. 가점제 청약 시 부양가족수는 신청자 또는 배우자와 동일등본에 있는 직계손.비속이 기준이며, 장모님과 같은 주민등본에 3년 이상 등재되었다면 장모님도 부양가족으로 인정합니다.하지만, 장모님의 자가가 85제곱미터 이상 주택이거나, 20년 미만의 단독주택이라면 장모님은 유주택자로 간주되어 부양가족이 될 수 없습니다. 그리고 장모님의 주택이 무주택으로 인정되더라도, 장모님의 주택이 소재한 지역에 거주하는 것으로는 해당지역 청약자격이 주어지지 않습니다. 즉, 장모님의 자가에 거주하고 있다면, 장모님의 주택이 무주택으로 인정되고, 장모님을 부양가족으로 인정받는다고 해도, 청약을 원하는 지역에 일정 기간 이상 거주해야 해당지역 청약자격이 주어집니다.따라서, 장모님의 자가에 거주하면서 청약을 하려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.장모님의 주택이 무주택으로 인정되는 경우장모님을 부양가족으로 인정받는 경우청약을 원하는 지역에 일정 기간 이상 거주하는 경우만약 이러한 조건을 충족하지 못한다면, 전세나 월세로 청약을 원하는 지역에 거주하면서 청약을 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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집 계약후 중도에 주인이 변경되는 경우 전세에서 반전세 등으로바뀔수도있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 계약 후 중도에 주인이 변경되는 경우 전세에서 반전세 등으로 바뀔 수 있는지에 대한 답변은 아니요입니다. 이미 전세나 월세로 계약을 한 주택의 소유자가 매매, 경매, 상속, 증여 등으로 바뀌더라도, 새로운 주인은 기존의 임대차 계약을 승계해야 하며, 세입자에게 계약 해지나 조건 변경을 요구할 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법에 의해 보장되는 세입자의 권리입니다.반대로 세입자는 새로운 주인이 생기면 승계 거부권을 행사할 수 있습니다. 즉, 계약 기간이 남아 있더라도 새로운 주인과 계약을 하고 싶지 않다면, 이사를 갈 수 있습니다. 이 경우, 기존 주인은 세입자에게 전세금이나 임대료를 돌려주어야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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전세사기 예방할수있는 방법 뭐가있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 임차인이 보증금을 입금한 후 집을 점유하지 못하거나 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 말합니다. 전세사기는 아파트, 빌라, 원룸 등 모든 종류의 주택에서 발생할 수 있습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다.전세 계약 전에 건물의 시세와 매매가를 꼼꼼하게 확인합니다. 인근 공인중개사사무소나 국토부 실거래가 공개시스템 등을 통해 시세 및 실거래가를 파악해야 합니다. 시세보다 너무 낮은 전세금은 의심해야 합니다.전세 계약 시에 주택도시보증공사 (HUG)의 보증보험에 가입합니다. 보증보험에 가입하면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 공사로부터 돌려받을 수 있습니다. 보증보험 가입 여부는 HUG 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.전세 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 합니다. 전입신고를 하면 임차인의 대항력이 생기고, 확정일자를 하면 임대차 계약의 존속기간을 확정할 수 있습니다. 전입신고는 주민센터나 인터넷에서 할 수 있고, 확정일자는 등기소에서 할 수 있습니다.전세 계약 중에는 잔금일 이전에 등기부등본을 직접 확인합니다. 등기부등본은 건물의 소유자와 부채 상태를 알 수 있는 서류입니다. 등기부등본은 등기소나 인터넷에서 발급받을 수 있습니다.이 외에도 전세 계약서에 특약을 넣는 방법이나, 전세 사기 특별법을 참고하는 방법도 있습니다. 전세 계약은 잘못하면 큰 손실을 입을 수 있으니, 꼼꼼하게 준비하고 확인하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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인터넷 전입신고와 확정일자 받는 방법 알려주세요~
