전문가 프로필

답변 내역

LH 전세임대 재계약할때 조건이 변경될 시 계약이 취소될수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.LH 전세임대 재계약할 때 조건이 변경되면 계약이 취소될 수 있습니다. 재계약 시에는 무주택세대구성원으로서 재계약시 적용되는 소득 및 자산기준을 충족하여야 합니다. 만약 기준을 미충족하면 1회에 한해 재계약이 가능하지만, 이 경우 임대보증금 및 임대료가 80% 할증됩니다.처음 들어갈 때 휴학생 신분으로 들어갔으나 현재 휴학기간이 끝나 중퇴를 했다면, 재계약 시에는 휴학 증명서를 제출할 수 없습니다. 따라서, 재계약 시에는 소득 및 자산기준을 충족하는지 확인해야 합니다. 만약 충족하지 못한다면, 재계약이 취소될 수 있습니다.혹시나 조건이 상실되면 다른 방법이 있는지 궁금하시다면, 다른 종류의 임대주택을 신청하거나, 전세임대주택의 입주자 모집공고를 확인하시기 바랍니다. 또한, 청년 전세임대주택이라면, 2~3인이 공동거주할 수 있는 셰어하우스를 물색하여 입주하는 방법도 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

부동산 등기 취득세 신고 및 소유권이전등기신청 시 시가표준액 기준에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 주택채권 매입 금액을 계산할 때 시가표준액을 지분 만큼의 금액으로 입력하여 계산하셔야 합니다. 취득세 신고 시에도 시가표준액은 50%의 금액만 입력하셔야 합니다. 취득세는 취득자가 신고한 가액으로 계산되지만, 신고한 금액이 시가표준액에 미달하거나 신고 가액의 표시가 없는 경우에는 시가표준액으로 계산됩니다.2 만약 50%로 하지 않고 시가표준액 그대로 입력하여 납부했을 때는 과납된 세액을 환급받으실 수 있습니다. 환급신청은 취득세 납부일로부터 5년 이내에 관할 세무서에 하시면 됩니다.3 소유권이전등기신청 e폼으로 할 때 채권 매입 정보 입력 시에도 시가표준액을 입력하라고 되어 있습니다. 이때도 지분 만큼의 시가표준액으로 입력하셔야 합니다. 국민주택채권은 등기대상물건의 시가표준액에 국민주택채권의 매입용도와 물건의 종류·소재지역에 따라 정해진 매입율을 적용하여 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

부동산 매도후 얼마안되서 보일러가 고장나면?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보일러 고장의 책임은 고장의 원인과 계약 당시의 협의 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 보일러 고장은 매도인이 유지보수 및 수리 책임을 가지고 있습니다. 하지만 매수인의 과실로 고장이 발생한 경우, 매수인이 해당 비용을 부담할 수 있습니다.또한 매매 목적물에 하자가 있고 이에 대해 매수인이 선의, 무과실인 경우 매도인은 하자담보책임을 부담해야 합니다. 하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인은 선의, 무과실이어야 하고 하자를 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다.따라서 님께서 매도할 때 보일러의 잔고장이나 노후화에 대해 매수인에게 고지하였다면 매수인이 선의, 무과실이라 보기 어려워 담보책임을 지지 않을 수 있습니다. 그러나 님께서 이를 고지하지 않았다면 담보책임을 져야 할 수 있습니다.이러한 문제는 매도인과 매수인 간의 협의로 원만하게 해결하는 것이 가장 좋습니다. 협의가 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하여 도움을 받아 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

전세 계약기간 종료 후 나갈 때에 관한 질문
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약기간이 종료된 후에는 전세권이 소멸되므로, 대항력과 선순위를 유지하기 위해서는 임차권 등기명령을 통해 임차권을 등기해야 합니다. 임차권 등기명령은 임차인이 단독으로 할 수 있으며, 추후 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임차권 등기가 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 배당에 참가할 수 있으며, 임차권을 주장하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.주인과 협의하여 전입만 유지하고 월세를 준다면, 그것은 임대차 계약의 변경이나 연장으로 간주될 수 있습니다. 이 경우에는 임차권 등기를 하지 않아도 대항력과 선순위가 유지될 수 있습니다. 그러나 이런 협의는 반드시 서면으로 작성하고, 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인이 임대인에게 임대차 계약서를 제출하고, 임대인이 그것을 받아들이고, 그 사실을 임차인에게 통지하는 것을 말합니다. 확정일자를 받으면 임차인은 경매로 소멸되는 후순위 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

