답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년버팀목전세대출은 만 19세에서 만 34세 미만의 청년이 전세계약을 완료한 후 3개월 이내에 신청할 수 있는 대출 상품입니다. 따라서 전세계약을 3개월 이상 전에 한 경우에는 이 대출을 받을 수 없습니다. 또한, 만 34세가 지나면 이 대출을 신청할 수 없으므로, 2/20에 만 34세가 되는 경우에도 이 대출을 받을 수 없습니다.이런 경우에는 다른 전세대출 상품을 이용해야 합니다. 예를 들어, 전세금안심대출보증이라는 상품이 있습니다. 이 상품은 전세계약을 완료한 후 6개월 이내에 신청할 수 있으며, 만 34세 제한이 없습니다. 이 상품은 전세보증금반환보증을 받아 전세대출을 받을 수 있도록 해주는 상품입니다. 전세보증금반환보증은 임대차계약 만료 시 전세보증금을 받지 못할 경우에 주택도시기금이 전세보증금을 대신 지급해주는 보증입니다.전세금안심대출보증을 받으려면, 전세계약을 완료한 후 주택도시기금 홈페이지나 은행에서 신청하면 됩니다3. 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다임대차계약서임대차보증금영수증임대차보증금영수증 발급신청서임대차보증금영수증 발급동의서임대차보증금영수증 발급위임장임대차보증금영수증 발급수수료 납부증명서임대차보증금영수증 발급신청인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급위임인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급동의인의 신분증 사본임대차보증금영수증 발급신청인의 통장사본전세금안심대출보증을 받은 후에는, 은행에서 전세대출을 신청할 수 있습니다. 전세대출의 금리와 한도는 은행마다 다르므로, 여러 은행을 비교해보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 하자보수판결금은 공동주택관리법에 따라 사업주체가 은행에 예치하거나 보증에 가입한 금액으로, 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용할 수 있습니다. 하자보수판결금 신청기간은 공동주택관리법 시행령 제39조에 따라 다음과 같습니다.2년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 2년이 경과한 날부터 3개월 이내3년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 3년이 경과한 날부터 3개월 이내5년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 5년이 경과한 날부터 3개월 이내10년차 하자보수판결금: 완공검사일부터 10년이 경과한 날부터 3개월 이내따라서, 신청기간을 놓친 경우에는 하자보수판결금을 신청할 수 없습니다. 그러나, 하자보수판결금이 아닌 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 법원의 판결에 따라 받을 수 있는 경우가 있습니다. 이 경우에는 시행사, 시공사, 보증사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 소송을 제기해야 합니다.이러한 소송을 제기하기 위해서는 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.하자조사 및 진단: 하자담보책임기간 내에 전문가나 외부 전문가의 도움을 받아 하자를 확인조사하거나 하자진단을 합니다.하자보수청구: 하자조사 및 진단 결과에 따라 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구합니다. 그럼에도 사업주체가 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 않으면 소송을 준비합니다.채권양도: 입주자대표회의가 소제기를 위해 입주민들로부터 채권양도를 받습니다. 채권양도란 입주민들이 하자보수에 대한 청구권을 입주자대표회의에게 양도하는 것입니다.소송제기: 전문 변호사를 선임하여 소송을 제기합니다. 소송은 부실시공에 대한 손해배상청구 소송은 시행사, 시공사를 상대로 하고, 완공 후 하자인 균열, 누수 등에 대한 하자보수보증금청구 소송은 보증회사를 상대로 합니다.판결금수령 및 하자보수: 법원의 판결에 따라 손해배상금 내지 보증금 (판결금)을 수령하고, 다른 보수업체를 선정하여 하자를 보수합니다.이러한 소송을 제기하기 위해서는 시간적, 비용적, 법률적인 여러 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서, 가능하면 하자보수판결금 신청기간 내에 신청을 하고, 사업주체와 원만하게 협상하여 하자보수를 받는 것이 좋습니다. 그러나, 신청기간을 놓친 경우에도 입주자의 권리를 포기하지 말고 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트는 공공임대주택의 일종으로, 임차권을 타인에게 양도하거나 전대할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 임차인이 결혼하거나 이혼하여 임대아파트에서 퇴거하는 경우, 임차인의 가족으로 명의변경이 가능합니다.가족으로 명의변경을 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.가족은 배우자, 직계혈족, 형제자매, 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족, 배우자의 형제자매를 말합니다.가족은 무주택 또는 무주택세대구성원이어야 합니다.가족은 임차인과 함께 거주하고 있어야 합니다.따라서, 자녀가 독립 예정이고 혼인하지 않았다면, 부모로 민간임대아파트 명의 변경이 가능할 것입니다. 