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월세 만기후 단기계약 질문드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 만기 후 단기계약을 하고자 하는 경우, 임대인과 임차인이 서로 합의하면 계약서를 다시 작성하지 않아도 됩니다. 그러나 임대인이 임대사업자라면 계약서를 재작성해야 할 수도 있습니다. 이때는 특약사항에 단기연장에 관한 내용을 명시하고 양측이 서명하면 됩니다. 특약사항에는 다음과 같은 내용을 포함할 수 있습니다.단기연장 기간 (예: 6개월)단기연장 이유 (예: 새로운 주거지를 찾는 중)단기연장 조건 (예: 보증금, 월세, 관리비 등은 기존 계약과 동일하게 유지)단기연장 종료 시 보증금 반환 여부 (예: 다음 임차인이 구해지지 않더라도 보증금을 전액 돌려주어야 함)이렇게 특약사항에 단기연장에 관한 내용을 명확하게 기재하고 양측이 서명하면, 추후에 문제가 발생할 경우 법적 근거로 활용할 수 있습니다. 또한, 특약사항에 동의한 내용은 문자나 카톡으로도 교환하고 저장해두시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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전세만기일 보증금 못 받을 경우 어떻게 해야될지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세만기일에 보증금을 못 받는 경우에는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다우선 임대인에게 보증금 반환을 독촉하는 내용증명을 보내고, 불응시에는 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 임대인의 재산권을 제한하고, 임차인의 권리를 보호하는 효과가 있습니다.임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고, 전세보증금 지연이자와 전세금반환 청구소송을 제기합니다. 전세보증금 지연이자는 통상 연 5% 수준이며, 전세금반환 청구소송에서 승소판결을 받으면 임대인의 재산을 경매로 넘겨 버릴 수 있습니다.만약 전세대출을 받았다면, 은행에 대출기간을 연장하거나, 임차권등기명령이 된 이후에 보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 이 경우 보험사가 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다.질문하신 세 가지 사항에 대해 답변드리겠습니다.(1) 세입자를 구해지고 새로운 집을 구하는 것이 순서상 맞지만, 만기일이 얼마 남지 않았다면 새로운 집을 미리 계약해두는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금을 못 주면 임차권등기명령을 신청하고, 임대인의 재산을 압류할 수 있으므로, 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높습니다. 그러나 임차권등기명령이나 소송이 즉시 이루어지는 것은 아니므로, 만기일에 퇴거할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.(2) 전세대출을 받았다면, 단기 연장을 하고 그 이자는 임대인이 내줄 것인지 물어보는 것이 바람직합니다. 임대인이 보증금을 못 주는 것은 임대인의 책임이므로, 임차인이 입은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 만약 임대인이 이자를 내주지 않는다면, 전세보증금 지연이자와 함께 청구할 수 있습니다.(3) 임차권등기명령을 하면 임차인은 임차권을 보호받을 수 있지만, 임대인은 임차권을 해제하거나 양도할 수 없게 됩니다. 따라서 임차권등기명령을 하고 나면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 만약 임차권등기명령을 하고 이사를 가야 한다면, 임대인과 협의하여 임차권등기를 해제하고, 전세금반환 청구소송을 제기하는 방법이 있습니다. 또는 임차권등기명령을 하지 않고, 전세금반환 청구소송을 제기하고, 임대인의 재산을 압류하는 방법도 있습니다. 이 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 월세로 이사갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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월세 계약기간전 이사 하고 나서 3개월 뒤
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간 전에 이사를 하신 경우에 보증금을 돌려받으려면 몇 가지 조건이 필요합니다.임대인과 합의해지를 한 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 임대인이 합의해지를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면 법적인 조치를 취해야 합니다.임대인이나 임차인이 상대방의 계약 위반을 이유로 해지 통보를 한 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 임차인에게 방을 빼야 한다고 요구한 것은 임대차계약을 위반한 것이므로, 임차인은 해지 통보를 하고 보증금을 청구할 수 있습니다.임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후 중도해지 통보를 한 경우에는 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다는 것은 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통보를 하지 않은 경우를 말합니다. 이 경우에는 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 합니다.그러나 보증금을 돌려받을 수 있는 경우라도 임대인이 보증금에서 연체된 임대료와 관리비, 방충망, 창문, 벽지, 도시가스, 전기세, 중계수수료 등의 비용을 공제할 수 있습니다. 따라서 보증금에서 차감될 수 있는 내역을 임대인과 정확히 확인하고, 증빙자료를 요구하시기 바랍니다.만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 공제액이 너무 많다고 생각되는 경우에는 법적인 도움을 받으실 수 있습니다. 임대차분쟁조정위원회나 주민센터, 법률상담소 등에서 임대차분쟁에 관한 조정이나 상담을 받으실 수 있습니다. 또한 임대차보증금 반환청구 소송을 제기하실 수도 있습니다. 소송을 제기하실 때에는 임대차계약서, 입금증, 연락처, 증거자료 등을 준비하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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아빠 명의 부동산 아들이 전세 운용
