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신혼부부 주택청약 제도 어떻게 바뀌는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.2024년부터 신혼부부 주택청약 제도는 다음과 같이 바뀝니다무주택 간주기준이 완화됩니다. 현재는 3년 이상 주택을 소유하지 않은 경우 무주택으로 간주되지만, 2024년부터는 5년으로 연장됩니다.부부 청약 기회가 확대됩니다. 현재는 부부가 동일한 공급에 각각 1회씩만 신청할 수 있지만, 2024년부터는 2회씩 신청할 수 있게 됩니다. 또한, 혼인 전 일방의 당첨으로 인해 결혼 후 생애최초 또는 신혼부부 특별공급을 지원받을 수 없는 경우, 다른 일방의 기회가 소멸되지 않도록 배제조치가 시행됩니다.청약 기준이 완화됩니다. 현재는 맞벌이 소득기준이 100%인 경우에만 신혼부부 특별공급을 받을 수 있지만, 2024년부터는 140%까지 확대됩니다. 또한, 신생아 특별공급의 혼인규제가 개선되어, 혼인신고일로부터 1년 이내에 출산한 경우에도 신청할 수 있게 됩니다. 다자녀가구의 경우에도 소득기준이 150%에서 200%로 상향됩니다.
경제 / 부동산
24.01.12
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전입신고 확정일자 관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고 확정일자는 임대차 계약의 효력을 인정받기 위한 절차로, 임대차 신고를 하면 자동으로 부여됩니다. 임대차 신고는 계약일로부터 30일 이내에 완료해야 합니다. 만약 임대차 신고를 하지 않거나 기한을 초과한 경우에는 전입신고를 할 때 별도로 확정일자를 신청해야 합니다.문의하신 상황에서는 처음 전세 계약을 하고 확정일자를 받았다면, 그 확정일자는 계약기간 동안 유효합니다. 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 계약이 해지되지 않는 한, 확정일자의 효력은 유지됩니다. 따라서 다시 전세 계약하였던 집으로 전입신고를 완료하셨다면, 새롭게 확정일자 신청을 하실 필요는 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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신축아파트 입주시 가스레인지 설치
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신축아파트 입주시 기본 가스레인지를 선택했을 경우, 가스레인지 연결하는 호스는 입주 후에 개개인이 직접 설치해야 합니다. 가스레인지 연결 비용은 약 4만원 정도이며, 도시가스 회사에 전화하여 예약하면 설치 기사가 방문하여 작업을 해줍니다. 가스레인지 연결 시에는 가스 밸브를 제공받아야 하는데, 이는 입주 잔금을 치르고 나면 받을 수 있습니다. 가스 밸브는 설치 기사에게 드리면 됩니다.인덕션 유상옵션 선택을 하게 될 경우에도, 아일랜드 상판에 가스 호스 지나가는 홀구멍은 무조건 타공되어 있습니다. 이는 가스레인지와 인덕션을 함께 사용할 수 있도록 하는 설계입니다. 가스연결배관은 상부장 쪽에 노출되어 튀어나와 있는 것이 맞습니다. 이는 가스 누출을 방지하기 위한 전자식 차단기로, 월패드나 어플로 가스를 켜고 끌 수 있습니다. 이 장치는 추가로 9만원을 내면 설치할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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단독주택매매 시 임대사업자등록 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.단독주택매매 시 임대사업자등록을 하지 않아도 되지만, 임대사업자등록을 하면 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 감면이나 중과배제를 받을 수 있습니다.다만, 임대사업자등록을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.주택의 전용면적이 85제곱미터 이하여야 합니다.주택의 공시가격이 수도권은 6억원 이하, 그 외 지역은 3억원 이하여야 합니다.주택을 임대 목적으로 취득한 경우, 취득 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.주택을 임대 목적으로 건설한 경우, 준공 후 30일 이내에 임대사업자등록을 해야 합니다.임대사업자등록을 한 후에는 의무임대기간을 준수해야 합니다. 의무임대기간은 2020년 8월 18일 이후에 등록한 경우 10년, 그 이전에 등록한 경우 8년입니다.11가구가 있는 다가구 주택의 경우, 각 가구별로 임대사업자등록을 할 수 있습니다. 다만, 각 가구의 전용면적과 공시가격이 위의 조건을 만족해야 합니다.매매를 하고 싶은데 명도를 하고 주택 상태로 매매해야 한다고 하셨는데, 이는 임대사업자등록을 하지 않은 경우에 해당합니다. 임대사업자등록을 하지 않은 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매하려면 임차인의 동의를 받아 명도를 해야 합니다. 그리고 임대차 계약이 종료되면 주택 상태로 매매할 수 있습니다.임대사업자등록을 한 경우, 임대차 계약이 있는 주택을 매매할 수 있습니다. 다만, 매수인이 임대사업자등록을 해야 하고, 임차인의 임대차 계약을 승계해야 합니다. 임대사업자등록을 한 주택을 매매하면 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 임대사업자등록을 한 날로부터 2년 이내에 매매하면 중과되고, 2년 이후에 매매하면 중과가 배제됩니다.매입 후 바로 용도변경을 하면 세금이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 임대사업자등록을 한 주택을 매입하고, 임대사업자등록을 취소하고, 거주용으로 용도변경을 하면, 임대사업자등록을 취소한 날로부터 2년 이내에 용도변경을 하면 양도소득세가 중과됩니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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전세계약대출 3달전 신청 불가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출은 만 19세에서 만 34세 미만의 청년이 전세계약을 완료한 후 3개월 이내에 신청할 수 있는 대출 상품입니다. 