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오피스텔 매매시 발생하는 세금과 부가세에 관해서 궁금합니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.업무시설로 적힌 오피스텔은 업무용으로 전세를 내놓은 것일 가능성이 높습니다. 업무용 오피스텔은 부가세가 과세되는 과세사업으로 분류되기 때문에, 임대료에 부가세를 포함하여 청구하거나 세금계산서를 발급해야 합니다. 세입자가 업무용으로 사용하고 있는지 확인하려면, 세입자의 사업자등록증이나 세금계산서를 요청해보는 것이 좋습니다.오피스텔 구매시 현재의 용도는 중요하지 않습니다. 구매 후에 사용하실 용도에 따라 부가세의 과세 여부가 달라지기 때문입니다. 주거용으로 사용하실 계획이라면, 주거용으로 쓰던 오피스텔을 구매하시는 것이 부가세를 절약할 수 있는 방법입니다. 업무용으로 사용하실 계획이라면, 업무용으로 쓰던 오피스텔을 구매하시고, 사업자등록을 하여 부가세를 환급받으실 수 있습니다.오피스텔 구매시 매매가 2억정도면, 부가세는 건물분 가격의 10%입니다. 건물분 가격은 건물가격과 토지가격을 비율로 안분하여 계산할 수 있습니다. 예를 들어, 건물가격이 1억, 토지가격이 1억이라면, 건물비율은 50%이고, 건물분 가격은 1억입니다. 따라서 부가세는 1억의 10%인 1천만원이 됩니다. 건물가격은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.오피스텔 부가세 환급에 있어 사업자등록이 있어야 오피스텔을 업무용으로 보며 부가세를 환급받을 수 있습니다. 개인(일반 회사원)이 업무용으로 사용할 시에는 부가세 환급이 되지 않습니다. 업무용으로 사용하실 경우에는 사업자등록을 하시고, 부가세 신고를 하셔야 합니다.행정복지센터에서 등기를 띄어봤는데, 등기상 매도인만 기재되어 있고 세입자는 기재되어 있지 않은 것은 맞습니다. 세입자는 등기상의 권리자가 아니기 때문에, 등기부에 기재되지 않습니다. 세입자의 존재 여부는 임대차계약서나 전세보증금 반환보증서 등으로 확인할 수 있습니다.전세,월세를 안하고 오로지 실거주 목적에 있어서는 업무용과 주거용 중 무엇이 괜찮은지는 개인의 선택에 따라 다릅니다. 업무용으로 사용하시면 부가세를 환급받을 수 있지만, 사업자등록과 부가세 신고의 의무가 있습니다. 주거용으로 사용하시면 부가세를 환급받을 수 없지만, 사업자등록과 부가세 신고의 의무가 없습니다. 전입신고는 굳이 안해도 되지만, 주민등록상 주소를 변경하고 싶으시면 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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부동산 전자계약서 임시저장이 되는건가요?실컷 작성했는데 모두 지워져버렸네요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전자계약서는 임시저장이 가능합니다. 임시저장 버튼을 누르시면 현재까지 작성한 계약내용을 저장해 둘 수 있습니다. 또한 임시저장을 하시면 미리보기 버튼을 통해 계약서 미리보기도 하실 수 있습니다.전자계약서를 작성할 때 매도매수 정보란을 비워두고 임시저장을 하실 수 있습니다. 하지만 계약서를 완성하고 서명을 진행하려면 매도매수 정보란을 반드시 입력하셔야 합니다. 매도매수 정보란을 입력하시면 국토정보시스템과 연계하여 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인서 등의 정보가 자동으로 등록됩니다.특약사항까지 작성하셨는데 전자계약프로그램을 닫고 다시 로그인하니 저장이 안되어있으셨다면, 임시저장 버튼을 누르지 않으셨거나, 임시저장한 계약서를 찾으실 수 없으셨을 수 있습니다. 임시저장한 계약서는 나의 계약현황에서 임시저장 목록을 클릭하시면 확인하실 수 있습니다1. 임시저장한 계약서를 불러와서 계속 작성하실 수 있습니다.부동산 전자계약시스템의 이용방법에 대해 더 자세히 알고 싶으시면, 전자계약 길라잡이나 부동산 전자계약 따라하기를 참고하시기 바랍니다. 또한 국토교통부 고객센터나 한방부동산포털에서도 도움을 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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일시적 2주택에 관하여 질문입니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일시적 2주택 비과세를 받으려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다종전주택 취득 후 1년 이상 경과한 후 신규주택을 취득해야 합니다.종전주택을 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주해야 합니다 (조정지역의 경우).신규주택 취득일로부터 3년 내에 종전주택을 양도해야 합니다.따라서, 2017년에 취득한 송도신도시 아파트를 매도할 예정이고, 분당아파트를 매수할 경우, 위의 요건을 모두 만족한다면 일시적 2주택으로 간주되어 양도소득세 비과세가 적용될 수 있습니다. 단, 송도신도시 아파트의 공시지가가 12억원을 초과하지 않는다면, 1가구 1주택 비과세 요건도 충족해야 합니다
