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재개발 확정시 1가구 2주택에서 1가구 1주택으로 바뀌나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.재개발이나 재건축을 통해 1가구 2주택을 소유하게 되는 경우, 일시적 1가구 2주택이라고 하여 특별한 양도소득세 특례를 받을 수 있습니다. 이 특례를 받기 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.기존 주택과 재개발, 재건축 주택 중 하나를 대체주택으로 지정해야 합니다.대체주택은 재개발, 재건축 사업의 사업시행인가 이후에 매입해야 합니다.대체주택은 재개발, 재건축 사업의 준공일로부터 2년 이내에 매도해야 합니다.대체주택은 매도 시점까지 1년 이상 실거주해야 합니다.재개발, 재건축 주택은 사업의 관리처분계획인가 전에 매입해야 합니다.재개발, 재건축 주택은 준공 후 1년 이상 실거주해야 합니다.이러한 조건을 만족하면, 대체주택을 매도할 때 양도소득세를 면제받을 수 있습니다. 즉, 재개발이 시작되면 1가구 2주택이 아닌 1가구 1주택이 되는 것이 아니라, 재개발이 완료되고 준공이 되면 1가구 1주택이 되는 것입니다. 따라서 공인중개사 분의 조언은 정확하지 않습니다. 재개발이 시작되기 전에 남은 1주택을 처분하면 세금폭탄을 피할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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지금은 아파트 팔려고 내놓을 시기가 아닐까요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트를 팔기 위한 적절한 시기는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 아파트의 위치, 상태, 시장 수요, 경제 상황, 정부 정책 등이 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 정답은 없지만, 몇 가지 팁을 드릴 수 있습니다.아파트의 상태가 가장 좋을 때 팔아라. 구매자들은 아파트의 상태에 대해 높은 기대치를 가질 것입니다. 아파트가 게재됐을 때 최상의 상태라면, 원하는 가격으로 아파트를 매도하는 데 성공할 가능성이 높습니다.날씨가 가장 좋은 때 팔아라. 비가 오거나 덜 쾌적한 날씨는 구매자가 아파트를 둘러 보는 것을 단념시킬 수 있습니다. 봄과 가을은 온화한 날씨 탓에 이사철 시즌인 성수기로, 여름과 겨울은 비수기로 간주됩니다2. 하지만 비수기에도 매도의 기회가 있을 수 있습니다. 바이어들의 주택 구매 활동이 한산한 시기를 틈타 오퍼를 제출하면 다른 바이어들과의 경쟁을 피할 수 있습니다.시장 동향을 살펴라. 부동산 시장은 수시로 변화하므로, 매도하기 전에 시장 동향을 살펴보는 것이 좋습니다. 예를 들어, 이자율, 공급과 수요, 정부 정책 등이 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 시장이 호황일 때는 매도가 유리하고, 시장이 불황일 때는 매도가 불리할 수 있습니다.자신의 상황을 고려하라. 아파트를 팔기 위한 최적의 시기는 자신의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 다른 집으로 이사가야 하는 경우, 급한 현금이 필요한 경우, 아파트의 유지비가 부담스러운 경우 등은 아파트를 빨리 팔아야 할 수 있습니다. 반대로, 아파트의 가치가 더 오를 것으로 기대하는 경우, 아파트를 장기적으로 보유하고 싶은 경우, 아파트를 임대하거나 다른 용도로 활용할 수 있는 경우 등은 아파트를 늦게 팔아도 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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기존 임차인이 권리금을 부풀려 받으려고 하면 어떻게 대응할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.권리금은 주로 상가 등을 빌리는 사람이 임대인에게 내는 임차료 외에, 앞선 임차인에게 내는 관행상의 돈을 말합니다. 권리금은 ‘바닥 권리금’, ‘영업 권리금’, '시설 권리금’으로 나누어 볼 수 있습니다.