단, 부모가 무주택 또는 무주택세대구성원이고, 자녀와 함께 거주하고 있어야 합니다.명의변경을 하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다.신분증등기부등본증여계약서증여세 납부영수증상속관계증명서 (상속인의 경우)명의변경은 임대인의 동의를 받아야 하므로, 먼저 임대인에게 연락하여 신청서를 작성하고, 필요한 서류를 제출해야 합니다. 임대인은 임대차계약을 해지하거나 재계약을 거절할 수 있는 권리가 있으므로, 임대인의 의사를 존중해야 합니다.명의변경은 소유권을 이전하는 중요한 행위이므로, 신중하게 결정하시고, 필요한 서류를 철저히 준비하시기 바랍니다. 비용은 부동산의 시가에 따라 달라지므로, 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인 선관의무란 임차인이 임차목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존하고 관리해야 하는 의무를 말합니다. 보일러 동파의 경우, 임차인이 동파를 방지하기 위한 조치를 취했는지, 보일러가 동파에 취약한 위치에 있었는지, 임대인이 보호장치를 설치하거나 주의를 환기시켰는지 등에 따라 임차인과 임대인의 책임 비율이 달라질 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 과실로 동파된 보일러의 수리비는 전액 부담해야 하지만, 수리비가 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치를 초과하는 경우에는 그 범위에서만 배상 책임을 집니다.보증금 반환의 경우, 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임차주택을 인도하고 임대인이 임차주택을 점검한 후에 이루어져야 합니다. 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임차인이 임차주택을 손상시킨 경우에만 보증금에서 공제할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 과도하게 공제하는 경우, 임차인은 임차권 등기명령 신청을 통해 보증금을 보호할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청은 임대차 계약이 종료된 다음날부터 가능하며, 임차권등기명령 신청서와 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차인의 주민등록 초본, 임대차계약 해지 통보 증빙서류, 등기부등본, 부동산 목록 등의 서류를 준비해야 합니다. 임차권 등기명령 신청 방법은 법무대리인을 통해 맡기거나, 법원에 방문하여 직접 신청하거나, 인터넷을 통해 신청할 수 있습니다. 임차권 등기명령 신청 비용은 등록 면허세 7,200원, 등기신청 수수료 3,000원, 송달료 31,200원, 대한민국 정부 수입인지 2,000원 등으로 총 43,400원이 필요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증보험 구상권 청구란, 임차인이 임대차보증금을 보증보험사에 반환청구하고, 보증보험사가 임차인에게 보증금을 지급한 후, 보증보험사가 임대인에게 그 금액을 구상하는 것을 말합니다. 이 경우, 임대인이 개인회생중이라면, 보증보험사의 구상채권은 임대인의 회생채권에 해당하게 됩니다. 즉, 보증보험사는 임대인의 회생절차에 참여하여, 임대인이 제출한 변제계획안에 따라 배당을 받아야 합니다.보증보험사가 임대인에게 구상채권을 청구하는 절차는 다음과 같습니다.1 임차인이 보증보험사에 임대차보증금 반환청구서를 제출합니다.2 보증보험사가 임차인의 반환청구를 승인하고, 임차인에게 보증금을 지급합니다.3 보증보험사가 임대인에게 구상금 청구서를 발송합니다.4 임대인이 구상금을 변제하지 않으면, 보증보험사가 임대인의 회생절차에 참여하기 위해 회생채권신고서를 제출합니다.5 임대인이 변제계획안을 제출하고, 채권자들의 투표와 법원의 승인을 거쳐 확정됩니다.6 임대인이 변제계획안에 따라 보증보험사에게 구상금을 일부 또는 전부 변제합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택을 소유했던 이력이 있는 사람은 특공을 넣을 수 없다는 것은 맞습니다. 하지만 2024년 3월부터는 배우자의 결혼 전 주택소유·청약당첨 이력은 보지 않기로 했습니다. 즉, 과거에 주택을 소유했던 사람이라도 현재 무주택자이고 배우자가 무주택자라면 특공에 지원할 수 있습니다.무순위 청약은 청약통장을 쓰지 않고 주택을 구입할 수 있는 방법입니다. 무순위 청약에 당첨되어 주택을 소유하게 되면, 그 주택을 팔고 난 이후에 다자녀특공으로 다른 아파트에 청약을 넣을 수 있습니다. 다만, 다자녀특공은 2자녀 이상을 가진 가구에게만 적용되며, 소득 기준이 있습니다.1주택소유자는 다자녀 특공이 가능합니다. 1주택소유자는 일반공급이 아닌 특별공급에만 참여할 수 있으며, 다자녀가구는 특별공급 대상에 포함됩니다. 다만, 1주택소유자가 특별공급에 당첨되면, 기존 주택을 매각하고 새로운 주택에 입주해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선변제권과 근저당권의 우선순위는 상황에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 근저당권은 저당권의 일종으로서 채무자의 재산에 대해 채권자가 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우에만 적용되는 우선변제권의 특별한 형태로서, 근저당권보다도 더 높은 순위로 배당을 받을 수 있는 권리입니다.