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우리나라의 토지를 외국인이 매입할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라의 토지를 외국인이 매입하거나 소유할 수 있는지 여부는 「외국인토지법」에 따라 결정됩니다. 이 법은 1998년부터 시행되어 외국인에게 국내 부동산 시장을 전면 개방하였습니다. 외국인은 일부 허가대상 토지를 제외하고는 신고만으로 토지를 취득할 수 있습니다. 허가대상 토지는 군사시설보호구역, 문화재보호구역, 생태계보전지역 등으로, 이러한 지역에서는 토지취득의 목적과 범위가 지정목적을 훼손하지 않는 경우에 한하여 허가를 받을 수 있습니다.외국인이 우리나라의 모든 토지를 소유하게 되면 어떻게 되는지에 대해서는 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 외국인의 토지소유는 국토면적의 0.2%에 불과하며, 그 대부분은 임야나 농지 등 가치가 낮은 토지입니다. 외국인이 토지를 소유하는 것이 국익에 해가 되는 경우에는 정부가 토지를 수용하거나 매각을 명할 수 있습니다. 또한 외국인의 토지소유를 제한하는 다양한 방법을 도입할 수도 있습니다. 예를 들어, 외국인의 토지소유 총량을 제한하거나, 비거주자에 대한 토지취득규모를 제한하거나, 토지처분기간을 제한하는 등의 방법이 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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준공전인 아파트 매수 해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.준공전인 아파트 매수는 장단점이 있습니다. 장점은 준공 후에는 가격이 오를 가능성이 있고, 새로 지어진 아파트라서 시설이 좋고, 조합원 명의 변경을 통해 분양권을 양도받을 수 있다는 점입니다. 단점은 준공이 지연될 수 있고, 준공 후에도 미분양이 많아서 가격이 하락할 수 있고, 준공 전에 모든 매매 금액을 지불해야 한다는 점입니다.매도자가 준공전에 판매하려는 이유는 다양할 수 있습니다. 예를 들어, 자금이 필요하거나, 다른 아파트로 이사하고 싶거나, 아파트의 위치나 품질에 만족하지 못하거나, 분양가보다 높은 가격으로 판매하려는 등의 이유가 있을 수 있습니다. 매도자의 동기를 정확히 알기 위해서는 직접 물어보는 것이 좋습니다.준공전에 저로 명의 변경이 되면 저한테 불이익은 없는지에 대해서는, 일반적으로 불이익은 없습니다. 단, 명의 변경을 위해서는 조합원 가입비와 명의 변경 수수료, 토지 비용 등을 지불해야 합니다. 또한, 준공 전에 매매 계약을 체결하면 준공 후에도 매도자의 명의로 등기되어 있을 수 있으므로, 준공 후에는 반드시 등기권리증을 받아야 합니다. 또한, 준공 전에 매수한 아파트는 재산세가 면제되지 않으므로, 준공 후에는 재산세를 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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전세질권설정금액을 일부 상환해도 바로반영이 되지 않나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세질권설정금액은 일부 상환해도 바로 반영되지 않는 경우가 있습니다. 전세질권설정은 임차인이 전세자금 대출을 받을 때 은행이 임대인에게 전세금을 대신 지급하고, 임대인의 임차보증금 반환채권에 대한 질권을 설정하는 것입니다. 이때 임차인이 전세자금 대출을 일부 상환하더라도, 은행은 임대인에게 통지하지 않고 질권설정금액을 그대로 유지할 수 있습니다. 이는 은행이 임차인의 대출금 상환 여부를 확인하기 어렵고, 임차인이 만기에 대출금을 갚지 못할 경우를 대비하기 위한 것입니다.따라서 전세질권설정금액을 바로 반영하려면, 임차인이 은행에 전세자금 대출 상환증명서를 발급받아 임대인에게 제출하고, 임대인이 은행에 질권설정금액 조정을 요청해야 합니다. 이 과정은 임차인과 임대인의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인이 전세자금 대출을 모두 상환하면, 질권은 자동으로 해지됩니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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월세계약이 2개월가량 남았는데 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약이 2개월 남았다면, 임차인은 임대인에게 계약 해지를 통보하고 3개월 후에 계약을 종료할 수 있습니다. 즉, 임차인은 계약기간이 끝나기 전에 월세를 다 내야 합니다. 임대인은 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다. 만약 임차인이 보증금을 당장 달라고 한다면, 임대인은 거절할 수 있습니다. 임차인이 짐을 빼고 이사를 가더라도, 계약기간이 끝날 때까지 월세를 내야 하는 의무가 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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구두로 계약의사에 합의한 후 부득이한 사유로 임대인이 계약을 파기하기하게 되면 위약금이 부과되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.구두로 계약의사에 합의한 경우에도 계약의 효력이 있습니다. 