집을 빼고 싶어서 월세 안내고 있는데 괜첞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세를 안 내고 보증금에서 차감하게 하고 싶다면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인은 월세 2기 미납을 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있고, 보증금에서 차감하는 방식으로 월세 납부를 한 것으로 당연히 봐주는 것은 아니라고 판시한 판례가 있습니다. 따라서 임대인과 협의를 통해 월세를 보증금에서 차감하는 방법을 정하는 것이 좋습니다.월세를 보증금에서 차감할 때는 월세를 보증금으로 전환하는 비율을 적용해야 합니다. 이 비율은 한국은행에서 공시한 기준금리 (1.25%)에 대통령령으로 정하는 배수 (4.5배)를 곱한 비율 5.625% 중 낮은 비율입니다. 예를 들어, 보증금이 1,000만원이고 월세가 50만원이라면, 보증금에서 월세를 차감하면 1,000만원 - (50만원 / 0.05625) = 910만원이 남게 됩니다.월세를 안 내는 것이 신용정보에 영향을 미치는지는 임대인이 월세 미납을 신용정보기관에 통보하느냐에 따라 다릅니다. 임대인이 월세 미납을 신용정보기관에 통보하면 신용등급이 하락할 수 있습니다. 그러나 임대인이 신용정보기관에 통보하기 위해서는 임차인의 동의가 필요하거나 임대차계약서에 신용정보 제공에 관한 특약이 있어야 합니다. 따라서 임대차계약서를 확인하고 임대인과 상의하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

부동산 다주택자 취득세 완화는 왜 안되고 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 다주택자 취득세 완화는 정부가 2022년 12월 21일에 발표한 '2023년 경제정책방향’의 일환으로 계획된 조치입니다. 이 조치는 다주택자가 규제지역에서 주택을 새로 취득할 때 취득세율을 현재의 절반 수준으로 깎아주겠다는 의미입니다. 예를 들어, 규제지역에서 2주택을 취득하는 경우 취득세율이 8%에서 1~3%로, 3주택 이상을 취득하는 경우 12%에서 6%로 완화됩니다.하지만 이 조치는 아직 국회를 통과하지 못하고 있습니다. 국회에서는 다주택자에 대한 취득세 중과 완화가 무주택 서민에게 불리하다는 비판과, 세수 부족 문제 등으로 반대 의견이 많습니다. 따라서 취득세 중과 완화가 언제 시행될지 확실하지 않습니다.정부는 취득세 중과 완화가 시행되면 2022년 12월 21일 이후에 취득한 주택에 대해서는 소급적용을 할 것이라고 밝혔습니다. 하지만 이것도 아직 입법예고된 상태이고, 국회의 동의가 필요합니다. 그러므로 나중에 소급해준다는 것을 믿을 수 있는지는 확답하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

30여년된 아파트에 전세 4년차 누수문제
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.누수의 원인이 무엇인지에 따라 책임이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 누수가 전유부분의 하자로 인해 발생했다면 그 수리비용 부담 책임은 임대인에게 있습니다. 다만 점유자인 임차인의 과실로 인한 누수일 경우 임차인이 책임을 지게 됩니다. 누수의 원인을 확인하기 위해서는 전문가를 불러서 누수 진단을 해야 합니다. 누수 진단 비용은 누수 책임자가 부담하게 되는데, 누수 책임자가 불분명한 경우에는 임대인과 임차인이 협의하여 부담할 비율을 정하거나, 누수 진단 후 책임자가 확정되면 책임자가 비용을 전액 환불해주는 방법이 있습니다. 누수 문제로 인한 손해배상은 민법 제758조에 따라 공작물의 점유자 또는 소유자가 책임을 지게 됩니다. 누수 문제가 발생했을 때는 임대인과 임차인이 서로 협력하고 소통하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