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.인터넷 전입신고와 확정일자 받는 방법에 대해 알려드리겠습니다.인터넷 전입신고란 새로운 거주지의 주소를 주민등록상에 등록하기 위한 절차입니다. 이사한 날부터 14일 이내에 정부24라는 사이트에 접속하여 신고하실 수 있습니다. 신청하기 전에 신분증, 임대차 계약서, 등기부등본 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 인터넷 전입신고를 하시면 전입신고서를 출력하실 수 있습니다.확정일자란 임대차 계약의 법적 효력을 인정받고, 전세금이나 월세를 보호받기 위해 필요한 절차입니다. 인터넷 전입신고와 함께 임대차 신고를 하시면 확정일자도 자동으로 받으실 수 있습니다. 임대차 신고는 계약일 이후 30일 이내에 완료하셔야 합니다. 임대차 신고를 하시려면 대법원 인터넷 등기소에 접속하셔서 신청하실 수 있습니다. 신청하기 전에 공인인증서, 임대차 계약서 이미지파일 등 필요한 서류를 준비하셔야 합니다. 인터넷 확정일자를 받으시면 임대차 계약서에 날짜와 도장이 찍힌 이미지파일을 출력하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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법인소유 부동산 매도시 필요서류
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 법인소유 부동산 매도시 필요한 서류는 다음과 같습니다.등기권리증법인인감도장법인인감증명서 2통 (일반용 1, 부동산매도용 1)법인등기사항전부증명서 (법인등기부등본)법인사업자등록증 사본법인대표의 신분증법인 통장사본위임장 (대표가 직접 계약하지 않을 경우)따라서, 법인등기사항전부증명서(법인등기부등본)는 필요한 서류 중 하나입니다.2 법인등기부등본은 인터넷등기소에서 발급받을 수 있으며, 대표와 감사의 주민등록번호 뒷자리는 미공개로 발급받을 수 있습니다. 미공개로 발급받으려면, 발급신청서에 미공개를 원하는 항목에 체크하고, 미공개 사유를 작성하면 됩니다.3 대표가 못가고 감사가 대리로 가서 매도계약시 위임장을 작성해야하는 경우, 위임장은 법인이 감사에게 위임하는 형태로 해야합니다. 위임장에는 법인의 상호, 대표자의 성명과 주민등록번호, 위임받는 자의 성명과 주민등록번호, 위임의 내용과 범위, 위임기간, 위임일자, 법인인감, 대표자의 서명이 포함되어야 합니다. 위임장은 법인인감증명서와 함께 제출해야 하므로, 대표의 인감증명서도 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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전세계약 만료 전에 다른 집으로 이사가는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 새로운 집을 구해서 이사갈 경우 해당 집에 전입신고 및 확정일자 받아야 하는지새로운 집을 구해서 이사갈 경우에는 해당 집에 전입신고를 하셔야 합니다. 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 하셔야 하며, 전입신고를 하지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.확정일자는 임대인과 임차인이 임대차계약서에 기재하는 임대차계약의 효력발생일을 말합니다. 확정일자는 임대인과 임차인이 합의하여 정할 수 있으며, 임대차계약서에 명시하지 않은 경우에는 임차인이 임대차목적물을 인도받은 날이 확정일자가 됩니다. 따라서 새로운 집으로 이사갈 경우에는 임대인과 임차인이 확정일자를 정하고 임대차계약서에 기재하셔야 합니다.2 그렇다면 지금 사는 집 (이사가기 전 집)의 대항력이 없는 것인지대항력이란 임차인이 임대차계약을 체결한 후 임대인이 임대차목적물을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공한 경우에도 임차인이 임대차목적물을 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 행사하기 위해서는 임차인이 임대차목적물을 사용하고 있거나 사용할 수 있는 상태여야 합니다. 