계약의 중요한 부분에 대하여 쌍방의 의사가 일치하면 구두계약은 성립되고, 구속력이 발생합니다. 따라서 구두계약을 파기하려면 상대방의 동의가 필요하고, 동의가 없으면 위약금을 지불해야 합니다.위약금의 금액은 계약의 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 계약금을 지불했다면, 계약금의 전액 또는 일부를 위약금으로 활용할 수 있습니다. 계약금을 지불하지 않았다면, 임대료의 10% 정도를 위약금으로 산정할 수 있습니다. 그러나 이는 당사자 간의 협의에 따라 조정될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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전세금미반납에 대해 어떻게 조치할 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.Q1-1. 전세금 반납기한을 늦추는 것은 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 일반적으로 전세계약 연장을 통해 반납기한을 늦추는 경우, 임차인은 임대인에게 전세금 만큼의 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 계약서에 명시되어 있거나, 계약서에 없는 경우에는 최대 연 15%로 적용됩니다. 따라서 반납기한을 늦추는 것은 임차인에게도 부담이 될 수 있습니다. 반납기한을 늦추는 기간은 임차인의 매매 계약일자와 임대인의 전세금 확보 가능성을 고려하여 협의해야 합니다. 만약 임대인이 전세금을 확보할 수 있는 방법이 없거나, 임차인이 매매 계약을 위험하게 할 수 있는 경우에는 반납기한을 늦추는 것보다는 다른 조치를 취하는 것이 좋습니다.Q1-2. 전세만기 후 연장하여 살 경우에는 임대인과 재계약을 체결해야 합니다. 재계약을 체결하는 경우에는 보증금, 임대료, 계약기간, 복비 등을 새롭게 정해야 합니다. 재계약을 체결하지 않고 묵시적으로 갱신되는 경우에는 기존의 계약조건이 그대로 적용되며, 계약기간은 2년으로 자동 연장됩니다. 재계약을 체결하는 경우에는 임대인이 보증금을 최대 5%까지만 인상할 수 있으며, 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 묵시적 갱신되는 경우에는 임차인이 중도 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인의 동의 없이 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 전세만기 후 연장하여 살 경우에는 임차인과 임대인의 입장에 따라 재계약 여부와 조건을 잘 판단해야 합니다.Q2. 내용증명을 보내는 것은 전세금 미반납에 대한 증거를 확보하고, 임대인에게 법적인 조치를 예고하는 효과가 있습니다. 내용증명을 보내는 방법은 우체국을 방문하여 내용증명서를 작성하고 제출하는 방법과 인터넷 우체국을 통해 신청하는 방법이 있습니다. 내용증명을 보내는 경우에는 전세금 반환 요구사항, 반환 기한, 반환 방법, 반환하지 않을 경우 취할 조치 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명을 보낸 후에도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차권 등기, 가압류, 지급명령, 전세금 반환 소송 등의 추가적인 조치를 취할 수 있습니다. 이러한 조치들은 복잡하고 비용이 들 수 있으므로, 가능하면 임대인과 협의하여 원만하게 해결할 수 있기를 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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농가주택를 부모를 부터 증여 받았어요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 무주택 자격을 판단하는 기준은 <주택공급에 관한 규칙> 제53조에 따라 결정됩니다. 이 규칙에 따르면, 주택을 소유하고 있으나 주택을 소유하지 아니한 것으로 보는 경우가 몇 가지 있습니다. 그 중에서 농어촌주택 또는 농가주택에 해당하는 경우를 살펴보겠습니다.농어촌주택 또는 농가주택이 무주택으로 인정되려면 다음의 조건을 모두 충족해야 합니다.주택이 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외)에 건축되어 있어야 합니다.주택이 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택이거나, 85제곱미터 이하의 단독주택이거나, 소유자의 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택이어야 합니다.주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우여야 합니다.따라서, 부모님으로부터 증여받은 농가주택이 무주택으로 인정되려면, 증여받은 주택이 위의 조건을 모두 만족해야 합니다. 그러나, 증여받은 주택은 상속받은 주택과 달리 거주요건을 충족하기 어렵습니다. 즉, 증여받은 주택을 소유하면서 그 지역에 거주한 적이 있어야 하고, 그 후에 다른 지역으로 이주한 경우에만 무주택으로 인정됩니다. 