따라서 전세계약을 3개월 이상 전에 한 경우에는 이 대출을 받을 수 없습니다. 또한, 만 34세가 지나면 이 대출을 신청할 수 없으므로, 2/20에 만 34세가 되는 경우에도 이 대출을 받을 수 없습니다.이런 경우에는 다른 전세대출 상품을 이용해야 합니다. 예를 들어, 전세금안심대출보증이라는 상품이 있습니다. 이 상품은 전세계약을 완료한 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 만 34세 제한이 없습니다. 이 상품은 전세보증금반환보증을 받아 전세대출을 받을 수 있도록 해주는 상품입니다. 전세보증금반환보증은 임대차계약 만료 시 전세보증금을 받지 못할 경우에 주택도시기금이 전세보증금을 대신 지급해주는 보증입니다.전세금안심대출보증을 받으려면, 전세계약을 완료한 후 주택도시기금 홈페이지나 은행에서 신청하면 됩니다3. 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다임대차계약서임대차보증금영수증임대차보증금영수증 발급신청서임대차보증금영수증 발급동의서임대차보증금영수증 발급위임장임대차보증금영수증 발급수수료 납부증명서임대차보증금영수증 발급신청인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급위임인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급동의인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급신청인의 통장사본전세금안심대출보증을 받은 후에는, 은행에서 전세대출을 신청할 수 있습니다. 전세대출의 금리와 한도는 은행마다 다르므로, 여러 은행을 비교해보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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세입자의 미고지로 인한 하자보수판결금 접수 누락 및 신청 불가의 경우 어떻게 대응하여 판결금을 수령받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 하자보수판결금은 공동주택관리법에 따라 사업주체가 은행에 예치하거나 보증에 가입한 금액으로, 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용할 수 있습니다. 하자보수판결금 신청기간은 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 다음과 같습니다.2년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 2년이 경과한 날부터 3개월 이내3년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 3년이 경과한 날부터 3개월 이내5년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 5년이 경과한 날부터 3개월 이내10년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 10년이 경과한 날부터 3개월 이내따라서, 신청기간을 놓친 경우에는 하자보수판결금을 신청할 수 없습니다. 그러나, 하자보수판결금이 아닌 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 법원의 판결에 따라 받을 수 있는 경우가 있습니다. 이 경우에는 시행사, 시공사, 보증사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다.이러한 소송을 제기하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.하자조사 및 진단: 하자담보책임기간 내에 전문가나 외부 전문가의 도움을 받아 하자를 확인조사하거나 하자진단을 합니다.하자보수청구: 하자조사 및 진단 결과에 따라 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구합니다. 그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 소송을 준비합니다.채권양도: 입주자대표회의가 소제기를 위해 입주민들로부터 채권양도를 받습니다. 채권양도란 입주민들이 하자보수에 대한 청구권을 입주자대표회의에게 양도하는 것입니다.소송제기: 전문 변호사를 선임하여 소송을 제기합니다. 소송은 부실시공에 대한 손해배상청구 소송은 시행사, 시공사를 상대로 하고, 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대한 하자보수보증금청구 소송은 보증회사를 상대로 합니다.판결금수령 및 하자보수: 법원의 판결에 따라 손해배상금 내지 보증금 (판결금)을 수령하고, 다른 보수업체를 선정하여 하자를 보수합니다.이러한 소송을 제기하기 위해서는 시간적, 비용적, 법률적인 여러 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서, 가능하면 하자보수판결금 신청기간 내에 신청을 하고, 사업주체와 원만하게 협상하여 하자보수를 받는 것이 좋습니다. 그러나, 신청기간을 놓친 경우에도 입주자의 권리를 포기하지 말고 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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민간임대아파트(부영아파트) 명의를 가구원으로 변경 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트는 공공임대주택의 일종으로, 임차권을 타인에게 양도하거나 전대할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임차인이 결혼하거나 이혼하여 임대아파트에서 퇴거하는 경우, 임차인의 가족으로 명의변경이 가능합니다.가족으로 명의변경을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.가족은 배우자, 직계혈족, 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족, 배우자의 형제자매를 말합니다.