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신생아 특례 대출관련 문의입니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 출산한 무주택 가구에게 저금리로 주택 구입이나 전세자금을 지원하는 정책입니다. 2023년부터 시행되며, 23년 출생아부터 적용됩니다.신생아 특례대출을 받으려면 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 가구여야 합니다.소득과 자산이 일정 수준 이하여야 합니다. (구입자금 대출의 경우 소득 1.3억원 이하, 자산 5.06억원 이하, 전세자금 대출의 경우 소득 1.3억원 이하, 자산 3.61억원 이하)대상 주택이 일정 가격 이하여야 합니다. (구입자금 대출의 경우 주택 가액 9억원 이하, 전세자금 대출의 경우 보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하)질문하신 재개발 물건을 보유하고 있는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 있는지 여부는 재개발 물건의 성격에 따라 다릅니다.재개발 물건이 주택으로 분류되는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 없습니다. 주택으로 분류되는 재개발 물건은 재개발 공사가 완료되기 전이라도 주택으로 인정되는 경우입니다. 예를 들어, 재개발 공사가 진행 중인 아파트의 경우에는 주택으로 인정됩니다.재개발 물건이 주택이 아닌 토지나 상가 등으로 분류되는 경우에는 신생아 특례대출을 받을 수 있습니다. 주택이 아닌 재개발 물건은 재개발 공사가 완료되기 전까지는 주택으로 인정되지 않는 경우입니다. 예를 들어, 재개발 공사가 진행 중인 단독주택이나 다가구주택의 경우에는 주택으로 인정되지 않습니다.따라서, 재개발 물건을 보유하고 있는데 이주된 상태라 일시적 무주택이라고 하셨는데, 이주된 재개발 물건이 주택으로 분류되는지 아닌지에 따라 신생아 특례대출의 가능성이 달라집니다. 주택으로 분류되는 재개발 물건이라면 신생아 특례대출을 받을 수 없고, 주택이 아닌 재개발 물건이라면 신생아 특례대출을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 PF란 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 PF는 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 줄임말로, 특정 부동산 개발 프로젝트를 위해 필요한 자금을 조달하는 방식입니다. 일반적으로 부동산 개발 프로젝트는 대규모 자금이 필요하기 때문에, 부동산 PF를 통해 여러 투자자로부터 자금을 조달하여 프로젝트를 진행합니다. 부동산 PF는 토지매입, 건설, 분양 등의 단계로 구성되며, 각 단계별로 금융기관이 자금을 공급하고, 프로젝트의 미래 현금흐름과 자산을 담보로 받습니다.PF대출은 부동산 PF를 통해 금융기관으로부터 받는 대출을 말합니다. PF대출은 시공사(건설사)가 보증을 해주는 경우가 많으며, 프로젝트가 성공적으로 완료되고 분양수익금이 발생해야만 대출금과 이자를 갚을 수 있습니다. 그러나 부동산 경기가 악화되면서 분양이 잘 되지 않거나 분양수익금이 대출금보다 적을 경우, 부동산 PF가 부실화되고, 시공사가 대출금을 대신 갚아야 하는 위기에 직면할 수 있습니다.태영건설은 부동산 PF로 인한 유동성 위기를 겪고 있습니다. 태영건설은 2020년 말 기준으로 4조4100억원의 부동산 PF 잔액을 가지고 있으며, 이 가운데 7200억원을 우발채무로 보고 있습니다. 우발채무란 부동산 사업이 진행되지 않을 경우 시공사가 실제 떠안게 되는 채무입니다. 태영건설은 이달 만기가 도래하는 부동산 PF 보증채무가 3천956억원에 이르는데, 이를 상환하지 못하고 워크아웃(기업구조개선작업)을 신청했습니다. 워크아웃은 채권단이 75% 이상 동의하면 개시되며, 채권단의 관리하에 대출 만기 조정, 신규 자금 지원 등을 받게 됩니다.부동산 PF 위기는 태영건설뿐만 아니라 다른 건설사들에게도 영향을 미칠 수 있습니다. 코오롱글로벌, 신세계건설 등도 PF 우발채무로 인한 유동성 위기 가능성이 거론되고 있습니다. 또한 금융권에도 부실이 확산될 수 있으며, 분양시장 위축으로 건설업계의 경영과 일자리에도 타격을 줄 수 있습니다. 정부는 PF 문제가 금융권·건설업계 위기로 번지지 않도록 대책을 강구하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 청약을 할 때 뱃속에 태아는 부양가족으로 보나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 청약을 할 때 뱃속에 태아가 부양가족으로 인정되는지 여부는 분양하는 주체와 유형에 따라 다릅니다. 일반적으로 공공아파트의 경우 태아를 부양가족으로 인정하고 청약가점을 주지만, 민간아파트의 경우 태아를 부양가족으로 보지 않습니다.따라서 청약하시려는 아파트의 입주자모집공고를 잘 확인하시고, 부양가족 산정방법을 알아보시기 바랍니다. 부양가족에는 배우자, 직계존속, 직계비속 등이 포함되지만, 세부적인 기준은 주택공급에 관한 규칙 별표 1에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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우리나라에도 아직 발견되지 않는 땅이 있나요? 그 땅은 누구것인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라에는 아직 발견되지 않은 땅이라고 할 수 있는 곳은 없습니다. 