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서울시 재개발 수정안 66.7%에서 50%으로 변경하는 것이 공공, 민간재개발 모두 해당하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.서울시 재개발 수정안은 공공재개발과 민간재개발 모두에 해당됩니다. 이번 변경안은 재개발 정비계획 입안 시 필요한 토지등소유자 동의율을 기존의 66.7%에서 50%로 낮추고, 주민 반대가 많은 구역은 구청장이 입안을 취소할 수 있는 근거를 마련했습니다. 이는 신속한 사업 추진이 가능한 곳은 빠른 구역지정을 통해 주민이 주체가 되어 사업을 추진할 수 있도록 하고, 반대가 많은 구역은 주민 갈등을 최소화하면서 초기에 추진방향을 결정할 수 있도록 하는 것이 목적입니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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재개발 동의서를 제출하지 않을 경우 어떻게 처리되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 동의서는 재개발 사업의 정비계획 입안, 사업시행자 지정, 주민대표회의 구성 등에 필요한 토지등소유자의 의사를 표시하는 서류입니다. 서울시 재개발 수정안으로는 정비계획 입안 동의율을 66.7%에서 50%로 낮추고, 사업시행자 지정 동의율을 75%에서 66.7%로 낮췄습니다.재개발 동의서를 제출하지 않을 경우, 토지등소유자의 의사가 불분명하다고 판단되어 정비계획 입안 제안이나 사업시행자 지정에 참여할 수 없습니다. 따라서 재개발 동의서를 제출하지 않으면 재개발 사업에 불이익을 받을 수 있습니다.만약 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자를 동의율 산정에서 제외한다면, 동의율을 산정할 때 분모인 전체 결정자 수를 감소시킬 수 있습니다. 그러나 이 경우에는 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자의 동의를 받지 않은 것으로 간주하여, 정비계획 입안 제안이나 사업시행자 지정에 참여할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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공공재개발, 민간재개발에서 입안 동의율 산정을 하기 직전 단계는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공재개발과 민간재개발에서 입안 동의율 산정을 하기 직전 단계는 다음과 같습니다공공재개발의 경우, 토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상이 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하거나, 해당 정비구역의 국ㆍ공유지 면적 또는 국ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우에 공공시행자로 지정될 수 있습니다.민간재개발의 경우, 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 합니다.재개발 입안동의율을 시작할 때에는 해당 지역 주민 전체가 알 수 있도록 다양한 방법으로 알려주어야 합니다. 예를 들면, 다음과 같습니다구청 게시판 또는 홈페이지에 공고하고, 주민센터, 동사무소, 도서관 등에 공고문을 게시하거나 배포합니다.해당 지역에 현수막, 안내문, 전단지 등을 부착하거나 배포합니다.개별적으로 우편물, 문자메시지, 전화 등을 통해 알려줍니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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뉴타운도 공공재개발,민간재개발처럼 신청을 받는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.뉴타운은 도시의 낙후된 지역을 재생하고 주거환경을 개선하기 위해 정부가 주도하는 대규모 도시정비 사업입니다. 뉴타운은 주민의 신청이 아니라 정부나 지자체가 선정한 지역에만 적용됩니다. 뉴타운은 공공재개발이나 민간재개발보다 더 많은 인센티브와 지원을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 용적률이 높아지고, 분양가상한제가 적용되지 않고, 재개발 기간이 단축됩니다.공공재개발은 재개발 희망지역 주민이 자치구에 신청할 수 있는 사업입니다. 공공재개발은 공공기관이 재개발 사업에 참여하고, 재개발 구역의 50% 이상을 공공임대주택으로 공급하는 사업입니다. 공공재개발은 민간재개발보다 더 많은 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 용적률이 높아지고, 분양가상한제가 적용되지 않고, 중도금이 줄어들고, 사업 기간이 단축됩니다.민간재개발은 재개발 희망지역 주민이 자치구에 신청할 수 있는 사업입니다. 민간재개발은 주민들이 조합을 구성하고, 금융기관이나 건설사와 계약하여 재개발 사업을 진행하는 사업입니다. 민간재개발은 공공재개발이나 뉴타운보다 덜 혜택을 받습니다. 