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특약사항 관련해서 검토 부탁드립니다!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 개인정보 수집 및 이용에 대한 동의: 계약당사자 및 이해관계인이 개인정보 수집 및 이용에 동의한다는 항목은 좀 더 구체적으로 작성되어야 합니다. 어떤 개인정보를 수집하고, 어떻게 이용할 것인지, 그리고 언제까지 보관할 것인지 등을 명시해야 합니다.2 계약서 작성 전 파기: 계약서 작성 전 파기에 대한 조항은 임대인과 임차인 모두에게 공정해야 합니다. 현재로서는 임대인만 금액을 상환하는 의무가 있고, 임차인은 송금한 금액 전체를 포기한다고 되어 있습니다. 이 부분은 재검토가 필요해 보입니다.3 현 세입자 퇴거: 현 세입자의 퇴거에 대한 부분은 임대인의 책임이라고 명시되어 있지만, 만약 퇴거가 이루어지지 않을 경우 임차인의 권리는 어떻게 보장되는지에 대한 내용이 추가되어야 합니다.4 전세자금대출 불가 시 반환: 임대인 또는 목적물의 하자로 임차인의 전세자금대출이 불가능할 경우 임대인이 입금받은 전액을 반환한다는 조항은 명확합니다. 그러나 "하자"에 대한 정의와 범위를 명시해야 합니다.5 제한물권 보장: 임대차 기간 동안 임차인의 1순위를 보장한다는 조항은 중요합니다. 그러나 만약 임대인이 이를 위반할 경우, 임차인이 받을 수 있는 보상이나 해결 방안에 대한 내용이 추가되어야 합니다.6 본 건물 매매 시 통보: 임대인이 본 건물을 매매할 경우 임차인에게 미리 통보해야 한다는 조항은 좋습니다. 그러나 "미리"라는 기간을 명확히 정의해야 합니다.7 조세 및 공과금 정산: 각종 조세 및 공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다는 조항은 명확합니다. 그러나 정산 방법과 절차에 대한 내용이 추가되어야 합니다.8 장기수선충당금 반환: 임차인이 퇴거 시 장기수선충당금을 임차인에게 반환한다는 조항은 중요합니다. 그러나 반환 방법과 절차, 그리고 반환 금액의 계산 방법 등에 대한 내용이 추가되어야 합니다.9 중도퇴거 시 중개수수료: 임차인 중도퇴거 시 중개수수료는 임차인이 부담하기로 한다는 조항은 명확합니다. 그러나 중도퇴거의 정의와 조건, 그리고 중개수수료의 계산 방법 등에 대한 내용이 추가되어야 합니다.10 기타 법률 준수: 본 임대차계약에 기재되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 기타 부동산 계약에 관한 법률에 따른다는 조항은 중요합니다. 그러나 특정 법률이나 규정을 명시적으로 언급하는 것이 좋습니다.
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23.12.13
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상가 가계약 상태에서 물건 빼준후 파기 손해배상 해야되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약의 해제 또는 해지에 따른 손해배상을 청구하는 경우, 채권자는 계약이 이행되었더라면 얻었을 이익을 얻지 못하는 손해를 입은 것이므로 계약의 이행으로 얻을 이익, 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙입니다. 그러나 그 대신에 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용의 배상을 채무불이행으로 인한 손해라고 볼 수 있는 한도에서 청구할 수도 있습니다.
