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묵시적갱신 후 중도퇴실 수수료내야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적갱신 후 중도퇴실 수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의 2항에 따라 임차인이 계약해지를 통지하면 임대인이 3개월 이내에 보증금을 반환하고 중개보수를 지불해야 하기 때문입니다. 또한, 계약갱신청구권을 사용한 경우에도 묵시적갱신과 동일한 규정을 준용하기 때문에 임대인이 중개보수를 부담해야 합니다.중도퇴실 수수료의 금액은 임대차계약서에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로는 임대차계약서에 중개보수의 비율이 명시되어 있습니다. 만약 임대차계약서에 중개보수의 비율이 명시되어 있지 않다면, 부동산중개법에 따라 전세보증금의 0.5%를 기준으로 산정할 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금이 500만원이라면 중개보수는 25만원이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세 묵시적갱신 확정일자 및 효력 유지관련 문의사항 입니다..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약 종료 1개월 전 구두 협의인데 묵시적갱신으로 볼 수 있는지요?네, 묵시적갱신으로 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인과 임차인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않거나 해지하지 않으면 계약기간이 2년으로 자동 갱신됩니다. 따라서, 별도의 계약서가 없어도 구두 협의로 계약기간을 연장하기로 한 경우에는 묵시적갱신으로 인정됩니다.2 "주택 임대차 계약 신고필증"에 기재된 내용 및 확정일자 번호로 확정일자 효력이 있는지요?네, 확정일자 효력이 있습니다. 주택임대차보호법 제7조 제1항에 따르면, 임대차계약을 체결한 후 30일 이내에 주택임대차계약 신고를 하면 확정일자가 부여됩니다. 확정일자는 임차인의 우선변제권을 보장하는 중요한 증거입니다. 따라서, "주택 임대차 계약 신고필증"에 확정일자 번호가 기재되어 있으면, 그 번호로 확정일자를 확인할 수 있습니다.3 별도로 확정일자 조회가 가능한지요?네, 가능합니다. 확정일자는 대법원 인터넷 등기소에서 조회할 수 있습니다. 확정일자 조회를 위해서는 "주택 임대차 계약 신고필증"에 기재된 확정일자 번호와 주민등록번호가 필요합니다. 확정일자 조회 방법은 다음과 같습니다.대법원 인터넷 등기소에 접속합니다.화면 왼쪽 메뉴에서 '확정일자’를 클릭합니다.확정일자 번호와 주민등록번호를 입력하고 ‘조회’ 버튼을 누릅니다.확정일자와 관련된 정보를 확인할 수 있습니다.4 묵시적갱신인 경우 계약 연장에 별도 계약서가 필요 없고 확정일자가 유지되는 것으로 알고있는데 이 경우도 동일하게 효력이 유지되는 것으로 보면 되는지요?네, 동일하게 효력이 유지됩니다. 묵시적갱신인 경우에는 기존의 계약서와 확정일자가 그대로 유효하며, 계약기간만 2년으로 연장됩니다. 따라서, 별도의 계약서나 확정일자를 받을 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세계약 만료전 계약해지 관련 문의입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세계약 만료전 계약해지의 경우에는 임대인과 임차인의 합의가 필요합니다. 임차인이 임대인에게 중도해지의 의사를 통보하고, 임차인의 비용으로 새로운 세입자를 구하면 보증금을 반환받을 수 있습니다. 하지만 임대인이 중도해지에 동의하지 않거나, 새로운 세입자를 구하기 어려운 경우에는 보증금을 반환받기 힘들 수 있습니다.또한, 전세계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 계약해지의 통보를 하면 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다. 이때, 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 그러나 임대인이 묵시적 갱신에 대해 주장하지 않고, 계약서에 따라 계약기간이 만료되기 전에 계약을 해지할 수 있다고 인정한다면, 임차인이 새로운 세입자를 구하고 보증금을 반환받을 수 있습니다.따라서, 귀하의 경우에는 임대인이 묵시적 갱신을 주장하지 않았다면, 2024년 5월 25일까지 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 임대인이 새로운 세입자를 구하기 어렵다고 하면, 보증금을 반환받기 위해서는 귀하가 새로운 세입자를 구해야 합니다. 이때, 임대인이 시세보다 비싸게 올려 놓았다면, 임대인에게 시세에 맞게 내려달라고 요청할 수 있습니다. 만약 임대인이 요청에 응하지 않거나, 새로운 세입자를 구할 수 없다면, 법적인 조치를 취할 수 있습니다.법적인 조치를 취하려면, 임차권 등기 명령을 신청하고, 내용증명을 발송하여 계약해지의 의사와 보증금 반환 요구를 명확히 밝힐 수 있습니다. 또한, 임대인이 계약을 위반하거나, 임차목적물에 하자가 있어서 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약해지와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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부모님과 전세계약시 보증금에 대한 증여시점