따라서 임차인이 이사를 가게 되면 임차인은 임대차목적물을 사용하지 못하므로 대항력을 상실하게 됩니다. 이 경우 임차인은 주택임대차보호법상의 권리 (우선변제권, 임차권 등기명령권)도 함께 상실하게 됩니다.3 대항력이 없어질 경우 지금 사는 집 계약기간 만료 후에 집주인이 보증금 미반환 시 임차권 설정이 가능한지?임차권 설정이란 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후에도 임대차목적물을 계속 사용할 수 있도록 임차권을 등기하는 것을 말합니다. 임차권 설정을 하기 위해서는 임차인이 임차권 등기명령을 신청하고, 임대인이 보증금을 반환하지 않은 경우에는 임차권 설정을 위한 보증금을 법원에 납부해야 합니다. 그러나 임차권 등기명령은 임대차계약기간이 종료된 후에만 신청할 수 있으며, 임차인이 임대차목적물을 사용하고 있거나 사용할 수 있는 상태여야 합니다. 따라서 임차인이 계약기간 만료 전에 이사를 가면 임차권 설정이 불가능합니다.그리고 별도로 궁금하신 것은왜 집주인들은 세입자가 전세보증보험 가입하는 것을 꺼려하는지 궁금합니다…전세보증보험은 임차인이 임대인에게 전세금을 지급하지 않고, 보험회사에게 월납입금을 납부하면 보험회사가 임대인에게 전세금을 대신 지급해주는 제도입니다. 전세보증보험을 가입하면 임차인은 전세금을 줄일 수 있고, 보험회사는 월납입금을 받을 수 있습니다. 그러나 임대인은 전세보증보험을 받는 대신 전세금을 보험회사에게 담보로 제공해야 하므로, 전세금을 자유롭게 사용할 수 없게 됩니다. 또한 임대인은 보험회사와의 계약에 따라 전세금의 이자율이 낮아지거나, 임대차계약의 갱신이 어려워지거나, 임차인의 계약위반에 대한 구제가 제한되는 등의 불이익을 당할 수 있습니다. 따라서 임대인들은 세입자가 전세보증보험을 가입하는 것을 꺼려하는 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.04
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전세로 살고 있는데 만기가 5개월 남았습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 돌려받는 방법은 다음과 같습니다안전한 전셋집을 구한다입주와 동시에 즉시 <전입신고 + 확정일자>를 받는다.전세금을 돌려주지 않는 경우 제일 먼저 <내용증명>을 보낸다.이사를 가야 한다면 <임차권등기명령>을 신청 후 이사를 간다.소송전에 <지급명령>을 검토하여 신청해 본다.최후의 수단으로 <보증금 반환청구소송>을 통해 판결문을 받아 경매를 신청한다.이 중에서 당신의 상황에 가장 적합한 것은 3번과 4번입니다. 만기가 5개월 남았다면, 임대인에게 내용증명을 보내서 전세금을 즉시 돌려주지 않으면 소송을 제기할 것이라고 경고하십시오. 그리고 다른 곳으로 이사를 가려면, 임차권등기명령을 신청해서 우선순위를 유지한 채로 이사를 가십시오. 그렇게 하면, 임대인이 전세금을 돌려주지 않더라도, 추후에 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권과 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.보증보험을 들었다면, 전세계약 만기에 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 주택도시보증공사가 임차인에게 대신 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하게 됩니다. 대상 보증금 한도는 수도권은 7억 원, 지방은 5억 원인 경우 가능합니다. 그러나, 보증보험은 임차인의 권리를 완전히 보호해주는 것은 아니므로, 위에서 언급한 방법들을 함께 이용하는 것이 좋습니다.집주인이 돈이 안 들어오면 대출금을 갚지 못 하기 때문에 연체료를 청구하는 것은 부당한 요구입니다. 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주는 의무가 있으며, 그 의무를 위반하면 법적인 책임을 져야 합니다. 임차인은 임대인의 대출금이나 연체료와 관련이 없으므로, 그것을 내줄 의무가 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.03
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