답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 세입자가 임차료를 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 그러나 이는 임차료가 3기 연체되었을 때 가능합니다. 여기서 3기의 연체는 세 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한 총 3회분의 연체를 의미합니다.이는 임차료를 연속해서 3개월 연체하면 3기 연체에 해당되며, 연속해서 임대료를 연체하지 않더라도 연체된 임대료 총액이 3개월분에 도달하면 3기 연체에 해당됩니다. 예를 들어, 2월에 임대료를 연체하고, 3월에는 임대료를 납부했지만 다시 4월과 5월에 임대료를 연체했다면 이는 3기 연체에 해당한다는 것입니다.따라서, 임차료가 연속적으로 연체되지 않더라도, 연체된 임대료의 총액이 3개월분에 도달하면 계약 해지가 가능합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임차인의 원상복구 의무에 대해 알아보면, 임차인은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 인도할 때 이를 원상 회복해야 할 의무가 있습니다. 그러나 이 과정에서 여러 유형의 분쟁이 발생하기도 하는데 임대인이 임차인에게 임대차원상복구 의무를 주장하며 보증금을 돌려주지 않는 것으로 생기는 갈등도 이 중 하나입니다.대법원의 판례에 따르면 임차인의 임대차 원상복구 의무 미이행을 사유로 임대인이 보증금 전액을 반환하기를 거부할 수는 없습니다. 다만 원상복구 비용을 공제한 후 보증금을 반환하는 것은 가능합니다.그런데 임차인 입장에서는 전 임차인으로부터 인수한 시설까지 원상복구 의무를 부담하다는 것은 불합리할 수 있습니다. 판례는 임대차계약에 다른 특약이 없는 경우에는 현 임차인이 개조하거나 시설한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있다고 하였습니다.따라서, 이전 임차인이 변경한 인테리어에 대한 원상복구 의무는 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 계약서에 특별한 조항이 없다면, 현재 임차인이 변경하거나 설치한 부분에 대해서만 원상복구 의무가 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자를 받는 것은 임대차계약이 제3자에게 대항할 수 있는 법적 효력을 갖게 하기 위한 절차입니다. 이는 임대인이 부동산을 다른 사람에게 팔거나, 부동산이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 보호하는 역할을 합니다.확정일자를 받는 시기에 대해 말씀드리면, 일반적으로는 계약 체결 후 가능한 한 빠르게 받는 것이 좋습니다. 그러나 현재 상황에서는 이미 계약을 체결하였고, 아직 잔금을 지불하지 않았으며, 이전 세입자가 아직 거주 중이라는 점을 고려하면, 입주일에 확정일자를 받는 것도 가능한 선택일 수 있습니다.다만, '보증금 최우선변제권’에 대해서는 확정일자를 받는 것이 중요한 요소가 아닙니다. 이 권리는 임차인이 경매 개시 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있을 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서, 보증금 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매 개시 전에 전입 및 점유를 완료하고 있어야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.이런 중요한 결정을 내리실 때는 여러 가지 요인을 고려해야 합니다. 아파트를 팔고 작은 아파트와 월세가 나오는 원룸을 사는 것이 좋을 수도 있지만, 여러 가지를 고려해야 합니다.세금 문제: 원룸이나 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 주택 수에 포함됩니다. 따라서 다주택자가 되면 양도소득세나 취득세가 중과될 수 있습니다.관리 문제: 원룸이나 오피스텔의 관리가 쉽지 않을 수 있습니다. 월세 연체나 보증금에서 차감을 만나는 경우가 많을 수 있습니다.시장 상황: 부동산 시장의 상황도 고려해야 합니다. 시장 상황에 따라 아파트나 원룸의 가격이 크게 변동할 수 있습니다.이러한 요인들을 고려하여 전문가의 도움을 받아 결정하시는 것이 좋습니다. 부동산 전문가나 세무사와 상담하시는 것을 추천드립니다. 이 결정이 장기적으로 여러분의 재정 상황에 어떤 영향을 미칠지를 잘 고려하시기 바랍니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출 심사 중에 퇴사하게 되면, 대출 신청일 현재 기준으로 재직증명서, 소득금액증명원 등의 서류에 의해 해당 자격과 요건을 갖추어 심사가 통과하면, 그 후에 퇴사 시는 유효한 것으로 사료됩니다.그러나, 대출 실행 시에 추가적으로 필요한 서류를 요구할 수 있으므로, 퇴사 후에도 대출 관련 서류를 준비해두는 것이 좋습니다.만약 퇴사 후에 다시 입사할 계획이 없다면, 현재 무소득 상태가 됩니다. 