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 부모님과 자녀간의 전세계약은 실제로 임차인과 임대인의 관계가 성립되지 않는 경우가 많아 증여세의 과세대상이 될 수 있습니다. 그러나 전세계약이 진실하게 체결되었고, 전세보증금이 실제로 지급되었으며, 부모님과 자녀가 동거하지 않고 각각의 주소지에서 거주하고 있다면 증여세가 부과되지 않을 수도 있습니다.증여세의 과세시점은 증여의 목적이 달성되는 때로 규정되어 있습니다. 따라서 부모님과 자녀간의 전세계약이 증여로 간주되는 경우, 증여의 목적은 자녀가 부모님의 오피스텔에 거주할 수 있도록 하는 것이므로 증여시점은 전세계약을 체결한 시점이 됩니다. 반대로 전세계약이 증여로 간주되지 않는 경우, 증여의 목적은 없으므로 증여시점도 없습니다.따라서 귀하의 경우에는 부모님과 자녀간의 전세계약이 증여로 간주되는지 여부에 따라 증여시점이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.08
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전세계약 후 입주했는데 집주인이 그 사이 대출받은 경우 어떤 조치를 해야할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 후 입주했는데 집주인이 그 사이 대출받은 경우, 임차인은 근저당권 설정보다 후순위가 되어 보증금을 제대로 보호받지 못할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 전세계약서에 특약사항을 명시하거나, 전입신고와 확정일자를 받아 임차인의 대항력과 우선변제권을 갖추는 것이 중요합니다.전입신고와 확정일자를 받으면 전세보증금 우선변제권이 생기는데, 이는 담보 설정 순위와 관계없이 임차인 보증금 중 일정 금액을 우선 변제하는 것을 의미합니다. 최우선 변제금액은 지역별로 다르며, 현재 서울은 5천만원, 수도권 과밀억제권역은 4천300만원, 광역시는 2천300만원, 그 밖의 지역은 2천만원으로 설정되어 있습니다. 정부는 이를 상향할 계획이라고 합니다.대출 없는 집을 원했는데 집주인이 대출을 받은 경우, 계약 취소할 수 있는지는 계약서의 내용에 따라 다릅니다. 계약서에 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 등기부상 임차인이 권리순위에 불리하게 만들 경우 계약취소 및 임대인은 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다는 특약이 있다면 계약을 취소할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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이런경우에 원룸 보일러 고장시나 가스비도 세입자가 부담해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 보일러 고장이나 가스비 부담에 관한 법적 책임은 임대인과 임차인 사이의 계약 내용과 고장의 원인에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 보일러 고장이 시설의 노후화나 임대인의 과실로 인한 경우에는 임대인이 수리비를 부담해야 하고, 임차인의 고의나 부주의로 인한 경우에는 임차인이 수리비를 부담해야 합니다. 가스비의 경우에는 계약서에 명시되어 있는 내용을 따르는 것이 원칙입니다. 만약 계약서에 가스비 부담에 대한 내용이 없다면, 임차인이 사용한 만큼 가스비를 내는 것이 합리적입니다.따라서, 집주인이 겨울철 동파로 인한 보일러 고장이나 장판이나 도배의 손상을 예방하기 위해 보일러를 켜놓으라고 요구하는 것은 임대인의 의무를 임차인에게 전가하는 것으로 볼 수 있습니다. 임차인은 이에 동의하지 않을 수 있으며, 만약 집주인이 계약을 해지하거나 보증금을 차감한다면 법적으로 이의를 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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세입자가 전세 중도해지할 경우 전세금,중개수수료는 집주인이 내나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 중도해지의 경우, 중개수수료를 누가 부담해야 하는지는 법적으로 명확하게 정해진 바가 없습니다. 그러나 일반적으로는 잔여 계약기간에 따라 다르게 적용되는 관행이 있습니다.잔여 계약기간이 3개월 이상인 경우: 세입자가 중개수수료를 부담하는 것이 일반적입니다. 이는 전세금 반환 문제 때문에 보증금을 돌려받기 위한 위약금 개념으로 세입자가 중개수수료를 부담하는 것입니다.잔여 계약기간이 3개월 미만인 경우: 집주인이 중개수수료를 부담하는 경우가 많습니다. 