보증금 1천만, 임대료 80만 원일때 최우선 변제 보호 받을 수 있을까요?
송파구에서 보증금 1천만원, 임대료 80만 원에 작은 식당을 운영 중입니다. 상가 건물이 경매될 경우 보증금 6,500만 원 이하일 때 소액 임차인으로 최우선 변제를 받을 수 있다고 들었습니다. 경매 시, 최우선 변제권으로 보증금을 보호 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
소액임차인은 선순위 담보물권자보다 확정일자가 늦어 순위에서 뒤로 밀리는 경우라도 선순위의 담보물권자가 경매신청등기를 하기전에 대항력을 갖추었다면 임차보증금 중 일정한 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있도록 보호해주고 있습니다.
말소기준권를 확인해야 합니다. 말소기준권리는 저당, 근저당, 가등기, 압류, 가압류,경매개시결정 등이 있습니다. 등기부의 말소기준권의 설정 날짜를 기준에 의해 소액임차인의 보증금범위가 다릅니다.
* 소액임차인의 보증금 범위 (2023.2.21 개정)
(1) 서울특별시 : 1억6천500만원
(2) '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시 및 김포시 : 1억4천500만원
(3) 광역시, 안산시,광주시,파주시,이천시 및 평택시 : 8천500만원
(4) 그 밖의 지역 : 7천500만원
우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금(환산보증금)이 위의 지역별 금액 이하여야합니다.
*환산보증금=보증금+(월세×100)
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
네, 주택임대차 보호법에 따르면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이를 최우선 변제권이라고 합니다. 이 권리는 임차인의 주거안정을 돕기 위해 만들어진 제도로, 소액임차인들의 보증금을 먼저 배당해줌으로써, 임차인을 보호합니다.
그러나 이 권리를 행사하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 합니다
주택임대차 보호법 적용대상 임차인과 건물이어야 합니다.
경매개시 결정 등기 전에 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추어야 합니다.
'배당요구 종기일’까지 '배당 요구’를 해야 최우선변제금액을 받을 수 있습니다.
보증금이 소액 보증금 범위 내에 있어야 합니다.
2023년 2월 21일 기준으로 서울특별시에서는 임차인의 보증금 범위가 1억 6500만원 이하이고, 최우선변제금은 5,500만원으로 정해져 있습니다. 따라서, 보증금이 1천만원인 경우에는 이 범위 내에 속하므로 최우선 변제권을 행사할 수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
서울의 경우 환산보증금 6500만원이내일 경우 최우선 변제에 해당하게 됩니다, 질문에서 환산보증금은 9000만원으로 해당 기준에서 벗어납니다. 즉 소액임차인 최우션 변제에 해당하지 않습니다.
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안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
주택은 보증금만 보는데 상가의 경우는 환산보증금을 사용하니다.
환산보증금은 보증금+(월세x100) 입니다.
보증금 1천만, 임대료 80만의 경우 환산보증금은 9천만원으로 6500만원을 넘어가서 최우선변제의 대상이 되지 못합니다.
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안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
보증금이 천만원인경우 전국어디서나 최우선변제가 가능합니다. 다만 세무서에 확정일자를 교부받고 계셔야 합니다.