권리금을 부풀리기 위해 매출과 회계장부를 조작하는 사기 행위는 형사상 사기죄에 해당하며, 민사상으로도 손해배상청구나 권리금 계약 취소에 따른 권리금 반환 청구 등으로 해결할 수 있습니다.따라서 권리금을 지불하기 전에 다음과 같은 점을 주의하시기 바랍니다.권리금은 동종 업종으로 창업할 때만 의미가 있으므로, 다른 업종으로 창업한다면 시설 권리금이나 영업 권리금은 지불할 필요가 없습니다.권리금은 정확한 금액을 계산하고 산정하는 것이 매우 까다로우므로, 매출 장부나 POS 기의 카드 전표 등을 통해 실제로 그러한 매출이 발생하는지 확인이 먼저 이뤄져야 합니다.권리금은 절대 보장받을 수 없는 금액이므로, 임대차 보호법에 따라 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해하지 않도록 하고, 이 경우 손해배상을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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전입 말소된 경매 물건의 소유권 이전 후 개문 가능 여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.(문의사항 1.)임차인이 없고 소유자의 전입이 말소된 물건은 공실로 간주되므로, 잔금납부와 소유권이전이 완료되면 바로 개문할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이전에 등기된 권리가 있는지 확인하셔야 합니다. 말소기준권리란 경매로 말소되는 권리들 중 최선순위 권리로서, 그 권리보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 권리보다 뒤늦게 등기된 권리는 경매로 말소됩니다. 예를 들어, 말소기준권리 이전에 등기된 전세권이나 지상권이 있다면, 그 권리자의 동의 없이 개문할 수 없습니다.(문의사항 2.)개문 시 비밀번호나 열쇠를 인계받는 것은 아니지만, 경매 매각허가결정 확정일로부터 한 달 후까지는 소유자의 동의 없이 개문할 수 없습니다. 이 기간이 지나면 열쇠수리공을 불러 강제개문할 수 있습니다. 단, 경매 매각허가결정 확정일로부터 한 달 이내에 개문하고자 하는 경우에는 소유자에게 개문 요청을 하고, 소유자가 거부하거나 응답이 없는 경우에는 법원에 개문 허가를 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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전세만기로 이사해야하는데 조언이 필요합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 만약 얘기가 잘되서 7~8월 월세로 하게 된다면 계약서를 다시 작성해야할까요?네, 전세에서 월세로 전환할 경우에는 임대차 계약서를 다시 작성해야 합니다. 전세와 월세는 임대차의 형태가 다르기 때문에 계약 내용이 달라지는 부분이 많습니다. 예를 들어, 월세로 전환할 경우에는 월세보증금과 월세액, 월세 납부일, 월세 인상률, 월세 인상 시기 등을 명시해야 합니다. 또한, 전세에서 월세로 전환할 때는 전월세 전환율이라는 것을 적용해야 합니다. 전월세 전환율이란 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임인 월세로 전환하는 경우의 비율을 말합니다. 전월세 전환율은 법적으로 상한선이 정해져 있으며, 지역별, 주택유형별로 다릅니다.2 얘기가 안되게되면 전세 만기전 보증보험으로 먼저 받아 처리할 수 있을까요?아니요, 전세 보증보험으로 먼저 받아 처리할 수 없습니다. 전세 보증보험은 전세 계약이 종료된 후 1개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 사고로 인식하고 보증금을 대신 지급해주는 제도입니다. 따라서, 전세 계약이 종료되기 전에는 전세 보증보험으로 보증금을 받을 수 없습니다. 전세 보증보험으로 보증금을 받으려면 임차권 등기 명령 제도를 진행하고, HUG에 서류를 제출하고, 심사를 통과해야 합니다. 이 과정은 보통 2~3개월 정도 소요됩니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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집 계약 후 하자발견시 대응방법 (잔금 주기전)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집 계약 후 하자 발견시 대응방법은 다음과 같습니다하자를 발견했다면 사진과 동영상 등 증거를 확보하고, 매도인에게 증거물을 문자, 이메일, 우편 등을 통해서 하자 사실을 알리고 손해배상 또는 계약 해지를 요청하세요.