우리나라는 이미 위성사진이나 지도로 잘 조사되어 있기 때문에, 새로운 대륙을 발견할 수 있는 가능성은 매우 낮습니다. 전 세계 발견하지 못한 대륙을 최초로 발견하면 그 사람거라고 하는 것은 사실이 아닙니다. 대륙은 국제법에 따라 주권을 인정받아야 하는데, 그 과정은 매우 복잡하고 어렵습니다. 또한, 대륙은 인류의 공동유산으로 보아야 하기 때문에, 한 사람이나 한 나라가 독점할 수 없습니다.우리나라에는 아무도 살지 않거나 버려진 채로 되어 있는 땅이 있을 수 있습니다. 그러나, 그런 땅이 다 나라것이라고 할 수는 없습니다. 토지는 일반적으로 소유자가 있으며, 소유자는 토지대장이나 임야대장에 등록되어 있습니다. 토지대장이나 임야대장은 국가가 제공하는 공신력 있는 정보로 누구나 무료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 토지대장이나 임야대장을 열람하면 토지의 지번과 소유자 이름, 소유권이전일, 지분, 생년월일, 현재 거주지 주소, 공시지가 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 토지의 주인을 확인하는 방법은 이렇습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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제가 전세계약하기전에 가지고있는 임대인의 체납세금은 경매 넘어가도 HUG 가입되어있으면 보장이 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 전세보증보험은 전세계약 기간 중 전세물에 잔금지급일과 전입신고일 중 늦는 날에 신청하여 보증금을 발급받을 수 있는 보증입니다. 보증금은 전세계약기간이 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우나 전세계약 기간중 전세물에 경매나 공매가 실시 및 배당 후, 임차인이 보증금을 반환받지 못한 경우에 HUG로부터 보호받을 수 있습니다.하지만 HUG 전세보증보험의 보증한도는 “주택가격 – 선순위채권” 입니다. 선순위채권이란 등기부등본의 “을구” 에 기재된 전세보증금보다 먼저 발생한 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 따라서 상황에 따라서는 계약한 전세보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다.예를 들어, 5억원의 근저당이 선순위로 설정된 주택가격이 10억원인 집에 7억원의 전세계약을 맺었다면 7억원 전액이 아닌 10억원 (주택가격) – 5억원 (선순위 근저당)한 5억원만 HUG로부터 돌려받습니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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민간임대아파트 임차권 계약 취소 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.민간임대아파트는 공공임대아파트와 달리 임대인의 동의만 있으면 임차권 양도나 임대주택 전대가 가능합니다. 따라서 임차권 계약 취소도 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 계약 취소를 거부할 경우, 임차인은 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있는 사유가 있는지 확인해야 합니다.민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 임차인은 다음과 같은 사유가 있는 경우 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있는 경우임대인이 임차인의 거주를 방해하거나 임대주택의 관리를 소홀히 하는 경우임차인이 임대주택을 사용할 수 없게 되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택의 소유권을 상실하거나 임대주택이 압류 또는 가압류되는 등 임차인의 임차권이 침해되는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택을 다른 사람에게 양도하거나 전대하는 경우임차인이 임대주택을 사용하는 동안 임대인이 임대주택에 대한 공부상의 권리를 설정하거나 변경하는 경우
경제 / 부동산
24.01.04
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부동산 대출을 받을 때 궁금한 점이 있어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 대출을 받으려면 일반적으로 신용등급이 좋아야 합니다. 개인회생을 이행하고 있는 경우에는 신용등급이 낮아서 부동산 대출을 받기 어려울 수 있습니다. 하지만 불가능한 것은 아닙니다. 몇 가지 방법이 있습니다.개인회생 중에 신규로 은행에서 주택담보 대출을 받는 것은 불가능합니다. 하지만 기존에 주택담보 대출이 있고 주택을 소유하고 있는 경우에는 주택담보 대출 채무재조정 프로그램을 이용할 수 있습니다. 이 프로그램은 서울회생법원, 수원지방법원, 춘천지방법원, 청주지방법원, 창원지방법원에서 가능하며, 일정한 요건을 충족하면 개인회생 기간 동안 이자만 갚고, 개인회생이 끝난 후 장기간에 걸쳐 원리금을 갚을 수 있습니다.개인회생 중에 신규로 저축은행이나 캐피탈사 등에서 부동산 담보 대출을 받는 것은 가능합니다. 하지만 이 경우에는 대출금리가 높고, 대출한도가 낮고, 대출기간이 짧을 수 있습니다. 