1주택자는 청약시 추첨제가 몇평부터 적용되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1주택자는 청약시 추첨제가 적용되는 면적과 비율은 아파트가 위치한 지역에 따라 다릅니다. 현재 투기과열지구인 서울 강남구, 송파구, 서초구, 용산구를 제외한 모든 지역은 비규제지역으로 분류되어 있습니다. 비규제지역에서는 전용 85㎡ 이하의 주택은 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선정하고, 전용 85㎡ 초과의 주택은 추첨제 100%로 당첨자를 선정합니다.가점제일 경우는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 따라 점수를 부여하고, 점수가 높은 순으로 입주자를 선정합니다. 가점제는 무주택 세대만 당첨이 가능하므로, 1주택자는 가점제에 참여할 수 없습니다.당첨 확률을 높이는 방법은 다양합니다. 예를 들어, 다음과 같은 방법들이 있습니다.청약통장 가입기간을 최대한 길게 유지하고, 예치금액을 충분히 채우기부양가족 수를 늘리기 위해 부모님과 같은 주민등록에 등재하기무주택기간을 늘리기 위해 기존주택을 매도하고 임대주택에 거주하기생애최초 특공이나 신혼부부 특공 등 특별공급에 참여하기인기가 적은 지역이나 평형에 청약하기
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

근저당 설정된 아파트의 경매 시 세입자 확인 방법
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 설정된 아파트가 경매로 넘어갈 때, 근저당권자는 세입자에게 경매 사실을 통보할 의무가 없습니다. 다만, 근저당권자가 세입자의 존재를 알고 있으면서도 경매 공고를 하지 않거나, 세입자의 존재를 알면서도 경매 개시 전에 세입자에게 경매 사실을 알리지 않으면, 세입자는 임차권을 주장할 수 있습니다.세입자가 스스로 경매 사실을 알 수 있는 방법은 다음과 같습니다.전입신고를 한 경우, 세입자는 등기부등본에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 세입자가 임차권을 주장하기 위해 필요한 절차로, 임차권이 등기되면 경매 공고를 받을 수 있습니다.전입신고를 하지 않은 경우, 세입자는 전입세대확인서를 열람(발급)할 수 있습니다. 전입세대확인서는 건물 또는 시설의 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자, 금융기관 등이 해당 건물 또는 소재지에 주민등록 되어 있는 세대주와 주민등록표 상의 동거인의 성명과 전입일자를 확인할 수 있는 서류입니다. 전입세대확인서를 통해 세입자가 건물 또는 시설의 소유자와 연락할 수 있습니다.또한, 세입자는 인터넷등기소 사이트나 스마트폰 앱을 통해 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유자, 근저당권 등 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 등기부등본을 열람하면 근저당권이 설정되어 있는지, 채권최고액이 얼마인지, 경매가 진행되고 있는지 등을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0

지방 소형주택은 주택수에 포함이 안된다고 하던데 맞나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.지방 소형주택은 주택수에 포함이 안된다고 하는 것은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시에만 해당되는 것입니다. 취득세 산정 시에는 지방 소형주택도 주택수에 포함됩니다. 다만, 지방 소형주택의 경우 취득세 중과세율이 완화되었습니다. 지방 소형주택의 기준은 공시가격이 3억원 이하인 주택으로, 수도권 및 광역시, 세종특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택입니다.지방 소형주택을 취득할 때 취득세는 다음과 같이 적용됩니다.1주택자의 경우: 1~3%의 기본세율 적용2주택자의 경우: 1~3%의 기본세율 적용 (조정대상지역 내 2주택은 8%의 중과세율이 적용되지 않음)3주택자 이상의 경우: 6%의 중과세율 적용 (기존 12%에서 50% 인하)지방 소형주택을 투자할 때 유의할 사항은 다음과 같습니다.지방 소형주택은 임차인의 입장에서 주차 및 생활 수준이 떨어질 수 있으므로 임대수요가 낮을 수 있습니다.지방 소형주택은 개별 분양 후 관리주체가 없다면 노후화될 가능성이 높으므로 관리비용이 증가할 수 있습니다.지방 소형주택은 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택수에 포함되므로 세금 부담이 커질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.17
0
0