이는 어차피 계약 만료 시점에 새로운 세입자를 구하기 위해 중개수수료를 지불해야 했을 것이므로, 세입자가 조금 빨리 나간다고 해서 중개수수료를 모두 세입자에게 전가하는 것은 불합리하다고 판단하기 때문입니다.따라서, 세입자가 2년 전세계약 후 8개월 거주 후 나간다고 하면, 잔여 계약기간이 16개월이므로 세입자가 중개수수료를 부담해야 하는 것이 관행입니다. 또한, 세입자가 3개월 전에 통보를 했다면, 전세금도 3개월 후에 돌려받을 수 있습니다.하지만, 이러한 관행은 법적인 의무가 아니므로, 집주인과 세입자 간에 협의가 필요합니다. 계약서에 중개수수료에 대한 조항이 있는지 확인하시고, 없다면 집주인과 잘 얘기해 보시기 바랍니다. 만약 분쟁이 발생한다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법률 상담 콜센터 등을 통해 도움을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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근린 생활시설 월세 입주 후 무주택세대주 자격으로 청약이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근린 생활시설 월세 입주 후 무주택세대주 자격으로 청약이 가능한지 여부는 입주하신 근린 생활시설의 종류와 신청하려는 주택의 종류에 따라 다릅니다.일반적으로 근린 생활시설은 제1종 근린 생활시설과 제2종 근린 생활시설로 구분되는데요, 제1종 근린 생활시설은 주민이 살아가는데 필요한 시설로, 제2종 근린 생활시설은 주민의 취미나 유흥 등에 필요한 시설로 분류됩니다.만약 입주하신 근린 생활시설이 제1종 근린 생활시설이라면, 주택임대차보호법에 따라 주거용으로 사용할 경우 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 무주택세대구성원으로 인정됩니다. 따라서 민영주택이나 국민주택의 청약을 무주택세대주 자격으로 지원할 수 있습니다.하지만 입주하신 근린 생활시설이 제2종 근린 생활시설이라면, 주거용으로 사용할 수 없으므로 전입신고 및 확정일자를 받을 수 없고, 무주택세대구성원으로 인정되지 않습니다. 따라서 민영주택이나 국민주택의 청약을 무주택세대주 자격으로 지원할 수 없습니다.입주하신 근린 생활시설의 종류는 건축물대장이나 등기사항 전부 증명서를 통해 확인할 수 있습니다. 또한 신청하려는 주택의 종류에 따라 무주택 기간이나 입주시까지의 청약자격 유지 여부도 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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개인간의 직거래로 부동산계약을 할 때 주의해야 할 사항이 어떤 것들이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래는 중개수수료를 절약할 수 있는 장점이 있지만, 법적인 문제나 사기에 노출될 위험도 있습니다. 그래서 부동산 직거래를 할 때는 다음과 같은 사항들을 주의해야 합니다.매도인이나 매수인의 신분을 확인하고, 등기사항전부증명서를 통해 소유권과 제한물권 등의 권리관계를 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서는 대법원 인터넷 등기소에서 열람하실 수 있습니다.매매가격과 계약금, 중도금, 잔금의 지급방법과 기간을 명확히 합의하고, 계약서에 자필서명과 날인을 해야 합니다. 계약서는 표준계약서를 사용하거나, 행정사에게 대행을 의뢰하실 수 있습니다.계약 후 60일 이내에 시, 군, 구청에 실거래가신고를 해야 합니다. 실거래가신고는 국토교통부 부동산 거래 관리 시스템에서 신고하실 수 있습니다.매매물건에 하자나 문제가 있을 경우, 계약서에 특약사항으로 명시하거나, 공인중개사나 법무사의 도움을 받거나, 공증절차를 밟는 것이 좋습니다.매매물건에 세입자가 있을 경우, 보증금 정리 사항이나 임대차 계약 기간 등을 확인해야 합니다.부동산 직거래는 많은 절차와 주의사항이 필요한 거래입니다. 따라서 가능하면 전문가의 도움을 받으시는 것이 안전하고 편리합니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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정부24로 전입신고 했는데 세대주 확인을 주민센터에서 할때 전입자만 가면 되나요 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.정부24로 전입신고를 하신 경우, 세대주 확인은 온라인으로 할 수 있습니다. 전입하고자 하는 주소지의 세대주가 정부24 홈페이지에 접속하여 [서비스 > 신청/확인/공유 > 사실/진위확인 >세대주 확인] 메뉴에서 본인확인을 하시면 됩니다. 전입신고 상세내역 하단의 [본인확인] 버튼을 클릭하시면 세대주 확인이 완료됩니다.주민센터에 가실 필요는 없습니다. 전입자만 가셔도 괜찮습니다. 단, 전입신고 후 세대주확인이 안된 상태로 8일이 경과하면 자동으로 취소됩니다. 전입신고가 정상적으로 완료되었는지는 [주민등록표열람]을 통해 확인하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.07
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