예를 들어, 용적률이 낮고, 분양가상한제가 적용되고, 중도금이 많고, 사업 기간이 길어집니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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부동산 가격변동은 무엇때문에 발생되는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 가격은 여러 가지 요인에 의해 결정되는데요, 대표적으로는 다음과 같습니다.수요와 공급: 주택을 구입하고자 하는 사람들의 수요와 주택을 공급하는 사람들의 공급이 균형을 이루면 주택가격은 안정적이지만, 수요가 공급을 초과하면 주택가격은 상승하고, 반대로 공급이 수요를 초과하면 주택가격은 하락합니다. 수요와 공급은 인구구조, 가구수, 소득수준, 택지개발, 분양물량 등에 영향을 받습니다.정책과 금리: 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 양도소득세, 종합부동산세, LTV, DSR 등의 규제를 시행하거나 완화하며 주택가격에 영향을 미칩니다. 또한 통화정책을 통해 기준금리를 조정하면 주택담보대출의 이자부담이 달라지므로 주택가격에 영향을 미칩니다. 일반적으로 기준금리가 상승하면 주택가격은 하락하고, 기준금리가 하락하면 주택가격은 상승합니다.기대와 심리: 주택구매자나 투자자들은 주택가격의 미래적인 변동을 예측하고 그에 따라 행동합니다. 예를 들어 주택가격이 상승할 것이라고 기대하면 수요가 증가하고, 주택가격이 하락할 것이라고 기대하면 수요가 감소합니다. 또한 주택가격에 대한 심리적인 요인도 중요합니다. 예를 들어 주택가격이 오르면 고점에 매도하려는 판매자와 저점에 매수하려는 구매자가 증가하고, 주택가격이 내리면 저점에 매도하려는 판매자와 고점에 매수하려는 구매자가 증가합니다.이처럼 부동산 가격변동은 다양한 요인에 의해 발생되는 복잡한 현상입니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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월세사는데 싱크대역류청소 누가부담?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 사는데 싱크대 역류가 발생했다면, 그 원인이 무엇인지에 따라서 수리비 부담 주체가 달라질 수 있습니다. 만약 역류의 원인이 집의 노후화나 구조상의 문제라면, 임대인이 수리 의무를 부담해야 합니다. 하지만 역류의 원인이 임차인의 부주의나 사용상의 과실이라면, 임차인이 수리 의무를 부담해야 합니다. 이런 경우에는 전문업체의 소견이 필요할 수 있습니다민법 제 623조에 따르면, 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 다만, 수리비용이 소액이고 쉽게 수리가 가능한 경우라면 임대인은 수리 의무를 부담하지 않을 수 있지만, 임차인이 사용, 수익할 수 없는 상태가 될 정도의 내용이라면 임대인은 수선의무를 부담해야 합니다따라서, 질문자님께서는 역류의 원인을 파악하고, 임대인과 상의하여 수리비 부담을 조율해보시기 바랍니다. 임차인이 먼저 수리하고 비용을 임대인에게 청구할 수도 있습니다. 만약 임대인과 합의가 되지 않거나 분쟁이 발생한다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법원에 신청할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.01.25
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LH 전세 대출 만기 후 이사하는데 집주인이 반환 안하면 어떻게 되나요..?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, LH 전세 대출 만기 후 이사하는 경우에는 임차인과 임대인이 함께 LH 전세보증금 반환확인서와 LH 임대차 계약 해지 신청서를 작성하고 LH에 제출해야 합니다. 이 서류들은 임차인이 전세금을 돌려받고, 임대인이 LH에 보증금을 입금하고, LH가 임차인의 대출금을 상환하는 과정을 확인하기 위한 것입니다. 만약 임대인이 이 서류들에 서명을 거부하거나, LH에 보증금을 입금하지 않는다면, 임차인은 LH에 사유를 소명하고, 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있습니다.다만, 임대인이 후속 세입자를 구하지 못한 상황이라면, 임차인은 임대인에게 일정 기간의 유예를 줄 수도 있습니다. 이 경우에는 임차인은 LH에 연락하여 대출 만기일을 연장하거나, 다른 방법을 협의할 수 있습니다. 또한, 임대인은 완화된 대출 규제에 따라 반환용 전세금을 빌릴 수도 있습니다. 이렇게 하면 임차인은 전세금을 돌려받고, 임대인은 후속 세입자를 구할 시간을 벌 수 있습니다.결론적으로, LH 전세 대출 만기 후 이사하는데 집주인이 반환 안하면, 임차인은 LH에 상황을 알리고, 임대인에게 법적 조치를 취할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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월세 계약기간 끝나기전 중계수수료,복비
