답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 전세보증보험은 전세계약 기간 중 전세물에 잔금지급일과 전입신고일 중 늦는 날에 신청하여 보증금을 발급받을 수 있는 보증입니다. 보증금은 전세계약기간이 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우나 전세계약 기간중 전세물에 경매나 공매가 실시 및 배당 후, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에 HUG로부터 보호받을 수 있습니다.하지만 HUG 전세보증보험의 보증한도는 “주택가격 – 선순위채권” 입니다. 선순위채권이란 등기부등본의 “을구” 에 기재된 전세보증금보다 먼저 발생한 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 따라서 상황에 따라서는 계약한 전세보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.예를 들어, 5억원의 근저당이 선순위로 설정된 주택가격이 10억원인 집에 7억원의 전세계약을 맺었다면 7억원 전액이 아닌 10억원 (주택가격) – 5억원 (선순위 근저당)한 5억원만 HUG로부터 돌려받습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트는 공공임대아파트와 달리 임대인의 동의만 있으면 임차권 양도나 임대주택 전대가 가능합니다. 따라서 임차권 계약 취소도 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 계약 취소를 거부할 경우, 임차인은 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있는 사유가 있는지 확인해야 합니다.민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 임차인은 다음과 같은 사유가 있는 경우 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있는 경우임대인이 임차인의 거주를 방해하거나 임대주택의 관리를 소홀히 하는 경우임차인이 임대주택을 사용할 수 없게 되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택의 소유권을 상실하거나 임대주택이 압류 또는 가압류되는 등 임차인의 임차권이 침해되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나 전대하는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택에 대한 공부상의 권리를 설정하거나 변경하는 경우

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대출을 받으려면 일반적으로 신용등급이 좋아야 합니다. 개인회생을 이행하고 있는 경우에는 신용등급이 낮아서 부동산 대출을 받기 어려울 수 있습니다. 하지만 불가능한 것은 아닙니다. 몇 가지 방법이 있습니다.개인회생 중에 신규로 은행에서 주택담보 대출을 받는 것은 불가능합니다. 하지만 기존에 주택담보 대출이 있고 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택담보 대출 채무재조정 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 프로그램은 서울회생법원, 수원지방법원, 춘천지방법원, 청주지방법원, 창원지방법원에서 가능하며, 일정한 요건을 충족하면 개인회생 기간 동안 이자만 갚고, 개인회생이 끝난 후 장기간에 걸쳐 원리금을 갚을 수 있습니다.개인회생 중에 신규로 저축은행이나 캐피탈사 등에서 부동산 담보 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 이 경우에는 대출금리가 높고, 대출한도가 낮고, 대출기간이 짧을 수 있습니다. 또한, 대출을 받기 전에 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 대출을 받은 후에는 법원에 대출 내역을 보고해야 합니다.개인회생 중에 신규로 부동산을 구매하고 싶다면, 부동산을 판매하는 사람과 직접 협의하여 할부계약을 체결하는 방법이 있습니다. 이 경우에는 부동산을 판매하는 사람이 대출을 대신해주는 것이므로, 신용등급이 낮아도 가능합니다. 하지만 이 경우에도 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 할부계약을 체결한 후에는 법원에 계약 내역을 보고해야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 임차인에게 임대보증금을 지급해주는 제도입니다. 그러나 HUG는 임대인이 허위 서류를 제출하거나 임대차 계약을 위반한 경우, 보증보험을 취소하거나 이행을 거절할 수 있습니다.따라서 임차인으로서는 HUG 보증보험에 가입하기 전에 임대인의 신원과 임대차 계약서의 진위를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 임대차 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 통지하고, 내용증명이나 공시송달 등으로 증빙자료를 확보하는 것이 좋습니다.