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전세자금대출 만기 한달전 이사할 집 새로운 대출이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세자금대출 만기 전에 이사를 계획하고 계신다면, 다음과 같은 방법들이 있습니다새로운 세입자를 직접 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 합니다.남은 기간이 많지 않다면, 일정보수를 지급하고 이사하는 조건으로 임대인과 협의하여 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 보증금을 일부 차감하고 반환해야 합니다.묵시적 갱신 중이라면, 이사예정 날짜 3개월 전에 임대인에게 통보하고 계약을 해지합니다. 이 경우, 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.이 중에서 가장 빠른 방법은 새로운 세입자를 구하는 것입니다. 하지만 임대인의 동의가 필요하므로 반드시 미리 협의하시기 바랍니다.전세자금대출은 목적물 변경 신청을 통해 새로운 전세계약에 이전할 수 있습니다. 이 경우, 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다.만약 이사하지 않고 현재 거주하는 집에서 대출을 연장하고 싶으시다면, 만기 전 대출을 받은 은행 담당직원에게 연락하시고 필요한 서류를 제출하시면 됩니다.월세로 이사하신다면 전세 대출금은 임대인으로부터 반환 받는 즉시 상환해야 합니다. 전세거주지 주소가 변경됨으로 만기까지 기다렸다가 상환하는 것은 불가능합니다.참고로 전세에서 전세로 이전할 경우에는 전세자금대출 목적물 변경 신청을 하면 됩니다. 물론 이 경우 대출가능한도, 이사 부동산 목적물에 대한 검토 등이 이루어집니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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계약해지후 집주인이 저에게 뭘 할수가 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 해지 후에 집주인이 할 수 있는 일에 대해 걱정하시는 것 같습니다. 계약 해지에 대한 법적인 조건은 복잡하고 다양한 요소에 따라 달라질 수 있습니다.일반적으로, 계약이 해지된 후에는 그 계약은 처음부터 없었던 것과 같이 소급적으로 무효가 되어 계약이 체결되기 전의 상태로 원상 복귀하게 됩니다. 따라서, 계약 당사자가 계약금을 해약금으로 지급하고 계약을 해제하는 경우를 제외하고는, 교부된 계약금 등은 반환할 의무가 생기고 그 상대방은 계약해제에 따른 손해배상금 또는 위약금 등을 청구할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.그러나, 계약 해지 이전의 계약관계는 그 효력을 그대로 유지되고 장래의 해지 시점부터 계약관계가 소멸되는 것으로, 계약의 존속을 전제로 인도한 주택 등이나 기타 보증금 등은 상호 동시 이행으로 원상 회복하여야 됩니다.집주인이 계약서를 가지고 갔다는 것에 대해 걱정하시는 것 같습니다. 그러나, 계약서에 기재된 개인 정보를 무단으로 사용하는 것은 법적으로 금지되어 있습니다. 만약 집주인이 그러한 정보를 부당하게 사용한다면, 이는 개인정보보호법 등에 의해 처벌될 수 있습니다.마지막으로, 계약 해지 후에 집주인이 할 수 있는 일은 법적인 제한이 있습니다. 계약이 해지된 이후에는 원칙적으로 그 계약에 따른 의무와 권리는 모두 소멸하게 됩니다. 따라서, 집주인이 계약 해지 후에 임의로 행동을 취하는 것은 법적으로 제한될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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재건축 재개발 조합의 분열에는 이유가 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재건축 및 재개발 조합의 분쟁은 다양한 이유로 발생합니다. 주요 원인은 다음과 같습니다:1 공사비 증가: 건설 공사에 사용되는 핵심 자재인 철근과 시멘트 가격이 치솟아 공사비가 증가하며, 이에 따른 인건비 인상도 공사비 상승에 기여합니다.2 이해관계의 충돌: 재건축 및 재개발 사업에서 조합과 시공사 간의 이해관계가 충돌할 수 있습니다. 예를 들어, 시공사는 조합에 공사비 증액, 매 분양 대책 수립 등을 요구하면서 공사 중단 가능성을 내세워 압박하고, 이에 조합은 도급계약을 해지하거나 지체상금, 하자보수 청구 등으로 응수하는 것이 일반적입니다.3 조합장의 이권: 조합장은 조합원 뜻을 모아 사업 방향 등 각종 의사결정을 하는 조합의 대표로, 감리업체, 철거업체 등 선정에 막대한 영향력을 행사하고 시공사 선정에도 큰 영향을 끼칩니다.4 절차적 문제: 주요 국면에서 총회 의결 대상인지, 총회 의결이 존재하는지 등이 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.