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답변 내역

특정건축물 양성화 등 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1. 다가구와 다세대의 구분은 주로 소유권과 건축물대장에 어떻게 기재되어 있는지에 따라 결정됩니다. 다가구주택은 단독소유이며, 건축물대장에 '일반건축물’이라고 나와있고, 가구수가 표기되어 있습니다. 반면에 다세대주택은 건축물대장에 '집합건축물’이라고 나와있고, 세대수가 표기되어 있으며, 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 건축물대장을 확인해보시면 좀 더 정확한 답변을 얻을 수 있을 것입니다.Q2. 부부공동명의와 다세대/다가구 구분은 별개의 사항입니다. 다가구주택은 단독소유이며, 다세대주택은 각 호실별로 구분소유가 됩니다. 따라서, 부부공동명의 여부는 다세대/다가구 구분에 영향을 주지 않습니다.Q3. 이행강제금에 대한 규정은 건축법 제80조에 나와 있습니다. 2019년 4월 23일 이전에 위반건축물에 대하여 시정명령을 받은 경우 총 이행강제금을 5회까지만 부과할 수 있습니다. 2019년 4월 23일 이후 시정명령을 받은 경우 이행이 완료될 때까지 계속하여 부과할 수 있습니다. 따라서, 양성화된 후에 토지+건물을 매입했을 때, 바뀐 주인이 이행강제금을 다시 납부해야 할 일은 없을 것으로 보입니다.Q4. 다세대건물을 매각할 경우, 양도세를 줄이기 위한 전략은 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 건물을 철거한 후 대지 상태로 판매하는 것이 양도세를 줄일 수 있는 방법일 수 있지만, 이는 매각 가격, 철거 비용, 시장 상황 등 여러 요인을 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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재개발에서 정부기관등이 노후도, 밀집도 등 사업성 여부를 판단하는 시기는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시의 재개발 규정에 따르면, 사업성을 판단하는 주요 요인인 노후도와 밀집도 등은 주로 구역 지정 과정에서 고려됩니다.노후도: 사용 검사 후 20년이 넘은 건물이 구역 내 건물의 3분의 2 이상이거나, 구역 내 건물 절반 이상이 사용 검사 20년을 넘은 상태에서 준공 후 15년이 지난 다세대ㆍ다가구주택 비중이 30%를 넘어야 합니다.밀집도: 1ha 기준 건축물의 동수 (1동=1세대, 예외 있음)가 얼마나 많냐에 따라 계산합니다. 밀도가 높다는 것은 정비가 필요하다는 의미입니다.이러한 요인들은 사업시행자 지정 전에 이미 고려되어야 하며, 이는 입안동의율 산정하기 전에 이루어집니다. 따라서, 노후도와 밀집도 등을 고려한 사업성 판단은 사업의 초기 단계에서 이루어집니다. 이러한 과정을 통해 재개발이 필요한 지역을 식별하고, 적절한 재개발 계획을 수립하는 것이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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재재계약의 경우에도 전세금 반환보증보험 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증보험 가입은 계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지, 갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서 상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청하면 됩니다. 따라서 재재계약의 경우에도 이 기간 내에 신청한다면 보증보험 가입이 가능합니다.전세보증금 반환보증보험은 임차인이 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 안전장치로, 신뢰할 수 있는 기관을 통해 가입하면 전세사기로부터 어느 정도 보호받을 수 있습니다. 이런 이유로 요즘 같은 시기에는 전세보증보험을 필수로 가입하시는 것을 권장드립니다.다만, 보험 가입 조건과 절차는 보험사마다 다를 수 있으니, 가입하려는 보험사의 웹사이트를 참조하시거나 직접 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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2+2 계약 종료(갱신권 사용함) 후 증액된 금액으로 2년 계약시 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 세입자가 한 번 갱신권을 사용하면, 동일 주택에 대해 추후 재계약 시에는 갱신권 사용이 불가능합니다. 