만약 HUG 보증보험 취소 통보를 받았다면, HUG에 이의를 제기하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다. HUG의 보증보험 취소가 부당하다고 판단되는 경우, HUG를 상대로 보증채무금 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 의사를 밝혔다는 사실과 임대인이 잠적했다는 사실을 입증할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.전세 사기 피해를 예방하고 구제하기 위해서는 HUG의 보증보험 가입 절차와 약관을 잘 숙지하고, 임대인과의 계약을 신중하게 검토하는 것이 필요합니다. 또한, 전세금반환보증한도를 시장가격에 맞춰 임대차시장에 기진입된 임차인과 임대인을 보호할 수 있는 정책적인 개선이 요구됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택은 각 호수별로 구분등기가 되어 있지 않고, 전체 건물이 한 명의 소유자로 되어 있습니다. 따라서 임대차 계약을 할 때에는 주의가 필요합니다. 다가구 주택 임대차 계약시 주의점은 다음과 같습니다임대인이 선순위 임차인들의 임대차 계약서와 임차보증금을 확인해 줄 수 있는지 문의하고, 가능하면 복사본을 받아보세요. 임차보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요. 만약 임대인이 불응하거나 거짓으로 적은 보증금을 알려준다면, 전세 계약은 피하고 월세 계약을 하시는 것이 좋습니다.임대할 부분의 면적과 구조를 정확히 확인하고, 계약서에 기재하세요. 다가구 주택은 건축물대장에 호수가 배정되어 있지 않기 때문에, 임대인이 임의로 설정한 호수를 사용하는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고를 할 때에는 해당 번지로만 신고가 가능합니다.임대인이 대출을 받았다면, 등기부등본을 확인하고, 근저당권자의 동의를 받아야 합니다. 근저당권자의 동의가 없으면, 임대인이 대출금을 갚지 못하고 경매가 진행될 경우, 임차인은 근저당권자보다 후순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 임차인은 근저당권자의 동의서를 받아두고, 확정일자를 받아야 합니다.임대차 계약기간이 끝나기 전에 연장이나 중도 해지를 하고자 한다면, 임대인과 사전에 합의하고, 문자 메시지나 메모로 남겨두세요. 새로운 임차인이 들어오는 조건을 전제로 한다는 것을 명시하세요. 만약 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못하면, 기존 계약이 존속된다는 것을 인지하고 있어야 합니다.다가구 주택 월세 계약은 단독주택이나 다세대주택과는 다른 특성을 가지고 있습니다. 따라서 임차인은 위의 주의점을 잘 숙지하고, 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다. 만약 잘 모르시겠다면, 공인중개사사무실을 통해서 계약하시는 것이 좋습니다. 공인중개사사무실에서 계약할 때에도 위의 서류를 챙기시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약을 연장할 때는 다시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 기존 계약서에 쌍방합의나 날짜를 적어두는 것은 법적 효력이 없을 수 있습니다. 또한, 계약서를 작성할 때는 퇴실시 청소비, 반려동물 사육 금지, 퇴실 통보 기간 등의 특약사항을 잘 적어두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 주는 것을 전대차라고 합니다. 전대차의 경우 임대차 계약자는 임차인이지만 실제 거주자는 전차인으로서 양자가 다를 수 있습니다. 전대차를 하려면 원래 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인의 동의 없이 전대차를 하면 임대차 계약을 해지당할 수 있습니다. 따라서 전세로 살고 있는 도중 다른 사람에게 임대를 주려면 집주인과 협의를 해야 합니다.전세로 살고 있는 주택의 집주인이 변경된 경우에는 세입자의 입장에서 새로운 집주인이 계약을 해지하거나 계약 조건을 변경할 수 없습니다. 하지만 세입자는 전세 & 월세로 살고 있는 주택의 집주인이 변경된다면 계약해지 요구가 가능합니다. 이 때 임차 보증금 반환과 우선 변제가 이루어집니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 누수에 대해서 임대인 명의자 전원에게 통보해야될 의무가 있나요?누수가 발생했다면 임대인 명의자 전원에게 통보하는 것이 바람직합니다. 누수의 원인과 범위를 파악하고 수리비용을 분담하기 위해서는 임대인 명의자 전원의 협조가 필요하기 때문입니다. 또한 임대인 명의자 중 한 명만 통보하고 다른 명의자들에게 통보하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, A에게만 통보하고 B와 C에게 통보하지 않았다면, B와 C는 누수에 대해 모르고 있었다고 주장할 수 있습니다. 