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답변 내역

전세금 조정 후 재계약하고 전세권 설정 반드시 해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권 설정은 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유하고 사용하기 위해 하는 등기입니다. 전세권 설정을 하면 전세금을 반환받을 권리를 등기부등본에 명시하고, 전세권자의 우선변제 순위를 보장받을 수 있습니다. 전세권 설정은 임대인과 세입자의 합의에 따라 계약서에 특약으로 넣을 수 있습니다.전세권 설정 이후 재계약을 하거나 계약 내용에 변동이 있다면 이에 대해서도 등기를 해야합니다. 다만, 법률에 의해서 법정 갱신이 되는 경우에는 별도로 등기를 하지 않더라도 무방합니다. 법정 갱신이란 전세권자가 전세권의 기간이 만료되기 전에 임대인에게 전세권의 갱신을 요구하고, 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없는 경우를 말합니다.질문자님의 경우, 전세 세입자에게 전세금을 일부 반환하고 다시 전세 계약을 진행한다고 하셨습니다. 이런 경우에는 전세권 설정을 다시 해야합니다. 왜냐하면 전세금의 변동이 있기 때문에 기존의 전세권 설정과 다른 내용이 되기 때문입니다. 전세권 설정을 다시 하려면 임대인과 세입자의 동의가 필요하고, 등기비용도 다시 부담해야합니다. 전세권 설정 비용은 전세금의 0.2%에 해당하는 등록면허세와 15,000원의 등기신청수수료로 구성됩니다.전세권 설정은 세입자의 전세금을 보호하기 위한 중요한 수단입니다. 전세권 설정을 하지 않으면 임대인이 부동산을 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 전세금을 반환받기 어려울 수 있습니다. 전세권 설정을 한 세입자는 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 임의경매를 신청할 수 있습니다. 따라서 전세권 설정을 권장합니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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행복주택 임차보증금관련해서 문의드릴게있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택 신청 시 임차보증금은 실제로 지불한 금액을 적어야 합니다. 따라서 친구와 반반씩 나눠서 월세 보증금을 내신 경우에는 제 지분인 월세 보증금 반만 적으시면 됩니다. 월세 보증금 전액을 적으시면 신청이 거절될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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내년부터 2자녀만 있어서 다주택자에 지원할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 내년부터 공공분양주택 다자녀 특별공급의 신청 자격이 3자녀에서 2자녀로 바뀝니다. 또한, 민영주택 특별공급의 기준도 2자녀로 완화될 예정입니다. 따라서, 두 자녀를 둔 가정도 다주택자 특별공급을 받을 수 있습니다.다만, 다주택자 특별공급을 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.전용면적: 국민, 민영 투기과열지구 내 9억원 이하배정기준: 국민 10%, 민영 10%청약통장: 6개월 이상무주택 가구 구성원 (세대원 가능)소득 기준 및 자산 기준: 부동산 (건물+토지) 2억 1,550만 이하, 자동차 3,680만원 이하자녀 수에 따른 배점은 2명은 25점, 3명은 35점으로 부여됩니다1. 또한, 태아 및 입양자녀도 자녀 수에 포함됩니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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전세 보증 보험은 계약 기간이 묵시적으로 연장됐을 때, 마찬가지로 자동연장 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증 보험은 전세 계약이 묵시적으로 연장되더라도 자동으로 연장되지 않습니다. 전세 보증 보험의 보증 기간은 보증서 발급일로부터 전세 계약 만료일 후 1개월까지이므로, 전세 계약을 연장하려면 별도로 보증 기간 갱신 신청을 해야 합니다. 보증 기간 갱신 신청은 보증 기간 만료일 전까지 해야 하며, 필요한 서류와 절차는 최초 보증 발급 경로에 따라 다를 수 있습니다. 전세 보증 보험은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세 보증금의 반환을 책임지는 보증 상품입니다. 전세 보증 보험에 가입하면 전세 계약 만료 후 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우, HUG 주택도시보증공사에 보증 이행 청구를 할 수 있습니다. 