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아빠 명의로 된 아파트를 아들이 전월세 계약하여 운용하려면 몇 가지 주의할 점이 있습니다.첫째, 아빠와 아들이 전세계약서를 작성하고 전세금을 실제로 주고받아야 합니다. 가족간의 거래라도 전세계약이 명확하게 이뤄져야 증여세를 피할 수 있습니다.둘째, 아들이 전세계약 내용대로 아빠 명의의 아파트에 실제로 거주해야 하며 전입신고를 해야 합니다. 아빠와 함께 거주하거나 다른 주소지에 거주하면 임대차 계약이 부인될 수 있습니다.셋째, 아빠가 전세금을 받지 않고 무상으로 임대해주면 국세청은 증여로 판단해 증여세를 추징할 수 있습니다. 전세금의 정산도 확실하게 해야 합니다.넷째, 아들이 전세자금대출을 받을 수 없습니다. 가족간의 계약에 대해서는 전세자금대출이 불가능하기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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월세 계약 후 특약을 추가하려면 어떻게 하면 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 후 특약을 추가하려면 보통은 새로운 계약서를 작성하고 부동산 중개인을 통해 확정일자를 받아야 합니다. 그러나 보증금은 그대로 두고 월세만 증액하는 경우에는 기존 계약서에 특약사항을 추가하고 임대인과 임차인이 서명하면 유효하다는 의견도 있습니다.특약사항에는 월세가 얼마나 증액되었는지, 증액된 월세를 언제부터 지불할 것인지, 증액된 월세에 대한 전월세 신고를 어떻게 할 것인지 등을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들면 다음과 같은 특약사항을 작성할 수 있습니다.2023년 12월 31일 만료되는 본 계약에 대하여 임대인과 임차인은 다음과 같은 특약사항을 추가로 합의한다.1. 임차인은 2024년 1월 1일부터 월세를 50만원에서 60만원으로 인상하여 매월 1일에 선불로 지급한다.2. 임차인은 2024년 1월 1일부터 증액된 월세에 대한 전월세 신고를 30일 이내에 완료하고, 임대인은 전월세 신고에 필요한 서류를 임차인에게 제공한다.3. 본 특약사항은 기존 계약서의 일부로 간주하며, 기존 계약서의 내용과 상충되는 경우 본 특약사항이 우선한다.본 특약사항에 동의함을 확인하고 서명한다.임대인: (서명) 날짜: 2023년 12월 30일임차인: (서명) 날짜: 2023년 12월 30일이렇게 특약사항을 작성하고 임대인과 임차인이 모두 서명하면, 새로운 계약서를 작성하지 않고도 월세 증액에 대한 증거를 제공할 수 있습니다. 연말정산 월세 세액공제를 신청할 때는 특약사항이 포함된 계약서와 월세 송금 확인증을 함께 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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임차인이 강아지를 키우는데 퇴거점검시 집안에 동물냄세가 난다면 청소비 청구가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 강아지를 키우는 것이 임대차 계약서에 금지되어 있다면, 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 또한, 강아지로 인해 임대 주택이 훼손되거나 냄새가 나는 경우, 임대인은 임차인에게 원상복구나 청소비용을 청구할 수 있습니다.임차인이 강아지를 키우는 것이 임대차 계약서에 허용되어 있다면, 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 그러나, 임대차 계약서에 강아지로 인한 훼손이나 냄새에 대한 특약이 있다면, 임대인은 임차인에게 원상복구나 청소비용을 청구할 수 있습니다.따라서, 임차인이 강아지를 키우는데 퇴거점검시 집안에 동물냄세가 난다면 청소비 청구가능한지 여부는 임대차 계약서의 내용에 따라 달라집니다. 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인하시고, 임차인과 소통하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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전세 가계약과 대항력에 관한 질문 드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약은 전세계약의 일부로 취급되므로, 가계약을 하실 때는 반드시 등기부등본을 확인하셔야 합니다. 등기부등본에는 주소, 발급일자, 갑구, 을구 등의 정보가 기록되어 있으며, 특이사항이 없는 깨끗한 매물인지 확인하셔야 합니다. 가계약금은 임차인의 단순변심일 경우 포기해야 하고, 임대인의 귀책사유일 경우 배액을 상환해야 합니다.본계약은 이사하기 한 달 전에 하시면 됩니다. 본계약을 하실 때는 임대인과 중개인과 함께 만나서 계약서를 작성하고, 임대인의 신분증, 인감증명서, 인감도장 등을 확인하셔야 합니다. 또한, 근저당권이 잡혀있는 매물인 경우, 상환말소조건 무융자 계약을 하시거나, 채권최고액을 감액등기하도록 요청하셔야 합니다.전입신고는 대항력을 갖추기 위해 필요한 조건 중 하나입니다. 대항력이란 임차인이 계약한 기간 동안 주택을 점유할 수 있는 권리를 제3자에게도 주장할 수 있는 법적 능력을 말합니다. 