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계약갱신청구권 사용 시 계약기간 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약갱신청구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 2020년 12월 10일 이전에 최초로 체결된 임대차 계약의 경우 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다.질문하신 예시의 경우, 6년 동안 계약갱신청구권을 한 번도 사용하지 않았다면, 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서, 6년이 지나면 안 된다는 얘기는 사실과 다릅니다.단, 계약갱신청구권을 행사할 때는 임대인에게 명확한 의사표시를 해야 하며, 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 또한, 임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 거절할 수 없으며, 계약 갱신 시 임대료의 증액 상한을 5% 범위 내로 제한합니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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강화마루 구배불량을 고지하지 않고 전세 계약 시 해약이나 보수 요청이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.강화마루는 바닥의 수평이 좋지 않거나 수축팽창이 심하면 들뜨거나 꺼지는 현상이 발생할 수 있습니다. 이런 하자는 본드주입이나 부분교체 등의 보수 방법으로 해결할 수 있습니다.전세 계약 시 임대인이 강화마루 하자를 고지하지 않았다면, 세입자는 임대차법에 따라 임대인에게 하자 보수를 요구할 수 있습니다. 임대인이 보수를 거부하거나 미루는 경우, 세입자는 임대차 계약을 해약하거나 임대료를 감액할 수 있습니다.하지만, 임대인이 하자 보수를 동의하고 신속하게 처리해준다면, 세입자는 임대차 계약을 해약할 수 없습니다. 또한, 강화마루 하자가 세입자의 과실로 인해 발생했다면, 임대인은 세입자에게 보수 비용을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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전세 만기 후 집을 나가려고 하는데 다음 세입자를 구해야 한다고 하면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세보증금 반환은 임대차계약의 종료와 함께 임대인이 세입자에게 해야 하는 의무입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 지연하는 경우, 세입자는 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다.전세보증금 반환을 위해서는 세입자가 임대차계약 종료 통보, 임차권등기명령, 보증금 반환 및 지연이자 청구 내용증명 발송, 지급명령 신청, 소송 제기 등의 절차를 밟아야 합니다.임대인이 다음 세입자를 구해야 보증금을 환급할 수 있다고 주장하는 경우, 세입자는 임대인에게 임대차계약서를 확인하고, 계약서에 그런 내용이 없다면 임대인의 주장이 무효라고 말할 수 있습니다. 임대인이 계약서에 그런 내용이 있다고 주장한다면, 세입자는 계약서를 확인하고, 계약서에 그런 내용이 있다면 임대인과 협의하여 보증금 반환 기간을 정할 수 있습니다.세입자가 버팀목전세대출을 이용한 경우, 임대인이 보증금을 환급하지 않으면 세입자는 대출금을 상환할 수 없습니다. 이 경우, 세입자는 임대인에게 버팀목전세대출을 이용했다고 알리고, 보증금을 빠르게 환급해달라고 요청할 수 있습니다. 임대인이 협조하지 않으면, 세입자는 버팀목전세대출을 한 은행에 상황을 설명하고, 은행이 임대인에게 보증금 환급을 촉구하도록 요청할 수 있습니다.세입자가 다른 지역으로 이사를 가야 하는 경우, 임대인이 보증금을 환급하지 않으면 세입자는 새로운 거주지의 계약금을 납부할 수 없습니다. 이 경우, 세입자는 임대인에게 이사를 가야 하는 이유와 계약금 납부 기한을 알리고, 보증금을 빠르게 환급해달라고 요청할 수 있습니다. 임대인이 협조하지 않으면, 세입자는 임차권등기명령을 신청하여 보증금 반환을 위한 권리를 유지하고, 지급명령이나 소송을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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이사가기전 벽지가 단순결로로 변색되었을때?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인이 이사할 때 벽지의 변색에 대한 책임은 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손 여부에 따라 달라집니다. 만약 벽지가 자연적으로 시간이 지나면서 바래지거나 변색된 것이라면, 임차인은 원상복구 의무가 없습니다. 하지만 벽지가 임차인의 낙서, 테이프, 흡연, 애완동물 등으로 인해 훼손되었다면, 임차인은 원상복구를 하거나 수리비를 지불해야 합니다. 이사 올 때 벽지의 상태를 사진으로 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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전세 계약 특약 유효에 대해 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 특약의 유효성은 주택임대차보호법에 따라 판단됩니다. 이 법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다고 규정하고 있습니다. 따라서 '사택으로 사용한다’는 특약은 임차인에게 유리한 약정이므로 유효하다고 볼 수 있습니다. 그러나 이 특약은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 계약기간이 만료되면 자동으로 소멸합니다. 즉, 8년 전에 특약이 명시되어 있었더라도 그 후에 계약서에 특약이 명시되어 있지 않다면 특약은 더 이상 유효하지 않습니다.전세계약자 사망시에는 전세보증금을 상속받을 의무는 상속자에게 있습니다. 전세보증금은 임차인의 재산권으로서 상속의 대상이 되며, 임차인의 사망으로 인해 임대차계약이 해지되지 않습니다. 