답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부의 공동명의로 집을 사게 되는 경우 대출은 각각 받을 수도 있고, 함께 받을 수도 있습니다. 공동명의로 된 부동산을 담보로 해서 주택담보대출을 받으려면, 명의를 가지고 있는 모든 사람들은 담보제공자로서 동의 및 서류 작성을 해야 합니다. 담보제공자가 동의하고 서류를 작성한다고 주택담보대출이 다 실행되는 것은 아니고, 금융기관의 심사에 따라 대출 한도와 금리가 결정됩니다만약 공동명의자가 동의를 해주지 않거나, 자신의 지분만으로 대출을 받고 싶다면, '아파트 지분대출’이라는 상품을 이용할 수 있습니다. 이 상품은 공동명의자의 동의가 없어도 자신이 가지고 있는 부동산의 지분만으로 대출이 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만, 이 상품은 금리가 높고, 대출 한도가 낮으며, 등기부에 근저당권 등을 설정해야 하기 때문에 신중하게 선택하셔야 합니다

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 임대차기간이 끝나기 전에 계약갱신에 대한 통지를 하지 않으면, 임대차가 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임대차의 조건은 종전의 계약과 동일하게 적용됩니다.부동산 묵시적 갱신의 요건은 다음과 같습니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았어야 합니다.임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았어야 합니다.임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하지 않았어야 합니다.따라서, 귀하의 경우에는 임대인이 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았고, 귀하도 2개월 전에 통지하지 않았으므로, 임대차가 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 귀하가 차임을 연체하지 않았다면, 임대인은 귀하에게 공실비용을 청구할 수 없습니다. 임대인이 공실비용을 청구하는 것은 부당하고 법률에 위반되는 행위입니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 확정일자란 임대차 계약을 체결한 날짜를 확정일자 부여기관에서 확인해 주는 것으로, 임차권에 대항력과 우선변제권을 갖게 해주는 중요한 절차입니다. 대항력은 임대인이 변경되어도 계약 기간과 조건을 유지할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다.월세 확정일자를 받는 방법은 세 가지가 있습니다.첫 번째 방법은 관할 주민센터를 방문하는 것입니다. 계약한 주택의 관할 주민센터를 찾아가서 계약서와 신분증을 준비한 후, 주민센터에서 제공하는 확정일자 신청서류를 작성하고 제출하면 됩니다. 이때, 주의할 점은 현재 주소지가 아닌 계약한 집의 관할 주민센터를 방문해야 한다는 것입니다. 이렇게 방문하면 확정일자를 받을 수 있을 뿐만 아니라 전입신고도 동시에 처리할 수 있으니, 번거로움을 최소화할 수 있습니다.두 번째 방법은 인터넷 등기소를 활용하는 것입니다. 해당 등기소의 홈페이지에 접속하여 회원가입을 먼저 진행한 후, 확정일자 신청서를 작성하고 제출하면 됩니다. 이 방법은 온라인으로 간편하게 확정일자를 발급받을 수 있는 장점이 있습니다.세 번째 방법은 전월세 신고하는 경우입니다. 전월세 신고제 대상인 경우만 해당되는데요. 보증금 6000만원, 월세 30만원을 초과하는 주택을 임대차 계약 하는 경우 전월세 신고제 대상에 해당됩니다. 전월세 신고를 하게 되면 확정일자는 자동으로 발급이 되므로, 전월세 신고제 대상인 경우 전월세 신고를 하시면 됩니다. 전월세 신고 대상인데 신고하지 않는 경우, 과태료 100만 원이 부과될 수 있으니 잊지 마시고 반드시 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 입주 후 1주택자인 상황에서도 전세대출이 가능합니다. 다만, 전세대출의 한도와 금리는 은행마다 다르고, 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 전세대출은 전세보증금의 80% 이내로 대출받을 수 있으며, 금리는 연 2~3% 정도입니다. 전세대출을 받으실 때는 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.2 전세세입자를 구한 뒤 자금을 모아 실거주할 생각이시라면, 주택담보대출(주담대)이나 잔금대출을 이용하실 수 있습니다. 주택담보대출은 주택을 담보로 하여 대출받는 방식이며, 잔금대출은 분양아파트의 잔금을 지불하기 위해 은행으로부터 받는 대출입니다. 두 대출 모두 주택구입시에만 가능한 것은 아니고, 입주 후에도 신청하실 수 있습니다. 다만, 주택담보대출은 주택의 시세와 감정가에 따라 대출한도가 달라질 수 있으며, 잔금대출은 분양가와 감정가의 차이에 따라 대출한도가 달라질 수 있습니다. 또한, 두 대출 모두 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라질 수 있습니다. 주택담보대출의 경우, 금리는 연 2~4% 정도이며, 잔금대출의 경우, 금리는 연 4~6% 정도입니다. 