전세 보증 보험에 관한 더 많은 정보를 원하시면 HUG 주택도시보증공사 홈페이지1를 방문하시거나, 고객센터(☎ 1600-1004)로 문의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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부부의 공동명의로 집을 사게 되는 경우 대출도 각각 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부부의 공동명의로 집을 사게 되는 경우 대출은 각각 받을 수도 있고, 함께 받을 수도 있습니다. 공동명의로 된 부동산을 담보로 해서 주택담보대출을 받으려면, 명의를 가지고 있는 모든 사람들은 담보제공자로서 동의 및 서류 작성을 해야 합니다. 담보제공자가 동의하고 서류를 작성한다고 주택담보대출이 다 실행되는 것은 아니고, 금융기관의 심사에 따라 대출 한도와 금리가 결정됩니다만약 공동명의자가 동의를 해주지 않거나, 자신의 지분만으로 대출을 받고 싶다면, '아파트 지분대출’이라는 상품을 이용할 수 있습니다. 이 상품은 공동명의자의 동의가 없어도 자신이 가지고 있는 부동산의 지분만으로 대출이 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만, 이 상품은 금리가 높고, 대출 한도가 낮으며, 등기부에 근저당권 등을 설정해야 하기 때문에 신중하게 선택하셔야 합니다
경제 / 부동산
23.12.26
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부동산 묵시적 갱신 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 임대차기간이 끝나기 전에 계약갱신에 대한 통지를 하지 않으면, 임대차가 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 이 경우 임대차의 조건은 종전의 계약과 동일하게 적용됩니다.부동산 묵시적 갱신의 요건은 다음과 같습니다.임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았어야 합니다.임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았어야 합니다.임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하지 않았어야 합니다.따라서, 귀하의 경우에는 임대인이 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았고, 귀하도 2개월 전에 통지하지 않았으므로, 임대차가 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 또한, 귀하가 차임을 연체하지 않았다면, 임대인은 귀하에게 공실비용을 청구할 수 없습니다. 임대인이 공실비용을 청구하는 것은 부당하고 법률에 위반되는 행위입니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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월세 계약 시 확정일자는 어떻게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 확정일자란 임대차 계약을 체결한 날짜를 확정일자 부여기관에서 확인해 주는 것으로, 임차권에 대항력과 우선변제권을 갖게 해주는 중요한 절차입니다. 대항력은 임대인이 변경되어도 계약 기간과 조건을 유지할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리입니다.월세 확정일자를 받는 방법은 세 가지가 있습니다.첫 번째 방법은 관할 주민센터를 방문하는 것입니다. 계약한 주택의 관할 주민센터를 찾아가서 계약서와 신분증을 준비한 후, 주민센터에서 제공하는 확정일자 신청서류를 작성하고 제출하면 됩니다. 이때, 주의할 점은 현재 주소지가 아닌 계약한 집의 관할 주민센터를 방문해야 한다는 것입니다. 이렇게 방문하면 확정일자를 받을 수 있을 뿐만 아니라 전입신고도 동시에 처리할 수 있으니, 번거로움을 최소화할 수 있습니다.두 번째 방법은 인터넷 등기소를 활용하는 것입니다. 해당 등기소의 홈페이지에 접속하여 회원가입을 먼저 진행한 후, 확정일자 신청서를 작성하고 제출하면 됩니다. 이 방법은 온라인으로 간편하게 확정일자를 발급받을 수 있는 장점이 있습니다.세 번째 방법은 전월세 신고하는 경우입니다. 전월세 신고제 대상인 경우만 해당되는데요. 보증금 6000만원, 월세 30만원을 초과하는 주택을 임대차 계약 하는 경우 전월세 신고제 대상에 해당됩니다. 전월세 신고를 하게 되면 확정일자는 자동으로 발급이 되므로, 전월세 신고제 대상인 경우 전월세 신고를 하시면 됩니다. 전월세 신고 대상인데 신고하지 않는 경우, 과태료 100만 원이 부과될 수 있으니 잊지 마시고 반드시 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.12.26
