답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 특약의 유효성은 주택임대차보호법에 따라 판단됩니다. 이 법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다고 규정하고 있습니다. 따라서 '사택으로 사용한다’는 특약은 임차인에게 유리한 약정이므로 유효하다고 볼 수 있습니다. 그러나 이 특약은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 계약기간이 만료되면 자동으로 소멸합니다. 즉, 8년 전에 특약이 명시되어 있었더라도 그 후에 계약서에 특약이 명시되어 있지 않다면 특약은 더 이상 유효하지 않습니다.전세계약자 사망시에는 전세보증금을 상속받을 의무는 상속자에게 있습니다. 전세보증금은 임차인의 재산권으로서 상속의 대상이 되며, 임차인의 사망으로 인해 임대차계약이 해지되지 않습니다. 따라서 상속자는 임차인의 지위를 승계하고, 임대차계약을 계속 유지하거나 해지할 수 있습니다. 만약 상속자가 임대차계약을 해지하고자 한다면, 임대인에게 계약해지의 의사를 통지하고, 임대인은 전세보증금을 상속자에게 반환해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 들어간 아파트에 대한 대항력이란, 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 아파트를 팔거나 경매에 넘겨도 임차인은 계약기간 동안 아파트에 거주할 수 있습니다.대항력을 가지려면, 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 즉, 아파트에 실제로 거주하고 전입신고를 해야 대항력이 발생합니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가집니다.대항력은 점유를 유지하는 한 계속 존속하지만, 점유를 중단하면 소멸됩니다. 예를 들어, 임차인이 다른 곳으로 전출신고를 하거나, 임차권을 임대인의 동의 없이 양도하면 대항력을 잃을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 잔금을 내기 전에 주택임대사업자로 바꾸어서 취득하면 취득세 감면이 가능합니다. 1.10 부동산대책에서는 신축 소형 주택 (전용 60제곱미터 이하, 아파트 제외)의 원시 취득세를 최대 50% 감면해준다고 합니다. 오피스텔도 이에 해당하므로, 주택임대사업자로 취득하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 1세대 1주택자가 추가 구입시에는 1세대 1주택 특례 (양도세, 종부세)가 미적용된다는 점을 유의해야 합니다.2 1.10 주택대책은 2024년 1월 10일에 발표되었으며, 일부 내용은 법률 개정이 필요하므로 국회의 심의와 의결을 거쳐야 합니다. 따라서 정확한 시행 시점은 아직 확정되지 않았습니다. 하지만 정부는 신속한 추진을 위해 법안을 긴급 제출할 예정이라고 밝혔습니다.3 저는 개인적인 의견을 드리기 어렵습니다. 각각의 사업자 유형에 따라 장단점이 있을 수 있으므로, 자신의 상황과 목적에 맞게 판단하시는 것이 좋습니다. 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이점에 대해서는 이 글을 참고하시기 바랍니다.4 주택임대사업자가 일반임대사업자보다 대출이 조금 나오는지는 정확히 알 수 없습니다. 대출은 은행의 심사 기준과 상황에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 일반적으로 주택임대사업자는 임대차 계약서를 제출하면 대출 한도가 높아질 수 있다고 합니다. 또한, 정부는 주택임대사업자에게 임대차 보증금 대출을 지원하는 등의 정책을 시행하고 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자 양수양도를 받으실 때 기존에 있던 사업자로 등록하실 수 있습니다. 그러나 양도자의 사업자등록번호는 폐업으로 처리되고, 양수자의 명의로 새로운 사업자등록번호가 신설되어야 합니다. 양수양도 절차는 다음과 같습니다.양수자가 새로운 사업자 정보로 엑심베이 공식 홈페이지에 가입합니다.양도자와 양수자가 체결한 계약서, 사업자등록증, 신분증, 계좌사본 등의 서류를 준비합니다.시청 위생관리과에 방문하여 영업신고증을 발급받습니다.세무서에 가서 사업자등록증을 신청하거나, 홈텍스에서 온라인으로 신청합니다.은행에 가서 사업자통장을 개설합니다.포스등록을 변경하고, 기존 사업자는 폐업신고를 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 대항력이 없는 후순위 임차인의 경우, 배당요구를 하면 배당기일까지 점유할 권리가 없습니다. 배당요구를 하면 임차권이 소멸되고, 배당받을 수 있는 금액이 없다면 배당에서 제외됩니다. 그러므로 배당요구를 하지 않고, 낙찰자와의 계약 인수를 협상하는 것이 좋습니다. 만약 낙찰자가 계약 인수를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차권을 행사할 수 있습니다. 임차권을 행사하려면, 배당요구종기까지 경매법원에 권리신고를 해야 합니다. 권리신고를 하면, 배당기일까지 점유할 권리가 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년에는 전국 아파트 매매가격이 2년 연속 하락했고, 2024년에도 하락할 것으로 전망되고 있습니다. 서울과 수도권은 소폭 하락 또는 제한적 상승을 보일 수 있습니다.아파트 전세가격은 매매가격과 밀접한 관련이 있습니다. 매매가격이 하락하면 전세가격도 하락할 가능성이 높습니다. 그러나 금리 인하, 입주물량 감소, 정부 정책 등에 따라 전세가격이 상승할 수도 있습니다.