두 대출 모두 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 셀프등기란 부동산의 소유권 이전 등기를 법무사의 도움 없이 직접 신청하는 것을 말합니다. 셀프등기를 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.잔금일에 매도인으로부터 필요한 서류를 받습니다. 서류에는 등기필정보, 부동산거래용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장 등이 있습니다.부동산 소재지 관할 구청에서 취득세를 신고하고 납부합니다. 취득세 신고서, 매매계약서 사본, 부동산거래신고필증 사본을 제출해야 합니다.국민주택채권을 매입하고 영수증을 받습니다. 국민주택채권은 부동산의 시가표준액 대비 일정 비율만큼 매입해야 합니다. 은행에서 매입할 수 있습니다.전자수입인지를 구입하고 영수증을 받습니다. 전자수입인지는 등기신청 수수료를 대신하는 인지입니다. 인터넷에서 구입할 수 있습니다.인터넷등기소에서 소유권이전등기 신청서를 작성하고 출력합니다. 신청서에는 매도인과 매수인의 정보, 부동산의 정보, 등기의 원인과 내용 등을 기재해야 합니다.부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 등기신청을 접수합니다. 접수할 때 필요한 서류는 소유권이전등기 신청서, 취득세 영수필확인서, 위임장, 인감증명서, 주민등록정보, 건축물대장, 토지대장, 부동산거래신고필증, 매매계약서, 등기필정보, 정부수입인지, 신분증, 도장 등입니다.등기소에서 접수한 후 약 1주일 정도 기다리면 등기가 완료됩니다. 등기가 완료되면 등기필정보를 수령하거나 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매계약시 특약은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 작성할 수 있습니다. 그러나 특약이 민법이나 관련 법령에 위반되거나 공정한 거래질서를 해치는 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.말씀하신 특약에 대해 살펴보겠습니다.“배수문제가 발생할시 6개월간은 전 집주인이 책임진다.” 이 특약은 일반적으로 매도인의 하자담보책임을 6개월로 제한하는 것으로 해석될 수 있습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 1년이나 2년으로 정해져 있으므로, 이 특약은 매수인에게 불리할 수 있습니다. 또한 배수문제가 어떤 경우에 발생했는지, 어떻게 책임을 질 것인지, 어떤 증거를 제시할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약은 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.“그리고 매도잔금시까지 대출을 받지 않는다. 어길시 계약을 해지한다.” 이 특약은 매도인이 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 하는 것으로 해석될 수 있습니다. 이 특약은 매수인에게 유리한 것으로 보입니다. 그러나 매도인이 대출을 받는 것이 권리변동에 해당하는지, 어떻게 확인할 것인지, 계약을 해지하는 절차는 어떻게 진행할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약도 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.결론적으로, 말씀하신 특약은 문제가 될 수 있습니다. 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세로 계약해서 살면 재계약 마다 도배ㆍ장판은 새로 해주는지에 대해서는 법률적으로 정해진 규정이 있습니다. 민법 제 623조에 따르면 임대인은 임차인에게 집을 인도하고 계약 기간 동안 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있습니다. 따라서 도배나 장판이 곰팡이가 있거나 심하게 훼손되어 임차인이 사용하는 데 어려움이 있다면 임대인이 모두 해줘야 합니다. 그러나 도배나 장판이 자연적인 소모로 인해 변색되거나 낡은 정도라면 임대인이 해줄 의무가 없습니다. 이 경우에는 임차인과 임대인이 상호 합의를 통해 도배나 장판 비용을 분담하거나 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.월세로 계약할 때는 임대차 계약서에 도배나 장판에 관한 내용이 명시되어 있는지 확인하고, 재계약할 때는 도배나 장판의 상태를 사진으로 증명하고, 임대인과 협의하여 문제가 없도록 하시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 피하고 싶으시다면, 계약서에 다음과 같은 내용이 기재되어야 합니다.임대차 계약서는 주택 임대차 표준계약서를 사용하십시오. 표준계약서는 국토교통부 홈페이지에서 다운로드할 수 있습니다.임대차 계약서에는 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 개인정보와 임대주택의 소재지, 면적, 구조, 보증금, 임대료, 임대기간, 재임대금지 여부 등의 계약내용을 명확하게 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세금을 어디에 어떻게 보관하고 있는지를 알려주어야 합니다. 