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도정법제26조제1항각호가 공공개발시행자와 조합이 공동사업할 수 있는 사유에 관한 규정인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.도정법제26조제1항각호는 공공개발시행자와 조합이 공동사업을 할 수 있는 사유에 관한 규정이 아닙니다. 이 조항은 재개발사업 및 재건축사업이 특정한 경우에 해당할 때, 시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다는 내용을 규정하고 있습니다.공공재개발시행자와 조합이 공동사업을 진행할 경우, 공공시행자 지정 단계에서 단독시행은 소유자 3분의2이고 공공재개발 시행자와 조합 공동사업시행시 조합원 2분의1이라는 규정이 있습니다. 이는 공동사업을 진행하려면 조합설립인가의 과정을 거쳐야 하며, 이 과정에서 조합원이 생길 수 있습니다.공동사업의 경우에는 조합, 조합원요건 절차가 별도로 정해져 있습니다. 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 합니다. 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세계약 해지통보 후 임대인 사망시 상속인에게 재차 해지통보를 해야하나요 인계가 되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 해지통보에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.먼저, 임대인이 사망한 경우, 임대인의 지위는 상속인에게 이전됩니다. 따라서 임대인이 사망하더라도 이미 해지통보가 이루어졌다면, 그 통보는 유효하게 작용합니다.상속인이 계약을 승계하게 되면, 그들은 사망한 임대인의 권리와 의무를 모두 승계받게 됩니다. 따라서 상속인에게 재차 해지통보를 할 필요는 없습니다.만약 임대인이 전세계약 만기 한달 전에 사망하였고, 상속인이 그 후에 상속을 받았다면, 이미 해지통보가 이루어진 상태이므로 계약은 종료됩니다.그러나, 상황에 따라서는 상속인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 상속인과의 의사소통을 통해 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세 갱신 계약 직후 바로 집을 내놓은지 6개월째입니다 . 집을 뺄 수 있는 방법이 없을까요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2022년 12월에 나온 대법원 판결에 따르면, 집주인이 실거주를 하겠다고 하면 임차인은 집을 비워줘야 합니다. 이럴 경우 6개월 전에 임대인은 임차인에게 이 사실을 고지 해야 합니다.전세 계약 갱신 요구 이후 3개월이 지난 뒤에는 거주하지 않아도 되는 법이 있습니다. 2020년 문재인 정부 때 개정한 주택임대차보호법 (임대차 3법)에 따르면, 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 전·월세 계약을 연장한 경우, 세입자는 언제든 계약을 해지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.집주인이 전세금을 이사가야하는 시점에도 돌려주지 않는다면, 다음과 같은 대처 방법이 있습니다1 내용증명 발송: 집주인에게 전세금 반환 요구를 명확히 통보합니다.2 임차권등기명령 신청: 주소지를 이전하더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 우선권을 가질 수 있습니다.3 보증금 반환 청구 소송: 집주인이 전세금을 반환할 의무를 지키지 않았을 경우, 법원에서 보증금 반환을 강제할 수 있습니다.이러한 상황을 예방하기 위해 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것도 고려해보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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고시원과 원룸은 법적으로? 같은건가요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.고시원과 원룸은 법적으로 다른 카테고리에 속합니다. 원룸은 도시형생활주택에 포함되어 주택법이 적용되며, 주거전용 면적은 12㎡~50㎡이하이며, 지하층은 포함되지 않습니다. 반면에 고시원은 엄밀하게 말하면 주거공간으로 사용되고 있지만 2종근생 상가에 속하며 숙박시설로 건축법상 고시원법에 적용됩니다.고시텔은 원룸과 비슷한 형태의 주거 시설로 방 크기가 넓고, 개인 화장실과 샤워실이 구비되어 있습니다. 고시원은 여러 명이 함께 생활하는 공동 주택이며, 화장실과 샤워실은 공동으로 사용합니다. 따라서 고시텔을 원룸이라고 부르는 것은 문제가 없습니다.원룸과 고시텔의 차이를 확인하는 방법은 주로 거주 공간의 구조와 제공되는 서비스에 따라 다릅니다. 원룸은 보통 개인 화장실과 샤워실, 그리고 작은 주방이 포함되어 있습니다. 반면에 고시원은 대부분의 경우 공용 화장실과 샤워실을 사용하며, 일부 고시원은 개별 세탁기를 제공하기도 합니다. 또한 고시원은 대부분 보증금과 공과금, 관리비가 없으며, 보증금이 있는 곳이 있다고 하더라도 원룸보다 훨씬 저렴한 수준의 비용을 받습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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동거 주상복합아파트 공동명의 질문이용