그럼에도 불구하고 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있는지 궁금하실 수 있는데, 버팀목 전세자금 대출은 보증기관에 따라 HF (주택금융공사), HUG (주택도시보증공사) 2 종류로 나뉘며, HUG (주택도시보증공사)는 소득이 없어도 대출한도를 충분히 받을 수 있습니다.다만, 후심사가 끝나기 전에 퇴사한다면, 대출이 취소될 수 있으므로, 가능하면 후심사 결과가 나온 후에 퇴사하는 것이 좋습니다. 만약 후심사가 완료된 뒤에 퇴사한다면, 대출을 상환해야 할 책임이 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건물의 소유주와 토지의 소유주가 다를 수 있습니다. 이런 경우에는 토지와 건물이 별도로 거래될 수 있습니다.타인의 땅에 건물을 지을 때에는 토지 소유자의 동의를 받아야 합니다. 이런 경우에는 토지 사용료를 지불하며 사용하게 됩니다. 그러나 토지 소유자가 바뀌는 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.토지를 매입하기 전까지 토지에 대한 임대료를 지급해야 하는지에 대해서는 계약 내용에 따라 다를 수 있습니다. 일반적으로 임대 계약이 유효한 동안에는 임대료를 지불해야 합니다. 토지를 매입하게 되면 그 이후로는 임대료를 지불하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만기시 보증금은 원칙적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 그러나 임차인이 전세금 대출을 받았다면, 대출 기관에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.일반적으로, 임차인이 전세금 대출을 받았을 경우, 대출 기관에서 집주인에게 통지서를 보내어 전세금을 대출 기관에게 돌려주도록 요청하는 경우가 많습니다. 이 경우, 집주인은 전세금을 대출 기관에 직접 돌려주어야 합니다.그러나 여러분의 상황에서는 우리은행에서 임차인에게 바로 전세금을 돌려주라고 하였다고 하니, 이 경우에는 임차인에게 전세금을 돌려주시면 됩니다.다만, 임차인이 다른 기관에서 대출을 받았을 가능성에 대해 걱정하시는 것 같습니다. 이런 경우에는 임차인에게 대출을 받은 기관에 대해 문의해보시는 것이 가장 확실한 방법일 것입니다. 또한, 대출 기관에서 집주인에게 보낸 통지서나 관련 서류가 있다면 그것을 참고하시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.갱신권을 사용한 후에 재계약을 진행할 때는 임대인과 임차인이 시세에 맞게 협의하여 임차료를 정하게 됩니다. 증액에 5% 제한은 없습니다. 그러나 계약갱신청구권 이용시 보증금은 5% 내에서 올릴 수 있습니다. 이는 주거안정을 위한 정책으로 인해 하는 것이며, 만일 갱신청구가 아닌 새로운 계약이라 한다면 그 이상으로 계약해도 무방합니다. 따라서 임대인이 마음대로 금액을 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 합의하여 금액을 결정하게 됩니다.또한, 갱신권 사용으로 연장한 경우 임차인이 언제든 이사나갈 수 있다는 리스크가 있지만, 재계약으로 인한 연장시 임차인이 퇴거를 통보하더라도 계약기간 내 보증금을 돌려줘야 할 의무가 없습니다. 이 점도 고려하시면 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 아파트 땅 (토지) 전체 면적을 알아냅니다.2 총 건축면적을 알아냅니다.예를 들어, 총 5000평 면적의 아파트 부지가 있고, 이 부지에 40평짜리 집 300세대를 지었다면, 40평×300세대= 12000평 이므로, 12000÷5000=2.4 즉, 이 아파트단지의 용적률은 240%가 됩니다.또한, 용적률로 간단하게 대지지분을 구하는 방법도 있습니다1 용적률을 알아냅니다.2 우리집 공급면적을 알아냅니다.예를 들어, 아파트의 용적률이 236%이고, 알고 싶은 집의 공급면적이 25평(83m²)라면, 83 ÷ 2.36 = 35.17m² 즉, 대지지분은 약 10~11평 정도가 됩니다.이 계산은 단순화된 것이므로 정확하지 않을 수 있습니다. 상가, 관리사무소, 경비실 등의 건물은 계산에서 제외되었으며, 지하주차장은 용적률 계산에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.회사를 다니면서 사업자 등록을 하는 것은 가능합니다. 그러나 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다겸업금지: 회사에서 겸업을 금지하고 있다면, 사업자 등록은 가능하지만 회사에 대해 근로계약이나 취업규칙 위반에 해당할 수 있습니다. 이 경우 회사에 사전에 협의를 하고 진행하는 것이 가장 안전합니다.세금문제: 기존에 근로소득이 있으시기 때문에 사업에서 별도 소득이 발생하면 근로소득이 없는 사람에 비해 높은 세율이 적용될 가능성이 있습니다. 그러나 매출이 일정 수준에 이르기 전까지는 세금 문제보다는 겸업금지 조항을 체크하시는 것이 중요합니다.따라서, 회사의 업무에 지장을 주지 않는 사업자, 예를 들어 임대사업자의 경우에는 그러한 사업자 등록이 회사의 업무와 특별히 관계가 없으므로 인정될 여지가 있습니다. 회사의 업무 관련성 등을 고려하여 사업자 등록 여부를 고려해 보시기 바랍니다.