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23.12.13
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다세대 건물 경매 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다세대 건물 경매에 대한 질문에 대해 답변드리겠습니다.다세대 주택의 낙찰: 다세대 주택은 하나의 건물이지만, 등기부등본에 호별로 구분되어 있어 별도로 매매가 가능하며 독립적으로 거주할 수 있습니다. 따라서, 한 세대를 낙찰 받았을 때 다른 세대의 낙찰 여부와는 무관하게 인도를 받을 수 있습니다.낙찰 잔금 납부: 낙찰 후에는 일반적으로 매각허가 확정일로부터 한 달 이내에 잔금을 납부해야 합니다. 이 기간은 9세대 전부의 낙찰 완료와는 무관합니다.추가 지불 금액: 낙찰 받은 금액 외에도 다음과 같은 비용이 발생할 수 있습니다취득세: 정권마다, 매년 바뀌기 때문에 그때그때 확인해야 합니다. 보통 1~3% 내외입니다.법무 비용 및 기타 수수료: 소유권 이전 등기 시 법무 비용 및 기타 수수료는 낙찰가의 1~1.5% 정도 필요합니다.명도비용: 만약 임차인과 합의가 이루어지지 않아 법적 절차에 의한 강제 집행을 해야 하는 경우, 명도비용이 발생할 수 있습니다. 이 비용은 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
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23.12.13
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집을 신축하는데 드는 건축설계비 궁금합니다?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.건축설계비용은 다양한 요소에 따라 달라집니다. 여기서 직접인건비를 계산하기 위해서는 설계 기술자의 등급이 필요합니다. 건축설계 기술자는 특급, 고급, 중급, 초급 등의 기술자 등급에 따라 나뉘게 되고 각각의 평균 시급이 차등되어 있습니다.따라서, 건축물의 용도, 규모, 설계 기간, 설계 범위에 따라 설계비용은 매우 유동적일 수 있습니다. 같은 설계비라고 하더라도 초급 기술자가 설계하는 것과 고급 기술자가 설계하는 것은 설계 품질에서 전혀 다른 결과물을 만들 수 있습니다.따라서, 전체 설계 비용 검토 시에 설계 계약 조건 및 협력업체 비용이 어디까지 포함되어 있는지를 꼼꼼히 살펴 보시길 권해 드립니다.
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23.12.13
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다세대주택 경매 낙찰 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.먼저, 다세대주택의 경우 각 호수별로 경매 신청이 가능하며, 한번의 낙찰로 낙찰자를 다주택자로 만들 수 있습니다. 따라서, 특정 호수를 낙찰받으려면 그 호수만 낙찰받으면 됩니다. 전체 세대를 모두 낙찰받아야 하는 것은 아닙니다.낙찰금 잔금에 대해서는, 일반적으로 낙찰 후 한 달 이내에 납부해야 합니다. 그러나, 이는 법원이 정한 낙찰금 납부 기일에 따라 다를 수 있으므로, 구체적인 납부 기일은 경매 공고나 법원으로부터의 안내를 확인해야 합니다.전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 해당 주택을 경매로 낙찰받은 경우, 임대인에게 준 전세금을 제외하고 남은 차액만 잔금으로 내면 됩니다. 이는 '2023년 지방세제 개편안’에 따른 조치로, 세입자 보호를 위해 마련된 방안입니다.
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23.12.13
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임대차 3법에 의한 계약 갱신 청구권을 행사하여 살던 집에 계속 살다가 6개월 후에 집주인에게 나간다고 통보를 하고 새로운 집에 계약해도되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대차 3법에 따라 계약 갱신 청구권을 행사한 후에도 중도 해지가 가능합니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 계약 갱신 청구권을 행사한 후에도 새로운 집에 계약을 체결하는 것이 가능합니다.보증금 반환 문제에 대해서는 다음과 같은 절차를 밟아야 합니다임대차계약 종료 통보: 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추어 두었다면 보증금을 맡겼던 원인이었던 임대차계약을 종료시켜야 합니다.임차권등기명령 신청 및 임차권등기 완료임대차목적물 반환보증금 반환 및 지연이자 지급 청구: 임차인은 보증금 반환 청구와 함께 지연이자 지급을 청구할 수 있습니다.지급명령 신청: 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 법원을 통해 지급명령을 신청할 수 있습니다.
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23.12.13
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신혼부부 주택 구매 시 혜택은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.신혼부부가 주택을 구매하거나 전세를 들어갈 때 받을 수 있는 혜택들은 다음과 같습니다신혼부부 전세임대주택: 공공 주택 사업자가 집 주인과 전세 계약을 체결해 신혼부부에게 임대해 주는 주택입니다.신혼부부 국민임대주택 우선 공급: 30년 이상 장기간 임대를 해 주는 공공임대주택으로, 공급하는 비율 중 30%는 신혼부부를 위해 우선 공급합니다.신혼부부 행복주택: 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 서민들을 위해 공급되는 공공임대주택입니다.신혼부부 특별공급: 신혼부부일 경우 주택을 분양받을 때 우선적으로 분양 대상이 될 수 있습니다.신혼부부 대출: 전세로 들어가기 위해 버팀목 전세자금 대출을 받을 수 있고, 주택을 마련하고자 할 때에는 내 집 마련 디딤돌대출을 이용할 수 있습니다.서울시 신혼부부 임차보증금 지원: 서울시에서는 신혼부부를 위해 임차보증금 지원 사업을 하고 있습니다.신혼 희망타운: 수도권 지역의 주택을 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 신혼부부 특화형 주택 제도로, 결혼한 지 2년 이내인 신혼부부와 예비부부는 30%를 우선 공급받을 수 있습니다.