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약기간이 끝나기 전에 이사를 하실 경우, 중개수수료 (복비)는 누가 낼지에 대해 임대인과 임차인 간에 합의를 하셔야 합니다. 법적으로는 임차인이 복비를 낼 의무는 없습니다. 그러나 현실적으로는 보증금을 돌려받기 위해 임차인이 복비를 부담하는 경우가 많습니다. 통상적으로는 이사예정일과 계약만료일이 3개월 이내 차이일 때는 임대인이 복비를 내는 경우가 많습니다.그런데, 당신의 경우에는 계약기간이 끝나기 전에 4개월이나 남았기 때문에, 임대인이 복비를 부담하라고 주장할 수 있습니다. 그러나 복비를 70만원이나 요구하는 것은 너무 과도하다고 생각됩니다. 보통 복비는 월세의 50% 정도이므로, 당신의 경우에는 31.5만원 정도가 적당합니다. 또한, 임대인이 보증금에서 복비를 빼고 주겠다고 하는 것은 임의로 할 수 없습니다. 보증금은 임차인의 재산권이므로, 임차인의 동의 없이 임대인이 보증금을 사용하거나 환수할 수 없습니다.처음 계약할 때 중개수수료를 29만원에서 20만원으로 깎아주셨다고 하셨는데, 이것은 임대인과 부동산이 협의한 것일 수 있습니다. 중개수수료는 임대인과 임차인이 각각 부담하는 것이 원칙이지만, 임대인이 임차인의 중개수수료 일부를 부담해주는 경우도 있습니다. 이것은 임대인과 부동산의 자유로운 계약이므로, 잘못된 것은 아닙니다.결론적으로, 당신은 임대인과 복비에 대해 재협의를 하셔야 합니다. 복비를 70만원이나 부담하라고 하는 것은 부당하므로, 월세의 50% 정도인 31.5만원을 제시하시고, 보증금은 전액 돌려받으시기 바랍니다. 만약 임대인이 동의하지 않거나 보증금을 빼고 주겠다고 하면, 소송을 제기하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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외국인이 한국에 집을 구매하려고 합니다. 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.외국인이 한국에서 부동산을 구매하는 방법은 다음과 같습니다:1 단기 방문 외국인 경우: 단기로 한국을 방문한 외국인의 경우에는 외국인등록이 되어 있지 않으므로 외국인이 부동산을 취득하기 위한 부동산등기용 등록번호를 우선 신청 하여야 합니다.2 장기 체류자격을 얻어 외국인등록 한 경우: 장기체류자격을 가진 외국인은 외국인등록번호가 있으므로 외국인 부동산 구입 서류에 있어서 신규로 등록번호 부여신청을 하지 않을 수도 있습니다.3 외국인의 부동산 구입시 신고 의무: 한국에서 외국인의 부동산 취득은 자유화 되어 있으므로 자유롭게 부동산을 구입할 수 있습니다. 그러나 한국의 부동산 관련법상 한국 토지를 취득할 때에는 취득한 후 별도의 취득 신고를 하여야 합니다.4 비거주 외국인의 경우: 원칙적으로 부동산 취득자금 반입 시 외국환거래법에 따라 외국환업무 취급기관의 장에게 먼저 부동산 취득신고를 하여야 합니다.5 거주 외국인의 경우: 주거용 아파트 구입, 외국법인의 국내지점에 의한 부동산 취득 등 거주 외국인의 부동산 취득의 경우에는 외국환거래법상의 신고절차 없이, 매매계약 후 60일 이내 관할 시·군·구청에 신고하고 소유권이전 등기를 하면 됩니다.이러한 절차를 따르면 외국인도 한국에서 부동산을 구매할 수 있습니다. 그러나 한국의 부동산 관련 법규들이 복잡하기 때문에 그러한 규정에 대한 상담이 필요할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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대출금을 한번에 다 갚으면 인지세는 소급 적용 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대출금을 일찍 갚으면 인지세가 소급 적용되는지에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.대출을 일찍 갚는 것이 인지세에 영향을 미치지 않습니다. 인지세는 대출금액에 따라 결정되며, 대출을 일찍 갚더라도 이미 부과된 인지세는 변경되지 않습니다. 또한, 대출을 일찍 갚는 것이 대출에 대한 인지세를 줄이는 방법은 아닙니다.대출을 받을 때 내야하는 비용은 저당권설정비와 공채비 그리고 세가지 정도가 있습니다. 이 3가지는 대출금액에 따라서 다르며, 인지세의 경우 아예 인지세법으로 명시되어 있습니다. 인지세는 아래와 같이 인지세 법에 자세히 나와 있습니다1천만원 초과 3천만원 이하: 2만원3천만원 초과 5천만원 이하: 4만원5천만원 초과 1억원 이하: 7만원1억원 초과 10억원 이하: 15만원10억원 초과: 35만원이렇게 기억해두시면 됩니다. 인지세의 경우 고객과 은행이 반반씩 부담하게 되어있습니다. 그러나 대출이 5천만원 이하인 경우에는 인지세법 비과세가 되므로 결국 5천만원 초과분부터 대출 인지세를 내게 됩니다.즉, 대출을 일찍 갚는 것이 인지세에 영향을 미치지 않으며, 대출을 일찍 갚는 것이 대출에 대한 인지세를 줄이는 방법은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.01.25
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