계약서에 하자에 관한 특약사항이 있다면 그 내용에 따라 행동하세요. 예를 들어, 보일러나 누수는 6개월까지 보수하겠다고 명시했다면, 그 기간 내에 매도인이 보수를 하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.계약서에 하자에 관한 특약사항이 없다면, 민법 제582조에 따라 손해배상청구권을 행사할 수 있습니다. 이때, 다음의 조건을 만족해야 합니다부동산 계약 시점에 (계약 체결일부터 잔금일까지) 하자가 있어야 합니다.매수인은 목적물을 매입할 때 하자가 있음을 알지 못한 상태여야 하며, 이러한 하자에 대해서 매수인의 과실이 없어야 합니다.매수인이 하자 발생 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상청구권을 행사해야 합니다.손해배상청구권을 행사할 때에는, 하자의 범위와 정도, 손해의 내용과 금액, 손해배상의 방법과 기한 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 손해배상의 방법은 하자보수, 가격할인, 계약해제 등이 있습니다.매도인이 손해배상청구권을 인정하지 않거나, 손해배상을 하지 않는다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다. 이때, 변호사의 도움을 받거나, 소송을 제기하거나, 중재나 조정을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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이사를 하는데 어느 쪽이 좋을지 모르겠어요…
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.저는 두 가지 선택 사항에 대해 장단점을 간단히 정리해 보았습니다.서울시 서대문구 신축장점: 시세가 낮아서 현금 4억으로 구입 가능, 주변에 재건축, 재개발이 활발해서 향후 가치 상승 가능성 있음, 4년 후에 매도하면 대출 상환과 이익을 볼 수 있음단점: 중/고등학교가 없어서 자녀 교육에 불리함, 신축이라서 관리비가 높을 수 있음, 4년 후에 매도할 때 시장 상황에 따라 가격 변동이 있을 수 있음서울시 성동구 구축장점: 현재 30년차로 향후 리모델링 또는 재건축 호재가 있음, 이 동네에 정착하면 안정적인 생활을 할 수 있음, 중/고등학교가 있어서 자녀 교육에 유리함단점: 시세가 높아서 현금 4억으로 구입 불가, 전세를 끼고 구입해야 함, 2년 동안 부모님댁에 들어가야 함, 기존 주택을 처분할 때 시장 상황에 따라 가격 변동이 있을 수 있음저는 여러분의 결정을 대신할 수는 없지만, 저의 의견을 말씀드리자면, 저는 서울시 성동구 구축을 선택할 것 같습니다. 왜냐하면, 장기적으로 보면 가치가 더 오를 가능성이 있고, 자녀 교육에도 좋고, 안정적인 생활을 할 수 있기 때문입니다. 물론, 2년 동안 부모님댁에 들어가야 하는 것은 불편할 수 있지만, 그것은 임시적인 문제이고, 향후에 좋은 환경에서 살 수 있다면 감수할 만하다고 생각합니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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묵시적 갱신 하면서 계약서를 새로 썼는데 확정일자를 지금이라도 받아야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되었다면, 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 종전 계약으로 받은 날짜를 기준으로 우선변제권은 계속 유지됩니다. 즉, 계약 만료일이 2023년 12월 31일이라면, 2023년 10월 31일이 묵시적 갱신의 확정일자입니다.다만, 전세금액이나 보증금액이 변경되었다면, 이 부분만큼 증액 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 그러면 종전 계약상의 전세금은 이전 확정일자를 기준으로 여전히 효력을 유지 중이고, 증액된 만큼의 금액은 이후의 확정일자 기준으로 효력이 발생합니다.