따라서 상속자는 임차인의 지위를 승계하고, 임대차계약을 계속 유지하거나 해지할 수 있습니다. 만약 상속자가 임대차계약을 해지하고자 한다면, 임대인에게 계약해지의 의사를 통지하고, 임대인은 전세보증금을 상속자에게 반환해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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아파트에 전세로 들어갔을때 대항력은 언제 발생하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 들어간 아파트에 대한 대항력이란, 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 예를 들어, 임대인이 아파트를 팔거나 경매에 넘겨도 임차인은 계약기간 동안 아파트에 거주할 수 있습니다.대항력을 가지려면, 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 즉, 아파트에 실제로 거주하고 전입신고를 해야 대항력이 발생합니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가집니다.대항력은 점유를 유지하는 한 계속 존속하지만, 점유를 중단하면 소멸됩니다. 예를 들어, 임차인이 다른 곳으로 전출신고를 하거나, 임차권을 임대인의 동의 없이 양도하면 대항력을 잃을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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1.10 주택대책 오피스텔 취득세 감면관한 질문입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 잔금을 내기 전에 주택임대사업자로 바꾸어서 취득하면 취득세 감면이 가능합니다. 1.10 부동산대책에서는 신축 소형 주택 (전용 60제곱미터 이하, 아파트 제외)의 원시 취득세를 최대 50% 감면해준다고 합니다. 오피스텔도 이에 해당하므로, 주택임대사업자로 취득하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 1세대 1주택자가 추가 구입시에는 1세대 1주택 특례 (양도세, 종부세)가 미적용된다는 점을 유의해야 합니다.2 1.10 주택대책은 2024년 1월 10일에 발표되었으며, 일부 내용은 법률 개정이 필요하므로 국회의 심의와 의결을 거쳐야 합니다. 따라서 정확한 시행 시점은 아직 확정되지 않았습니다. 하지만 정부는 신속한 추진을 위해 법안을 긴급 제출할 예정이라고 밝혔습니다.3 저는 개인적인 의견을 드리기 어렵습니다. 각각의 사업자 유형에 따라 장단점이 있을 수 있으므로, 자신의 상황과 목적에 맞게 판단하시는 것이 좋습니다. 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이점에 대해서는 이 글을 참고하시기 바랍니다.4 주택임대사업자가 일반임대사업자보다 대출이 조금 나오는지는 정확히 알 수 없습니다. 대출은 은행의 심사 기준과 상황에 따라 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 일반적으로 주택임대사업자는 임대차 계약서를 제출하면 대출 한도가 높아질 수 있다고 합니다. 또한, 정부는 주택임대사업자에게 임대차 보증금 대출을 지원하는 등의 정책을 시행하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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사업자양수양도 받을시 기존에있는 사업자로 등록가능한아요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자 양수양도를 받으실 때 기존에 있던 사업자로 등록하실 수 있습니다. 그러나 양도자의 사업자등록번호는 폐업으로 처리되고, 양수자의 명의로 새로운 사업자등록번호가 신설되어야 합니다. 양수양도 절차는 다음과 같습니다.양수자가 새로운 사업자 정보로 엑심베이 공식 홈페이지에 가입합니다.양도자와 양수자가 체결한 계약서, 사업자등록증, 신분증, 계좌사본 등의 서류를 준비합니다.시청 위생관리과에 방문하여 영업신고증을 발급받습니다.세무서에 가서 사업자등록증을 신청하거나, 홈텍스에서 온라인으로 신청합니다.은행에 가서 사업자통장을 개설합니다.포스등록을 변경하고, 기존 사업자는 폐업신고를 합니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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경매 대항력없는 후순위임차인 배당신청시 점유 여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매 대항력이 없는 후순위 임차인의 경우, 배당요구를 하면 배당기일까지 점유할 권리가 없습니다. 배당요구를 하면 임차권이 소멸되고, 배당받을 수 있는 금액이 없다면 배당에서 제외됩니다. 그러므로 배당요구를 하지 않고, 낙찰자와의 계약 인수를 협상하는 것이 좋습니다. 만약 낙찰자가 계약 인수를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차권을 행사할 수 있습니다. 임차권을 행사하려면, 배당요구종기까지 경매법원에 권리신고를 해야 합니다. 권리신고를 하면, 배당기일까지 점유할 권리가 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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고공행진중인 아파트전세 언제 떨어지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2023년에는 전국 아파트 매매가격이 2년 연속 하락했고, 2024년에도 하락할 것으로 전망되고 있습니다. 서울과 수도권은 소폭 하락 또는 제한적 상승을 보일 수 있습니다.아파트 전세가격은 매매가격과 밀접한 관련이 있습니다. 매매가격이 하락하면 전세가격도 하락할 가능성이 높습니다. 그러나 금리 인하, 입주물량 감소, 정부 정책 등에 따라 전세가격이 상승할 수도 있습니다.따라서 아파트 전세가격이 떨어지는 시점을 정확히 예측하기는 어렵습니다. 전문가들은 자신의 경제적 여력을 고려하여 필요할 때 구입하는 것이 좋다고 조언합니다. 무리한 대출은 피하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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