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답변 내역

신규 분양상가 계약 해지/해제 방법이 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 상가 분양계약은 중도금을 납부한 이후에는 일방이 자유롭게 해지할 수 없습니다. 따라서 공급자 측과 합의를 통해 해지하거나, 법적인 사유가 있어야 합니다. 예를 들어, 공급자 측이 허위·과장 광고를 한 경우, 건설사가 부도나 법정관리에 들어간 경우, 준공 건물에 결정적인 하자가 있는 경우 등이 있습니다.만약 합의 해지가 가능하다면, 계약금을 포기하고 위약금을 지불해야 할 수 있습니다. 위약금은 계약금의 2배를 초과할 수 없으며, 계약금이 없는 경우에는 분양가의 10%를 초과할 수 없습니다. 또한 부가세 환급을 받았다면, 사업을 중단한 것으로 간주되어 해당 금액을 납부해야 합니다.만약 법적인 사유가 있다면, 민사소송을 통해 계약을 해제하거나 취소할 수 있습니다. 이 경우에는 계약금을 돌려받을 수 있으며, 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들며, 승소 가능성이 높은지 판단하기 어려울 수 있습니다. 따라서 소송을 제기하기 전에 분양대행사의 직원이 한 말을 녹음해 두었다면, 내용증명을 보내는 것만으로도 계약을 해제·취소하고 계약금을 돌려받을 수 있을 수 있습니다. 또한 형사고소를 통해 압박함으로써 계약금이나 중도금을 돌려받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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부모님 댁에 아이들 전입신고 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아이들만 전입신고를 하고 싶으시다면, 인터넷으로는 불가능합니다. 미성년자인 경우에는 전 세대주의 확인과 전 세대의 법정대리인 (친권자 혹은 후견인)의 확인을 받아야지만 새로운 주소지로 주소이전이 가능합니다.따라서, 아이들만 전입신고를 하려면 다음과 같은 방법을 따라야 합니다.전입하려는 주소지의 관할 주민센터로 방문합니다.준비물로는 전입지 세대주의 도장, 방문자 (부모)의 신분증, 아이들의 주민등록증을 가져갑니다.비치된 전입신고서를 작성하고 해당 서류에 전입지 세대주의 도장을 날인합니다.전입신고는 14일 이내에 완료해야 하고 타당한 이유가 없이 시일을 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.아이들의 학교 문제를 해결하기 위해 전입신고를 고민하시는 것이라면, 전입신고 후에 등본을 몇 장 출력해 두시면 좋습니다. 부모와 분리된 아이들의 서류는 부모님이 서류를 출력할 수가 없거든요. 매번 동사무소에 세대주와 같이 가거나 위임장을 써서 하기 번거로워요. 주민번호 있는거랑, 없는거랑 미리 몇장 받아두세요.
경제 / 부동산
23.12.27
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부부공동명의의 건물, 재개발시 입주권은 어떻게 되나요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부 공동명의로 된 건물이 재개발되면 입주권은 다음과 같이 처리됩니다.동의서는 부부 공동명의로 된 건물을 대표하는 1인만 작성하면 됩니다. 재개발 조합원 자격은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 봅니다.입주권은 부부 공동명의로 받아야 합니다. 토지 또는 건축물을 공유하는 경우에는 입주권도 여럿이 공유하는 형태로만 받게 됩니다. 입주권을 한 명에게 몰아주거나 명의를 옮기는 것은 증여나 양도로 간주되어 증여세나 양도세가 발생할 수 있습니다.입주권을 취득할 때 취득세는 토지의 기준시가를 기준으로 부과됩니다. 취득세율은 3.5%입니다. 증여가액은 입주권 권리가액에 프리미엄과 현재까지 납입한 청산금을 합산한 금액의 50%가 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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입찰공사시시방서와 다르게 끝나준공함