질문하신 상황에서는 다음과 같은 배당순위가 적용될 수 있습니다.1 우선변제권은 은행이 가져가는 것이 아닙니다. 우선변제권은 임차인이 가지고 있으므로, 건물이 경매로 넘어가더라도 임차인은 우선변제권에 해당하는 보증금을 배당받을 수 있습니다. 단, 우선변제권을 확보하기 위해서는 임차인은 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 주택의 임대차계약을 맺어 인도받고, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.2 최우선변제권에 해당되는 경우에는 근저당권에 앞서서 최우선변제금액을 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금액은 지역별로 다르게 정해져 있으며, 안산시의 경우에는 2,000만원입니다. 따라서, 보증금이 6,000만원 이하인 경우에는 최우선변제금액인 2,000만원을 먼저 배당받고, 나머지 4,000만원은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다. 만약 보증금이 6,000만원을 초과하는 경우에는 최우선변제금액을 초과하는 부분은 근저당권자보다 후순위로 배당받게 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.A집 비과세가 2년만 되는건가요?A집을 비과세로 양도하려면, A집이 조정대상지역이 아니고, 1세대 1주택자이며, A집을 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에만 가능합니다. 조정대상지역이라면, 2년 이상 거주한 경우에도 양도소득세가 부과됩니다. A집을 전세주고 B집으로 이사한 경우, A집의 거주기간은 중단되므로, 비과세 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.A집을 팔지못해서 B집을 팔아도 나중에 A집 팔때 가산세? 세금이 많이 부과되나요?B집을 팔아도 A집의 세금과는 관련이 없습니다. A집을 팔 때는 A집의 보유기간, 거주기간, 가격, 지역 등에 따라 양도소득세가 달라집니다. A집을 팔 때 1세대 1주택자가 아니라면, 가산세가 적용될 수 있습니다. A집의 세금을 계산하려면, A집의 취득가액, 양도가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 알아야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무순위 청약은 주택의 잔여 물량을 선착순으로 공급하는 청약 방식입니다. 무순위 청약에는 사후접수 청약과 계약취소주택 재공급 청약이 있습니다. 두 가지 청약의 차이점과 주의사항은 다음과 같습니다.사후접수 청약은 최초 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하여 당첨자와 예비 입주자를 선정하였으나, 부적격, 계약 포기 등으로 잔여 물량이 발생한 경우에 진행되는 청약입니다. 사후접수 청약의 주의사항은 다음과 같습니다.사후접수 청약은 국내 거주자, 성년자라면 모두 청약 자격이 있습니다. (공공주택은 무주택세대 구성원인 성년자에게 공급됩니다.)사후접수 청약은 청약통장을 사용하지 않습니다. 청약통장의 잔액이나 기간에 상관없이 청약할 수 있습니다.사후접수 청약은 규제지역의 경우 반드시 청약홈에서 접수해야 하지만, 비규제지역의 경우 사업주체가 별도로 정하는 방식으로 접수할 수 있습니다. 따라서 비규제지역의 사후접수 청약은 사업주체의 광고나 안내를 살펴보아야 합니다.사후접수 청약은 재당첨 제한이 적용됩니다. 즉, 사후접수 청약 당첨 후 1년 이내에는 동일한 주택에 재당첨되지 않습니다. 또한, 제당첨 제한자, 공급질서 교란자, 유주택자 (공공주택 제외), 부적격 당첨자, 동일 주택 기당첨자는 사후접수 청약에 참여할 수 없습니다.계약취소주택 재공급 청약은 공급질서 교란행위 (불법전매 등) 적발로 인한 계약 해제 세대가 발생한 경우에 진행되는 청약입니다. 계약취소주택 재공급 청약의 주의사항은 다음과 같습니다.계약취소주택 재공급 청약은 해당 주택건설 지역에 거주하는 무주택세대 구성원인 성년자만 청약 자격이 있습니다. (특별공급은 각 특별공급 자격요건을 충족해야 합니다.)계약취소주택 재공급 청약은 청약통장을 사용하지 않습니다. 하지만 원래의 계약조건을 맞춰야 하므로, 분양가 상한제 주택 등의 경우 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다.계약취소주택 재공급 청약은 반드시 청약홈에서 접수해야 합니다. 청약홈에서는 계약취소주택 재공급 청약 단지를 별도로 표시하고 있으므로, 확인해야 합니다.계약취소주택 재공급 청약은 유주택자, 제당첨 제한자, 부적격 당첨자, 공급질서 교란자는 참여할 수 없습니다. 동일 주택 기당첨자와 무순위 사후접수 당첨자는 참여할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.무순위 청약은 특별공급 및 청약 1순위, 2순위의 일반청약이 모두 완료된 후에 부적격 당첨 등으로 인해 계약이 취소되거나 해제된 물량을 모아서 추가로 모집하는 청약입니다. 추첨으로 선정되기 때문에 가점이 낮은 젊은 세대나 신혼부부들에게 유리합니다.무순위 청약의 자격 조건은 2023년 5월 28일부터 변경되었습니다. 이제는 해당 건설지역에 거주하고 있는 무주택 세대주 또는 세대원만 무순위 청약 자격을 가집니다. 즉, 세대주와 세대원 모두 무순위 청약을 할 수 있습니다. 단, 세대주와 세대원이 동시에 청약을 하면 둘 중 한 명만 당첨될 수 있습니다. 또한, 무순위 청약에 당첨되면 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 재당첨 제한을 받습니다.