따라서 아파트 전세가격이 떨어지는 시점을 정확히 예측하기는 어렵습니다. 전문가들은 자신의 경제적 여력을 고려하여 필요할 때 구입하는 것이 좋다고 조언합니다. 무리한 대출은 피하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년부터 신혼부부 주택청약 제도는 다음과 같이 바뀝니다무주택 간주기준이 완화됩니다. 현재는 3년 이상 주택을 소유하지 않은 경우 무주택으로 간주되지만, 2024년부터는 5년으로 연장됩니다.부부 청약 기회가 확대됩니다. 현재는 부부가 동일한 공급에 각각 1회씩만 신청할 수 있지만, 2024년부터는 2회씩 신청할 수 있게 됩니다. 또한, 혼인 전 일방의 당첨으로 인해 결혼 후 생애최초 또는 신혼부부 특별공급을 지원받을 수 없는 경우, 다른 일방의 기회가 소멸되지 않도록 배제조치가 시행됩니다.청약 기준이 완화됩니다. 현재는 맞벌이 소득기준이 100%인 경우에만 신혼부부 특별공급을 받을 수 있지만, 2024년부터는 140%까지 확대됩니다. 또한, 신생아 특별공급의 혼인규제가 개선되어, 혼인신고일로부터 1년 이내에 출산한 경우에도 신청할 수 있게 됩니다. 다자녀가구의 경우에도 소득기준이 150%에서 200%로 상향됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 확정일자는 임대차 계약의 효력을 인정받기 위한 절차로, 임대차 신고를 하면 자동으로 부여됩니다. 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 완료해야 합니다. 만약 임대차 신고를 하지 않거나 기한을 초과한 경우에는 전입신고를 할 때 별도로 확정일자를 신청해야 합니다.문의하신 상황에서는 처음 전세 계약을 하고 확정일자를 받았다면, 그 확정일자는 계약기간 동안 유효합니다. 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 계약이 해지되지 않는 한, 확정일자의 효력은 유지됩니다. 따라서 다시 전세 계약하였던 집으로 전입신고를 완료하셨다면, 새롭게 확정일자 신청을 하실 필요는 없습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축아파트 입주시 기본 가스레인지를 선택했을 경우, 가스레인지 연결하는 호스는 입주 후에 개개인이 직접 설치해야 합니다. 가스레인지 연결 비용은 약 4만원 정도이며, 도시가스 회사에 전화하여 예약하면 설치 기사가 방문하여 작업을 해줍니다. 가스레인지 연결 시에는 가스 밸브를 제공받아야 하는데, 이는 입주 잔금을 치르고 나면 받을 수 있습니다. 가스 밸브는 설치 기사에게 드리면 됩니다.인덕션 유상옵션 선택을 하게 될 경우에도, 아일랜드 상판에 가스 호스 지나가는 홀구멍은 무조건 타공되어 있습니다. 이는 가스레인지와 인덕션을 함께 사용할 수 있도록 하는 설계입니다. 가스연결배관은 상부장 쪽에 노출되어 튀어나와 있는 것이 맞습니다. 이는 가스 누출을 방지하기 위한 전자식 차단기로, 월패드나 어플로 가스를 켜고 끌 수 있습니다. 이 장치는 추가로 9만원을 내면 설치할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단독주택매매 시 임대사업자등록을 하지 않아도 되지만, 임대사업자등록을 하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 감면이나 중과배제를 받을 수 있습니다.다만, 임대사업자등록을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.주택의 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다.주택의 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하여야 합니다.주택을 임대 목적으로 취득한 경우, 취득 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.주택을 임대 목적으로 건설한 경우, 준공 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.임대사업자등록을 한 후에는 의무임대기간을 준수해야 합니다. 의무임대기간은 2020년 8월 18일 이후에 등록한 경우 10년, 그 이전에 등록한 경우 8년입니다.11가구가 있는 다가구 주택의 경우, 각 가구별로 임대사업자등록을 할 수 있습니다. 다만, 각 가구의 전용면적과 공시가격이 위의 조건을 만족해야 합니다.매매를 하고 싶은데 명도를 하고 주택 상태로 매매해야 한다고 하셨는데, 이는 임대사업자등록을 하지 않은 경우에 해당합니다. 임대사업자등록을 하지 않은 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매하려면 임차인의 동의를 받아 명도를 해야 합니다. 그리고 임대차 계약이 종료되면 주택 상태로 매매할 수 있습니다.임대사업자등록을 한 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매할 수 있습니다. 다만, 매수인이 임대사업자등록을 해야 하고, 임차인의 임대차 계약을 승계해야 합니다. 임대사업자등록을 한 주택을 매매하면 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 임대사업자등록을 한 날로부터 2년 이내에 매매하면 중과되고, 2년 이후에 매매하면 중과가 배제됩니다.매입 후 바로 용도변경을 하면 세금이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임대사업자등록을 한 주택을 매입하고, 임대사업자등록을 취소하고, 거주용으로 용도변경을 하면, 임대사업자등록을 취소한 날로부터 2년 이내에 용도변경을 하면 양도소득세가 중과됩니다.