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.질문에 대한 답변을 준비했습니다.1 공동명의: 동거인으로 공동명의로 소유하는 것은 마음먹기에 달렸다고 생각합니다. 소유권 지분개념을 확실히 한다는 전제하에서는 공동명의가 좋겠습니다. 공동명의 변경은 부동산 소유권을 이전하는 행위이며 절세 때문에 진행하시는 분들도 많습니다.2 소유권등기이전서류: 주택구입이나 전세등 공동명의로 많이 합니다. 계약서 작성할 때 공동으로 하고 9:2 거래신고 소유권이전등기서류에 9:2으로 기입하고 신고하면 등기부등본에도 지분등기 됩니다.3 차용증: 공동명의를 원치 않는 경우, 차용증을 받아두는 것도 하나의 방법일 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 법적인 문제가 발생할 수 있으므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.이러한 결정은 신중하게 이루어져야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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결국 보증금으로 협박하는 집주인
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집주인과의 문제는 복잡하고 스트레스 받는 일이죠. 여러 가지 방법이 있을 수 있습니다1 내용증명 발송: 계약 만료 1개월 전에 내용증명으로 재계약 거부 의사 및 보증금 반환에 대한 내용을 전달하는 것이 좋습니다. 내용증명은 법적효력이 없지만 소송 등 당사자 간의 분쟁으로 번졌을 때 증거로 활용될 수 있습니다.2 임차권양도: 임차권양도란 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하는 것을 말합니다. 이때 새로운 세입자는 현재 살고 있는 임차인이 가지고 있던 집에 대한 권리를 그대로 물려받게 됩니다.3 임차권 등기명령: 임차권 등기명령 제도란 임대차 기간이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하고 이사하거나 주민등록을 전출하는 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 (점유+전입)과 제3조의2 제2항의 우선변제권을 잃게 되는 점을 보완하여 임차인 단독으로 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있도록 한 제도를 말합니다.4 보증금 반환소송: 임차 (전세)보증금 반환소송은 말 그대로 집주인에게 보증금을 반환해달라고 소를 제기하는 것입니다.이러한 방법들 중에서 가장 적합한 방법을 선택하시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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아하 전문가님들 전세 보증금 반환 받을 수 있을 까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상태에서 가장 적절한 행동 전세보증금 반환 절차는 대화 --> 내용증명 --> 소장 작성 --> 소장 접수 --> 서면공방 --> 변론 기일 (조정 기일) --> 판결의 순서로 진행됩니다. 이미 내용증명을 보내신 상태라면, 다음 단계로 나아가는 것이 좋을 것 같습니다.2월 계약 갱신일 부터 HUG나 이런거 가입 가능한지? HUG 전세보증보험은 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청을 해야 합니다. 갱신 전세계약의 경우 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전에 신청해야 합니다. 따라서 2월 계약 갱신일부터 HUG 가입이 가능할 것으로 보입니다. 가입 방법은 은행 및 지사 방문, 네이버부동산 그리고 카카오페이, 토스를 통한 가입이 가능합니다.부동산을 통해서 집이 나가는 경우 새로운 세입자와 계약 방식이나 절차? 새로운 세입자를 구하는 것은 부동산을 통해 가능하며, 계약 방식은 ‘2년+2년’ 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이 일반적입니다. 집주인에게 이사 갈 계획을 통보하고 새로운 세입자를 본인이 구해야 함은 물론이고, 내가 구한 세입자와 집주인이 체결하는 계약에서 집주인이 지불해야 하는 복비 부분을 내가 지불해야 할 책임이 있다.전세 갈아타기가 나왔는데 갱신일로 부터 갈아타기를 하면 조금이라도 이득 있는지? 전세대출 갈아타기 중도상환수수료의 경우 0.6~0.7% 수준으로 주담대의 절반 수준입니다. 사실상 세이브 되는 금리가 1%만 되도, 수수료 내더라도 남는 장사입니다. 