예를 들어, 전세금 전액을 은행에 예치하였다면, 예금주, 은행명, 계좌번호, 예치일자, 만기일자, 이자율 등을 적어야 합니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세권리증을 발급하고, 임차인이 전세권리증을 받았음을 확인하는 전세권리증 수령확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세권리증은 임차인의 전세권을 증명하는 중요한 증거입니다.임대차 계약서에는 임대인이 임차인에게 전세보증보험 가입증서를 제공하고, 임차인이 전세보증보험 가입을 확인하는 전세보증보험 가입확인서를 작성하고 서명하도록 해야 합니다. 전세보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 보험회사가 임차인에게 전세금을 보상해주는 제도입니다.이 외에도 전세사기를 방지하기 위해서는 전세 계약 이전에 임대인의 부채 규모와 세금 체납여부를 확인하고, 임대주택의 선순위 권리관계를 확인하고, 임대차 계약 후에는 주택임대차 신고, 확정일자 부여, 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금이란 임대계약을 정식으로 체결하기 전에 본 계약에 대한 약속의 의미로 주고받는 소액의 금원을 말합니다. 가계약금은 계약금의 일부로서 인정받을 수도 있고 없을 수도 있는데, 이는 가계약금을 주고받았을 때 어떤 행위들이 있었는지에 따라 달라집니다. 가계약금이 계약금의 일부로서 인정을 받으려면 가계약금을 주고받는 것과 함께 당사자가 임대계약의 "본질적 사항이나 중요사항"에 대해 합의가 있었는지가 중요합니다. 여기서 "중요사항 등"이란 임대 목적물에 대한 특정, 총 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등입니다. 즉, 임대 목적물을 특정하고 임대료, 보증금, 월세, 지급일을 합의하고 가계약금을 주고받았다면 가계약금이 계약금의 일부로서 기능을 하게 됩니다. 물론 향후 합의 사실에 대한 논란에 대비하여 임대 목적물과 임대료, 보증금, 월세, 지급일 등을 문서 (가계약서)로 작성해 두거나, 문자로 남기고 이에 동의한다는 회신 (당사자 미참석시 신분증 사진 포함)을 받아두어야 합니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받을 경우, 가계약금은 계약금의 기능인 증약금과 해약금의 역할을 할 수 있습니다. 증약금이란 해당 계약행위 (또는 합의)가 일어났다는 증거로서의 의미를 가지는 계약금으로서, 계약금이 지급되었다면 해당 계약이 유효함을 인정합니다. 해약금이란 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 해당 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지게 하는 금원을 말하는데, 계약금을 포기하면 (또는 배액을 상환하면) 합법적으로 계약을 해제할 수 있습니다.가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못할 경우, 가계약금은 단순한 보관금에 그치므로 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 합니다. 또는 가계약서나 구두계약 시, 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약 (해약금 약정)을 했다면 가계약금의 포기나 배액상환으로 파기가 가능합니다.따라서, 가격 협상을 완료하고 가계약금을 낸 후, 실제 계약 당일날 임대인이든 임차인이든 추가 가격 협상을 유도하여 계약이 파기될 경우에도 가계약금을 돌려받을 수 있는지는 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받는지, 그리고 가계약서나 구두계약 시 해약금 약정이 있었는지에 따라 다릅니다. 만약 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받고 해약금 약정이 없다면, 가계약금만 포기하거나 배액상환하면 계약을 해제할 수 없습니다. 반대로 가계약금이 계약금의 일부로서 인정받지 못하거나 해약금 약정이 있다면, 가계약금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 연장이나 해지에 대한 의사표현은 주택 임대차보호법에 따라 다음과 같은 기간을 준수해야 합니다임차인이 계약을 연장하고 싶다면, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 연장 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 종료됩니다.임차인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.임대인이 계약을 해지하고 싶다면, 계약 만료일에 임차인에게 해지 의사를 통보해야 합니다. 그렇지 않으면 계약은 자동으로 연장되어 묵시적 갱신이 됩니다.따라서, 전세 계약 연장을 하고 싶으시다면, 임대인과 서면으로 연장 조건을 명확히 합의하고, 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 연장 의사를 통보하셔야 합니다. 임대인이 연장에 동의하지 않거나 다른 조건을 요구한다면, 협상을 통해 합의에 이르거나, 계약을 해지하고 다른 주택을 찾으셔야 합니다. 의사표현은 가능한 한 빨리 하시는 것이 좋으며, 내용증명이나 공시송달 등을 통해 증거를 남기시는 것이 유리합니다.