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.입찰공사시시방서와 다르게 끝나준공함 집합건물 입찰공사 로 공사가 끝나 준공이나고 하자기간이 끝났다 관리단이 바뀌어 전관리단에서 시행한 대형공사를 살피던중 시방서와 차이나ㅣ공사에 책임을 추궁할수있나요 라는 질문을 하셨습니다.이에 대해 저는 다음과 같이 답변드립니다.입찰공사시시방서와 다르게 끝나준공함 집합건물 입찰공사 라는 말은 공사의 설계도면, 시방서, 계약내역 등이 입찰공고문에 공시된 내용과 다르게 공사가 진행되었거나 완료되었다는 의미입니다.집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조에 따르면, 공사계약의 당사자인 발주처와 시공사는 공사의 진행과 완료에 관하여 구분소유자에게 통보하고, 구분소유자는 공사의 진행과 완료에 관하여 의견을 제시할 수 있습니다.또한, 동 법 제17조에 따르면, 공사의 완료 후 1년 이내에 공사의 하자가 발견된 경우에는 발주처와 시공사는 구분소유자의 요구에 따라 하자를 시정하거나 손해를 배상할 책임이 있습니다.따라서, 입찰공사시시방서와 다르게 끝나준공함 집합건물 입찰공사 로 공사가 끝나 준공이나고 하자기간이 끝났다면, 구분소유자는 발주처와 시공사에게 공사의 내용과 결과에 대한 설명을 요구하고, 공사의 하자나 손해가 있을 경우에는 하자시정이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세 계약된 부동산의 실제 주인이 바뀌면 전세계약을 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약된 부동산의 실제 주인이 바뀌는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지하고 원래의 임대인(주택 매도인)에게 보증금반환을 요구할 수 있습니다. 이를 위해서는 임차인은 새로운 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다는 의사를 표시하고, 기존의 임대인에게 계약 해지 통보 문자를 보내야 합니다.하지만 임차인이 계약을 해지하고 싶지 않고, 계약 기간을 유지하고 싶은 경우에는 새로운 임대인이 임대인의 지위를 승계하고, 임대인으로서의 권리와 의무를 갖는 것이 원칙입니다. 이 경우에는 임차인은 새로운 임대인과 계약을 이어가야 하며, 새로운 임대인의 신용에 대해서는 임차인이 스스로 확인하거나 보호받을 수 있는 방법을 찾아야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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공공민간임대 아파트에 거주 할 경우 재계약을 안하고 퇴거할때 원상복구 규칙에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공민간임대 아파트는 민간임대아파트와 마찬가지로 표준임대차계약서를 사용해야 하며, 퇴거시 시설물을 입주 당시의 상태로 복원해야 합니다. 원상복구하고 그에 소요된 비용은 임차인에게 부과할 수 있으며, 이 경우 비용 부과는 퇴거시 남겨둔 유보금 (보증금)에서 공제하는 방식으로 합니다.중문이나 줄눈 같은 부분은 임차인이 별도로 설치한 품목으로 취급되며, 퇴거시 철거해야 합니다. 만약 마감재가 훼손되었다면 이를 수선하거나 교체해야 합니다. 그러나 중문이나 줄눈에 작동 불량이 없다면 임대인이나 신규임차인에게 기부할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 존치 품목에 대하여 별도의 비용 청구를 할 수 없습니다.원상복구 비용은 수선비용에 감가상각률을 고려하여 계산됩니다. 감가상각률은 시설물의 경과연수를 내구연한 (수선주기)로 나눈 값을 말합니다. 예를 들어 임차인의 과실로 고장난 빌트인 에어컨을 수선하여 원상으로 복구해야 할 경우, 수리비가 21만원, 에어컨 사용연수 4년, 에어컨 내구연한 7년이라면 임차인이 부담해야 할 수리비는 9만원입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세 인상은 세입자 동의 없이 몇 프로까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 인상은 세입자 동의 없이는 불가능합니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대료를 증액할 수 없습니다. 임대인이 임대료를 5% 이내로 증액하고 싶다면, 임차인에게 그 이유를 입증하는 차임 증감청구권을 행사해야 합니다. 하지만 임차인은 임대료 인상을 거절할 수 있으며, 이 경우 임대인은 분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기해야 합니다. 이 과정은 시간과 비용이 많이 들 수 있으므로, 임대인과 임차인은 상호 협의를 통해 임대료를 정하는 것이 바람직합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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현재 25평 신축 아파트에 입주해서 1년째 살고 있는데요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.소형 아파트에서 대형 오피스텔로 이사하실 때 주의할 점에 대해 알려드리겠습니다.아파트와 오피스텔은 건축법과 용도지역, 취득세, 전용률, 주거환경 등에 있어서 많은 차이점이 있습니다. 