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23.12.13
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재개발 관련해서 문의사항이 있습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 재개발에 대한 동의를 철회하려면, 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 인장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장에게 내용증명의 방법으로 발송해야 합니다.내용증명을 작성할 때는 다음과 같은 절차를 따르시면 됩니다본인의 상황에 맞는 제목을 적습니다. 예를 들어, ‘재개발 동의 철회 통보’ 등으로 제목을 적을 수 있습니다.보내는 사람 (발신인)의 이름과 주소, 그리고 받을 사람 (수신인)의 이름과 주소를 기재합니다.내용은 사실 그대로 현재 상황과 추후 어떠한 법적 절차로 진행하겠다는 내용을 담아 작성하면 됩니다.작성된 서면의 하단에 기명날인 (이름 적고 도장을 찍음) 합니다.작성한 내용증명은 총 3장이 필요합니다. 본인 보관용 1부와 우체국 보관용 1부, 상대방용 1부입니다.내용증명을 보내는 곳에 대해서는, 가칭추진위와 구청 재개발 담당자에게 보내는 것이 일반적입니다. 하지만 구청장에게도 보내야 하는지는 해당 지역의 구청이나 법률 상담사에게 문의하시는 것이 가장 확실할 것입니다.마지막으로, '철회’와 ‘취소’ 중 어떤 단어를 사용해야 하는지에 대해 말씀드리면, 일반적으로 '철회’라는 단어를 사용합니다. 이는 동의를 철회한다는 의미로, 동의서에 동의했던 사실을 철회한다는 의미입니다.
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23.12.13
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청년 버팀목 전세대출을 받는 과정에서 전입신고에 관해 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세대출의 경우, 대출 조건 중 하나는 1인 가구 단독 세대주인 경우에 대출이 가능하다는 점입니다. 따라서, 누나의 집에 전입신고를 하게 되면 세대원으로 등록되는 것이 아니라 동거인으로 등록되게 됩니다. 이 경우에도 청년 버팀목 전세대출을 받을 수 있습니다.그러나, 전입신고를 미리 하고 잔금일을 앞당겨서 진행하는 것이 가능하다고 합니다. 집주인과 협의가 된다면, 확정일자와 전입신고, 그리고 실거주 시에 대항력이 발생하기 때문에, 입증만 된다면 문제가 없다고 합니다.그러나 이러한 정보는 변할 수 있으므로, 실제로 전입신고를 계획하시기 전에 해당 지역의 주민센터나 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.
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23.12.13
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법인을 설립할 때 주택 매매 사업자로 등록하면 주택 종류를 불문하고 매입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법인을 주택 매매 사업자로 등록하면 주택 종류를 불문하고 매입이 가능합니다. 그러나 법인이 부동산을 매입할 때는 일정한 세금 부담이 있습니다. 특히, 과밀억제권역에서 신설한 지 5년 미만 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 중과됩니다.지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상가주택, 근린상가 등도 법인 명의로 대출을 받아서 매입하는 것이 가능합니다. 지식산업센터의 경우, 대출 비율이 상당히 높아 대출 레버리지를 사용할 수 있는 투자 상품으로 투자자와 실입주 입장에서는 큰 메리트가 있습니다. 그러나, 법인 명의로 건물을 사면 대출은 더 받을 수 있지만 세금 부담이 있습니다.세금과 대출에 대한 자세한 사항은 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 법률 및 세금 규정은 복잡하고 지역에 따라 다르며, 시간이 지남에 따라 변경될 수 있습니다.
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