이 경우, 표준 계약서 양식으로 재계약서를 작성하는 것에 큰 문제는 없습니다. 그러나, 명확성을 위해 계약서의 특약사항에 "본 계약은 재계약이 아니다"라는 내용을 명시하는 것이 좋을 수 있습니다.2 보증금을 증액하여 계약을 진행하는 경우, 증액된 금액에 대해 계약서를 새로 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 증액 계약서 양식은 따로 정해진 것은 없으며, 일반적으로 사용되는 전세계약서 서식을 사용하면 됩니다. 계약서에는 증액된 금액과 종전 전세계약서가 여전히 유효하다는 점을 명시해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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임대차계약후 상가하자시 수리비용?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약 후 발생한 하자에 대한 수리비용 부담은 일반적으로 임대인의 책임입니다. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 임차인의 고의 또는 과실 없이 하자가 발생했다면, 임대인은 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임대료에 포함해 이를 받기 때문에, 특별한 사유가 없는 한 일반적으로 임대인이 그 수선 책임을 져야 합니다.그러나, 이러한 일반적인 원칙에도 불구하고 임대차 계약서에 따라 상황이 달라질 수 있습니다. 계약서에 '건물 수리는 임차인이 한다.'거나 '임대차 종료시에 수리비를 공제한다.'는 내용의 특약이 있는 경우, 임차인이 수리비용을 부담해야 할 수 있습니다.참고로, 임대인이 수리를 하지 않을 경우, 임차인은 전문 업체를 통해 직접 수리한 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 건물주에게 내용증명 우편으로 고지한 후에 수리를 진행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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묵시적 갱신 계약의 기간과 특약사항 등에 관한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신 계약에 대해묵시적 갱신은 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 임대차 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 서로 아무런 의사표시도 하지 않으면, 계약기간이 만기 이후로도 연장되는 것을 말합니다. 이 경우, 계약기간은 2년으로 연장됩니다.따라서, 새로운 전세계약서를 작성하거나 집주인에게 통보할 필요가 없습니다.2 묵시적 갱신 계약 후 이사에 대해묵시적 갱신 후에 세입자가 중도에 이사를 가야 할 사정이 생겼다면, 중도에 해지가 가능합니다.이 경우, 세입자는 새로운 세입자를 구해올 의무가 없습니다.따라서, 묵시적 갱신 계약 후 1년 이내에 이사를 가더라도 이전 계약서의 특약사항(예: 계약기간을 못 채울 시 중개수수료 부담 등)에 해당되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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부동산 용어 py 가 어떤건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.'py’는 부동산 용어로서 '평’을 영어로 표현한 'pyung’의 앞자를 따서 사용하는 표현입니다. 이 표현은 주로 아파트의 면적을 나타내는데 사용되며, 아파트 분양 공고에서 보통 '타입’을 구분하는 숫자가 바로 전용면적을 의미합니다. 예를 들어, '84 타입’이라는 표현은 전용면적이 84㎡임을 나타냅니다.또한, '공급 면적’은 전용 면적과 주거 공용 면적을 더한 것을 의미하며, '계약 면적’은 공급 면적에 기타 공용 면적을 더한 것을 의미합니다. 이러한 면적들은 아파트의 가격을 계산하는 데 중요한 요소입니다. 예를 들어, 건설사들이 신규 분양을 할 때 ‘3.3㎡당 평균 ##만 원’이라는 분양가를 발표하는데, 이때의 3.3㎡는 전용면적이 아닌 공급 면적을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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(세금관련)노후주택 철거 후 신축 시 공시지가도 인상되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 기존 노후주택을 철거하고 신축할 경우 취득세는 다음과 같이 계산됩니다취득세 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다.