전세 계약 특약 유효에 대해 질문드립니다

Question

개인 명의로 전세 계약을 했고, '사택으로 사용한다'는 특약이 걸려있습니다.

계약서 상에 특약이 명시되어있는 것은 8년 전이고, 그 후에 계약서 상에는 특약이 명시되어 있지 않는데,

그렇다면 특약은 유효하지 않은 것일까요? 아니면 특약을 해지한다는 명시가 없기에 계속 유지되는 것일까요?

그리고 만약 특약이 지속되는 것이라면, 전세계약자 사망시에는 전세보증금을 상속받을 의무는 상속자에게 있나요? 아니면 회사에 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세보증금은 계약자 명의로 돌려받으시는 게 맞기 때문에 원칙상 그 상속인이 돌려받는게 맞습니다. 이후 보증금에 대해 회사와 상속인간 권리주장은 법으로써 다투셔야 하는 부분입니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 계약 특약의 유효성은 주택임대차보호법에 따라 판단됩니다. 이 법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다고 규정하고 있습니다. 따라서 '사택으로 사용한다’는 특약은 임차인에게 유리한 약정이므로 유효하다고 볼 수 있습니다. 그러나 이 특약은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 계약기간이 만료되면 자동으로 소멸합니다. 즉, 8년 전에 특약이 명시되어 있었더라도 그 후에 계약서에 특약이 명시되어 있지 않다면 특약은 더 이상 유효하지 않습니다.

전세계약자 사망시에는 전세보증금을 상속받을 의무는 상속자에게 있습니다. 전세보증금은 임차인의 재산권으로서 상속의 대상이 되며, 임차인의 사망으로 인해 임대차계약이 해지되지 않습니다. 따라서 상속자는 임차인의 지위를 승계하고, 임대차계약을 계속 유지하거나 해지할 수 있습니다. 만약 상속자가 임대차계약을 해지하고자 한다면, 임대인에게 계약해지의 의사를 통지하고, 임대인은 전세보증금을 상속자에게 반환해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

그렇다면 특약은 유효하지 않은 것일까요? 아니면 특약을 해지한다는 명시가 없기에 계속 유지되는 것일까요?

==> 현재 계약서 상에 그러한 내용이 없다면 유효하지 않습니다.

그리고 만약 특약이 지속되는 것이라면, 전세계약자 사망시에는 전세보증금을 상속받을 의무는 상속자에게 있나요? 아니면 회사에 있나요?

==> 네 그렇습니다. 상속자에게 그 조건이 그대로 인계됩니다.