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답변 내역

오피스텔이랑 지식산업센터 차이점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔과 지식산업센터는 둘 다 업무 공간을 제공하지만, 그들의 목적과 내부 시설, 그리고 사용 가능한 업종 등에서 차이가 있습니다.오피스텔은 주거와 업무를 모두 수행할 수 있는 공간을 제공하며, 내부 공간 활용도가 더 좋습니다. 취사시설과 화장실은 호실 내에 설치되어 있습니다. 오피스텔은 주거용으로 사용하면 주택이 되고, 업무용으로 사용하면 업무용 오피스텔이 됩니다.반면에 지식산업센터는 업무를 위한 공간으로 주로 기업들이 사용하는 공간이며, 주거는 원칙적으로 불가능합니다. 지식산업센터는 크게 1. 공장 / 2. 지원시설 (일반 업종-카페,음식점,헬스장 등) 으로 나뉘어요. 지식산업센터의 건축물대장을 떼보면 대부분 주용도가 '공장’이에요2. 공장으로 되어 있지만 지식산업센터의 공장 대부분은 사무실로 쓰입니다.또한, 지식산업센터는 입주 가능 업종이 한정적이라 IT, BT, 경영컨설팅, 통신업, 광고업 등이 입주할 수 있습니다. 이 외에도, 지식산업센터는 분양가가 오피스텔보다 저렴하고, 전용 면적 (실사용 면적)을 더 넓게 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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채권최고액 비율이 높은 아파트 계약시, 계약금을 부동산중개사에게 잔금처리시까지 보관시켜도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약 시 계약금을 부동산 중개사에게 보관하는 것은 일반적으로 안전한 방법입니다. 이는 계약의 이행을 보장하고, 만약의 권리 문제를 대비하는 안전장치로 작용합니다.그러나, 계약금을 보관하는 것은 중요한 결정이므로, 계약서에 명확하게 기재되어야 합니다. 이는 계약의 일부로서, 계약 당사자 모두가 이해하고 동의해야 합니다.또한, 계약금을 보관하는 동안에는 그 금액이 안전하게 보호되어야 하며, 필요한 경우 증빙서류와 함께 보관해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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Hug버팀목을 미리 심사 받은 후 나중에 입주 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 버팀목 전세자금대출을 받기 위해서는 먼저 자격심사와 예비자산심사를 거쳐야 합니다. 이 심사는 계약 전/후, 은행 방문 이전에 온라인으로 접수할 수 있습니다. 심사를 통과하면 대출 계약을 체결할 수 있으며, 이후에 입주가 가능합니다.우대금리의 적용 조건은 은행마다 다르지만, 일반적으로 신용카드나 체크카드 이용 실적, 환전실적, 급여이체 실적, 자동이체 (공과금, 통신료, 보험료 등) 실적 등을 고려합니다. 따라서 대출 심사를 받고 계약을 체결한 후에도 우대금리가 적용될 수 있습니다.그러나, 우대금리의 적용 여부와 조건은 은행의 정책에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 해당 은행에 직접 문의하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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상가 잔금대출을 받은상태인데 제가 직접 사업자등록 운영하다가 임대 놓고 월세 받아도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 잔금대출을 받은 상태에서 사업자를 폐업하고 임대를 놓는 것이 가능한지 여부는 대출을 받은 은행의 정책과 대출 계약서의 내용에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 대출 계약서에는 대출금 사용 목적, 변동 사항 통보 의무 등이 명시되어 있으며, 이를 위반할 경우 은행이 대출금을 즉시 상환하도록 요구할 수 있습니다.따라서, 사업자를 폐업하고 임대를 놓는 것이 대출 계약에 위반되는지 여부를 확인하기 위해서는 대출을 받은 은행에 직접 문의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.또한, 임대업자로서 대출을 받는 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 충족해야 합니다. 이는 연간 임대 소득을 대출의 연간 이자비용으로 나눈 값이며, 상가 임대업 등 비주택업 임대업의 경우 이 값이 1.5배 이상이어야만 대출이 가능합니다.따라서, 사업자를 폐업하고 임대를 놓을 경우에도 임대 수입이 대출 이자를 상환하는 데 충분한지를 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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임대차계약 중도해지 합의서 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 임대차계약 중도해지 합의서 날짜는 최대한 가까운 시일로 하는게 좋을까요?