경제 / 부동산
23.12.16
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버팀목 전세 대출 20%는 어떤방식이 좋은가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.버팀목 전세자금 대출은 주택도시기금에서 제공하는 저금리 대출 상품으로, 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.61억원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 전세금액의 80%까지 대출 가능하며, 대출 금리는 연 2.1%~2.9%입니다.남은 20%의 전세금을 마련하기 위해서는 신용 대출을 이용할 수 있습니다. 신용 대출은 은행이나 인터넷 전문 은행에서 신청할 수 있으며, 개인의 신용도에 따라 대출 한도와 금리가 달라집니다. 일반적으로 인터넷 전문 은행의 경우 신용 대출 금리가 더 낮은 편입니다.예를 들어, 카카오뱅크에서는 신용 대출 금리가 연 2.86%~5.64%로, 신한은행의 신용 대출 금리인 연 3.4%~6.16%보다 낮습니다. 따라서, 카카오뱅크에서 천2백만원을 신용 대출 받으면, 월 납부 이자는 약 2만8천원~5만6천원 정도가 됩니다.버팀목 전세자금 대출과 신용 대출을 조합하여 전세금을 마련하는 방법은 다음과 같습니다.원하는 부동산 매물을 찾고, 등기부등본과 건축물대장을 출력합니다.은행을 방문하여 버팀목 전세자금 대출 가심사를 받고, 대출 승인 여부를 확인합니다.기금e든든 홈페이지6에서 버팀목 전세자금 대출을 신청하고, 필요 서류를 은행에 제출합니다.신용 대출을 신청할 은행이나 인터넷 전문 은행을 선택하고, 신용 대출 신청을 진행합니다.버팀목 전세자금 대출과 신용 대출이 모두 승인되면, 임대차 계약을 체결하고 전세금을 입금합니다.이렇게 하면, 버팀목 전세자금 대출과 신용 대출을 통해 전세금을 마련할 수 있습니다. 다만, 신용 대출은 이자 부담이 크므로, 가능한 한 빨리 상환하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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부동산 다운계약서 작성 후 적발시 어떤 조치가 취해지나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 다운계약서란 실제 거래금액보다 낮은 금액을 계약서에 기재하여 작성하는 이중계약서의 일종입니다. 이는 부동산거래신고법에 의한 실거래가 신고의무를 위반하는 행위로, 적발되면 다음과 같은 처벌과 불이익을 받을 수 있습니다.매도자와 매수자 모두 양도세, 취득세의 3~5배 가량의 과태료가 부과됩니다. 또한 양도소득세 제척기간이 10년으로 늘어나고, 비과세 및 감면배제/제한이 적용되지 않습니다.공인중개사는 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 과태료가 부과되고, 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지처분을 받을 수 있습니다.사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈하거나 조세의 환급ㆍ공제를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액, 환급ㆍ공제받은 세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처합니다. 포탈세액등이 3억 원 이상이거나 5억 원 이상인 경우에는 3년 이하의 징역 또는 포탈세액등의 3배 이하에 상당하는 벌금에 처합니다.다운계약서 작성 후 적발되는 경우는 다음과 같습니다.실거래가 신고가 시가보다 비정상적으로 낮은 금액으로 신고된 경우당사자 중 일방이 과태료 감면을 받기 위해 자진신고하는 경우거짓 계약서 작성 사실을 아는 제3자가 신고포상금을 받기 위해 타인신고하는 경우실거래신고 거래 중 의심되는 거래를 조사대상으로 신고관청에서 특별조사 진행하는 경우국세나 지방세 과세당국에 의해 세무조사 대상이 되는 경우이러한 처벌과 불이익을 피하기 위해서는 다운계약서를 작성하지 않는 것이 가장 좋습니다. 