현재 계약은 작년 2022년도에도, 2023년도에도 각각 1년씩 계약했고 올해 3월 만기라고 하셨는데, 이 경우에는 묵시적 갱신이 아니라 새로운 계약으로 볼 수 있습니다. 즉, 2023년 3월에 계약서를 다시 쓴 것은 묵시적 갱신이 아니라 전세 재계약으로 해석될 수 있습니다. 전세 재계약의 경우에는 계약기간이 최소 2년 이상이라고 생각하는 것이 좋습니다. 따라서, 올해 3월에 계약서를 다시 쓴 것은 2025년 3월까지 유효한 계약으로 볼 수 있습니다.전세 재계약의 경우에는 보증보험을 다시 신청해야 합니다. 기간이 변경되었기 때문인데요. 일반적으로 묵시적갱신은 임대인과 임차인이 기존의 계약 내용과 동일하게, 주택의 경우 2년을 연장하는 것을 뜻합니다. 그래서 새로 계약서를 작성할 필요 없고 종전의 임대차 계약서로 hug에서 보증보험을 가입할 수 있습니다. 만약 전세금액이 변경되었다면, 해당 내용을 포함한 변경 계약서를 hug에 제출해야겠지요.
경제 / 부동산
24.01.18
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전세가율과 주변시세 관련해서 질문드려요ㅠ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.송파구 쪽 역세권 빌라의 전세가율은 최근 50%를 밑돌기 시작했습니다. 이는 서울 아파트의 전세가율이 역대 최저치를 기록했기 때문입니다. 금리인상과 임대차3법의 시행, 강남권의 입주 물량 증가, 토지거래허가구역 지정 등이 영향을 미쳤습니다.주변 비슷한 준공, 평수를 가진 빌라의 매매가는 3~4억대를 형성하고 있습니다. 이는 전세가격보다 매매가격의 하락폭이 더 작았기 때문입니다. 전세가격이 매매가격의 절반에도 못 미치는 경우에는 전세가격이 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.이럴 때는 주변시세를 기준으로 보는 것이 좋습니다. 해당 건물만 떼놓고 보면 전세가율이 높아 보일 수 있지만, 주변시세와 비교하면 전세가율이 낮아진 것을 알 수 있습니다. 전세가율이 낮아지면 전세계약이 만료될 때 전세금을 돌려받기 쉽습니다. 그러나 전세가율이 높아지면 전세금을 돌려받기 어렵고, 갭투자가 성행할 가능성이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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계약 기간이 끝나지 않았는데 나가라고 하는 것은 안 되지 않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약에 관한 질문을 주셨군요. 전세계약은 일반적으로 계약 기간이 정해져 있으며, 계약 기간이 만료되기 전에는 임대인이 임의로 계약을 종료할 수 없습니다. 만약 임대인이 계약 기간이 끝나지 않았음에도 불구하고 세입자에게 전세계약을 해지하라고 한다면, 이는 불법적인 행위입니다. 세입자는 임대인에게 계약 기간이 남아 있다는 사실을 증명할 수 있는 서류를 제시하고, 계약을 준수할 것을 요구할 수 있습니다. 또한, 임대인이 계약을 위반한 사실을 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 신고하거나 소송을 제기할 수도 있습니다.전세계약의 중도해지 가능 여부는 계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 계약서에 중도해지에 대한 규정이 없다면, 민법에 따라 임대인이나 세입자 모두 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다. 단, 임대인은 세입자에게 6개월 전에, 세입자는 임대인에게 1개월 전에 해지의사를 통지해야 합니다. 만약 계약서에 중도해지에 대한 규정이 있다면, 그 규정을 따라야 합니다. 예를 들어, 중도해지 시 위약금을 지불하거나, 새로운 세입자를 구해오거나, 임대인의 동의를 받아야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 따라서, 전세계약을 중도해지하고자 한다면, 계약서를 잘 확인하고, 임대인과 협의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.18
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