임대차계약 중도해지 합의서의 작성일자는 일반적으로 임대인과 임차인이 합의한 계약 해지일자를 기준으로 합니다. 따라서, 이사갈 곳이 언제든 입주 가능하다면, 최대한 빠른 날짜로 설정하는 것이 좋을 수 있습니다.2 중도해지 합의서 작성 이후 전세금 반환보증 이행 신청 시 2~3달 정도 걸리는건가요?HUG 전세보증금 반환보증 이행청구의 경우, 세입자가 보증이행청구를 신청하면, HUG는 이행청구일로부터 1개월 이내에 이행청구가 적정한지 심사하여 대위변제까지 완료해야 합니다. 따라서, 일반적으로 2~3달이 걸리지는 않습니다.3 hub 전세금 반환보증이 완료된 경우서울시 신혼부부 전세대출 은행 / 저의 계좌 중 어디로 입금되는건가요?전세대출을 받은 은행으로 입금됩니다.ex) 대출1억 / 내돈1억 인 경우 각각 1억씩 hub에서 보내주는건가요?전세금 반환보증 이행청구는 전세금 전액에 대해 이루어집니다. 따라서 대출분과 본인 부담분 모두 포함하여 전체 전세금에 대한 반환이 이루어집니다.4 만약 hub에서 은행으로 돈을 보낼 경우 전세대출의 경우 2~3개월정도 당겨지는데 중도상환수수료가 발생될까요??일반적으로 대출 기간이 3년을 초과한 경우에는 중도상환수수료가 발생하지 않습니다. 그러나, 대출 계약서에 따라 상황이 다를 수 있으므로, 해당 은행에 문의하여 확인하는 것이 가장 확실합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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청년버팀목전세대출 hf랑 다른 전세대출 동시에 진행해도 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출과 HF 전세대출을 동시에 진행하는 것이 가능한 것으로 보입니다. 하지만, 임대인이 임차인의 전세자금대출과 전세금 반환보증보험 가입에 동의해야 하며, 물건지의 하자로 인해 청년버팀목전세자금대출과 전세금 반환보증보험 가입이 불가할 시 계약금 전액을 조건없이 즉시 반환하고 계약을 해지하기로 동의해야 합니다.토스나 카카오뱅크 전월세보증금 대출에 대해서는, 카카오뱅크 전월세보증금 대출은 근로소득자, 사업소득자, 기타소득자 모두 가능하며, 금리는 3%대로 상당히 낮습니다. 하지만, 대출 심사에 있어서는 개인의 신용도, 임대인의 동의 등 여러 요소가 고려됩니다. 따라서, 이러한 대출을 이용하여 나머지 부분을 충당하는 것이 가능할 수도 있지만, 신청 전에 해당 대출 상품의 자세한 조건과 요구사항을 확인하시는 것이 중요합니다.금리가 낮고 바로 대출이 나오는 상품에 대해서는, 토스, 핀다 등의 핀테크 플랫폼에서 여러 은행의 대출 금리를 비교하고 신청할 수 있습니다. 이러한 플랫폼을 통해 개인의 상황에 가장 잘 맞는 대출 상품을 찾아보실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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도와주세요..월세 계약해지작성 싸인후
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 해지 후 계약서를 반환해야 하는지에 대한 의문이 있으신 것 같습니다. 월세 계약 해지 후에도 계약서를 반환해야 할 의무는 없습니다. 임대차 기간이 종료되어 효력이 사라졌기 때문입니다. 월세 계약 중도 해지에도 보증금을 받았다면 반환 의무는 없습니다.집주인이 계약서를 반환하라고 요구하는 이유 중 하나는 계약서에 주민번호, 폰번호, 주소 등 개인정보가 있기 때문일 수 있습니다. 이런 경우에는 집주인에게 계약서를 반환하기 전에 복사본을 남기시는 것이 좋습니다. 그리고 이미 보증금을 반환받았다면, 계약은 이미 종료된 상태이므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.그러나 계약서에 개인정보가 있어서 걱정이라면, 집주인에게 개인정보 부분을 펜으로 칠하도록 요청하는 것도 방법일 수 있습니다. 이런 상황에서는 집주인과 소통하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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근저당 설정 금액이 실제빌린돈보다 높은이유는?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정 금액이 실제 대출 금액보다 높은 이유는 은행이 빌려준 돈의 이자를 제대로 받지 못할 수도 있을 때를 대비하기 위해서입니다.예를 들어, 은행에서 1억원의 대출을 받았다면, 근저당 설정액은 1억2천만원이 될 확률이 높습니다. 이는 120%의 근저당 설정 비율을 책정해 놓는 것입니다. 이렇게 설정액이 높은 이유는 대출 이자를 제때 납부하지 못했을 때, 은행이 손해를 보지 않도록 하기 위한 것입니다.이러한 설정액은 은행에 따라 다르며, 일반적으로 1금융권은 120%, 2금융권은 130%를 설정하는 것이 관례입니다. 이는 주택 담보 대출 비율과 연계되어 있습니다. 1금융권은 현행법상 주택 담보 가치의 60%까지 대출이 가능하며, 반면 2금융권은 80%, 때론 90%까지 대출이 가능합니다.따라서, 근저당 설정 금액이 실제 대출 금액보다 높은 것은 은행이 빌려준 돈과 그에 따른 이자를 안전하게 회수하기 위한 방법입니다.