주담대 대환의 경우 중도상환 수수료가 많게는 1.4%까지 되기 때문에 고민이 되지만, 전세의 경우 0.7% 수준이니 갈아타는 게 이익입니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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토지보상은 어떻게 해서 이루어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지보상은 다음과 같은 절차를 거칩니다기본 조사: 사업시행자가 보상대상 토지 및 물건을 조사합니다.토지조서 및 물건조서 작성: 사업시행자가 기본조사를 통하여 수용대상 토지 및 물건 등의 정보를 정리하여 조서를 작성합니다.보상계획 공고, 통지 및 열람: 사업시행자가 토지 및 물건 등의 기본조사가 완료되어 보상준비가 되었음을 소유자에게 알리는 절차입니다.열람 및 이의 신청: 보상대상자는 보상계획 내에 토지 및 물건 조서상의 기재사항 등을 확인하고, 내용에 대하여 이의가 있는 경우 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.감정평가업자 선정 및 감정평가: 감정평가업자들이 평가한 금액을 산술 평균한 금액으로 보상액을 산정합니다.손실보상협의 및 계약체결: 사업시행자와 토지소유자 및 관계인 사이에 수용할 토지 등에 대한 권리의 득실 등에 관하여 합의하고, 협의가 성립된 때에는 토지소유자 및 관계인과 계약을 체결합니다.소유권 이전 및 보상금지급: 계약체결 이후 토지의 소유권이 사업시행자로 이전 완료 시 보상금을 개인은행 계좌로 지급합니다.수용 재결: 보상금 등에 불만이 있어 계약이 체결되지 않을 경우 토지수용위원회에서 보상금을 다시 산정하고, 소유자의 주장에 대한 사법적 판단을 하는 절차입니다.이의 신청: 수용재결에 대하여 소유자 및 관계인의 주장 내용 등이 받아들여지지 않아 이의가 있는 토지 등의 소유자 및 관계인은 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다.증액보상금 지급 또는 공탁행정 소송: 재결에 대하여 불복이 있는 때에는 관할법원에 소송을 제기할 수 있습니다.보상금은 감정평가 금액으로 산정하는 방법과 관련 법규에 정한 기준에 의거 사업시행자가 산정하는 방법으로 결정됩니다. 토지보상액은 감정평가업자가 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 해당 토지의 이용계획, 위치･형상･이용상황 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.보상 대상은 토지와 건축물, 공작물, 수목, 축산, 영농, 분묘, 주거, 영업권 등이 있습니다. 이들 각각에 대한 보상 기준은 다양하며, 토지보상법 및 관련 법규에 따라 정해집니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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전세보증금 못줄수도 있다는 불확실한 답변을 받았는데 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금을 받지 못하는 상황은 매우 어렵고 복잡한 문제입니다. 그러나, 여러 가지 대응 방법이 있습니다. 다음은 전세보증금을 받기 위한 일반적인 절차입니다1 내용증명 발송: 집주인에게 전세보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이는 집주인에게 심리적 압박을 가하며, 추후 소송 시 참고 자료로 사용됩니다.2 임차권 등기 명령 신청: 이사를 가기 전에 임차권 등기 명령을 신청합니다. 이를 통해 이사 후에도 변제권을 획득할 수 있습니다3 전세금 반환 청구소송 제기: 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면, 변호사를 통해 전세금 반환 청구소송을 진행할 수 있습니다.이러한 절차를 따르면 전세보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아집니다. 그러나, 이러한 절차는 복잡하고 시간이 걸릴 수 있으므로, 전세금 반환 문제에 대한 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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부동산 공시시가와 실거래가 금액이 차이가 많이 나는 이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이 두 가격의 차이는 다음과 같은 이유로 발생합니다:실거래가는 실제로 거래된 가격을 의미하며, 이 가격은 수요와 공급, 그리고 매수자와 매도자의 협상에 의해 결정됩니다. 시장 상황, 건물의 상태, 위치 등 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.공시지가는 정부가 책정한 가격이므로, 시장 상황에 따라 크게 변동되지 않습니다. 공시지가는 토지에 해당하는 가격으로, 토지보상금과 각종 부동산세 산정의 기준이 됩니다.공시가격은 정부에서 세금을 걷기 위해 정해놓은 가격으로, 부동산을 보유하고 있을 때 부과하는 세금인 재산세, 종합부동산세 등을 산출할 때 기준이 됩니다.따라서, 실거래가는 시장 상황과 거래자의 협상에 따라 변동성이 크지만, 공시지가와 공시가격은 정부가 세금을 걷기 위해 정한 가격이므로 변동성이 적습니다.
경제 / 부동산
24.02.01
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