이러한 이유들로 인해 재건축 및 재개발 조합에서 분쟁이 발생하며, 이는 사업의 진행을 지연시키고 추가 비용을 발생시키는 결과를 초래할 수 있습니다. 이를 해결하기 위해서는 투명한 의사결정 과정, 공정한 계약 관행, 그리고 조합원 간의 소통과 협력이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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상가 권리금에 대한 것도 중개보수가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차계약에서 권리금은 임대차계약의 양도 및 양수에 따라 발생하는 무형의 재산적 가치를 말합니다. 권리금은 중개대상물이 아니므로, 공인중개사법에 따른 중개보수 상한 요율이 적용되지 않습니다. 따라서, 중개업자와 중개의뢰인 간에 협의하여 중개보수를 정할 수 있습니다. 일반적으로 권리금의 5% ~ 20%까지를 중개보수로 받는 것으로 알려져 있습니다. 이는 중개인과 의뢰인이 사전에 협의하여 결정하게 됩니다. 따라서 계약 완료 후에 문제가 발생하지 않도록, 계약하기 전에 반드시 사전 협의를 통해 권리금 중개수수료를 정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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LH 재계약 전자계약기간 지나면 자동갱신계약으로 변경할 수 있나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH국민임대 재계약에 대한 정보를 찾아보니, 전자계약, 자동갱신, 단지내 계약 등 3가지 방법 중 하나를 선택하여 재계약을 진행하게 됩니다.전자계약을 선택한 경우, 보증금 인상분을 납부한 후, 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템을 통해 온라인으로 갱신계약을 체결하게 됩니다.자동갱신을 선택한 경우, 임대료, 관리비 등 체납이 없는 상태에서 증액 보증금만 기한 내에 납입하면 갱신이 완료됩니다.따라서, 전자계약으로 선택했더라도 납부기한 내에 필요한 조건을 충족시키면 자동으로 갱신계약이 이루어질 수 있습니다.하지만, 정확한 정보는 해당 기관의 안내를 따르시는 것이 가장 좋습니다. 필요한 경우 LH에 직접 문의하시는 것을 권장드립니다
경제 / 부동산
24.01.21
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청년전월세지원사업 궁금해요 아직하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전월세지원사업에 대해 알아보니, 서울시에서는 청년의 주거비 부담을 완화하고 안정적인 주거환경을 마련하기 위한 청년주거복지사업으로 청년월세지원 사업을 진행하고 있습니다. 이 사업은 서울에 거주하는 만19세~만39세 청년을 대상으로 하며, 임차보증금 5천만원 이하 및 월세 60만원 이하 건물에 월세로 거주하는 무주택자가 지원 대상입니다.2023년 청년월세지원 사업의 선정자는 월 20만원 월세를 지원받을 수 있으며, 이는 최대 12개월 동안 지원됩니다. 신청은 2022년 8월부터 2023년 8월까지 가능하며, 신청 방법은 청년 본인이 복지로에서 신청하거나 관할 읍면동사무소에 신청하면 됩니다.실업급여를 받는 경우에도 청년월세지원 혜택을 받을 수 있는 것으로 확인되었습니다. 그러나, 이러한 정보는 변동이 있을 수 있으므로, 최신 정보를 얻기 위해 해당 지자체나 복지로 웹사이트를 참조하시거나 직접 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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빌라 관리비 중간에 인상처리 통보
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이는 빌라나 원룸의 경우 집주인이 일방적으로 관리비를 올릴 수 있어 세입자의 과도한 부담을 막을 수 있는 장치가 없다는 판단에 따라, 집주인이 관리비를 올리려면 세입자에게 인상 근거를 서면으로 알리도록 하는 법 개정이 추진되고 있습니다.따라서, 집주인이 관리비를 올릴 경우, 세입자에게 증액청구 세부 내역을 서면으로 통지해야 합니다. 이렇게 하면 세입자들은 집주인이 제시한 내역을 토대로 관리비 인상 폭이 적절한지 따져볼 수 있습니다. 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회에 해당 내역을 제출하면 세입자는 과도한 인상에 따른 피해를 구제받기 한결 수월질 것으로 보입니다.그러나, 현재는 아직 이 법이 시행되지 않았으므로, 집주인이 관리비를 일방적으로 올릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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아파트 전세계약한 임차인이 관리비를 지속적으로 연체를 하면 임대인이 이것을 납부해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세계약에서 임차인이 관리비를 지속적으로 연체하는 경우, 임대인이 이를 납부해야 하는지에 대한 질문에 대해, 법적으로 몇 가지 주요 사항을 고려해야 합니다.1 공동주택관리법 제23조 제1항에 따르면 '공동주택의 입주자등은 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에게 납부해야 한다’고 정하고 있습니다. 