경제 / 부동산
24.01.20
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전세 만기 전 이사 부동산중개수수료에 세입자 부담인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기 전 이사를 하시는 경우 중개수수료는 누가 부담해야 하는지에 대한 법적 규정은 다음과 같습니다.전세 계약이 만료되기 전 세입자가 이사를 나가야 할 때 중개수수료는 일반적인 전세 계약이나 명시적으로 재계약을 했을 경우에는 세입자가 부담합니다.전세 계약 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않아 계약은 자동 연장됐을 때에는 세입자가 계약만료 이전에 이사하더라도 중개수수료를 부담하지 않습니다. 이를 '묵시적 갱신’이라고 하며, 이 경우에는 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월 뒤부터는 효력이 발생합니다.따라서, 세입자님의 경우에는 전세 계약이 묵시적으로 갱신된 것인지, 아니면 명시적으로 재계약을 한 것인지에 따라 중개수수료 부담 여부가 달라집니다. 만약 묵시적 갱신이라면, 세입자님은 중개수수료를 내실 의무가 없으며, 집주인이 부담해야 합니다. 만약 명시적 재계약이라면, 세입자님은 중개수수료를 내셔야 하며, 집주인이 요구하는 복비나 가계약금 위약금 등에 대해서도 합의하셔야 합니다.세입자님의 상황을 고려하면, 집주인이 중개수수료를 요구하는 것은 부당하다고 생각됩니다. 세입자님은 전세 만기 7개월 전에 이사를 예정한다고 통보하셨고, 집주인은 이에 동의하셨습니다. 그리고 세입자님은 집주인의 요청에 따라 집을 잘 보여주셨고, 새로운 계약자가 나오셨습니다. 이런 경우에는 세입자님은 전세 계약을 정상적으로 해지하신 것이므로, 중개수수료를 부담할 필요가 없습니다. 또한, 집주인이 복비나 가계약금 위약금을 요구하는 것도 부당하다고 판단됩니다. 세입자님은 전세 계약을 위반하지 않으셨고, 집주인은 새로운 계약자를 찾아서 전세금을 받으실 수 있습니다. 따라서, 세입자님은 집주인의 요구에 굴복하지 않으셔도 됩니다.저는 세입자님의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 조치를 취하시길 권장합니다.전세 계약서를 확인하시고, 전세 계약이 묵시적으로 갱신되었는지, 아니면 명시적으로 재계약되었는지를 확인하십시오. 만약 묵시적 갱신이라면, 주택임대차보호법에 따라 세입자님의 권리가 보호됩니다.집주인과의 통화 내용이나 문자 메시지 등을 증거로 확보하십시오. 세입자님은 집주인이 중개수수료를 요구하는 것에 동의하지 않았고, 전세 계약을 해지할 뜻을 통보했다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.집주인이 계속해서 부당한 요구를 하거나 협박을 하면, 공인중개사나 변호사에게 상담을 받으시거나, 소비자보호센터나 주택관리공단에 신고하십시오. 세입자님은 법적인 보호를 받을 수 있습니다 .
경제 / 부동산
24.01.19
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미리 재개발 동의서를 받아 재개발 동의율 산정에 이용한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발 동의서는 재개발 사업의 추진과 관련된 중요한 문서입니다. 재개발 동의서를 작성하고 제출하는 방법은 재개발 사업의 종류와 단계에 따라 다릅니다. 공공재개발과 민간재개발의 경우에는 다음과 같은 절차를 따릅니다.공공재개발: 공공재개발은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 시행되는 사업으로, 재정비촉진지구 내에서 토지등소유자의 과반수가 동의하면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 재개발 사업을 직접 시행하거나 한국토지주택공사나 지방공사를 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 공공재개발의 경우에는 재개발 동의서를 재정비촉진지구 지정 고시 전에 작성하고 제출해야 합니다. 재개발 동의서는 도시정비법 시행령의 법정사항을 모두 포함하고, 동의서상의 지장 날인의 인영과 신분증사본 상의 인영이 동일해야 합니다. 미리 받아 놓은 재개발 동의서는 이러한 요건을 충족하면 그대로 인정됩니다.민간재개발: 민간재개발은 도시 및 주거환경정비법에 따라 시행되는 사업으로, 토지등소유자의 3분의 2 이상과 토지면적의 2분의 1 이상이 동의하면 재개발 조합을 설립하고, 재개발 조합이 재개발 사업을 시행할 수 있습니다. 민간재개발의 경우에는 재개발 동의서를 정비구역 지정 고시 후에 작성하고 제출해야 합니다. 재개발 동의서는 도시정비법 시행령의 법정사항을 모두 포함하고, 동의서상의 지장 날인의 인영과 신분증사본 상의 인영이 동일해야 합니다. 미리 받아 놓은 재개발 동의서는 이러한 요건을 충족하지 않으면 새로 작성하고 제출해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.19
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