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청약 잔금 전세로 처리후 나중에 주담대 대출이가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 입주 후 1주택자인 상황에서도 전세대출이 가능합니다. 다만, 전세대출의 한도와 금리는 은행마다 다르고, 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 전세대출은 전세보증금의 80% 이내로 대출받을 수 있으며, 금리는 연 2~3% 정도입니다. 전세대출을 받으실 때는 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.2 전세세입자를 구한 뒤 자금을 모아 실거주할 생각이시라면, 주택담보대출(주담대)이나 잔금대출을 이용하실 수 있습니다. 주택담보대출은 주택을 담보로 하여 대출받는 방식이며, 잔금대출은 분양아파트의 잔금을 지불하기 위해 은행으로부터 받는 대출입니다. 두 대출 모두 주택구입시에만 가능한 것은 아니고, 입주 후에도 신청하실 수 있습니다. 다만, 주택담보대출은 주택의 시세와 감정가에 따라 대출한도가 달라질 수 있으며, 잔금대출은 분양가와 감정가의 차이에 따라 대출한도가 달라질 수 있습니다. 또한, 두 대출 모두 신용등급, 소득, 부채 등의 개인 상황에 따라 대출 가능 여부와 금리가 달라질 수 있습니다. 주택담보대출의 경우, 금리는 연 2~4% 정도이며, 잔금대출의 경우, 금리는 연 4~6% 정도입니다. 두 대출 모두 여러 은행의 상품을 비교하시고, 상환 계획을 잘 세우시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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부동산 셀프등기 절차 및 요령 알수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 셀프등기란 부동산의 소유권 이전 등기를 법무사의 도움 없이 직접 신청하는 것을 말합니다. 셀프등기를 하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.잔금일에 매도인으로부터 필요한 서류를 받습니다. 서류에는 등기필정보, 부동산거래용 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장 등이 있습니다.부동산 소재지 관할 구청에서 취득세를 신고하고 납부합니다. 취득세 신고서, 매매계약서 사본, 부동산거래신고필증 사본을 제출해야 합니다.국민주택채권을 매입하고 영수증을 받습니다. 국민주택채권은 부동산의 시가표준액 대비 일정 비율만큼 매입해야 합니다. 은행에서 매입할 수 있습니다.전자수입인지를 구입하고 영수증을 받습니다. 전자수입인지는 등기신청 수수료를 대신하는 인지입니다. 인터넷에서 구입할 수 있습니다.인터넷등기소에서 소유권이전등기 신청서를 작성하고 출력합니다. 신청서에는 매도인과 매수인의 정보, 부동산의 정보, 등기의 원인과 내용 등을 기재해야 합니다.부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 등기신청을 접수합니다. 접수할 때 필요한 서류는 소유권이전등기 신청서, 취득세 영수필확인서, 위임장, 인감증명서, 주민등록정보, 건축물대장, 토지대장, 부동산거래신고필증, 매매계약서, 등기필정보, 정부수입인지, 신분증, 도장 등입니다.등기소에서 접수한 후 약 1주일 정도 기다리면 등기가 완료됩니다. 등기가 완료되면 등기필정보를 수령하거나 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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아파트 매매계약할때 특약을 이렇게 넣으면 문제될게 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 매매계약시 특약은 매도인과 매수인이 상호 협의하여 작성할 수 있습니다. 그러나 특약이 민법이나 관련 법령에 위반되거나 공정한 거래질서를 해치는 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 따라서 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.말씀하신 특약에 대해 살펴보겠습니다.“배수문제가 발생할시 6개월간은 전 집주인이 책임진다.” 이 특약은 일반적으로 매도인의 하자담보책임을 6개월로 제한하는 것으로 해석될 수 있습니다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 1년이나 2년으로 정해져 있으므로, 이 특약은 매수인에게 불리할 수 있습니다. 또한 배수문제가 어떤 경우에 발생했는지, 어떻게 책임을 질 것인지, 어떤 증거를 제시할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약은 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.“그리고 매도잔금시까지 대출을 받지 않는다. 어길시 계약을 해지한다.” 이 특약은 매도인이 잔금일까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 하는 것으로 해석될 수 있습니다. 이 특약은 매수인에게 유리한 것으로 보입니다. 그러나 매도인이 대출을 받는 것이 권리변동에 해당하는지, 어떻게 확인할 것인지, 계약을 해지하는 절차는 어떻게 진행할 것인지 등 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 이 특약도 잘 작성된 것이라고 할 수 없습니다.결론적으로, 말씀하신 특약은 문제가 될 수 있습니다. 특약을 작성할 때는 법적인 조언을 받거나 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.25
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