가족은 무주택 또는 무주택세대구성원이어야 합니다.가족은 임차인과 함께 거주하고 있어야 합니다.따라서, 자녀가 독립 예정이고 혼인하지 않았다면, 부모로 민간임대아파트 명의 변경이 가능할 것입니다. 단, 부모가 무주택 또는 무주택세대구성원이고, 자녀와 함께 거주하고 있어야 합니다.명의변경을 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증등기부등본증여계약서증여세 납부영수증상속관계증명서 (상속인의 경우)명의변경은 임대인의 동의를 받아야 하므로, 먼저 임대인에게 연락하여 신청서를 작성하고, 필요한 서류를 제출해야 합니다. 임대인은 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 권리가 있으므로, 임대인의 의사를 존중해야 합니다.명의변경은 소유권을 이전하는 중요한 행위이므로, 신중하게 결정하시고, 필요한 서류를 철저히 준비하시기 바랍니다. 비용은 부동산의 시가에 따라 달라지므로, 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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임대인(월세),단순 과실로인한 임차인 선관의무
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 선관의무란 임차인이 임차목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존하고 관리해야 하는 의무를 말합니다. 보일러 동파의 경우, 임차인이 동파를 방지하기 위한 조치를 취했는지, 보일러가 동파에 취약한 위치에 있었는지, 임대인이 보호장치를 설치하거나 주의를 환기시켰는지 등에 따라 임차인과 임대인의 책임 비율이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 과실로 동파된 보일러의 수리비는 전액 부담해야 하지만, 수리비가 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치를 초과하는 경우에는 그 범위에서만 배상 책임을 집니다.보증금 반환의 경우, 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임차주택을 인도하고 임대인이 임차주택을 점검한 후에 이루어져야 합니다. 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인이 임차주택을 손상시킨 경우에만 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 과도하게 공제하는 경우, 임차인은 임차권 등기명령 신청을 통해 보증금을 보호할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청은 임대차 계약이 종료된 다음날부터 가능하며, 임차권등기명령 신청서와 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차인의 주민등록 초본, 임대차계약 해지 통보 증빙서류, 등기부등본, 부동산 목록 등의 서류를 준비해야 합니다. 임차권 등기명령 신청 방법은 법무대리인을 통해 맡기거나, 법원에 방문하여 직접 신청하거나, 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청 비용은 등록 면허세 7,200원, 등기신청 수수료 3,000원, 송달료 31,200원, 대한민국 정부 수입인지 2,000원 등으로 총 43,400원이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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임대인이 개인회생중일때 보증보험 구상권 청구관련문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험 구상권 청구란, 임차인이 임대차보증금을 보증보험사에 반환청구하고, 보증보험사가 임차인에게 보증금을 지급한 후, 보증보험사가 임대인에게 그 금액을 구상하는 것을 말합니다. 이 경우, 임대인이 개인회생중이라면, 보증보험사의 구상채권은 임대인의 회생채권에 해당하게 됩니다. 즉, 보증보험사는 임대인의 회생절차에 참여하여, 임대인이 제출한 변제계획안에 따라 배당을 받아야 합니다.보증보험사가 임대인에게 구상채권을 청구하는 절차는 다음과 같습니다.1 임차인이 보증보험사에 임대차보증금 반환청구서를 제출합니다.2 보증보험사가 임차인의 반환청구를 승인하고, 임차인에게 보증금을 지급합니다.3 보증보험사가 임대인에게 구상금 청구서를 발송합니다.4 임대인이 구상금을 변제하지 않으면, 보증보험사가 임대인의 회생절차에 참여하기 위해 회생채권신고서를 제출합니다.5 임대인이 변제계획안을 제출하고, 채권자들의 투표와 법원의 승인을 거쳐 확정됩니다.6 임대인이 변제계획안에 따라 보증보험사에게 구상금을 일부 또는 전부 변제합니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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주택을 소유했던 이력이 있는 사람은 특공을 넣을 수 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 소유했던 이력이 있는 사람은 특공을 넣을 수 없다는 것은 맞습니다. 하지만 2024년 3월부터는 배우자의 결혼 전 주택소유·청약당첨 이력은 보지 않기로 했습니다. 즉, 과거에 주택을 소유했던 사람이라도 현재 무주택자이고 배우자가 무주택자라면 특공에 지원할 수 있습니다.무순위 청약은 청약통장을 쓰지 않고 주택을 구입할 수 있는 방법입니다. 무순위 청약에 당첨되어 주택을 소유하게 되면, 그 주택을 팔고 난 이후에 다자녀특공으로 다른 아파트에 청약을 넣을 수 있습니다. 다만, 다자녀특공은 2자녀 이상을 가진 가구에게만 적용되며, 소득 기준이 있습니다.1주택소유자는 다자녀 특공이 가능합니다. 1주택소유자는 일반공급이 아닌 특별공급에만 참여할 수 있으며, 다자녀가구는 특별공급 대상에 포함됩니다. 다만, 1주택소유자가 특별공급에 당첨되면, 기존 주택을 매각하고 새로운 주택에 입주해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.11
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