일반건축물과 전용면적 85㎡ 이하 주택의 취득세 (합계세율)이 다릅니다.일반건축물, 전용면적 85㎡ 초과 주택 : 3.16%전용면적 85㎡ 이하 주택 : 2.96%취득세 = 과세표준 (취득가액) x 합계세율2 노후주택을 철거하고 신축한 후의 공시지가는 다음과 같이 결정됩니다빈집 철거 후 생긴 토지세액의 부과 기준이 되는 기존 주택세액의 1년 증가 비율을 30%에서 5%로 인하한다.빈집 철거 후 토지는 나대지가 되어 종합합산으로 과세되어야 하나, 세부담 경감을 위해 별도합산되고 있는 토지 과세 기간을 6개월에서 3년으로 연장한다.3 건물 철거 시 행정비용과 신축 시 취득세를 제외한 행정비용 및 세금에는 다음과 같은 것들이 있습니다철거비용: 기본적으로는 1평당 10만원에서 크게는 50만원 정도로 잡으시면 됩니다.토지 취득세 및 토지 형질변경에 따른 세금지목변경 취득세농지전용부담금 (농지전용비)대체산림조성비 (산지전용비)
경제 / 부동산
24.01.28
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원룸 방을 빼야 하는데 구두계약을 꼭 이행해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약에 대한 문제는 복잡하고 다양한 요소들이 관련되어 있습니다. 일반적으로 계약서에 명시된 내용이 우선적으로 적용되며, 계약서에 없는 사항은 법률에 따라 처리됩니다.구두로의 약속은 법적 효력이 있지만, 이를 입증하는 것이 어렵기 때문에 가능하면 모든 합의 사항을 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 만약 계약 기간 내에 방을 빼야 하는 경우, 그 이유와 조건 등을 명확히 이해하고 동의한 상태에서 계약을 체결해야 합니다.집주인이 이미 다른 사람과 계약을 체결했다는 사실을 알리지 않았다면, 이는 문제가 될 수 있습니다. 계약 기간이 아직 남아 있는 상황에서, 집주인이 임차인의 동의 없이 다른 사람과의 계약을 체결하는 것은 부적절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.28
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부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 얼마나 드나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약에 당첨이 되면 부대비용은 주택 가격과 종류, 주택 수, 지역 등에 따라 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택 가격의 3~5% 정도의 부대비용이 발생한다고 생각하시면 됩니다. 부대비용에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.취득세 : 주택 가격의 1~3% + 지방교육세 10% + 농어촌특별세 0.2% (85m2 초과 주택의 경우)중개수수료 : 주택 가격의 0.4~0.5% (2억 이상 ~ 12억 미만의 경우)법무사 등기비용 : 주택 가격의 0.07% + 53만4천원 (5억 초과 ~ 10억 미만의 경우)인지세 : 주택 가격의 0.02%국민주택채권 할인비용 : 주택 가격의 0.2~0.3%이사비용 : 이삿짐 무게와 인건비에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 200만 원 정도입주청소, 도배비용 등 : 개인의 선택에 따라 다르지만 보통 100만 원 ~ 300만 원 정도예를 들어, 85m2 이하의 5억 원 주택을 1주택자로서 조정대상지역에서 구입한다고 가정하면, 부대비용은 다음과 같이 계산됩니다.취득세 : 5억 원 x 1.1% = 5,500만 원중개수수료 : 5억 원 x 0.4% = 2백만 원법무사 등기비용 : 5억 원 x 0.07% + 53만4천원 = 88만4천원인지세 : 5억 원 x 0.02% = 10만 원국민주택채권 할인비용 : 5억 원 x 0.2% = 1백만 원이사비용 : 100만 원 ~ 200만 원입주청소, 도배비용 등 : 100만 원 ~ 300만 원총 부대비용 : 7,000만 원 ~ 8,000만 원이렇게 보면, 5억 원 주택을 구입하려면 부대비용으로 7,000만 원 ~ 8,000만 원 정도가 더 필요하다는 것을 알 수 있습니다. 이는 주택 가격의 14~16%에 해당하는 금액입니다.
경제 / 부동산
24.01.27
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