이러한 차이점은 장단점으로 나타날 수 있으므로, 자신의 주거 목적과 성향에 맞게 신중하게 결정하셔야 합니다.아파트의 장점은 다음과 같습니다.일반적으로 세대수가 많아서 조경, 놀이터, 각종 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있습니다.공급면적 대비 전용면적이 넓어서 실제로 사용할 수 있는 공간이 많습니다.주택법에 따라 취득세가 낮고, 청약통장을 이용할 수 있습니다.주거지역에 위치해 있어서 교육환경이 좋고, 유해업소가 적습니다.재건축이나 재개발의 가능성이 있어서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.아파트의 단점은 다음과 같습니다.상가나 편의시설이 멀리 떨어져 있어서 이용하기 불편할 수 있습니다.층간소음이 심할 수 있습니다.분양가가 오피스텔보다 비싸고, 경쟁률이 높습니다.오피스텔의 장점은 다음과 같습니다.상가나 편의시설이 가까이 있어서 이용하기 편리합니다.층간소음이 적습니다.상대적으로 분양가가 저렴하고, 청약통장이 필요하지 않습니다.준주거나 상업지역에 위치해 있어서 업무와 주거를 병행할 수 있습니다.오피스텔의 단점은 다음과 같습니다.일반적으로 세대수가 적어서 조경, 놀이터, 각종 커뮤니티 시설이 부족합니다.계약면적 대비 전용면적이 좁아서 실제로 사용할 수 있는 공간이 적습니다.건축법에 따라 취득세가 높습니다.차량소음이나 배달소음이 심할 수 있습니다.발코니가 없어서 확장이나 빨래 말리기가 어렵습니다.교육환경이 열악하고, 유해업소가 많을 수 있습니다.인기가 떨어지면 매수자를 찾기 어렵고, 재건축이나 재개발의 가능성이 낮습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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토지 지목이 전으로 되어있는 토지에 길을 낼 때도 토지형질변경을 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.토지 지목이 전으로 되어있는 토지에 길을 낼 때 토지형질변경을 해야 하는지 여부는 토지의 용도지역과 건축허가 등의 사항에 따라 달라집니다. 일반적으로 농지지목을 가지고 있는 토지인 전·답·과수원 상호간에는 형질변경을 거쳐서, 혹은 형질변경을 하지 않고도 소유자의 신청에 의하여 지목변경을 할 수 있습니다. 그러나 도시지역이나 농림지역 등의 용도지역에 따라 토지의 사용용도가 법으로 정해져 있으므로, 이를 먼저 확인해야 합니다. 또한 토지에 건축물을 설치하려면 건축허가를 받아야 하며, 이 과정에서 농지전용허가나 개발행위허가 등의 절차가 필요할 수 있습니다.따라서 토지 지목이 전인 토지에 길을 낼 때 토지형질변경을 해야 하는지 여부는 토지의 위치와 용도, 건축의 목적과 규모 등에 따라 다르므로, 정확한 답변을 드리기 어렵습니다. 토지형질변경에 관한 자세한 사항은 토지의 소재지에 따른 지적 소관청이나 건축사와 상담하시는 것이 좋습니다. 또한 토지형질변경에 따른 비용이나 공과금 등의 부담도 고려하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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상가임차기간 중 부동산의 매매거래로 소유주가 변경되면 기존 계약은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에 따르면, 임차인이 건물의 인도를 받고 사업자등록을 신청하면, 임대인의 지위가 매매로 인해 변경되더라도 기존 임대인과 맺은 계약은 계약기간 동안 유지됩니다. 즉, 새로운 소유권자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.하지만, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면, 임차인은 건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있습니다. 이때는 기존 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다.첫 계약을 할 때 소유권 변경에 대비하기 위해서는, 임대차 계약서에 다음과 같은 특약을 넣어야 좋습니다.임대인은 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공할 수 없다.임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있다.임대인이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 경우, 임차인에게 임대차보증금을 반환하고, 임차인의 손해를 배상한다.
경제 / 부동산
23.12.26
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