전문가 프로필

답변 내역

부동산 법인을 설립할 때 지식 산업 센터를 매입해서 법인에 자산으로 등록하려할 때 고려할 사항이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 법인을 설립하고 지식 산업 센터를 매입하여 법인에 자산으로 등록하려는 경우, 다음 사항들을 고려해야 합니다세금: 법인은 개인에 비해 세금 부담이 상대적으로 낮습니다. 하지만, 2020년 부동산 대책 이후 3주택 이상 다주택자와 법인의 취득세율은 12%로, 개인에 비해 현저히 높습니다.지역 선정: 수도권 과밀억제권역에서 법인 설립 시 등록면허세 중과세 및 설립 이후 5년 이내 부동산 취득 시 취득세 중과세가 적용됩니다.자본금: 부동산개발업 등의 업종이 최저 자본금 제한 업종에 해당됩니다.현장 방문: 지식산업센터를 매입할 때는 반드시 현장을 방문하여 확인해야 합니다.세입자 모집: 주변에 식당이나 편의시설이 부족한 경우 세입자를 구하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.법인의 주소지를 국가 산단 지역으로 지정하는 것은 법인 설립 신고와는 별개의 문제입니다. 국가산단 지역으로 주소지를 지정하면 인허가 신속 처리와 기반시설 구축, 세액 공제 등 전방위적 혜택이 주어집니다. 그러나, 이러한 혜택을 받기 위해서는 국가산단으로 정식 지정되어야 하며, 이는 사업시행자를 선정한 뒤 개발계획 수립, 예비타당성 조사 등을 거쳐 이루어집니다. 따라서, 국가산단 지역으로 주소지를 지정하려면 해당 지역의 국가산단 지정 여부를 확인하고, 필요한 절차를 이행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

전세 부동산 수수료 문의드려요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 부동산 중개 수수료는 거래금액에 따라 다음과 같이 결정됩니다5천만 원 미만: 0.5% (최대 25만 원)5천만 원 ~ 1억 원 미만: 0.4% (최대 30만 원)1억 원 ~ 6억 원 미만: 0.3%6억 원 ~ 12억 원 미만: 0.4%12억 원 ~ 15억 원 미만: 0.5%15억 원 이상: 0.6%따라서, 전세 금액이 2억 원인 경우, 법정 수수료는 0.4%가 됩니다. 이는 중개의뢰인과 공인중개사가 협의하여 결정하게 됩니다.법정 수수료 외에 추가 수수료를 지불하는 것은 일반적으로 없습니다. 그러나 중개의뢰인과 공인중개사가 약정으로 지급시기를 달리 정할 수 있습니다. 따라서, 공인중개사와의 협의를 통해 결정하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

전세대출연장 계약서 관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 부동산에 가실 때 가지고 가야 할 서류는 보통 기존의 전세계약서와 신분증이 필요합니다. 계약서는 보통 부동산에서 출력해서 줍니다. 하지만, 각 부동산사무소마다 요구하는 서류가 다를 수 있으니, 미리 전화로 확인해보시는 것이 좋습니다.2 임대인이 계약서를 작성할 필요가 없다고 하셨지만, 은행에서는 필요하다고 하셨으니, 임대인에게 상황을 설명하고 계약서 작성이 필요함을 알려주시는 것이 좋습니다. 계약서는 양측의 권리와 의무를 명확히 하는 중요한 문서이므로, 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

평소궁금했던건데 부동산거품이란 표현을 뉴스에서쓰던데 무슨뜻일까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."부동산 거품"이란 부동산 가격이 실제 가치보다 지나치게 높아진 상태를 말합니다. 이는 주로 투자자들이 부동산의 미래 가치에 대해 과도하게 낙관적이어서 발생하며, 이로 인해 부동산 가격이 급격히 상승합니다. 그러나 이러한 상태는 지속 가능하지 않으며, 투자자들이 부동산 가격이 과도하게 높아졌다는 것을 인식하고 판매를 시작하면, 부동산 가격은 급격히 떨어집니다. 이러한 현상을 '거품이 터진다’고 표현하며, 이로 인해 많은 투자자들이 큰 손실을 입을 수 있습니다.부동산 거품은 주기적으로 발생하는 경제 현상으로, 토지 붐(land boom)에 이어지는 경제 거품의 한 유형입니다. 이는 주택과 같은 부동산의 시장 가격이 지속 불가능한 수준까지 급격히 상승했다가 하락하는 것을 의미합니다. 이러한 현상을 예방하거나 식별하는 것은 매우 어렵고, 이에 대한 설명은 경제학파마다 다릅니다. 2007-2008년 세계 금융 위기는 여러 국가에서 발생한 부동산 거품이 터진 결과로 일어났습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