상속받은 주택은 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 보기 때문에 거주요건이 쉽게 충족될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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대출은 다 상환했는데 근저당설정 말소 신청 안하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당권이란 담보대출을 받을 때 대출금액을 갚지 못하면 은행이 담보로 제공된 재산을 처분할 수 있는 권리를 의미합니다. 대출을 전액 상환하면 근저당권은 자동으로 해제되지 않고, 별도로 말소 신청을 해야 합니다. 그렇지 않으면 재산권 행사에 지장이 있을 수 있습니다.근저당권 말소 신청은 대출을 받았던 은행에 가서 채무이행에 대한 부분을 확인하고 일정 비용을 지불하면 됩니다. 비용은 통상 아파트 담보기준 4만∼7만원 정도 소요됩니다. 근저당권 말소 신청에 대한 기한은 따로 정해져 있지 않습니다. 하지만 향후 다시 담보대출을 이용하거나 재산을 양도하거나 임대하려는 경우에는 근저당권 말소가 필요합니다. 그러므로 대출을 완제한 후에는 빠른 시일 내에 근저당권 말소 신청을 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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오피스텔 주거용 월세 재계약 시 집주인이 계약서 협의없이 계약을 하려 합니다. 이런경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 묵시적 갱신으로 2024년 1월 26일이 계약 만기인데 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우 어떻게 되는건가요?오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법에 따라 보호를 받습니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다1따라서, 집주인이 연락을 받지 않아서 계약 기간이 지나가는 경우에는 묵시적 갱신으로 계약이 연장되며, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.임차인이 계약을 해지할 경우에는 임대인에게 계약해지를 통지하면 되며, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.2 만약 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 이후에 월세는 묵시적 갱신과 동일하게 되는건가요?네, 그렇습니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 법에서 규정하고 있습니다.즉, 2024년 1월 26일이 지나도 연락이 오지 않으면 2026년 1월 26일까지 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 유지됩니다.만약 임대인이 월세를 인상하거나 계약을 해지하고자 한다면, 임차인에게 정당한 사유와 함께 통지를 해야 합니다.3 만약에 집주인이 나가라고 하는 경우에는 어떻게 되는건가요?집주인이 임차인에게 계약을 해지하고자 하는 경우에는 정당한 사유가 있어야 합니다.정당한 사유에는 다음과 같은 경우가 있습니다임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우임대인이 철거 또는 재건축을 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우만약 집주인이 정당한 사유 없이 임차인에게 계약을 해지하라고 한다면, 임차인은 이에 대항할 수 있습니다.임차인은 집주인의 통지를 받은 후 1개월 이내에 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.만약 임대인이 정당한 사유가 있음을 입증하고, 임차인이 이에 동의하지 않는다면, 임대인은 법원에 임대차계약의 해지를 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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주택임차권 설정된 상태로 중기청 대출 심사가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중기청 전세대출은 주택도시기금법에 따라 국민주택규모 이하의 주택 및 준주택 임차만 지원 가능합니다. 따라서 이사가려는 집이 국민주택규모 이하인지 확인해야 합니다.중기청 전세대출은 임차권등기가 설정된 주택도 가능하지만, 임차권등기가 설정된 경우 선순위 채권최고액과 전세보증금의 합이 kb시세의 100% 이내여야 하고, 선순위 채권최고액이 kb시세의 50%이내 (허그), 또는 60%이내 (서울보증) 여야 합니다. 따라서 이사가려는 집의 선순위 채권최고액과 kb시세를 확인해야 합니다.중기청 전세대출은 전세보증보험 가입이 필수적이므로, 임대인이 임차인의 보증보험 가입에 협조해야 합니다. 전세보증보험 가입은 임대인의 소유권 이전 등기, 세금 체납, 임대차계약의 유효성 등에 영향을 받을 수 있으므로, 임대인의 상태와 임대차계약서를 잘 확인해야 합니다.전세 계약 시 특약사항은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로, 임대인이 특약사항을 준수하지 않을 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 그러나 특약사항이 강제성을 갖지 못할 수도 있으므로, 임대인의 신용도와 신뢰도를 판단하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.01.05
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