만약 잘못된 선택으로 다운계약서를 작성했다면, 자진신고해서 광명을 찾아야 합니다. 거래 상대방이 자진신고 할 경우 나만 조세범이 되고, 상대방의 세금까지 다 내야 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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논을 팔면 양도소득세가 몇%나오는지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농지를 취득한 후 8년 이상 자경한 경우에는 양도소득세를 전액 감면받을 수 있습니다. 하지만 귀하의 경우에는 자경을 하지 않고 다른 분에게 농사를 짓게 하셨으므로, 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용받을 수 없습니다. 따라서, 귀하의 농지는 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세가 기본세율에 10%를 더한 세율로 과세됩니다. 기본세율은 양도소득이 1억원 이하일 때 6%, 1억원 초과 4억원 이하일 때 15%, 4억원 초과 8억원 이하일 때 24%, 8억원 초과일 때 35%입니다. 또한, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제란, 토지를 3년 이상 보유한 경우에 적용되는 공제로, 1년당 2%씩 공제되어 최소 6%에서 최대 30%까지 공제할 수 있습니다. 예를 들어, 귀하의 농지가 5억원에 팔렸다고 가정하면, 양도소득은 5억원에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이 됩니다. 취득가액이 1억원이고 필요경비가 500만원이라면, 양도소득은 3억9천5백만원이 됩니다. 이때, 양도소득세는 다음과 같이 계산됩니다.양도소득세 = (양도소득 × 세율) - 장기보유특별공제세율 = 기본세율 + 10% = 15% + 10% = 25%장기보유특별공제 = 양도소득 × 장기보유기간 × 2% = 3억9천5백만원 × 21년 × 2% = 1억6천4백5십만원양도소득세 = (3억9천5백만원 × 25%) - 1억6천4백5십만원 = 1억6천4백5십만원즉, 귀하의 농지를 팔면 양도소득세로 1억6천4백5십만원을 내셔야 합니다. 이는 양도소득의 약 41.8%에 해당합니다. 이것은 단순한 예시이며, 실제로는 다른 요인들이 고려될 수 있으므로, 정확한 세액은 세무사나 국세청에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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저층아파트 어린이놀이터 소음 괜찮나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.어린이 놀이터의 소음은 주민들 사이에 갈등을 일으킬 수 있습니다. 일부 주민들은 아이들의 소리가 너무 시끄럽다고 불평하고, 놀이터 이용시간을 제한하거나 폐쇄하려고 합니다. 반면에 다른 주민들은 아이들이 놀이터에서 뛰어놀 수 있도록 해야 한다고 주장합니다.어린이 놀이터의 소음은 법적으로 규제할 수 있는 방법이 없습니다. 층간소음과 달리 명확한 기준이나 규정이 없기 때문에 갈등이 해결되지 않을 수 있습니다. 일본과 같은 선진국의 사례를 참고하거나 방음장치를 설치하는 등의 대책이 필요할 수 있습니다.어린이 놀이터의 소음은 주택가와의 거리에 따라 차이가 있을 수 있습니다. 놀이터와 주택이 가까울수록 소음이 더 크게 느껴질 수 있습니다. 또한 저층이나 고층에 따라 소음의 정도가 다를 수 있습니다. 일반적으로 저층일수록 소음이 더 심하게 들릴 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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청년전용 버팀목 전세자금대출을 받을수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년전용 버팀목 전세자금대출은 만 19세 이상 만 34세 이하의 청년이 대출신청일 현재 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대 구성원 전원이 무주택이고, 부부합산 연소득이 5천만원 이하인 경우에 신청할 수 있습니다.부모님과 함께 살고 있는 경우에는 부모님도 세대원으로 포함되기 때문에, 부모님의 주택 소유 여부와 대출 이용 여부도 고려해야 합니다. 