전입신고를 하지 않으면, 임대인이 바뀌거나, 매물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 전입신고를 하실 때는 확정일자도 받으시는 것이 좋습니다. 확정일자란 전세권 설정 등기를 하지 않아도, 전세보증금의 우선변제권을 인정받을 수 있는 날짜를 말합니다. 확정일자를 받으면, 경매대금 분배 순위가 결정될 때 확정일자에 따라 우선순위가 정해집니다.새로운 집 계약서의 확정일자는 전입신고를 하실 때 받으시는 것이 좋습니다. 전입신고를 하실 때는 주민센터에 가서 전입신고서와 계약서를 제출하시면 됩니다. 전입신고를 하시면서 확정일자를 받으시면, 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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월세 계약서 작성 후 잔금 내기전 취소를 원한다면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약을 취소하고 싶으신 경우에는 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.가계약금은 계약의 성립을 확정하고 계약의 이행을 보장하기 위한 목적으로 지불하는 금액입니다. 따라서 가계약금을 지불한 후에 계약을 취소하면 가계약금을 포기해야 합니다. 이는 계약서에 명시되어 있거나 법률상의 관례로 인정됩니다.잔금을 지불하지 않고 계약을 취소하면 채무불이행으로 간주되어 계약을 해제할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 경우 임대인은 가계약금을 환수할 수 있고, 또한 잔금을 지불하지 않은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.계약을 취소하는 사유가 계약의 무효나 해제에 해당하는 경우라면 가계약금을 돌려받을 수 있습니다. 예를 들어, 계약이 매우 불공정하거나 통정허위표시 등 민법상 무효사유에 해당하는 경우입니다. 하지만 이러한 경우에는 법적인 증거가 필요하며, 단순히 변심이나 사정변경으로는 인정되지 않습니다.따라서, 월세 계약을 취소하고 싶으시다면 가계약금을 포기하고 잔금을 지불하지 않은 손해에 대한 배상을 감수해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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경매 명도기간중 보일러 수리 요청
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매로 낙찰받은 부동산의 경우, 잔금을 납부하고 소유권이 이전되면 낙찰자가 새로운 소유자가 됩니다. 이때, 점유자가 채무자나 임차인이 아니라면, 낙찰자는 점유자에게 명도를 요구할 수 있습니다.점유자와 명도를 협의하는 과정에서, 점유자가 보일러 수리나 교체를 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 이때, 낙찰자는 보일러에 하자가 있는지, 그리고 하자가 있다면 언제 발생했는지를 확인해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 전에 발생했다면, 낙찰자는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 있고, 그 하자가 매각허가결정 후에 발생했다면, 낙찰자는 점유자에게 보일러 수리나 교체 비용을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러를 고의나 과실로 파손하거나 사용하지 않은 경우를 제외하고는 보일러 수리나 교체 비용을 부담해야 합니다.만약 보일러에 하자가 없고, 점유자가 보일러 교체를 원하는 경우라면, 낙찰자는 점유자의 요구를 거절할 수 있습니다. 이 경우, 점유자는 보일러 교체 비용을 자신이 부담하거나, 보일러를 그대로 사용해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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부동산 가계약의 법적인 효력은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가계약이란 정식 계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말합니다. 가계약은 계약의 목적으로 하는 경우와 계약의 일부로 하는 경우가 있습니다. 계약의 목적으로 하는 경우는 당사자들이 장래에 본 계약을 체결할 의사가 있음을 표시하는 것이고, 계약의 일부로 하는 경우는 본 계약의 내용을 이미 합의한 것입니다.가계약도 일종의 계약에 해당하므로 구두계약만으로도 계약은 성립하고 효력도 발생합니다. 다만, 가계약이 법적 효력을 갖기 위해서는 계약의 중요사항인 매매대금이나 매매목적물 등이 특정되어야 하고, 중도금 등 대금의 지급방법에 대한 합의가 있어야 합니다. 이러한 내용을 문서로 작성하거나 문자로 남기면 더욱 명확하고 확실하게 계약을 증명할 수 있습니다.가계약이 계약의 일부로 인정되면, 가계약금은 계약금의 일부로서 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 계약이 성립했다는 증거로서의 의미를 가지고, 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 금액을 말합니다. 만약 가계약을 해지하려면, 계약금 전액을 지급하거나 계약금 전액의 배액을 배상하여야 합니다. 단, 계약서에 가계약금만을 해약금으로 한다는 특약이 있으면 그에 따라 해약할 수 있습니다.가계약에 관한 법령은 민법 제565조에 해약금에 대한 규정이 있습니다. 또한, 부동산 중개법 제24조에는 가계약금의 반환에 관한 규정이 있습니다. 이외에도 법원의 판례를 참고하면 가계약의 성립 여부나 효력 범위 등에 대해 더 자세히 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.26
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