월세 계약 기간을 부동산측에서 잘 못한 경우는 어떻게 처리해야하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약서의 수정은 신중하게 이루어져야 합니다. 계약서에 잘못된 부분이 있거나 수정이 필요한 경우, 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다수정할 부분에 반듯하게 두 줄을 긋습니다.두 줄이 그어진 부분에 거래 당사자를 포함한 계약 관계자 모두가 날인합니다.문구 삽입이 필요할 경우 두 줄이 그어진 여백에 해당 내용을 기재합니다.수정된 내용의 글자 수에 따른 N글자 삭제, N글자 추가, N글자 수정 문구를 기재합니다.이러한 절차를 통해 계약서를 수정하면, 향후 분쟁의 소지를 미연에 방지하고 보다 안전한 거래를 할 수 있습니다. 하지만, 계약서를 수정하는 것은 복잡한 과정이므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 계약서를 수정한 후에는 반드시 수정된 계약서를 잘 보관해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

월세 명의 승계 대서료는 어떻게 책정하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 명의 승계에 대한 대서료는 공인중개사와의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 5~10만원이 통상적인 대서료로 알려져 있지만, 중개사에 따라 그 금액이 달라질 수 있습니다.그러나 중개사가 법적 책임을 지지 않겠다며 도장을 찍지 않고, 명의 승계 계약 당시에도 자리에 나오지 않았다면, 이는 전문적이지 않은 행동으로 보입니다. 이런 경우에는 다른 공인중개사에게 상담을 요청하거나, 필요하다면 부동산 분쟁조정위원회에 문의해보는 것이 좋을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

체비지 땅 이라는 뜻이뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다."체비지"는 도시개발사업에서 사용되는 용어로, 토지구획정리사업을 진행할 때 필요한 비용을 충당하기 위해 마련된 토지를 의미합니다. 이는 구획정리사업 구역 내 땅 소유주들의 땅의 일정 부분을 떼어내 충당하는 것을 "감보"라고 하며, 소유 땅의 부담 비율을 "감보율"이라고 합니다.따라서, 체비지 땅을 담보로 하여 대출을 받는 것은, 그 땅이 도시개발사업에 필요한 비용을 충당하기 위해 마련된 땅이라는 것을 의미합니다. 하지만, 이러한 거래를 진행하기 전에는 반드시 해당 땅의 가치와 상태를 확인하고, 법적인 문제가 없는지 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

반전세 퇴거 통보후, 계약연장 가능한가요??
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 계약 연장에 대한 거부 가능성: 세입자가 계약 연장을 원하더라도 집주인이 반드시 수락해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 세입자가 계약 연장을 요구하면, 집주인은 법적으로 그 요구를 거부할 수 없습니다. 이는 임대차 계약이 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보기 때문입니다.2 보증금 또는 월세 상한선: 현재의 법정 전월세 전환율을 적용하면, 보증금 1억 원당 월세는 약 4만 5천 원이 됩니다. 따라서 2억 원짜리 전세를 반전세로 전환한다면, 보증금 1억 원에 월세 45만 원이 상한선이라고 생각하시면 됩니다. 그러나 이는 법으로 상한선만 정해져 있기 때문에, 실제로는 임대인과 세입자 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임대료 인상의 경우, 임대인은 월세 뿐만 아니라 보증금도 최대 5%까지 올릴 수 있습니다. 이는 임대료의 증액 청구가 5%를 초과할 경우, 세입자는 그 초과분에 대해 반환 청구를 할 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

보증금 1천만, 임대료 80만 원일때 최우선 변제 보호 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네, 주택임대차 보호법에 따르면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 최우선 변제권이라고 합니다. 이 권리는 임차인의 주거안정을 돕기 위해 만들어진 제도로, 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당해줌으로써, 임차인을 보호합니다.그러나 이 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다주택임대차 보호법 적용대상 임차인과 건물이어야 합니다.경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추어야 합니다.'배당요구 종기일’까지 '배당 요구’를 해야 최우선변제금액을 받을 수 있습니다.보증금이 소액 보증금 범위 내에 있어야 합니다.2023년 2월 21일 기준으로 서울특별시에서는 임차인의 보증금 범위가 1억 6500만원 이하이고, 최우선변제금은 5,500만원으로 정해져 있습니다. 따라서, 보증금이 1천만원인 경우에는 이 범위 내에 속하므로 최우선 변제권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0

생활안정자금 대출 후 오피스텔 매수 시 주택임대사업자에 포함하면 주택 수로 간주되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생활안정자금 대출을 받으면 추가 주택매수 금지약정서를 작성하기 때문에 원칙적으로 주택 매수가 불가능합니다. 그러나 오피스텔은 원칙적으로 주택으로 간주되지 않습니다.그러나 주거용 오피스텔의 경우 주택수에도 산정되는 부분이 있고, 대출약관상 주택매수 금지에 말하는 주택이 대출약관상 오피스텔도 포함하고 있을 경우도 있기 때문에, 이 부분은 해당 생활안정자금 대출은행을 통해 자세한 확인을 해보시는 것이 좋을 것 같습니다.
경제 / 부동산
23.12.13
0
0