그러면 임차인은 B와 C에게도 손해배상을 청구할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다.2 하자 수선에 대한 책임은 누구한테 요청해야되나요?하자 수선에 대한 책임은 누수의 원인에 따라 달라집니다. 누수가 임차인의 과실로 인해 발생했다면 임차인이 수리비용을 부담해야 합니다. 누수가 임대인의 과실이나 건물의 노후로 인해 발생했다면 임대인이 수리비용을 부담해야 합니다. 누수가 공용부분에서 발생했다면 공동주택관리 주체에게 수리비용을 청구할 수 있습니다. 임대인 명의자가 여러 명인 경우에는 임대인 명의자 전원이 공동으로 수리비용을 부담해야 합니다. 즉, 임차인은 임대인 명의자 전원에게 수리비용을 청구할 수 있습니다. 임대인 명의자 전원이 수리비용을 어떻게 분담할지는 그들끼리 협의해야 합니다.3 누수에 대해서 임대인이 고치지 않을 시 임대차 계약해지 통보도 가능하다고 들었는데, 이 경우 A,B,C 모두에게 하자 보수 요청을 하고 해주지 않겠다는 답변을 받아야하는건가요? 아니면 책임자 한명만 정해서 요청하면 되는건가요?누수가 임대인의 책임이라고 판단되는 경우에는 임차인은 임대인에게 하자 보수를 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 하자 보수를 하지 않거나 거부한다면, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약을 해지하려면 임대인에게 서면으로 통보해야 합니다. 임대인 명의자가 여러 명인 경우에는 임대인 명의자 전원에게 통보해야 합니다. 즉, A,B,C 모두에게 하자 보수 요청을 하고 해주지 않겠다는 답변을 받아야 합니다. 임대인 명의자 중 한 명만 요청하고 다른 명의자들에게 요청하지 않으면, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리를 상실할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전월세 신고제는 2022년 6월부터 시행된 제도로, 임차보증금 6,000만원, 월세 30만원이 넘는 모든 임대차 계약 시 신고의무가 있습니다. 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인 또는 임차인 중 한 명이 주택 소재 동주민센터 또는 온라인으로 할 수 있습니다.중도 퇴거의 경우에는 임대차 계약 해제를 신고해야 합니다. 임대차 계약 해제 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 신고하거나, 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 임대차 계약 해제 신고서를 제출하여 신고할 수 있습니다. 임대차 계약 해제 신고는 임대차 계약 해제일로부터 30일 이내에 해야 하며, 미신고 또는 거짓신고 시 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.따라서 작년에 아파트를 1년으로 계약한 후에 국토부에 전월세 신고한 경우, 6개월만에 중도 퇴거를 할 경우에는 임대차 계약 해제를 신고해야 합니다. 그렇지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가압류 등기된 등기사항증명서란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 위해 등기소에 신청한 사실을 증명하는 서면입니다. 이 서면은 채권자가 재산을 압류한 날짜, 압류한 재산의 종류와 위치, 압류한 채권의 금액과 이율 등을 알 수 있습니다.집행력 있는 정본이나 그 사본이란 법원이 판결이나 결정을 내린 후에 채권자에게 발급하는 서면입니다. 이 서면은 채권자가 채무자에게 돈을 요구할 수 있는 근거가 되는 문서로, 채권자의 이름과 주소, 채무자의 이름과 주소, 채권의 내용과 금액, 이자율, 지급기일 등을 알 수 있습니다.가압류 등기된 등기사항증명서나 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급받는 절차는 다음과 같습니다.가압류 등기된 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소 사이트에 들어가서 발급하기를 누르고 해당 지번을 입력합니다. 해당 주소를 선택하면 등기기록 유형에 대해서 선택이 가능한데, 전부를 표시하고 다음을 눌러줍니다. 주민등록번호 공개 여부는 편의대로 하면 됩니다. 발급받은 서면에는 가압류 등기된 사항이 표시됩니다.집행력 있는 정본이나 그 사본은 채권자가 채무자에게 돈을 요구할 수 있는 근거가 되는 법원의 판결이나 결정이 있어야 합니다. 채권자는 법원에 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급해달라고 신청할 수 있습니다. 신청서에는 채권자와 채무자의 정보, 채권의 내용, 판결이나 결정의 번호와 날짜 등을 적어야 합니다. 법원은 신청서를 접수하고 필요한 서류를 확인한 후에 집행력 있는 정본이나 그 사본을 발급해줍니다.