이 법에서 '입주자등’이란 입주자와 사용자를 의미하며, 입주자는 '공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’을, 사용자는 '공동주택을 임차해 사용하는 사람’을 뜻합니다. 따라서 공동주택의 소유자와 임차해 사용하는 자는 모두 관리비를 납부할 의무가 있습니다.2 임차인이 관리비를 연체하게 되는 경우, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대해서는 법원의 명확한 판결은 없습니다. 그러나 관리비는 월세에 포함되지 않는다고 해석할 근거는 있습니다. 따라서 관리비를 연체하였다는 이유로 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.3 시군구 별로 관리 세칙을 두고 있습니다. 해당 세칙에 따르면 임차인이 관리비 등을 납부하지 않으면 구분 소유주가 이의 납부 의무가 있습니다.4 임차인이 체납한 관리비를 지급하라는 내용의 소장 등은 갑작스러울 수 있지만 공동주택관리법 (또는 해당 아파트 관리규약 등)이 정하고 있는 바에 따르면 소유자의 관리비 납부의무를 저버리기 어려울 것으로 보입니다.따라서 임차인이 관리비를 지속적으로 연체하는 경우, 임대인은 이를 납부해야 할 의무가 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.21
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상급지의 경우 금리가 오름에도 불구하고 가격이 오르는 이유가 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.금리가 상승하더라도 상급지 또는 최상급지의 가격이 오르는 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.1 저금리 상황과 통화 팽창 정책: 정부가 주택 경기를 부양하는 저금리 및 통화 팽창 정책을 펼치면 주택 총수요가 증가하게 됩니다. 이로 인해 집값이 상승하게 됩니다.2 주택 공급 부족: 금리 상승에도 주택 가격이 계속 오르는 이유 중 하나는 살 수 있는 집이 부족하기 때문입니다. 실제로 건설 자재 부족 및 가격 상승, 구인난 등으로 인해 신규 주택 건설이 줄어들면서 주택 공급이 부족해지고, 이로 인해 집값이 상승하게 됩니다.3 금리 인상 초기의 특성: 금리 인상 초기에는 도리어 집값이 오르는 경우가 많습니다. 금리가 더 오르기 전에 서둘러 집을 사려는 수요가 몰리기 때문입니다.4 일본의 경우: 일본의 경우 오랜 기간 초완화적인 통화정책으로 저금리 여건이 이어졌습니다. 저금리 상황에서도 주택가격이 크게 상승하지 않는 등 금리와 주택가격의 음 (-)의 상관관계가 붕괴한 것입니다. 금리 수준이 워낙 낮다 보니 소폭의 금리 상승이 주택 가격에 미치는 영향력이 작을 뿐만 아니라 자산가치 상승이 담보되지 않는 문화적 배경도 일부 작용한 것으로 분석됩니다.이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 금리가 상승하더라도 상급지 또는 최상급지의 가격이 오르는 현상을 설명할 수 있습니다. 이는 각 지역과 국가의 특성, 경제 상황, 정책 등에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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서울시 공공재개발에 대한 규정의 의미?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 공공시행자 지정방식은 공공재개발을 의미합니다. 이는 한국 토지주택공사 (LH), 서울 주택도시공사 (SH) 등 공기업이 조합으로부터 사업권을 넘겨받아 단독 시행자로 나서는 제도를 말합니다.2 "당 정비구역의 국ㆍ공유지 면적 또는 국ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서"라는 표현은, 주민들이 소유하고 있는 개인 재산의 토지를 제외한 국가, 지자체, 정부기관이 소유하고 있는 토지가 전체 토지의 50% 이상일 때를 의미합니다.3 토지주택공사가 소유한 토지는 토지주택공사가 매입하여 향후 공공개발사업 등에 직접 활용하거나, 해당 토지를 필요로 하는 실수요자에게 매각하는 토지를 의미합니다. 이는 정부기관이 소유하고 있는 토지를 포함할 수 있습니다. 재개발에 동의하는 주민들의 토지는 개별적인 경우에 따라 다르므로, 구체적인 상황에 따라 판단해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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