또한, 대출을 받기 전에 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 대출을 받은 후에는 법원에 대출 내역을 보고해야 합니다.개인회생 중에 신규로 부동산을 구매하고 싶다면, 부동산을 판매하는 사람과 직접 협의하여 할부계약을 체결하는 방법이 있습니다. 이 경우에는 부동산을 판매하는 사람이 대출을 대신해주는 것이므로, 신용등급이 낮아도 가능합니다. 하지만 이 경우에도 개인회생 신청을 한 사실을 알려야 하고, 할부계약을 체결한 후에는 법원에 계약 내역을 보고해야 합니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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요즘 hug 보험취소 관련해서 전세사기 많던데요 방어할만한 추가 관련특약이있을까요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.HUG 보증보험은 임대인이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 않을 경우, HUG가 임차인에게 임대보증금을 지급해주는 제도입니다. 그러나 HUG는 임대인이 허위 서류를 제출하거나 임대차 계약을 위반한 경우, 보증보험을 취소하거나 이행을 거절할 수 있습니다.따라서 임차인으로서는 HUG 보증보험에 가입하기 전에 임대인의 신원과 임대차 계약서의 진위를 확인하는 것이 중요합니다. 또한 임대차 계약 만료 2개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 통지하고, 내용증명이나 공시송달 등으로 증빙자료를 확보하는 것이 좋습니다.만약 HUG 보증보험 취소 통보를 받았다면, HUG에 이의를 제기하거나 법적 조치를 취할 수 있습니다. HUG의 보증보험 취소가 부당하다고 판단되는 경우, HUG를 상대로 보증채무금 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 의사를 밝혔다는 사실과 임대인이 잠적했다는 사실을 입증할 수 있는 증거를 제시해야 합니다.전세 사기 피해를 예방하고 구제하기 위해서는 HUG의 보증보험 가입 절차와 약관을 잘 숙지하고, 임대인과의 계약을 신중하게 검토하는 것이 필요합니다. 또한, 전세금반환보증한도를 시장가격에 맞춰 임대차시장에 기진입된 임차인과 임대인을 보호할 수 있는 정책적인 개선이 요구됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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융자있는 다가구 주택 월세 입주
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다가구 주택은 각 호수별로 구분등기가 되어 있지 않고, 전체 건물이 한 명의 소유자로 되어 있습니다. 따라서 임대차 계약을 할 때에는 주의가 필요합니다. 다가구 주택 임대차 계약시 주의점은 다음과 같습니다임대인이 선순위 임차인들의 임대차 계약서와 임차보증금을 확인해 줄 수 있는지 문의하고, 가능하면 복사본을 받아보세요. 임차보증금의 합이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요. 만약 임대인이 불응하거나 거짓으로 적은 보증금을 알려준다면, 전세 계약은 피하고 월세 계약을 하시는 것이 좋습니다.임대할 부분의 면적과 구조를 정확히 확인하고, 계약서에 기재하세요. 다가구 주택은 건축물대장에 호수가 배정되어 있지 않기 때문에, 임대인이 임의로 설정한 호수를 사용하는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고를 할 때에는 해당 번지로만 신고가 가능합니다.임대인이 대출을 받았다면, 등기부등본을 확인하고, 근저당권자의 동의를 받아야 합니다. 근저당권자의 동의가 없으면, 임대인이 대출금을 갚지 못하고 경매가 진행될 경우, 임차인은 근저당권자보다 후순위로 배당을 받게 됩니다. 따라서 임차인은 근저당권자의 동의서를 받아두고, 확정일자를 받아야 합니다.임대차 계약기간이 끝나기 전에 연장이나 중도 해지를 하고자 한다면, 임대인과 사전에 합의하고, 문자 메시지나 메모로 남겨두세요. 새로운 임차인이 들어오는 조건을 전제로 한다는 것을 명시하세요. 만약 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못하면, 기존 계약이 존속된다는 것을 인지하고 있어야 합니다.다가구 주택 월세 계약은 단독주택이나 다세대주택과는 다른 특성을 가지고 있습니다. 따라서 임차인은 위의 주의점을 잘 숙지하고, 안전하게 계약을 진행하시기 바랍니다. 만약 잘 모르시겠다면, 공인중개사사무실을 통해서 계약하시는 것이 좋습니다. 공인중개사사무실에서 계약할 때에도 위의 서류를 챙기시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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원룸 기존계약 그대로 쌍방합의시
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약을 연장할 때는 다시 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 기존 계약서에 쌍방합의나 날짜를 적어두는 것은 법적 효력이 없을 수 있습니다. 또한, 계약서를 작성할 때는 퇴실시 청소비, 반려동물 사육 금지, 퇴실 통보 기간 등의 특약사항을 잘 적어두는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
24.01.04
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