만약 부모님께서 주택을 소유하고 있거나, 주택도시기금대출, 은행재원 전세자금대출 및 주택담보대출을 이용하고 계시다면, 청년전용 버팀목 전세자금대출을 받으실 수 없습니다.따라서, 동생과 함께 독립을 하시려면, 부모님과의 세대분가나 세대합가를 통해 세대주로서의 자격을 갖추셔야 합니다. 세대분가나 세대합가는 주민등록법에 따라 주민등록관리기관에 신고하시면 됩니다. 세대분가나 세대합가를 하시면, 대출실행일로부터 1개월 이내에 세대주 예정자로서 청년전용 버팀목 전세자금대출을 신청하실 수 있습니다.청년전용 버팀목 전세자금대출의 대출한도는 호당대출한도, 소요자금 대출비율, 담보 별 대출한도 중 가장 작은 금액으로 산정됩니다. 대출금리는 소득과 보증금에 따라 1.8 ~ 2.4%로 적용되며, 금리우대와 추가우대금리를 받으실 수 있습니다. 대출기간은 2년이며, 4회까지 연장이 가능합니다.청년전용 버팀목 전세자금대출을 신청하시려면, 전세계약 잔급지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에, 또는 계약갱신인 경우 갱신일 3개월 이내에 주택도시기금 홈페이지나 수탁은행 영업점을 통해 신청하시면 됩니다
경제 / 부동산
23.12.16
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월세도 전세처럼 계속 연장해서 살수있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약은 전세 계약과 비슷하게 임대차 보호법에 따라 세입자의 권리가 보장됩니다. 월세 계약의 경우, 세입자는 계약 기간이 만료되기 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 임대인은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 청구를 받아들여야 하며, 전세금이나 월세를 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 이렇게 계약을 갱신할 경우, 계약 기간은 2년으로 자동 연장됩니다. 세입자는 이 과정에서 복비(부동산 중개 수수료)를 내지 않아도 됩니다. 만약 임대인이 계약 갱신을 거절하거나 전세금이나 월세를 5% 이상 인상하려고 한다면, 세입자는 임대차 분쟁조정위원회에 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 임대인은 실거주 사유 등을 입증해야 합니다. 월세 계약은 전세 계약과 달리 최소 계약 기간이 없습니다. 세입자는 월세 계약을 1년으로 맺어도 2년까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 임대인은 1년 이하의 계약 기간을 선호하지 않을 수 있으므로, 계약을 맺을 때 임대인과 잘 협의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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전제 계약을 할때 사기를 안당하는 방법이 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 사기는 임대인이 임차인에게 전세금을 받고 임대차 계약을 위반하거나, 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척하고 전세금을 받는 경우 등 다양한 형태로 발생할 수 있습니다. 전세 사기를 피하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 도움이 될 수 있습니다.전세 계약 전에 임대인의 신분증, 주민등록증, 등기부등본, 임대차 표준계약서 등을 확인하고, 임대인이 실제로 건물의 소유자인지, 부동산 중개인과 연락이 되는지, 전세금을 어디에 입금해야 하는지 등을 체크하십시오.전세 계약 후에는 임대차 신고, 확정일자 부여, 전입신고 등을 적절하게 진행하고, 임대차 계약서와 영수증, 수표 등을 잘 보관하십시오.전세 계약을 할 때에는 주변 시세를 비교하고, 무허가 건축물이나 불법 건축물 여부를 확인하고, 임대인의 부채 규모나 세금 체납 여부를 확인하십시오.전세 계약을 할 때에는 정부 지원금을 받을 수 있는지 확인하십시오. 정부는 노후 수도 배관을 교체하는 공사비를 일부 혹은 전액 지원하는 사업을 진행하고 있습니다. 이 사업은 1994년 4월 1일 이전에 건축된 주거용 건축물에 한해 신청이 가능하며, 지원금액은 거주하는 주거의 형태와 면적에 따라 다릅니다. 관할 수도사업소 혹은 시, 군, 구청에 문의하시면 자세한 안내를 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.16
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